상가임대차 10년 지나도 권리금 회수 할 수 있어
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Dec 21. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스는 상가임대차와 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
최근 상가 임대차 시장에서 임대인과 임차인 간의 가장 뜨거운 쟁점은 단연 **계약갱신요구권(최대 10년)**과 **권리금 회수 기회 보장**입니다.
상가건물 임대차보호법(이하 상임법)은 환산보증금 액수와 무관하게 모든 상가 임대차에 이 두 가지 중요한 권리를 폭넓게 적용하고 있어, 관련된 법적 분쟁 역시 끊임없이 발생하고 있습니다.
특히, 임차인이 영업을 마무리하며 새 임차인에게 권리금을 받고자 할 때 임대인이 이를 방해하거나 거절했을 경우 발생하는 손해배상책임과 관련해 중요한 의미를 가지는 판례들이 계속해서 나오고 있습니다.
오늘은 관련 분쟁을 많이 다뤄본 경험을 바탕으로 상가 권리금 손해배상 관련된 법적 쟁점을 판례를 중심으로 정리해 드리도록 하겠습니다.
상가 임대차 분쟁, '권리금 회수'와 '10년 갱신'의 핵심 논점 해부1. 10년 지났어도 상가 권리금 회수할 수 있을까?
상임법상 임차인은 최초 계약일로부터 최장 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다(단, 2018년 10월 16일 이후 체결되거나 갱신된 계약에 한함).
임대인은 임차인이 3기 이상 차임을 연체했거나, 법이 정한 요건을 갖춘 철거·재건축 등 정당한 사유가 없다면 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.
여기서 철거·재건축 요건은 매우 까다로워 분쟁이 많은 부분이니, 해당 요건 충족 여부는 반드시 전문적인 검토가 필요합니다. 중요한 논점은 임차인이 이 갱신요구권을 모두 행사하여 10년의 임대차 기간을 완전히 채운 후에도 권리금 회수 기회를 보장받을 수 있느냐는 것입니다.
과거에는 10년이 만료되면 임대차 관계가 완전히 종료되므로 임대인이 새로운 임차인과의 계약을 자유롭게 거절할 수 있다고 보는 시각도 있었으나, 대법원은 명확한 입장을 취했습니다.
최근 대법원 판례에 따르면, 임대차 기간이 10년을 채워 종료되는 경우에도, 기존 임차인은 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 기회를 보장받으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하거나 방해해서는 안 됩니다. 만약 이를 위반하여 임차인의 권리금 회수를 방해하면 임대인은 손해배상책임을 지게 됩니다.
여기서 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유는 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유와 동일합니다. 즉, 10년의 갱신 기간이 끝났더라도 권리금 보호 규정은 여전히 모든 상가 임차인에게 적용됩니다.
2. 임대인의 손해배상책임을 묻기 위한 '신규 임차인 주선'의 구체적 의미
임차인이 권리금 회수 기회를 보호받고 임대인에게 손해배상을 청구하기 위한 가장 기본적이고 핵심적인 전제는 바로 **신규 임차인을 주선하는 행위**입니다.
임차인이 신규 임차인을 임대인에게 소개하고, 임대인이 그와의 계약 체결을 정당한 사유 없이 방해하거나 거부해야 비로소 임대인의 손해배상책임이 발생합니다.
여기서 '방해' 행위는 임대인이 신규 임차인에게 직접 권리금을 요구하거나, 기존 시세에 비해 현저히 고액의 보증금이나 차임을 요구하는 등의 행위가 대표적입니다.
그렇다면 '신규 임차인의 주선'은 어느 정도까지 구체적이어야 할까요? 법원은 단순히 "새 임차인을 구했다"는 사실을 알리는 것만으로는 부족하다고 봅니다. 판례는 주선의 구체적 의미를 **"인적 사항이 구체적으로 특정된 신규 임차인이 되려는 자를 소개하고, 그와의 새로운 임대차계약 체결을 위한 협의를 해 줄 것을 요청하는 것"**으로 정의합니다.
즉, 임대인이 그 사람과 실제로 계약 협의를 진행할 수 있도록 신규 임차인의 이름, 연락처 등 구체적인 정보를 제공해야 합니다.
신규 임차인과 미리 권리금 계약서를 작성하여 보여주는 것이 가장 확실하지만, 계약서가 없더라도 구체적인 인적 사항을 제시하며 주선했다는 증거만 있다면 주선 사실은 인정됩니다.
3. 신규 임차인을 주선하지 않아도 손해배상책임이 인정되는 예외적인 경우
앞서 설명했듯, 임차인의 신규 임차인 주선은 임대인의 손해배상책임을 묻기 위한 기본 전제이지만, 이 절차를 굳이 거치지 않아도 임대인의 손해배상책임이 인정되는 예외적인 상황들이 있습니다.
이는 임차인이 신규 임차인을 주선해봤자 어차피 임대인이 거부할 것이 명확한 경우, 임차인에게 불필요한 절차를 강요할 필요가 없다는 법원의 합리적인 판단에 따른 것입니다.
주선행위 없이도 임대인에게 손해배상책임을 물을 수 있는 예외적인 상황은 다음과 같습니다.
첫째, 임대인이 직접 사용 의사를 확정적으로 표시한 경우입니다. 임대인이 "더 이상 세를 놓지 않고 내가 직접 이 상가에서 영업하겠다"며 신규 임차인이 되려는 자와의 계약 거부 의사를 미리 확정적으로 밝힌 경우입니다.
둘째, 임대인이 일방적인 거부 의사를 확정적으로 표시한 경우입니다. 임대인이 "기존 임차인이 누구를 데려오든 신규 임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다"는 의사를 미리 확정적으로 표시한 경우입니다.
이처럼 임대인이 계약 거부 의사를 확정적으로 명확하게 표시했다면, 기존 임차인은 헛수고할 필요 없이 신규 임차인을 주선하지 않아도 임대인에게 권리금 회수 방해에 따른 손해배상 책임을 물을 수 있게 됩니다.
상가 임차인이 주선행위 단계에서 권리금 회수에 실패하면 임대인 상대로 소송을 제기할 수밖에 없는데, 권리금 주선행위 단계에서 임대인의 방해행위에 관한 증거들을 잘 수집해놓으면 소송에서 좋은 결과를 이끌어낼 수 있습니다.
