오피스텔 투자 대세 서울 도심 역세권 신도시 직주근접형

국민투자처인 오피스텔은 수익형 부동산의 대표적인 소액 투자처로 인기를 끌고 있는 오피스텔 투자 시장에 변화의 바람이 불고 있다. 

올 1월부터 시행되는 ‘건축물의 분양에 관한 법률’에 따라 투기과열지구뿐만 아니라 청약조정대상지역에서도 소유권 이전등기 때까지 오피스텔 분양권 전매가 제한되는데 여기에 낮은 금리를 활용해 대출을 끼고 산 오피스텔의 투자수익률이 금리 인상의 영향으로 낮아질 것으로 예상된다. 

업계에서는 수익성 측면에서 서울 도심권은 전통 선호지역인 역세권의 임대수익률이 높고, 서울의 외곽지역인 신도시의 경우 산업단지 배후수요를 갖춘 직주근접 단지가 임차인을 구하기가 유리하다고 조언한다.

서울 도심은 역세권 여부가 오피스텔의 임대수익률과 공실률에도 가장 큰 영향을 줄 정도로 매우 중요한데 실제로 역과의 거리에 따라 오피스텔 임대료와 매매가는 큰 차이를 보이고 있다.      

실제 역에 가까울수록 임대료와 매맷값이 높게 형성되고 있다. KB국민은행 시세에 따르면 지하철 2호선 강변역 4번 출구에서 직선거리로 200m 떨어진 ‘구의 아크로리버’ 오피스텔 전용면적 26㎡형 임대료는 보증금 1000만원에 월 73만원 선이다.      

이에 비해 역과 거리가 좀 더 떨어진 ‘와이앤 오피스텔’ 전용 26㎡형은 보증금 1000만원에 월 53만~58만원으로 월평균 15만원 이상의 임대료 차이가 난다.

평균 매맷값에서도 차이를 보이고 있다. 지하철 5호선과 6호선, 공항철도, 경의중앙선 등 4개 노선이 지나는 공덕역 1번 출구 바로 앞에 위치한 ‘마포 신영지웰’ 전용 53㎡형의 평균 매맷값은 3억4000만원 수준인 반면 직선거리로 500m가 넘어 도보로 10분 가량 걸리는 ‘마포 현대하이엘’ 전용 53㎡형의 평균 매맷값은 2억9250만원이다.      

역과의 거리에 따라 매맷값이 4000만원 이상 차이가 나는 것이다. 이 두 오피스텔은 임대료도 월평균 10만원 이상의 차이를 보이고 있다.

새로 분양하는 역세권 오피스텔은 청약 열기도 뜨겁다. 지난해 10월 인천 송도국제도시에서 분양한 ‘송도 SK뷰 센트럴’은 인천지하철 1호선 인천대입구역세권 입지가 부각되면서 180실 모집에 9226명이 몰리며 평균 51.2대 1의 높은 청약경쟁률을 보였다.

산업단지가 위치한 서울 상암동과 경기 성남 판교신도시, 화성 동탄신도시 등은 지하철역에 가까운 역세권 오피스텔보다 업무지구에 인접한 오피스텔의 임대수익률이 더 높다.    

  

이는 산업단지에서 근무하는 2030 젊은층이 경제적으로 부담이 적고 출퇴근 시간을 줄여 여가 시간으로 활용하기 유리한 오피스텔을 더 선호하기 때문이라는 게 현지 중개업소들의 이야기다. 

부동산114 조사를 보면 서울 마포구 상암동의 공항철도 디지털미디어시티역과 도보로 10분 거리에 위치한 ‘DMC이안 상암 1단지’ 오피스텔의 임대수익률은 전용 46㎡형 기준 4.61%이다. 반면 역과는 멀지만 삼성SDS와 LG유플러스 등 업무시설과 인접한 ‘사보이시티DMC 상암’ 전용 44㎡형은 5.12%의 수익률을 보이고 있다.

벤처기업들이 몰려있는 판교신도시도 마찬가지다. 판교테크노밸리와 맞닿은 곳에 있는 ‘더테라스 판교’ 임대수익률은 6.81%인 반면 신분당선 판교역과 인접한 ‘판교역 SK허브’는 4.02%이다. 판교역 SK허브는 테크노밸리와 직선거리로 1㎞ 떨어진 곳에 자리잡고 있다.

동탄신도시에 있는 ‘동탄 퍼스트빌 스타’는 삼성전자 나노시티로부터 직선거리 300m 거리에 있는 오피스텔로 임대수익률이 6.10% 선인데 비해 나노시티에서 직선거리로 2.8㎞ 떨어진 ‘효성해링턴 플레이스’는 지하철 1호선 병점역세권 단지인데도 임대수익률은 4.78%이다.

장경철 부동산일번가 이사는 “오피스텔 시장도 정부의 규제권 안에 있어 입지별로 양극화 현상이 빚어지고 있다”며 “올해부터 주요 수요층인 젊은 직장인들의 선호도가 높은 곳을 중심으로 ‘옥석 가리기’가 본격화할 것으로 예상되는 만큼 투자에 앞서 철저한 입지나 배후세대 분석이 무엇보다 필요하다”고 말했다.    

 

수도권 주요 지역 분양중인 오피스텔 현황

-서울 도심 역세권-

엠퍼스트 플레이스 명동 오피스텔 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산 및 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.     

●고덕역 효성해링턴 타워 더퍼스트=서울 강동구 명일동에서는 효성이 ‘고덕역 효성해링턴 타워 더퍼스트’를 분양 중이다. 전용면적 19~36㎡, 총 410실로 구성되며 지상 1~4층에 상업시설이, 5~20층에는 오피스텔이 들어선다. 지하철 5호선 고덕역과 인접했고 고덕역이 지하철 9호선 4단계 연장선 환승역(계획)으로 추진되고 있어 미래가치 상승도 기대할 수 있다.     

-수도권 직주근접형-

●다산역 중원 듀플렉스=중원아이엔씨(위탁사)는 오는 3월 남양주 다산신도시 중심상업지구에서 공급하는 ‘다산역 중원 듀플렉스’의 견본주택을 열고 분양에 나선다. 이 단지는 지하 4층~지상 10층 규모로 조성되며, 오피스텔 지상 4~10층 224실로 구성된다. 지하철 8호선 연장선인 다산역(예정)을 걸어서 이용할 수 있어 관심이 쏠린다. 다산신도시는 경기도시공사가 단독으로 시행하는 475만㎡ 규모의 공공주택지구로 사업 완료시 인구 8만6000명을 수용하게 된다. 특히 2021년 개통 예정인 지하철 8호선 연장선 별내선이 개통되면 다신신도시는 다산역(예정)을 통해 잠실·강남 방향으로 20분대에 진입할 수 있다. ‘다산역 중원 듀플렉스’는 이 다산역(예정) 바로 옆에 들어서는 초역세권 초소형 복층 오피스텔이다. 실제 지난해 오피스텔 수도권 거래량 가운데 절반 이상이 소형 오피스텔이었을 정도로 1인가구를 위한 오피스텔은 인기를 끌고 있다. 다산역(예정) 중원 듀플렉스 오피스텔은 이러한 수요를 상품설계에 반영했다. 더구나 몸 들어와도 생활이 가능하도록 풀옵션·풀퍼니시드 형태로 공급된다. 또한 자동차를 이용할 경우에도 편리하다. 강변북로와 북부간선도로가 직접 연결돼 신도시 옆을 지나는 서울외곽순환도로를 통해 남양주·구리·토평나들목(IC)으로의 진입이 용이하며, 개통 예정돼 있는 제2경부고속도로 서울~세종 간 고속도로의 시작점에 위치해 있다. 

   

●휴로스 센트럴302=원흥지구에 첫 번째 소형 오피스텔이 들어선다. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 일대에 들어설 ‘휴로스 센트럴302’는 지하 5층~지상 20층의 규모로 조성되며, 7개 타입의 다양한 오피스텔 302실과 근린생활시설로 구성될 예정이다. 사업지 인근에는 원흥지구의 중심상업지구를 비롯해 대단지 주거시설이 위치해 있어 기본적인 주거 및 생활인프라가 형성된 상태로, 이케아 및 스타필드 고양, 롯데아울렛과의 접근성 또한 뛰어나 쇼핑 및 문화생활을 즐기기에 좋은 지리적 여건을 갖추고 있다. 교통편으로는 인근의 지하철 3호선 원흥역, 경의중앙선 강매역과 광역버스를 통해 서울 도심으로의 이동도 수월하다. 향후 추진될 신분당선 연장사업과 GTX A노선 등을 고려하면 교통 인프라 또한 더욱 강화될 전망이다. 뿐만 아니라 원흥~강매간 도로, 고양~신사간 도로, 서울외곽순환도로를 통해 마곡, 은평 및 상암지구의 직장인 수요를 충족시키고 있으며, 인근에 건설될 예정인 대규모 물류창고인 켄달스퀘어 물류센터가 완공될 시 상시 근로자가 1,500여 명으로 예상되며, 지식산업센터 등 도시지원시설이 들어서면 앞으로 배후수요는 더욱 늘어날 전망이다.