부동산경매 쉽게 따라 하기(2)

경매 투자로 성공적인 예를 들어 보겠다

경매투자로 성공적인 예를 한번 들어 보겠다

수도권이 아닌 지방의 임야 쪽에 눈을 돌리면 돈을 벌 수 있는 아이템도 많다. 경매는 선호 비선호의 저평가 고소득의 차익실현수단이다. 지방일수록, 오지일수록, 맹지일수록, 가격은 많은 유찰을 통해 저평가되어 있다. 이 것을 골라내는 재미도 쏠쏠하다. 흙속에서 진주 찾기처럼 보람도 있다. 우선 맹지의 경우 지도를 열어 목적지물건의 주변을 살펴본다. 도로하고 연결될 수 있는 곳의 밭 중에서 평수가 적고 진입로로 적당한 땅을 물색해 입찰 전에 등기부를 열람하면 소유자의 주소가 나오는데 요즘은 내비게이션을 켜면 대문 앞에 세워준다.

진입로를 낸다

진입로로 생각한 사유지는 평당 가격으로 시원하게 값을 친다. 300평 밭가격이 시세로 10만 원이면 2~30만 원을 쳐준다. 내가 살려고 하는 전체 임야에 나누면 얼마 안 된다 그 대신 1억에 산 땅이 5~10억이 된다. 시세를 알아볼 때 만약 길이 있으면 시세가 얼마가 되는지도 같이 알아본다. 살펴보면 돈이 되는 아이템은 많다 노력하지 않고 쉽게 돈 벌려고 하면 어렵다. 이런 가공한 물건이 돈이 된다. 모 입찰자는 그렇게 해서 큰돈을 손에 쥐었다

진입로 소유자를 일단 만나서 협의해 본다. 사실대로 말해도 된다. 조건부 제안이기 때문에 미리 부동산을 통해 알아온 시세가격의 2배를 제시한다. 아니면 3배까지 가능하다. 안되면 응찰을 안 하면 되고 응한다면 조건성취부계약이라고 조건이 충족되면 계약의 효력이 발생하는 계약인데 이는 정식계약이다. 내가 낙찰이 된다면 이 가격에 매수할 의사가 있다는 조건부계약서나 혹은 가계약서를 쓰고 진성성의 차원에서 계약금을 0.1%라도 줄 수 있으면 더 좋고 아니면 확인서라도 하나 받으면 OK이다(중요한 건 경매입찰의 전제라는 점을 꼭 명시한다 그래야 나중에 딴말하면 손해배상을 청구할 수 있다.) 계약금을 낼 수 없는 사정은 상대도 잘 알기 때문에 상대방이 자신의 이익과 부합하면 응할 가능성이 있다.

일반계약을 할 수 없는 건 내가 될지 안될지를 모르기 때문에 낙찰이 된다면 당신 토지를 좋은 가격에 매수할 수 있다는 조건부 계약이라는 특수상황을 설명하고 당신이 응한다면 내가 낙찰가격을 높여 최고가매수인이 되겠다고 설득한다. 상대방도 대개 그런 외지의 땅은 임자를 만들기도 어렵기 때문에 응할 가능성이 상당히 높다. 그런 이후에 경매에 입찰하면 부담이 전혀 없다. 그리고 이런 것도 있다.

국토교통부 홈피에 가면 전국의 도로건설계획이 다 나와 있다.

현재 진행하고 있는 도로건설사업은 물론이고 아직 집행하지 않은 예정된 사업도 모두 나와 있다. 물건 선정 전에 가서 보면 전국의 도로공사 예정도면까지 다 볼 수 있다. 도로가 지나가는 예정지 인근의 임야가 경매에 나와있으면 미리 알아보고 검토해 본다. 단점을 보강하면 개발이 가능한 조건을 가진 땅이면 금상첨화이다. 오지이기 때문에 경쟁이 없다. 돈은 얼마 안 한다. 지방에는 1억이 안 되는 임야도 많다. 길을 잘 물고 있으면 낙찰가가 올라간다. 맹지인데 길을 낼 수 있는 밭이 있는지 봐둔다.

사전임장활동으로 현장을 방문하여 산을 밟아본다.

흙과 암석 나무수종 등을 살핀다. 이게 다 돈이 된다. 그루당 10만 원이 넘는 나무나 정원석도 나올 수 있고 또 100만 원이 넘는 것도 있을 수 있다. 개발허가만 나면 밖으로 반출할 수 있다. 정원수나 정원석 같은 것도 돈이 되지만 도로건설에는 시다지흙이라고 해서 포장밑에 까는 청석이나 쇄석, 마사토나 치환토 같은 흙이 필요한데 멀리서 가져오려면 비용이 장난 아니게 많이 든다. 도로건설시공업체와 납품계약이 되면 개발허가가 나기 때문에 반출할 수 있다. 물론 개발 자체가 아예 안 되는 임야는 별개이다. 허가관계는 관할시청이나 도청과 협의해 봐야 한다.

물건선정이 끝났으면 관할관청에 들어가서 목적사업을 할 수 있는지 알아본다. 필요하면 도로공사하는 소관부처와 연결해 줄 것이다. 토목건축사들이 캐드 같은 걸로 사전 지질 조사를 해보고 가능성이 있으면 현장답사를 하게 된다. 진행이 안 되면 입찰을 하지 않으면 된다. 경매투자를 전문적으로 하려면 전문가들과 친해야 한다. 건축사, 중개사, 법무사, 변호사 등과 수시로 자문을 받을 수 있다면 크게 도움이 된다.

흙을 팔고 나면 주변이 평평해져 개발이 용이하다.