불황기 상가투자, 희소성 높은 3인방 분양상가를 노려라
최근에도 잇따라 부동산 규제 정책이 쏟아지면서 역대급 초저금리 시대를 맞이하여 상가에 대한 관심이 커지고 있다.
신축 아파트 청약, 대출이 어려워지고 세금, 전매제한이 강화되면서 주택으로는 시세차익을 얻기 쉽지 않아 규제가 덜한 상가시장이 풍선 효과를 누리고 있다.
특히 희소성이 높은 분양상가로는 대표적으로 1000세대 이상의 대단지 아파트 단지내 상가, 관문형 상가, 주차장 전용상가 등 3인방이 있다.
▶1000세대 이상 아파트 단지내 상가=1000세대 이상의 배후수요를 품은 대단지 아파트 내 상가가 투자자들에게 알짜 상품으로 입소문을 모으며 인기를 얻고 있는 추세다.
1000세대 이상의 대단지 아파트 단지내 상가는 입주민 고정수요가 풍부해 안정적인 수익 확보가 가능하다.
수익률이 높게 형성되다 보니 자연스레 공실 위험 또한 적다. 또한 풍부한 고정수요를 바탕으로 지역 내 인기를 얻으면서 랜드마크로 자리매김하는 경우도 많으며 이런 단지들은 상가 가치가 높고 임차인 모집도 쉽다. 당연히 안정적인 투자가 가능해진다.
▶관문형 상가=최근 상가시장에서 상권 초입을 선점한 '관문형 상가'가 수요자들에게 높은 인기를 얻고 있는데 지하철역이나 공원 등 나들이 장소 등 상권의 시작점에 위치해 풍부한 유동인구를 가장 먼저 흡수할 수 있기 때문이다.
일반적으로 관문형 상가란 상권이 형성돼 있는 길목 초입에 위치한 상가를 말한다. 주로 지하철역 입구에 위치해 있거나 공원 등 유명한 나들이 장소로 향하는 길목 초입에 위치해 있는 경우가 많아 접근성과 가시성이 좋다는 장점이 있다.
가장 먼저 보이는 상가인 만큼 유동인구를 선점할 수 있어 풍부한 배후수요를 확보하기가 유리해 인기가 높다.
이처럼 사람들이 많이 모이는 역이나 나들이 장소 주변 상권은 대형상권으로 활성화 되는 경우가 많아 기본적으로 풍부한 배후수요를 품고 있어 고객 유치에 유리하다. 이중에서도 초입에 위치한 관문형 상가는 상권 확장이 한정적이어서 임차인 모집이 수월하고, 임대료도 높게 형성돼 안정적인 투자처로 선호도가 높다.
▶주차장 전용상가=해마다 자가용 등록대수가 증가하면서 주차난이 심화되고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 6월 기준으로 등록 자동차는 전국 2344만여 대(수입차 9.7%). 4인 가구가 3~4대를 굴리기도 한다.
전국적으로 주차난이 심해지면서 주차장 전용상가가 인기를 끌고 있다. 주차장 전용상가는 연면적 30%까지 상가나 오피스텔 등을 지을 수 있고 주차이용 수익은 물론 점포에 세를 놓는 임대수익까지 올릴 수 있어서다.
주차장 전용상가의 임대수익률은 통상적인 상가의 수익률보다 높은 6% 이상인 것으로 알려지면서 주차장 전용상가에 대한 관심이 높아지고 있다.
여기에 주차장용지 가격이 일반상업용지보다 20~30% 정도 저렴한 한 점, 상가의 전용률도 통상적으로 70~80%선이 나와 공간활용도가 높다는 점도 인기의 또 다른 점이다.
하지만 경기가 장기간 침체된 상황이라 입지가 떨어지는 상가의 경우 공실부담의 리스크가 커지고 있어 전문가들은 이러한 때 일수록 '옥석 가리기'가 중요한 시기라고 말하고 있다.
장경철 부동산일번가 이사는 "불황기 상가투자의 핵심은 역시 입지나 배후세대 대비 점포비율 등의 희소성"라며 "위에서 언급한 대단지 상가나 관문형 상가, 주차장 전용상가 등 높은 희소성을 갖춘 상가를 눈 여겨 볼만하다"고 말했다.
희소성 높은 3인방 분양상가 현황
-1000세대 이상 대단지 아파트 단지내 상가-
신길뉴타운 센트럴자이 단지내 상가 조감도●신길 센트럴자이 단지내 상가(신길뉴타운)=서울시 영등포구 신길동 337-246번지 일대에 신길 센트럴자이 단지내 상가가 오는 13일 분양에 들어간다. 신길뉴타운(신길재정비촉지구역) 12구역으로 아파트 1008세대 배후로 한 독점상권으로 기존 7호선 신풍역 역세권 입지에 2024년 개통 예정인 신안산선 개통시 환승 역세권이 되어 투자가치도 높다고 할 수 있다. 스트리트형으로 조성되는 신길 센트럴자이 상가는 108동에 10개 점포, 103동에 4개 점포로 희소가치가 높으며 투자자 및 임차인 선호도가 높은 1층 상가로만 구성된다. 전용면적 기준으로 37.65~53.32㎡로 소규모 업종 위주의 면적으로 공급되며 편의점, 미용실, 세탁소, 커피전문점, 문구점, 중개업소, 베이커리, 패스트푸드점 등 생활밀착형 업종이 권장업종이다. 신길뉴타운 초입상가로 1000여세대 고정수요는 물론 인근 초·중·고 및 근린공원 조성으로 인근 유동인구까지 유입이 용이하다. 신길 센트럴자이 단지내 상가는 신길뉴타운 완성시 8,733세대를 배후로 하는 항아리 상권형태로 소비력이 높은 3040대 젊은층들이 많으며 여의도나 7호선 라인 강남권 출퇴근 직장인 들이 많이 거주하고 초·중·고가 많이 학생수요도 많다는 장점을 지녔다. 아파트는 지난 2월 말부터 입주를 시작했으며 계약금은 30%며 4월 13일(월) 분양 절차에 들어간다. 문의 02-6082-1612
-관문형 상가-
향동택지지구 정성프라자 조감도●향동택지지구 정성프라자=장점에 향동택지지구 상가분양 역시 많은 관심을 얻고 있다. 향동택지지구 ‘정성프라자’ 상가의 투자열기 또한 예사롭지 않다. 이 상가는 향동지구 초입 3거리코너에 지어지는 코너상가로, 향동지구 내 아파트 어느 곳을 진입해도 지나게 되는 관문 상가 역할을 하게 된다. 상가가 자리한 향동택지지구는 다른 택지지구와 달리 아파트가 우선 공급되며 상가가 나중에 들어선다. 이러한 특성에 따라 상가의 선점이 매우 중요하며, 진입로 관문상가라면 그 가치가 매우 높게 평가된다. 정성프라자는 준공 시기도 매우 빨라 톡톡한 선점 효과를 누릴 것으로 기대된다. 현재 지역 내 공급 중인 근린상가들은 일반적으로 대지 250평 내외의 규모에 엘리베이터 13인승 1대, 원웨이 주차장 진입로 설계를 갖추고 있지만, 이 상가는 대지만 약 400평으로 인근 근린상가에 비해 약 2배가까운 규모로 조성된다. 24인승 2대의 엘리베이터가 운영되며 주차장 진입로도 투웨이로 설계돼 효율적인 상가 운영이 가능하다. 업종 특화도 남다르다. 지하매장은 슈퍼마켓, 지상 1층에는 프랜차이즈 업종과 약국 등이 입점되기에 최적화된 조건이다. 지상층은 병의원과 학원이 입점하기 좋다. 층별로 호실에 따라 테라스가 제공되며, 대부분의 점포가 도로에 접한 코너 상가의 특성에 따라 뛰어난 광고 효과와 가시성을 갖추고 있다. 고양시 향동에 위치한 향동택지지구가 부동산 시장에서 주목 받고 있다. 이 지역은 서울 상암, 수색, 은평 지역과 맞닿아 서울권 개발지구에 속한다. 이에 기분양 된 아파트들이 높은 프리미엄을 형성, 많은 투자자의 관심을 한 몸에 받고 있다. 이 지역은 탄탄한 배후수요와 풍부한 개발 호재를 자랑해 높은 미래가치가 평가된다. 향동택지지구에만 약 8천 7백여세대, 2만 3천여명이 거주할 것으로 예상된다. 대규모 아파트 배후수요를 고정수요로 확보할 수 있어 안정적인 생활 밀착형 상권 형성이 기대된다. 인근 수색증산 뉴타운 11,298세대와 상암 디지털미디어시티 소재 2천여 업체에 종사하는 6만 6천여명의 근로자까지 더한다면 상당한 수의 배후수요가 추산되는 점도 눈여겨볼 만하다. 주변 개발 호재도 상당하다. 지역 내 경의중앙선 향동역 신설 사업 계획이 진행 중이다. 미디어 산업 활성화 및 서울 서부권 배후주거지로서의 성장이 기대되는 덕은 미디어밸리 개발 사업도 진행이 한창으로, 향동택지지구는 개발에 따른 직접적인 수혜를 누릴 것으로 기대를 모은다. 이외에도 수색역 일대 철도부지를 이용한 복합단지 조성 등 다채로운 개발 사업이 진행되고 있어 귀추가 주목된다. 기존 신도시보다 상업용지 비율이 낮아 상가투자 시 높은 수익 확보가 기대되는 점도 손꼽히는 장점이다. 상업용지 비율이 3.6%로 낮아 투자자들의 관심을 받기에 충분한 조건을 갖췄다. 문의 1661-1992
-주차장 전용상가-
성민메디컬주차타워 조감도●성민메디컬주차타워(SMP타워)=경기도 화성시 산척동 일대에 성민메디컬주차타워(SMP타워)가 분양중이다. 대지면적 395평, 건축면적 315평이며 건폐율 79.72%, 용적률 633.23%로 지하 1층~지상 8층까지이며 주차대수는 85대다. 남동탄 11자 상권 사거리코너자리로 광고효과 및 가시성이 우수하다. 지상1층부터 옥상층까지 층마다 주차공간을 확보했다. 로비1층에 10호실, 2층부터 7층까지 각각 3호실의 상가가 조성된다. 활성화된 상권에 가장 필요한 주차시설을 품고 있어 가족단위가 많은 동탄2신도시에서 필수요소로 꼽힌다. 이미 북동탄 11자상권으로 활성화된 상업시설을 조성해 성공사례로 꼽혀 젊은 가족단위로 구성되어 활성상가의 기대가 있다. 반경 1㎞ 내 초등학교 4곳, 중학교 2곳, 고등학교 2곳이 위치해 교육시설, 음식점, 편의점 등 다양한 업종이 추천된다. 또한 인근 아파트단지가 입주된 세대는 1만 3천여세대로 2022년까지 입주완료시 총 2만 6천여세대의 고정수요를 확보했다. 이미 로비 1층에는 스타벅스가 임대를 확정했으며 약국, BBQ, OUR베이커리 등 입점예정이다. 또 편의점, 롯데리아, Garage Kitchen, 미용실 등 각 층마다 입점확정했으며 치과, 피부과, 소아과 등 메디컬시설과 각종 학원이 예정돼 있어 안심할 수 있다. 인근에 아시아 최대 규모의 화성물류캠퍼스는 약 20만평으로 상주인구가 약 1만명에 달한다. 동탄일반산업단지, 동탄테크노밸리, 동탄호수공원, 생태공원 등 풍부한 배후수요로 주차시설을 완비한 상업시설의 선호도가 있는 편이다. 신리IC, 중리IC 등 진출입이 용이하며 23번 국도를 통해 평택까지 15분대로 도달가능하다. 경부고속도로 동탄역구간을 2021년까지 목표로 지하화 공사가 진행 중이며 서울 광역버스 및 트램(개통예정), GTX 및 SRT 동탄역 등 광역교통망으로 주변 도시로 이동가능하다. 문의 1833-2350
