수익형 부동산 투자처, 환승역 상가·오피스텔 주목

최근 초강력 아파트 규제와 초저금리의 지속으로 입지여건이 좋은 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산이 주목을 받고 있다.

특히 환승역세권(예정지 포함)에 위치한 상가나 오피스텔이 주목을 받고 있다.

단일역보다는 환승역이 수요층의 접근성이 수월하고, 소비력을 갖춘 젊은층 인구가 풍부해져 안정적인 수익이 기대된다.

여기에 개발호재로 인해 가치상승까지 기대할 수 있으며 유동인구 증가에 따른 상권활성화로 투자시 빠른 자금 회수에 유리하며 아직 미개통 환승예정 역세권은 높은 잠재력을 보인다.

환승역의 장점은 여기서 끝이 아니다. 도심 곳곳으로 이어주기 때문에 최단거리를 제시해 정확한 시간대를 예측할 수 있는 정확성을 부여해주며 버스 등 대중교통이 역세권 위주로 경유하게 되어 지역 연계성을 살려주는 역할도 한다.

이런 곳에 입지한 상가나 오피스텔은 유동인구가 풍부하고 출·퇴근 등이 용이해 선호도가 높다.

또 배후수요가 많아 이곳을 중심으로 대규모 개발이 이뤄지기도 하며 수익률 또한 단일 역세권에 비해 환승역이 높은 것으로 나타나고 있다.

주요 환승역 상권으로 ‘용산역’ 상권, ‘고속터미널역’ 상권, ‘건대역’ 상권 등이 있다.

먼저 4내 노선을 이용할 수 있는 ‘용산역’ 일대는 장기간 정체되었던 지역 내 개발사업이 순조롭게 진행됨에 따라 강남 상권을 능가하는 ‘용산 상권’에 대한 기대감이 커지고 있다.

또 3호선·7호선·9호선의 3개 노선이 교차하는 ‘고속터미널역’이 있다. 현재의 거대상권의 밑바탕은 대형쇼핑시설인 ‘센트럴시티’와 2009년에 개통된 ‘9호선’의 영향이 컸다. 트리플역세권이 되는 고속터미널역에 유동인구가 즐길만한 상업시설이 마련되어, 서초구 일대를 대표하는 상권으로 성장한 것이다.

마지막으로 2호선과 7호선이 교차하는 ‘건대입구역’도 안정적인 수요와 함께 이들 지역을 대표는 스타시티와 역을 중심으로 롯데백화점, 이마트 등의 대형유통시설이 들어오면서 유입수요가 폭발적으로 증대됐다.

건대역 상권은 홍대 거리와 더불어 강북 최대 신흥 상권으로 불황에 아랑곳하지 않고 연중 활기가 넘친다. 건대역 인근에는 건국대 외에도 세종대, 한양대 등이 있어 홍대거리 못지않게 유동인구가 풍부하다.

환승역 예정지에 공급된 상가도 높은 인기를 끌었다. 지난해 5월 인천 루원시티에서 분양한 `지웰시티몰`은 계약 시작 3일 만에 모든 계약을 마쳤다. 인천지하철 2호선 가정역이 인근에 위치한 이 상업시설은 7호선 청라 연장선 루원시티역도 개통을 앞두고 있는 환승예정지 역세권 상다.

환승역에 공급된 오피스텔도 속속 좋은 성적을 보이고 있다. 지난해 11월 2호선, 6호선 환승역인 합정역에서 공급된 합정역 스퀘어 리버뷰 전세대 복층 오피스텔의 경우 계약 하루 만에 모든 호실 완판을 기록했다.

같은 해 10월 분양에 나선 2호선 및 7호선 환승역인 건대입구역에 분양한 ‘건대입구역자이엘라’ 오피스텔도 평균 4.71 대 1, 최고 16 대 1 경쟁률을 기록, 이틀 만에 완판을 달성했다.

임대료 수준이 환승역세권과 단일 역세권의 차이를 극명히 나타낸다. 서울 지하철 2·5호선 환승역인 충정로역 인근 오피스텔인 충정로 대우디오빌 전용 29㎡의 임대수익률은 연 5.5%선이다. 매매가격이 1억8000만원선인 이 오피스텔의 임대료는 보증금 1000만원에 월세 75~77만원선이다.

이에 비해 단일역인 3호선 경복궁역 역세권인 경희궁의 아침 임대수익률은 연 3.4%선으로 시세는 2억9000만원, 임대료는 보증금 1000만원에 월세 80만원이다.

장경철 부동산일번가 이사는 “최근 기존 노선 연장, 신설노선 등으로 환승역세권이 속속 조성되고 있다”며 “이런 입지에 있는 상가나 오피스텔은 상권활성화나 임대수요 확충에 유리해 초저금리 시대에 각광을 받을 것으로 보인다”고 말했다.

환승(예정) 역세권 분양(예정)중인 상가·오피스텔 현황

신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가 조감도

●신길 센트럴자이 단지내 상가(7호선·신안산선 환승역 신풍역)=GS건설이 시공한 서울 영등포구 신길동 신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가를 분양중이다. 참고로 2017년 분양에 나선 서울 영등포구 신길뉴타운에 분양하는 '신길 센트럴자이' 아파트가 올해 서울 최고 청약 경쟁률을 기록했다. 금융결제원 아파트투유 분양정보에 따르면 전날 1순위 청약을 받은 '신길 센트럴자이'는 일반분양 350가구(특별공급 제외) 모집에 1만9906명이 몰려 평균 56.9 대 1의 경쟁률을 기록했다. 2017년 서울 민간 분양 아파트 중 가장 높은 청약률이다. 신길뉴타운(신길재정비촉지구역) 12구역으로 아파트 1,008세대를 배후로 두고 있는 이 상가는 7호선 신풍역과 2024년 개통 예정인 신안산선 등 역세권 입지를 갖췄다. 스트리트형으로 조성되는 신길 센트럴자이 상가는 108동에 10개 점포, 103동에 4개 점포가 들어서며, 1층 상가로만 구성된다. 전용면적 기준으로 37.65~53.32㎡로 소규모 업종 위주의 면적으로 공급되며 편의점, 미용실, 세탁소, 커피전문점, 문구점, 중개업소, 베이커리, 패스트푸드점 등 생활밀착형 업종이 권장업종이다. 5월말 현재 편의점은 실수요로 확정되었고, 분식 프랜차이즈 및 정육 전문식당이 임대가 확정되어 있다. 브랜드 세탁소와 햄버거 전문점이 임차로 협상중에 있는 등 속속 입점이 이뤄지고 있으며 실투자금 2억대면 분양이 가능하다. 신길뉴타운 초입상가로 1,000여세대 고정수요를 두고 있으며 인근 초·중·고 및 근린공원 조성으로 인근 유동인구까지 유입이 용이하다. 신길 센트럴자이 단지내 상가는 신길뉴타운 완성시 8,733세대를 배후로 하는 항아리 상권형태로 소비력이 높은 3040세대 젊은층과 여의도나 7호선 라인 강남권 출퇴근 직장인, 초·중·고 등 학생수요를 기대할 수 있다. 또한 지하철 7호선 신풍역, 신안산선(예정) 신풍역과 도보 3분 거리에 위치해 강남을 10분대에 닿을 수 있으며, 해군회관 사거리 경전철(신림선)이 신설 예정이다. 아파트는 지난 2월 말부터 입주를 시작했으며 5월말 기준으로 70%의 높은 입주율을 보이고 있다. 계약금 20%며 1008세대에 점포가 14개 뿐이라 업종이 겹칠 염려가 없다고 보면 된다. 문의 010-2732-9283

연신내역 솔앤더블유 미엘 투시도

●연신내역 솔앤더블유 미엘(3호선·6호선 환승역 연신내역)=서울시 은평구 대조동 185-5, 6번지 일대에 연신내역 솔앤더블유 미엘 오피스텔이 분양을 앞두고 있다. 대지면적 1,567.60㎡, 연면적 17,362.21㎡, 지하 4~지상 20층 규모로 지상 5~20층은 오피스텔은 4가지 타입(29A/33B/36C/44D) 총 174실이 공급되며 주차대수는 144대로 오피스텔이 128대, 상가가 16대가 배분된다. 전용면적 30㎡(9평)에서 43㎡(13평)로 원룸, 1.5룸, 투룸 등 1~2인 가구에 걸맞는 평면을 제공해 실수요자와 투자자 모두가 만족 할 수 있는 합리적인 평면을 구성했다. 최고급 가전과 가구 빌트인시스템으로 제공되며 합리적 설계로 넉넉한 수납공간과 공간편의성을 제공한다. 여성입주자를 최우선 고려한 방범설계와 최고의 건물관리와 첨단 보안시스템을 도입했다. 오피스텔에서 엘리베이터를 이용하면 상가(지상 1~4층)도 바로 이용할 수 있어 원스톱 라이프 실현이 가능해 입주민들의 편의성을 높혔다. GTX-A노선이 개통 예정인 트리플 역세권 연신내역 4번출구 도보 3초 초초역세권 입지로 도심재정비, 2030 서울플랜 연신·불광 신 업무와 상업의 중심지라는 평가를 받고 있다. 골드라인인 GTX-A노선과 신분당선이 예정된 우수한 광역 교통망을 보유 했으며 연신내 지구단위계획, 3기 신도시 개발 및 은평, 수색증산 뉴타운 등이 인접해 서북부 개발 최대 수혜지라는 높은 미래가치를 갖췄다. 특히 2023년 GTX-A(수도권광역급행철도) 노선이 개통될 경우 연신내역에서 서울 교통의 중심 HUB로 예상되는 삼성역까지 10분 내외로 도달할 수 있어 쾌속 교통망이 형성될 전망이다. 대조초등학교, 갈현초등학교, 연광초등학교, 연신중학교, 불광중학교. 동명여고, 선일여고, 새명컴퓨터고, 은평구립도서관 등 다양한 교육시설이 사업지 인근에 위치해 교육환경이 양호하다. 반경 2km 내에는 NC백화점과 롯데마트, 연서재래시장, 연신내 로데오거리 등 쇼핑문화시설과 청구성심병원, 카톨릭성모병원 등이 생활편의시설이 위치해 생활시설이 풍부하다는 점도 강점으로 부각되고 있다. 자연환경도 우수하다. 불광근린공원과 대조공원, 북한산국립공원 등이 인접해 단지 인근 주거환경과 쾌적성이 우수하다. 풍부한 임대수요도 확보했다. 인근 대학병원 및 사립병원 종사자(약 2,300명)과 공무원(약 700여명)과 소상공인(약 9,000명)이 직접수요다. 시행 및 관리는 하나자산신탁이 시공은 남명건설(주)가 맡았다. 문의 010-8975-9607

당산 헤라톤시티 조감도

●당산 해라톤시티(2호선·5호선 환승역 영등포구청역)=지하철 2, 5호선 환승역인 영등포구청역 초역세권(도보 1분거리)에 후분양 오피스텔인 ‘당산 해라톤시티’이 분양중이다. 지하 1층~지상 12층, 연면적 3,377㎡, 분양면적 35.77㎡~39.53㎡, 총 84실 규모로 (주)해라톤건설이 서울 영등포구 당산동3가 395-13번지 일대에 건축하여 바로 입주가 가능하다. ‘당산 해라톤시티’ 오피스텔의 가장 큰 특징은 직주근접형으로 여의도, 상암동, 목동, 마곡지구, 광화문, 강남 등 직장인 밀집지역의 출·퇴근에 유리하다. 또한 올림픽대로와 강변북로, 노들로, 서부간선도로 등을 이용하면 서울 및 수도권 어디든 진·출입에 편리하다. 특히 당산 해라톤시티 주변에 국회대로 지하화 사업 및 서부간선도로 지하화 사업이 빠르게 진행 중이고 이 사업이 완성되면 이 지역 교통정체도 해소되고, 지상에는 공원이 조성되어 주거환경이 더욱 좋아질 전망이다. 당산 해라톤시티 오피스텔은 생활인프라도 뛰어나다. 도보거리에 코스트코 양평점, 롯데마트 양평점, 영등포구청, LG 베스트샵, 영등포 세무서, 영등포 병원, 영등포 경찰서 등 생활편의시설이 있고, 영등포 스포츠센터, 영등포 아트홀 등 문화체육시설이 인접해 있다. 한강 공원, 선유도 공원, 양평유수지 생태공원, 당산공원 등 대규모 녹지공간이 조성되어 있어 건강관리는 물론 ‘숲세권’이 주는 쾌적한 생활도 누릴수 있다. 신혼부부, 1~2인 직장인 등 실수요자에게 적합한 실속 있는 구조로 설계된 ‘당산 해라톤시티’ 오피스텔의 내부에는 천정형 시스템에어컨, 냉장고, 드럼세탁기, 전자레인지, 전열교환기, 붙박이장 등이 분양가에 포함된 풀퍼니시드로 적용된다. 한편 ‘당산 해라톤시티’ 후분양 오피스텔로 바로 입주 가능하며 선착순으로 원하는 동호수지정이 가능하며 계약금 10% 준비 후 중도금은 없이 입주할 때 잔금을 납부하면 된다. 분양 홍보관은 현장 1층에 마련되어 있다. 당산 해라톤시티 오피스텔 분양 관계자는 “서울의 대표 업무지구인 여의도와 인접해 있고, 주변에 영등포구청, 영등포 세무서, 지식산업센터 등 관공서와 업무시설이 많고 초역세권에 위치하여 공실 위험 없이 3천만원대 소액투자가 가능해 상품성이 높다”면서 “이 일대 굵직한 개발 사업들이 줄지어 개발되어 가고 있고, 사업이 완성되면 향후 높은 시세차익도 기대할 만하다”고 말했다. 영등포 오피스텔인 당산 해라톤시티 오피스텔은 코로나19 예방을 위해 시간대별로 방문객을 제한하는 사전방문 예약제로 운영하고 있다. 문의 1668-0882

클래시아 구리 투시도

●클래시아 구리 오피스텔·상가(경의중앙선·8호선 환승역 구리역)=한국자산신탁이 시행하고 창성건설이 시공하는 '클래시아 구리'가 즉시 입주가 가능한 오피스텔과 단지내 상가를 동시에 분양중이다. 2006년 이후 구리에서 처음으로 선보이는 200실 이상 규모의 대단지 오피스텔로 지역 수요자들의 이목을 끌고 있다. 지하 7층~지상 20층 1개동, 전용 19~47㎡ 총 388실 규모로 주차대수는 총 458대이다. 총 17가지 다양한 평면타입으로 구성돼 1인 가구뿐만 아니라 신혼부부, 은퇴부부 등 2~3인 가구도 거주가 가능해 실거주 수요와 임대투자 상품으로서의 장점을 모두 갖췄다는 평가다. '클래시아 구리'는 구리시 수택동에 들어서는 최고층 랜드마크 오피스텔로 수택동 중심상권이 한 눈에 내려다보이는 조망권과 편리한 생활환경 등이 발달해 있다. 단지가 들어서는 구리시 수택동은 중심 상업지역으로 통하는 '돌다리 상권'의 핵심 입지로서, 쇼핑·의료·문화 등 다양한 생활편의시설이 기조성 된 곳이다. 롯데백화점, 구리전통시장 등이 반경 1km내 있어 편리하게 이용할 수 있다. 단지내 상가도 분양중이다. 지상 1~3층에 공급되며 1층 13개 점포, 2층 11개 점포, 3층 12개 점포로 구성되어 있으며 일부는 선임대가 완료되었으며 투자와 동시에 수익이 발생한다. '클래시아 구리'는 경의중앙선 구리역 도보 10분 거리에 위치해 서울 도심으로의 접근이 편리하다. 서울지하철 8호선 별내선과 6호선 구리선 연장도 추진 중으로 도보권역 내에서 다수의 지하철 노선을 이용할 수 있는, '멀티 역세권'의 이점을 갖출 전망이다. 8호선 별내선은 2022년 개통을 목표로 작년 12월 착공했고, 2025년 완공을 목표로 하는 6호선 구리선도 작년 말 기획재정부로부터 예비타당성 조사 대상으로 선정돼 추진 중이다. 도로여건도 우수하다는 평가다. 인근 구리IC를 이용해 북부간선도로와 서울외곽순환도로 접근이 쉽고, 암사대교를 통해 서울 잠실과 강남까지 차량으로 빠르게 접근이 가능하다. 더불어 지상 4층과 5층에는 피트니스시설이 마련되며, 지상 12층에는 하늘공원이 조성돼 입주민들의 휴식처를 제공한다. 또한 오피스텔로는 보기 드물게 1실당 1대 이상의 주차 공간을 제공한다. 문의 031-567-9121