부동산경매 쉽게 따라 하기(1)

완전 초보자도 따라오면 할 수 있는 쉬운 경매

나는 경매정보사이트를 직접 설계하고 제작하여 유료로 운영했었다

나는 지방(대구)에서 경매사이트를 직접 설계하고 제작하여 5년간 실무에서 법원경매물건을 올리고 권리분석하여 유료로 운영하였었다. 내가 하던 경매사이트는 지금은 없어졌지만 이름이 <리빙경매>였다.

나는 스마트폰이 나오기 전인 2004년도에 앞으로 부동산도 직거래 시장이 도래할 것이라는 생각을 갖고 PC로 하는 <리빙아파트>라는 사이트를 만들고 특허청에 <인터넷을 이용한 공동주택 정보서비스 시스템 및 방법>이라는 제목으로 출원하여 특허를 취득했었다.

요즘 스마트폰으로 하는 <다방> <직방> 같은 직거래 사이트였는데 그때는 스마트폰이 나오기 전이라 PC로 하는 아이템을 운영했었다. 하여튼 이 회사를 운영하는 운영비에 보태고자 시작한 것이 경매사이트였다.

하지만 돈을 받는다는 것은 책임을 전제로 하는 것이기 때문에 함부로 쉽게 할 수는 없었다. 매일 출근해서 2~3시간을 경매물건 권리분석 하는데 보냈다 자동프로그램도 있지만 복잡하고 어려운 분석은 수동으로 하는 것이 절대 안전하다 그래서 모든 물건을 수동으로 권리분석하여 올렸다

지금 각 경매정보사이트에서 경매결과에 입찰자수(입찰경쟁률)를 표시하는데 전국에서 내가 제일 먼저 시도했었다.

같은 아파트라도 사람이 많이 응찰하게 되면 낙찰가가 올라간다 이를 간과하면 입찰에서 패하게 된다.

그래서 직원을 한 명 매일 경매장에 출근시켜 모든 낙찰된 물건에 응찰한 사람숫자를 기록하게 하였다. 이것은 고객들이 물건분석할 때(입찰가격결정 시) 도움이 됐다. 경매는 사소한 이런 것 때문에 울고 웃는다. 경매는 눈치싸움이고 심리전이다. 그런데 여기에도 노하우는 있다.

몇 회가 될지는 모르겠지만 일단 시작부터 하려고 한다 초보자의 시선으로 따라가면서 설명해 보겠다 누구라도 경매를 쉽게 도전할 수 있고 안전하게 할 수 있도록 가이드해 보려 한다.

우선 경매과정 전체를 스케치하듯이 한번 설명하고 다음에는 조각조각 놓치기 쉬운 절차와 요령 그리고 아무도 모르는 노하우스킬과 입찰금액포인트결정하는 방법 그리고 마지막엔 부동산 처분을 쉽게 하는 방법 등을 연재해 나가려 한다. 그리고 실제 있었던 사례 등을 게시해 경매공부 하려는 분들에게 도움이 되고자 한다.

어떤 사람은 경매를 부담스러워하는 사람도 있는데 경매는 채무자를 힘들게 하는 것이 이니고 채무변제를 쉽게 도와주는 제도이다 빗이 많은 경우에는 팔고 싶어도 팔지 못한다. 부채가 물건의 가치를 뛰어넘는 경우가 태반이다. 매매대금 가지고는 채무를 다 변제할 수 없기 때문이다.

경매만이 기본적으로 등기부상 부채들을 모두 소각시키기 때문에 채무자 입장에서는 어차피 빚은 남지만 일단 정리는 되는 것이기에 마음의 짐을 덜게 된다. 경매를 치르고 나면 재산이 없기 때문에 남은 채권자에게 덜 시달린다. 새 출발과 마음의 정리를 도와주는 것이다.

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경매에서 정말 중요한 건

권리분석과 시장분석

그리고 물건가치분석이다

경매는 언제가 호황인가라고 묻는다면 지금이 호황기이다.

부동산시장과 경매시장은 서로 반비례한다. 바깥시장이 불황이면 미처 처분하지 못한 물건들이 대량 유입된다. 우선 경매물건이 많다. 우량물건을 만날 수 있다. 바깥시장애 거래가 없다 보니 낙찰가율이 떨어진다. 낙찰가율은 시장과 예민하게 연동하기 때문에 시장불황 때가 경매시장은 호황이다.

이 세상 모든 재화의 가치는 현재의 가치이고 부동산은 <현재가치 + 미실현된 기대이익>이다. 그런데 경매는 <현재가치 - 차감된 가치>이다 낙찰받기만 하면 차익은 보장되는 투자이다.

경매는 현재가치에서 저평가된 가치이기 때문에 더욱 투자대상으로서 매력이 있다. 단순하게 말해서 70%에 낙찰된 물건을 시장에서 시세의 90%에 팔아도 20%는 남는다. 이것 때문에 경매장에 사람이 넘친다 흔히 시장에서 거래되는 시장가격은 시세의 95%~105%를 말한다. 급매물이라고 하는 것은 시세의 90% 이하를 말하는데 시세의 90%만 돼도 급매물로 처분이 다소 용이하다.

그리고 부동산은 환금성은 더디어도 안전성은 최고이다. 그리고 우리나라는 땅이 넓지 않기 때문에 부동산불패 얘기가 생겨난 거다. 주식이 환금성이 좋긴 한데 주식은 전문가도 실패하기 일쑤일 정도로 복잡하고 어렵다. 그러면서 원금손실이 많다. 그러나 부동산은 원금손상이 적다. 우리나라 방송에서 주식은 친자식이고 부동산은 데리고 온 자식처럼 취급을 하는데 잘 못된 것이다. 경제활동을 하는 데에는 모두 중요한 요소이다. 단지 내게 맞는 투자종목이 무엇인지가 중요하다.

부동산투자에서 미래의 가치는 알기가 어렵지만 경매는 현재가격보다 싼 가격이고 눈에 보이기 때문에 안전한 거래를 할 수 있다. 단지 경매절차가 법률행위이기 때문에 어려운 거고 다가서기가 서먹해지기도 한다. 시중에 경매 관련책은 세어 보진 않았지만 수백 권이 넘지 싶다. 하지만 쳐다봐도 어렵다. 전문용어가 많고 실제 경매참가자가 알아야 될 내용보다는 몰라도 되는 내용까지 보태져서 보는 사람이 난해해진다.

경매는 어렵게 생각하면 한없이 어렵다 또 쉽게 생각하면 진짜 쉽다. 경매물건을 선정함에 있어 어떤 종목을 선택할 것인지 어떤 지역의 것을 선호하는지 그리고 분석을 통해 얼마를 써넣어야 할 것인지는 내가 판단해서 결정하면 된다. 그리고 어려운 것은 다른 사람의 도움을 받으면 된다. 투자 속의 비용이라고 생각하고 권리분석은 권리분석전문가에게 이전절차는 법문사에게 처분하는 것은 중개사에게 위임하던지 의논해서 하면 된다. 내가 다 하려고 하니 어렵지 이렇게 분업해서 하면 안전하게 하고 쉽게 할 수도 있다.

또 선호물건은 실수요경쟁자가 많아 낙착가율이 높고 비선호물건은 경쟁자가 적기 때문에 낙찰가율이 낮다. 실수요자들은 어차피 매매로 사도 세금과 중개보수등 과외 비용을 물기 때문에 경매에서 차익은 순수한 차익이 된다. 그러나 투자는 비용을 제외한 순수익이 투자수익이 된다. 선호아파트같이 단순하고 실수요자가 많은 것은 낙찰가율이 올라가기 때문에 비용을 공제하면 투자차익이 없다. 그래서 선호아파트는 경매투자자가 실수요자를 이기지 못한다.

아파트를 하려면 비선호 아파트에 눈을 돌려봐도 좋다.

그리고 처음에는 안 돼도 좋다는 생각으로 배짱배팅을 계속해보는 것도 공부하는 방법이 된다. 하다 보면 감이라는 게 생긴다. 선호아파트가 아닌 일반아파트는 경쟁이 떨어지다 보니 여러 번 하다 보면 진짜 싼 가격에 낙찰을 볼 수도 있다. 아파트는 웬만하면 처리가 쉽기 때문에 초보자가 접근하기도 좋다. 경매를 죽기 살기로 하면 안 되고 그냥 재미로 가벼운 마음으로 하다 보면 어느새 내가 경매 전문가다 되어 있다.

선호아파트는 90%까지 따라온다라고 했는데 감정하는 시점과 입찰하는 시점이 다르다 보니 감정가격을 기준하다 보면 낙찰가율에서 놓칠 수 있기 때문에 시점보정(실제가격차이를 보정)을 해야 실제 낙찰가율에 접근할 수 있다. 시세등락의 폭이 클 때는 더 그렇다 그래서 경매는 감정가격은 일단 무시하고 실제 시장에서 반응하는 시세가격을 중심으로 계획을 짜고 실행하여야 한다.

투자자는 그래서 비선호물건이나 외곽지로 눈을 돌여야 한다는 거다. 1년에 상, 하반기 두 번 낙찰받는 것을 목표로 시작하면 꽤 괜찮은 소득이 될 수도 있다. 즐기면서 돈도 벌 수가 있다