전매 제한 조치에 더 주목받는 후분양 아파트는 어디

코로나19 여파로 전국 부동산 시장이 침체한 상황에서 정부가 사실상 분양권 전매 금지라는 강력한 규제책까지 발표하면서 신규 분양시장이 직격탄을 피할 수 없게 됐다.

그동안 분양 시장에서는 아파트를 짓기 전 분양해 분양대금을 건설비로 충당하는 ‘선분양’이 대세로 자리매김해왔다.

최근에는 정부 규제의 반사효과로 실수요자를 겨냥한 지역 건설사의 후분양 아파트에 대한 관심이 높아졌다.

업계에 따르면 올 8월부터 분양권 전매 금지에 따라 우수한 입지와 최신 설계 등을 갖춘 단지의 경우 틈새시장을 노리는 후분양 아파트에 대한 관심이 높아질 것으로 예상하고 있다

주택 분양시장에서 심심치 않게 불거져왔던 부실시공과 하자, 자재 임의 변경 등에 대한 정부와 지자체의 철저한 관리·감독과 강력한 제재가 요구되지만, 관련법 부재와 실효성 부족으로 근본적인 해결책인 후분양제가 도입돼야 한다는 목소리가 커지고 있다.

후분양은 수요자나 투자자가 건물의 위치나 배치, 구조, 조망, 일조 등을 직접 눈으로 확인하고 상품을 살 수 있다는 점에서 소비자의 알 권리와 선택권을 보장해준다.

임대 투자자의 입장에서도 후분양은 중도금 이자나 부도, 미분양 위험 등의 부담이 적어 안정적인 투자가 가능하다는 장점이 있다.

후분양은 그 외에도 장점이 적지 않다. 계약 후 얼마 후에 빠르게 입주할 수 있는 장점이 있으며, 공사 중 자금 부족으로 인한 공사 지연, 부도와 같은 위험이 거의 없으므로 분양 안전성에서도 장점을 가지고 있다.

또한, 공사 예정지가 허허벌판이 아니라 아파트나 타운하우스, 세컨드 하우스 등의 주택 구조가 대부분 올라간 상태이므로 직접 현장을 방문하여 주변 여건 등을 직접 눈으로 확인하는 것이 용이하다.

이와 같은 후분양 상품은 상당한 자금력과 유동성을 확보한 건설 기업만이 추진할 수 있는 프로젝트여서 시행 및 시공사의 신뢰성과 시공 능력 등이 받쳐줘야 가능한 것으로 알려져 있다.

수요자의 입장에서는 화려한 인테리어로 포장된 모델하우스나 견본주택이 아닌 실제 거주하게 될 공간을 직접 눈으로 확인한 후 계약이 가능하다는 점에서 선시공 단지에 대한 신뢰가 두터운 셈이다.

반면 후분양 단지는 공사가 시작되기도 전에 분양이나 입주자 모집을 하는 방식과 비교할 때 불확실성에 대한 불안감은 현저히 줄어들게 된다.

사업지 주변 환경의 변화가 크지 않고 단지배치를 비롯해 평면, 향, 조망, 옵션 등을 꼼꼼하게 확인할 수 있다는 점에서 투자자나 실수요자들의 선호가 높게 나타난다.

특히, 세부 입지나 향, 조망 여부, 역과의 거리, 주변 인프라에 따라 수익률이 크게 차이 나는 수익형 부동산 시장에서도 후분양 단지에 더욱 주목하는 분위기다.

통상 계약 후 2년 이상이 지나야 입주 및 임대가 가능하지만, 후분양 수익형 단지는 투자 즉시 수익 창출이 가능하기 때문이다.

장경철 부동산일번가 이사는 “후분양 단지는 투자나 실입주금이 단기간에 들어간다는 단점은 있지만 직접보고 입지나 마감재, 향, 뷰 등의 선택이 가능하며 빠른 입주가 가능하는 점을 감안하면 상당한 매력이 있다”고 말했다.

서울, 인천에 공급중인 후분양 아파트 현황

목동 에버하임 투시도

●목동 에버하임=서울시 양천구 목동 966번지 일대에 3억원대로 시작하는 소형 아파트인 목동 에버하임이 분양중에 있다. 총 117세대가 공급되며 지하 3층에 지상 11층으로 소형 아파트인 공동주택이 3층~11층에 배치되고 지하 3층~지하 2층 자주식 주차장 114대가 가능해 사실상 전세대 주차가 가능한 셈이다. 총 7타입, 1~2인 가구 선호도가 높은 원룸과 투룸으로 공급되며 실사용면적(전용면적+서비스) 기준으로 30.40㎡~56.51㎡이며 9호선 급행이 서는 염창역 4번출구 도보 2분거리 역세권 입지다. 9호선 급행을 이용시 당산역 11분, 여의도역 14분이면 도달이 가능하고 강북횡단선이 개통예정에 있는 9호선 등촌역도 도보로 이용이 가능하다. 계약과 동시에 입주가 가능한 후분양 아파트로 염창초, 백석초, 등촌중 등 우수한 교육환경과 목동 깨비시장, 목동 제일시장, 이마트 가양점, 팩토리 아울렛 등 편리한 생활인프라도 갖췄다. 압도적인 임대수요도 확보했다. 김포공항 및 마곡지구 등 약 16만명, 여의도 금융산업 종사자 약 15만명, 목동 IT등 약 8.6만명, 상암 DMC 미디어산업 약 4.4만명 등 풍부한 임대수요를 확보했다. 목동문화체육센터와 목동 중합 운동장도 편하게 이용할 수 있는 장점을 가지고 있다. 양천구 및 강서구, 마포구 일대의 생활 인프라를 누리기에 적합하고 김포국제공항도 멀지 않다. 공항대로로 올림픽대로까지 차량 10분이면 진입할 수 있으며, 편리한 교통 외 생활 편의성도 우수하다고 평가 받고 있다. 교통호재 및 개발호재도 풍부하다. 월드컵대교가 오는 12월에 개통예정에 있고 강북횡단선(목동~청량리 2021년 착공예정)과 원종홍대선(서부광역철도) 개발 예정에 있으며 인근 양천구 목3동이 도시재생 뉴딜사업에 선정되었다. 문의 010-2732-9283

상도역 롯데캐슬 조감도

●상도역 롯데캐슬=서울 동작구 상도동 ‘상도역 롯데캐슬’ 아파트가 오는 15일 1순위(서울 2년 이상 거주자) 청약을 받는다. 이 단지는 지역주택조합사업으로 공급하는 아파트로서 이미 골조공사를 상당부분 진행해 내년 2월 입주를 앞두고 있다. 지역주택조합이란 일정 자격 요건을 갖춘 사람들이 모여 조합을 결성, 돈을 모아 토지를 매입하고 직접 아파트를 짓는 것을 말한다. 단지는 지상 20층, 13개동, 총 950가구(전용면적 59~110㎡) 규모다. 이 중 474가구가 일반에 분양된다. 단지 내 국공립어린이집이 설립되고, 단지 앞에는 신상도초등학교가 위치한다. 서울 지하철 7호선 상도역과는 약 150m 거리의 역세권 단지로 교통도 편리하다. 단지는 이번에 후분양을 진행하는 만큼 분양가 규제에서 자유롭다. 분양가는 전용면적별로 △59㎡ 9억1300만~9억9790만원 △74㎡ 10억7480만~11억7170만원 △84㎡ 11억9730만~12억9640만원으로 책정됐다. 가장 큰 면적인 △110㎡의 분양가가 14억2940만~16억1300만원 등이다. 모든 주택형이 9억원을 넘어 입주자 모집공고문에도 중도금 대출을 지원하지 않는다고 안내하고 있다. 이에 따라 당첨 이후 7월 6일~12일까지 7일간의 정당 계약기간에 분양대금의 10%를 계약금으로 내고, 석달 뒤인 10월 12일 10%를 중도금으로 낸다. 이후 내년 2월 입주 지정일에 나머지 잔금 80% 등 모두 자력으로 마련해야 한다. 만약 전용면적 59㎡타입에 당첨된 청약자라면 정당 계약때 계약금 1억원을 내고 3개월 뒤 중도금 1억원을 내야한다. 이후 4개월 뒤 입주할 때 나머지 7억여원을 모두 현금으로 치러야 한다. 전용 85㎡ 이하는 일반공급 세대수의 100%를 청약 가점제로 입주자를 선정한다. 85㎡ 초과분은 절반은 가점제, 절반은 무작위 추첨제를 통해 공급한다. 단 추첨 물량의 75%는 무주택자에게 우선 배정한다. 예비당첨자는 일반공급 세대수의 500%, 즉 5배수로 뽑는다. 당첨자와 예비당첨자까지 합쳐 주택형마다 최소 6대 1의 경쟁률이 나와야 예비당첨자 수가 미달하지 않는다. 문의 1800-6900

인천 계양 효성동 메트하임 투시도

●인천 계양 효성동 메트하임=인천 계양 효성동에 위치한 메트하임은 이미 준공을 마친 선시공·후분양 아파트다. 기존 아파트 분양 기준과 다른 후분양 아파트는 준공이 완료된 후 공급하는 방식으로 건설사 부도와 부실 시공 위험을 덜 수 있고 실물 확인 후 분양을 선택할 수 있으므로 소비자 입장에서 여러 모로 합리적이다. 효성동 메트하임은 전용면적 50㎡~59㎡, 총 88세대가 공급되며 인근 지역 수요자들로부터 주목도가 더욱 높은 상황이다. 더구나 단지 인근은 준공 10년 이상 된 노후 아파트가 약 95%를 차지하는 지역으로 인천 지역 아파트 노후도 1위에 해당한다. 때문에 신축아파트에 대한 지역 주민의 갈증은 여전히 높다. 이에 부동산 투자자 및 전문가의 긍정적인 평가를 받으며 높은 수요를 전망하고 있다. 특히 후분양 아파트라서 분양가가 높을 거라는 우려도 지웠다. 인천 계양 메트하임의 경우, 2억 원대의 합리적인 분양가로 공급 중이다. 단지는 도보 5분 거리(약 200m)에 명현초, 명현중, 효성고 그리고 학원 시설이 풍부하게 갖춰져 있는 ‘학세권’ 아파트다. 인천 1호선 작전역과 900m 거리로, 봉오대로, 경인고속도로, 서울외곽순환도로 등이 단지에 인접해 있어 교통 여건 또한 우수하다. 홈플러스, OSK마트, 작전시장, 작전역 상권 등 생활편의시설 역시 단지 가까이에 위치해 있다.단지 내 마련된 샘플하우스를 둘러보면 실거주 공간뿐 아니라 단지 주변 여건과 주변 편의시설까지 직접 확인할 수 있다. 떄문에 도로망과 학교, 생활편의시설 등 단지에서 주요시설로의 접근성 등을 직접 체험해 보며 실거주 시의 장단점을 생생하게 그려볼 수 있다는 장점이 있다. 문의 1661-1992