보증금 반환의 필수 절차인 임차권등기명령
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전세보증금은 서민들의 중요 자산으로 이 돈이 묶여버리면 너무나 곤란한 상황에 빠지게 되는데요. 만약에 전세 만기시점이 다가와 다른 곳으로 이사를 하겠다고 마음먹은 경우, 세입자는 전세 만기시점에 맞춰서 다른 곳에 전세 계약이나 매매계약을 체결할 수밖에 없습니다.
이렇게 되면 기존에 거주하던 곳이 집주인으로부터 제때에 전세보증금을 돌려받아 잔금을 지급해야 하는데요. 집주인이 제때에 전세보증금을 주지 않을 경우 추가적인 대출이자를 감당하거나, 기존의 계약이 파기되는 등의 손해를 보게 됩니다. 그러므로 이러한 상황에 대비하여 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 어떤 과정을 거쳐야 하는지에 대해서 잘 알아두시는 것이 필요합니다.
전세보증금 반환의 첫번째 단계인 "해지통보"에 대한 내용으로 관심있는 분들은 아래 글을 참고하시면 도움이 될 수 있습니다.
이번 시간은 보증금 반환의 필수 절차로 "임차권등기명령"에 대해서 알아보려고 합니다.
보증금반환필수절차 / 임차권등기명령임차권등기명령이란?
임차권등기명령은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, '대항력'과 '확정일자'의 효력을 유지시키기 위한 제도를 말합니다. 임대차 계약기간이 만료되었지만 집주인이 세입자에게 돈을 돌려주지 않는 경우 세입자가 임차권등기명령을 신청하여 법원에서 이를 인용하면 해당 사실이 등기부에 기록이 됩니다.
주로 세입자가 이사를 가야 하는 경우 임차권등기명령이 활용되는데요. 전세 만기 후 다른 곳에 이사를 가야 하는 세입자라면 반드시 해야 하는 것이 바로 임차권등기명령제도입니다. 임차권등기명령을 신청하지 않고 다른 곳에 이사를 가게 되면 '대항력'과 '확정일자'의 효력이 상실되어 추후 큰 낭패를 볼 위험이 있어 꼭 명심해야 합니다.
계약이 만료되었는데도 집주인이 돈을 돌려주지 않는다는 것은 그만큼 집주인의 자금 상황이 좋지 않다는 것을 의미하겠죠? 집주인의 자금 상황이 정말 좋지 않은 경우에는 경매 절차를 통해 보증금을 반환받아야 합니다. 경매 절차에서 순위를 정하는데 중요한 것이 바로 '확정일자'입니다.
임차권등기명령은 '확정일자'의 효력을 유지하기 위해서 신청하는 것이라고 알려드렸는데요. 임차권등기명령 없이 이사를 가면 확정일자의 효력이 상실되기 때문에 경매 배당 순위에서 후순위로 밀려날 수 있는 가능성이 생길 수 있습니다.
따라서 전세 만기 시점에서 집주인이 돈을 돌려주지 않아 이사를 가야 할 경우, 내 보증금을 지키기 위해서 해야 하는 것이 바로 "임차권등기명령"인 것입니다.
임차권등기명령에 필요한 서류
임차권등기명령을 신청하기 위해서는 먼저 임차권등기명령 신청서를 작성하셔야만 합니다. 신청서의 양식은 다음과 같습니다. 아래의 임차권등기명령신청서는 법원으로부터 인용 결정을 받았던 실제 사례에 제출되었던 서식으로 참고하시면 되겠습니다.
임차권등기명령을 신청하기 위해서는 신청서에 아래와 같은 서류를 첨부하셔야 합니다. 법원도 인용 결정을 내리기 위해서는 객관적인 자료를 토대로 판단을 해야 하겠죠?
1. 임대차 계약을 체결하였다는 것
2. 임대차 계약이 종료되었다는 것
3. 임대차 계약이 종료되었음에도 집주인이 돈을 돌려주지 않고 있다는 것
위 내용을 자료 제출을 통해서 소명해야 하며 아래와 같은 서류가 필요합니다.
1.임대차 계약서 (사본 가능)
2. 주민등록등본 또는 초본
3. 건물등기부등본
4. 임대차 계약 종료를 증명할 수 있는 자료 (내용증명, 문자메시지, 카카오톡 등)
5. 등록세 영수증
6. 대법원 등기 수입증지
7. 송달료 영수증
이러한 임차권등기명령 신청은 혼자서도 할 수 있지만, 시간이 급박하거나 법률관계가 복잡한 경우에는 법률전문가의 도움을 받으시는 편이 효율적입니다.
아무래도 일반인이 작성한 신청서와 전문가가 작성한 신청서는 질적인 측면에서 다를 수밖에 없는데, 내용 등이 부족하다 보면 법원에서 '보정명령'이라는 것을 내리게 되는데요. 보정명령을 받고 보정서를 제출하면 그만큼 시간이 더 소요되기 때문에, 내용이 복잡하거나 시간이 급박한 경우에는 법률전문가의 도움을 받으시는 것을 추천드립니다.
신청인의 임차권등기명령 신청이 적법하다고 판단이 되면, 법원은 다음과 같은 결정을 내리게 됩니다.
보증금반환과 임차권등기명령 말소의 관계!
임차권등기명령이 등기부에 기재되면, 이는 세입자에게 돈을 잘 돌려주지 않는 집주인이라는 증거가 되는데요. 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 들여야 하는 집주인의 입장에서는 큰 압박이 될 수밖에 없습니다. 마음이 급해진 집주인은 세입자에게 임차권등기명령의 말소를 요청하게 되는 것입니다.
임차권등기명령을 말소해주면 즉시 보증금을 지급해주겠다고 이야기를 할텐데 이 경우에 세입자는 어떻게 대응해야 할까요? 이에 대한 대법원 판례가 있어 소개해드립니다.
[주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권 등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않은 상태에서 경료하게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 보증금반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권 등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행의 관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권 등기는 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어볼 때 , 임대인의 임대차보증금반환의무가 임차인의 임차권등기말소의무 보다 먼저 이행되어야 할 의무이다. ]
[대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결]
대법원 판례에서 볼 수 있듯 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 임차권등기 말소의무의 관계에 대해 동시 이행이 아닌 선이행으로 판시하고 있는 것입니다. 따라서 임대인이 보증금을 돌려주는 것이 먼저라는 뜻이죠.
대법원 판례는 임대인이 제때에 보증금을 돌려주지 않아 임차인이 임차권등기명령을 신청하게 되어 일차적으로 잘못은 임대인한테 있는 것이고, 임차권등기명령의 주목적이 대항력과 우선변제권 유지라는 것에 비추어보았을 때 임대인의 보증금 반환 의무가 임차인의 임차권등기말소의무 보다 먼저 이행되어야 할 의무라고 보아야 한다고 판시하고 있는 것입니다.
쉽게말해서 임대인이 먼저 임차권등기를 지워달라고 말하는 경우, 위 판례를 인용하시면서 보증금을 먼저 돌려주는 것이 순서라고 이해하시면 됩니다.
세입자 울리는 전세사기, 대응방법은?
[▲▲부동산 전세사기 대응방법▲▲]
해당글은 2019년도 포스팅한 글이며 많은 분들이 이 글을 읽어주셨습니다. 글의 조회수가 거의 4만건에 가까운 상황이며 최근에도 많은 조회수가 나오고 있는 글이기도 합니다.
최근 들어 해당 글의 조회 수가 다시 높아지고 있는데 현재 가장 큰 이슈인 전세사기의 영향인 것으로 보입니다. 전세사기는 서민들의 삶을 파탄 내는 악질적인 범죄이기도 합니다. 부동산 경기 호황으로 갭투기가 유행하던 시절에 전세계약 만기가 도래함에 따라 문제가 하나 둘씩 터지고 있는 상황으로 볼 수 있습니다.
전세사기의 경우 전국적으로 워낙 광범위하게 퍼져있기 때문에, 누구나 그 피해자가 될 수 있습니다. 일반적인 전세보증금 미반환 사건 같은 경우에는 임차권등기명령이나 보증금 반환 청구소송만으로 해결되는 경우가 대부분이지만 전세사기 사건은 그렇지 않습니다. 전세사기 사건의 집주인은 승소 판결이 선고된 이후에도 보증금 반환 책임을 나 몰라라 하는 경우가 많이 있습니다.
부동산 전세사기에 휘말린 경우 신속한 법적 조치로 피해 회복을 도모하셔야 합니다. 부동산 전세사기 대응방법에 대해 궁금하거나 관심이 있으신 분들은 참고하시면 도움이 되실 것입니다.
지금까지 보증금 반환의 필수절차인 임차권등기명령에 대해서 알아보았습니다. 현재 부동산 분쟁으로 도움이 필요하신 분들이 계신다면 임차인닷컴으로 도움을 받아보시는 것을 추천드립니다.
