허위 실거주집주인이 매매한 경우에도 손해배상 가능할까
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Jan 9. 2026
안녕하세요. 세입자분들의 소중한 권리를 지키기 위해 언제나 최전선에서 뛰고 있는 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다.
저희 임차인닷컴은 기울어진 운동장에서 고통받는 사회적 약자, 임차인 여러분의 든든한 버팀목이 되어드리고자 오랜 기간 한 길을 걸어왔습니다.
의식주는 우리 삶의 가장 기본적인 요소이며, 그중에서도 '주거'가 차지하는 비중은 절대적입니다.
하루의 시작과 끝을 함께하는 보금자리가 불안정하다면 삶의 질 전체가 흔들릴 수밖에 없으니까요. 특히 부동산 시장은 늘 뜨거운 감자입니다.
전세계약갱신청구권, 집주인이 매매한 경우에도 손해배상 가능할까?금리 변동이나 경기 침체 등 외부 요인에 따라 집값이 요동치고, 그때마다 세입자분들의 근심도 깊어지곤 합니다.
이러한 주거 불안을 해소하기 위해 존재하는 것이 바로 '주택임대차보호법'이지만, 아이러니하게도 법이 개정될 때마다 복잡한 이해관계로 인해 현장에서는 더욱 큰 혼란이 빚어지기도 합니다.
오늘은 집주인이 실거주를 핑계로 갱신을 거절한 뒤 집을 '매매'해버린 경우에 대해 이야기해 보려 합니다.
1. 시시각각 변하는 부동산 법률, 정확한 정보가 승패를 가릅니다
주택임대차보호법은 서민들의 주거 안정이라는 막중한 목표를 가지고 제정된 법률입니다.
하지만 임차인의 권리를 두텁게 보호하려다 보니, 반대급부로 임대인의 재산권 행사에 제약이 생기게 되고, 이 과정에서 필연적으로 갈등이 발생합니다.
더 큰 문제는 이 법이 정치적, 사회적 상황에 따라 매우 빈번하게 개정된다는 점입니다. 법률 전문가인 변호사들조차 매일 업데이트되는 판례와 개정 내용을 꼼꼼히 챙기지 않으면 흐름을 놓치기 십상인데, 생업에 바쁜 일반인분들이 이 복잡한 내용을 모두 숙지하기란 사실상 불가능에 가깝습니다.
인터넷에는 수많은 정보가 떠돌아다닙니다. "이렇다더라, 저렇다더라" 하는 '카더라' 통신을 믿고 중요한 법적 결정을 내렸다가 낭패를 보는 경우를 저희는 너무나 많이 목격했습니다.
특히 전세계약갱신청구권처럼 이해관계가 첨예하게 대립하는 사안일수록, 정확하지 않은 정보는 독이 됩니다.
임대인과 임차인의 권리가 충돌하는 지점에서 나의 권리를 지키기 위해서는 무엇보다 정확한 법률적 판단과 전문가의 조력이 필수적입니다.
법은 권리 위에 잠자는 자를 보호해주지 않지만, 준비된 자에게는 가장 강력한 무기가 되어주기 때문입니다.
2. 전세계약갱신청구권의 명과 암, 그리고 허위 실거주
전세계약갱신청구권은 세입자가 희망할 경우 1회에 한하여 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다.
이를 통해 세입자는 '2+2', 즉 총 4년의 거주 기간을 보장받을 수 있게 되었고, 갱신 시 임대료 인상 폭도 5% 이내로 제한되어 주거비 부담을 덜 수 있게 되었습니다.
임차인 입장에서는 더할 나위 없이 반가운 제도지만, 집주인 입장에서는 부동산 상승기에 시세대로 임대료를 받지 못하거나 매매 적기를 놓칠 수 있다는 불만을 갖게 만들었습니다.
이러한 배경 속에서 등장한 것이 바로 집주인의 '실거주' 카드입니다. 법은 집주인(직계존비속 포함)이 실제로 거주하려는 경우에는 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있도록 예외를 두었습니다.
문제는 이를 악용하는 사례가 급증했다는 점입니다. 실제로 살 마음이 없으면서도 세입자를 내보내기 위해 거짓으로 실거주 의사를 밝히는 것입니다.
만약 집주인이 실거주하겠다고 세입자를 내보낸 뒤 몰래 다른 세입자를 들인 사실이 발각되면, 법에 따라 명확하게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
이미 저희 제이씨엘파트너스는 이러한 허위 실거주 사례에서 3천만 원, 5천만 원 등 고액의 손해배상 판결을 끌어낸 다수의 성공 사례를 보유하고 있습니다.
3. 집주인이 집을 '매매'한 경우에도 손해배상을 받을 수 있을까?
그렇다면 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후, 새로운 세입자를 들이는 대신 집을 제3자에게 '매매'해버린 경우는 어떨까요?
이 부분은 법조계에서도 오랫동안 뜨거운 논쟁거리였습니다. 주택임대차보호법에는 '제3자에게 임대한 경우'에 대한 손해배상 규정은 명시되어 있지만, '매매한 경우'에 대해서는 명시적인 규정이 없기 때문입니다.
이를 틈타 많은 임대인이 "법에 매매하지 말라는 말은 없지 않느냐"며 손해배상 책임을 회피하려 했습니다.
하지만 최근 저희 제이씨엘파트너스 임차인닷컴이 진행한 소송에서 매우 의미 있는 판결이 나왔습니다.
집주인이 실거주를 핑계로 세입자를 내보낸 뒤 집을 팔아버린 사안에서, 법원이 임대인의 손해배상 책임을 인정한 것입니다.
저희는 소송 과정에서 "매매 역시 임대와 마찬가지로 임차인의 갱신청구권을 침해하여 손해를 발생시킨 행위"라는 점을 재판부에 강력하게 어필했습니다.
비록 법문에 '매매'라는 단어가 없더라도, 법의 취지와 임차인이 입은 실질적인 피해를 고려할 때 배상 책임이 성립해야 한다는 논리였습니다.
재판부는 이러한 저희의 주장을 받아들여 원고(임차인) 전부 승소 판결을 내렸습니다. 이는 법의 사각지대를 악용하려던 시도에 제동을 걸고, 임차인의 권리 보호 범위를 한 단계 넓힌 획기적인 성과라 할 수 있습니다.
