상가 동종업종 제한, 꼭 확인해야 할 사항들
안녕하세요, JCL&Partners 민형사소송자문팀의 이상덕 대표변호사입니다.
상가건물에서 동종업종 제한은 상인들 간의 과도한 경쟁을 방지하고 상생을 도모하기 위해 매우 중요한 사항입니다. 그러나 이러한 약정이 있음에도 불구하고 분쟁이 자주 발생하곤 합니다. 오늘은 상가건물 동종업종 영업제한과 관련된 핵심 내용을 살펴보고, 분쟁 발생 시 어떻게 대응해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.
상가 업종 제한 내용
상가 분양 계약 당시 시행사는 상가의 점포별로 특정 업종을 지정하여 분양하는 것이 가능합니다. 이때 정해진 업종 제한의 효력은 수분양자와 분양자는 물론, 임대차계약을 체결한 사람과 수분양자로부터 점포의 소유권을 양도받은 사람에게까지 미치게 됩니다.
또한 업종 제한 약정에 유효기간이 별도로 정해져 있지 않다면, 약정을 변경하거나 폐지하지 않는 한 상가가 존속하는 동안 지속적으로 효력이 발생하게 됩니다(다만, 현재 법원 판결에 의하면 사정변경에 따라 효력이 변경될 수도 있습니다).
약정 위반 시 대응 방안
만약 누군가가 상가건물의 동종업종 영업제한 약정을 위반하여 같은 업종의 영업을 하고 있다면, 해당 영업을 중단시켜야 합니다. 이를 위해 약정 위반을 근거로 동종 업종 영업금지를 청구하는 소송을 제기할 수 있습니다. 이는 상가건물 내에서 동종 영업 자체를 원천적으로 차단하기 위한 조치입니다.
아울러 약정을 위반한 기간 동안 발생한 영업상 손해에 대해서도 배상을 청구할 수 있습니다. 이때 손해배상은 영업자나 분양사를 상대로 청구하면 되며, 소송 진행 중에도 영업이 계속될 수 있으므로 영업금지 가처분 신청을 병행하는 것이 바람직합니다.
건물 관리 약정의 주요 내용
상가건물에서는 분양 시점부터 특정 업종을 유치하기 위해 현수막을 게시하는 등 홍보를 하기도 합니다. 또한 상가규약을 통해 입점할 수 있는 업종을 제한하는 경우도 많은데, 이는 한 상가 내에서 동일 업종 간 경쟁으로 인한 피해를 막고 상인들의 독점적 영업권을 보장하기 위함입니다.
실제로 대법원 판례는 상가의 동종업종 제한 규정을 사적 자치의 원칙에 따라 폭넓게 인정하고 있습니다. 따라서 입점 시 업종 변경은 매우 제한적이며, 동일 업종 운영자와 상가 운영자 전원의 동의를 얻어야만 가능합니다.
동종업종 판단과 규약 유효성
동종업종에 해당하는지 여부를 놓고 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 유사한 품목을 취급하는 점포의 경우 기존 영업자의 매출에 타격을 줄 수 있기 때문에 동종업종으로 볼 수 있는지가 쟁점이 됩니다.
또한 상가규약의 유효성 역시 자주 다퉈지는 사안인데, 규약이 적법한 절차를 거쳐 제정되었는지, 집합건물법상 강행규정에 위배되는 내용은 없는지 등을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다.
실제 사례: 편의점 운영자의 대응
인천의 한 상가에서 편의점을 독점 분양받아 운영하던 J씨는 같은 건물에 아이스크림 할인점이 입점한다는 사실을 알게 되었습니다. 상가규약에 동종업종 금지 조항이 있었음에도 아이스크림 판매점은 담배 등 편의점과 유사한 상품을 판매하며 영업을 강행했습니다.
이에 J씨는 법무법인의 도움을 받아 영업금지 가처분을 신청하였고, 상대방과의 합의를 통해 담배 판매를 중단시키고 취급 품목 확대도 제한하는 성과를 거두었습니다.
상가 입점 시 주의사항
상가에 입점할 때는 동종업종 제한과 관련된 규약이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 분양계약서나 상가관리규약에 업종 제한 조항이 존재한다면 이를 위반할 경우 법적 분쟁에 휘말릴 수 있기 때문입니다.
기존 점포들이 취급하는 품목과 유사한 상품을 판매하려 한다면 규약상 동종업종에 해당할 가능성이 있는지 면밀히 검토해야 하며, 필요한 경우 전문가의 조력을 받는 것이 좋습니다.
나아가며
상가건물에서의 동종업종 영업제한을 둘러싼 분쟁은 복잡한 법률 문제를 내포하고 있습니다. 자신의 권리를 적극적으로 방어하기 위해서는 전문 변호사의 도움을 받아 효과적인 대응 전략을 수립하는 것이 중요합니다.
특히 동종업종의 범위를 둘러싼 다툼이나 규약의 효력 등은 법률 전문가의 식견이 필요한 영역이므로, 상가 분양이나 입점 과정에서 의문이 든다면 적극적으로 법률 자문을 구하시기 바랍니다. 상가에서의 영업이 분쟁 없이 원활하게 이루어질 수 있기를 기원합니다. 감사합니다.
