21번째 부동산 규제로 비규제 상품 풍선효과 누릴까

21번째 부동산 대책이 나왔다. 주요 내용을 살펴보면 법인을 통한 부동산 우회 투기를 막고 규제 지역을 늘리며 갭투자를 원천 차단하겠다는 정부 의지가 반영되었다는게 업계의 설명이다.

이처럼 연이은 고강도 부동산 규제로 ‘비규제’가 부동산 시장의 핵심 화두로 떠오르고 있다.

규제에 비교적 자유로운 비규제지역으로 청약통장이 몰리는 한편 규제지역에서는 오피스텔, 도시형 생활주택 등 청약 관련 규제로부터 상대적으로 자유로운 ‘비규제 상품’들이 좋은 성적을 거두고 있다.

도시형 생활주택, 오피스텔 등 비규제 상품은 아파트에 비해 청약 규제가 적어 최근 관심을 끌고 있다.

서울 등 규제지역에서는 청약 관련 규제가 심한 아파트를 대신해 내 집 마련의 대안으로 떠오르고 있는 상황이다.

도시형 생활주택과 오피스텔은 아파트와 달리 만 19세 이상이라면 누구나 청약통장 없이 청약이 가능하며 재당첨 제한 규정도 없다. 청약통장을 사용하지 않아 당첨후에도 아파트 청약이 유지된다.

이에 비해 전역이 투기과열지구로 지정된 서울의 아파트는 전용 85㎡ 이하 주택은 100% 가점제로 공급되며 기존 추첨제 물량의 75%는 무주택자에게 우선 배정된다.

서울 인기 단지는 현재 청약가점 커트라인이 60점을 능가하고 있는 상황이다. 한국감정원 자료에 따르면 올 1월에 공급된 ‘개포프레지던스자이’(3천375가구)는 전용 84㎡ 커트라인이 68점에 달했고 3월에 공급된 ‘르엘 신반포’(280가구)도 67점을 기록한 것으로 조사됐다.

청약가점 60점은 무주택기간 15년(32점), 청약통장 가입 기간 15년(17점)에 부양가족 2인 이상이어야만 나올 수 있는 점수다.

세금 혜택에서도 차이가 있다. 주택법을 적용 받는 도시형 생활주택은 전용 85㎡ 이하, 6억원 이하를 취득할 경우 1.1%인 주택 취득세율이 적용돼 유리하다.

주택으로 분류돼 재산세 부담이 적고 2년 이상 보유 및 거주 했다면 1주택 양도세 비과세 대상이 된다.

단 6억원 이상인 경우 종부세가 과세되며 전용 20㎡를 넘는 도시형 생활주택을 보유하고 있다면 1주택자가 된다.

반면 건축법을 적용 받는 오피스텔은 4.6%의 취득세를 내야 하지만 업무용으로 신고하면 주택 수에 포함되지 않으며 부속 토지의 공시지가가 80억 원을 넘지 않는다면 종부세도 비과세된다.

하지만 업무용 건물로 과세해 재산세 부담이 크고 양도세 역시 양도소득세 기본세율이 적용된다. 주거용으로 신고할 경우 주택수에 포함되며 재산세와 양도세 부담이 줄어들지만 6억원 이상인 경우 종부세가 과세된다.

장경철 부동산일번가 이사는 “오피스텔, 도시형 생활주택은 임대가 목적인 수익형 부동산이었으나 분양시장의 진입장벽이 높아지는 가운데 상품성도 강화돼 아파트를 차츰 대체하고 있다”며 “4∙15 총선이 여당의 압승으로 끝나면서 지역 중심 부동산 규제가 더 강화될 것이라는 전망에 힘이 실리고 있는 가운데 비규제 상품 물량들이 시장의 주목을 받고 있다”고 말했다.

수도권에 분양(예정)중인 비규제 상품 현황

종로5가역 하이뷰 the 광장 조감도

●종로5가역 하이뷰 더 광장=JTK글로벌㈜이 시행하고 정우개발㈜이 시공하는 ‘종로5가역 하이뷰 the 광장’ 오피스텔이 이달 분양 예정이다. ‘종로5가역 하이뷰 the 광장’은 서울시 종로구 종로5가에 들어선다. 대지면적 1,387㎡, 연면적 1만1,424㎡ 규모로 조성되며, 지하 2층~지상 16층의 주동에 오피스텔 294실(전용면적 18.97㎡), 상업시설 40실로 구성된다. 총 154대 주차가 가능하다. 이 오피스텔은 서울 도심에 자리한 펜타 역세권의 독보적 입지를 자랑한다. 1호선 종로5가역은 반경 1Km 내 2호선 을지로4가역, 3·5호선 종로3가역, 4호선 동대문역이 위치해 있고 경유버스 노선이 34개에 달하는 강북의 핵심 교통허브 중 한 곳이다. 강남을 포함한 서울 전역은 물론 의정부시, 하남시 등 수도권 주요 도시 진출입도 용이하다.‘종로5가역 하이뷰 the 광장’은 그간 오피스텔 공급이 거의 없었던 서울 강북 도심지에 들어서는 만큼 희소가치가 돋보인다. ‘종로5가역 하이뷰 the 광장’은 2004년 분양한 ‘르메이에르 종로타운’ 이후, 서울 4대문 내에서 1호선이 지나는 대로변 입지에서는 16년 만에 공급되는 오피스텔이다. 종로5가 일대는 인근 대형 재래시장 종사자와 서울 주요 도심으로 출퇴근하는 직장인, 성균관대학교, 가톨릭대학교, 한성대학교 등 북쪽에 다수 포진한 대학교 종사자 등 임대 수요가 풍부하다. 또 종로구는 1인 가구 비율이 서울 25개 구 중 관악구에 이어 두번째로 높은 지역이다. 1인 주거에 적합한 오피스텔 수요가 아파트 대비 더 많을 것으로 분석된다. 잘 발달된 주거 인프라 역시 ‘종로5가역 하이뷰 the 광장’의 장점이다. 광장시장과 동대문시장, 방산시장 등 재래시장이 도보 거리에 위치해 있고 청계천, 종묘광장공원, 훈련원공원, 흥인지문공원, 동대문역사문화공원이 가깝다. 서울 중심부에 위치하는 만큼 동쪽으로는 동대문 상권과 왕십리 상권, 서쪽으로는 종로3가 상권과 광화문 상권, 남쪽으로는 을지로와 충무로 상권, 북쪽으로는 대학로 상권 접근이 용이하다. 문의 010-2732-9283

영등포구청역 브릴리언트 조감도

●양평 브릴리언트=서울에서 보기 어려운 선시공 후분양 오피스텔이 특별분양에 나서 화제다. 입주가 임박한 투룸 오피스텔로, 장점이 다양해 주목을 받고 있다. ‘양평 브릴리언트(Brilliant)’가 그 주인공이다. 얼마 전 양평 브릴리언트 건물 내에 ‘보여주는 집’을 열고 분양에 나섰으며, 투자자는 물론 ‘내 집 마련’을 갈망하는 실수요자들 사이에 인기가 좋아 마감이 임박해 있다. 완공된 실제 건물 내 거주 공간을 눈으로 직접 확인할 수 있고, 내달 입주가 예정돼 투자 시 임대 수익을 바로 실현할 수 있다. 더불어 강남, 광화문 일대 주요 업무지구까지 20분 내에 한 번에 연결된다. 마곡지구, 마곡이대병원 등도 갈아타지 않고 5~10분 대에 한 번에 도착할 수 있다. 또한, 11층 2개동 트윈타워(Twin Tower) 구조로 건립됐으며, 2룸 3Bay구조의 완성도 높은 특화설계 공법으로 보다 넓은 체감면적을 자랑한다. 전용률이 80%에 이른다. 침실2 거실 주방 욕실 등이 조성돼 투자뿐만 아니라 ‘내 집 마련’을 꿈꾸는 수도권 신혼부부들에게 소형아파트를 대신할 주거용 오피스텔로 인기몰이 중이다. ‘한국의 맨해튼’으로 불리는 ‘여의도’가 사업지에서 단 5분대에 연결돼 출퇴근이 편리하다. 풍부한 고급 인력 수요를 확보하기도 유리한 조건이다. 주변 도로도 풍부하다. 올림픽대로, 강남순환로 등이 가까워 서울 동서남북을 가로지르는 LTE급 고속 교통망을 갖췄다. 반경30m~800m내에 영등포 빅마켓, 롯데마트 등 대형마트가 들어서 있다. 여의도 IFC몰, 한림대부속 한강성심병원 등도 인접해 주변 편의시설이 다양하다. 문의 02-864-7773

클래시아 구리 투시도

●클래시아 구리=한국자산신탁이 시행하고 창성건설이 시공하는 '클래시아 구리'가 즉시 입주가 가능한 오피스텔과 단지내 상가를 동시에 분양중이다. 2006년 이후 구리에서 처음으로 선보이는 200실 이상 규모의 대단지 오피스텔로 지역 수요자들의 이목을 끌고 있다. 지하 7층~지상 20층 1개동, 전용 19~47㎡ 총 388실 규모로 주차대수는 총 458대이다. 총 17가지 다양한 평면타입으로 구성돼 1인 가구뿐만 아니라 신혼부부, 은퇴부부 등 2~3인 가구도 거주가 가능해 실거주 수요와 임대투자 상품으로서의 장점을 모두 갖췄다는 평가다. '클래시아 구리'는 구리시 수택동에 들어서는 최고층 랜드마크 오피스텔로 수택동 중심상권이 한 눈에 내려다보이는 조망권과 편리한 생활환경 등이 발달해 있다. 단지가 들어서는 구리시 수택동은 중심 상업지역으로 통하는 '돌다리 상권'의 핵심 입지로서, 쇼핑·의료·문화 등 다양한 생활편의시설이 기조성 된 곳이다. 롯데백화점, 구리전통시장 등이 반경 1km내 있어 편리하게 이용할 수 있다. 단지내 상가도 분양중이다. 지상 1~3층에 공급되며 1층 13개 점포, 2층 11개 점포, 3층 12개 점포로 구성되어 있으며 일부는 선임대가 완료되었으며 투자와 동시에 수익이 발생한다. '클래시아 구리'는 경의중앙선 구리역 도보 10분 거리에 위치해 서울 도심으로의 접근이 편리하다. 서울지하철 8호선 별내선과 6호선 구리선 연장도 추진 중으로 도보권역 내에서 다수의 지하철 노선을 이용할 수 있는, '멀티 역세권'의 이점을 갖출 전망이다. 8호선 별내선은 2022년 개통을 목표로 작년 12월 착공했고, 2025년 완공을 목표로 하는 6호선 구리선도 작년 말 기획재정부로부터 예비타당성 조사 대상으로 선정돼 추진 중이다. 도로여건도 우수하다는 평가다. 인근 구리IC를 이용해 북부간선도로와 서울외곽순환도로 접근이 쉽고, 암사대교를 통해 서울 잠실과 강남까지 차량으로 빠르게 접근이 가능하다. 더불어 지상 4층과 5층에는 피트니스시설이 마련되며, 지상 12층에는 하늘공원이 조성돼 입주민들의 휴식처를 제공한다. 또한 오피스텔로는 보기 드물게 1실당 1대 이상의 주차 공간을 제공한다. 문의 031-567-9121

창릉 더하이브 오피스텔 조감도

●창릉더하이브=일산 3기신도시인 창릉신도시 개발의 최대 수혜지인 원흥지구 내에 창릉 더하이브 오피스텔이 분양중이다. 창릉 더하이브는 오피스텔 192실과 상업시설로 구성된 A타워, 오피스텔 234실과 상업시설로 구성된 B타워로 이뤄졌다. 창릉과 서울의 더블라이프를 누릴 수 있는 프리미엄 입지로 투자자는 물론이고 내집 마련을 원하는 실수요자들에게도 많은 관심이 이어지고 있다. 실제로 창릉은 서울에서 가장 가까운 약 58만평 규모의 첨단산업 중심지로 풍부한 배후수요를 자랑한다. 여기에 광역교통망으로 GTX-A노선 창릉역(예정) 및 고양선 신설(예정), 화정-신사간도로 및 서울-문산간고속도로(예정)가 개통을 예정하고 있어 더욱 탄탄한 교통인프라를 기반으로 한 더 높은 미래가치 상승이 기대된다. 오피스텔 내부는 거실과 침실을 분리하는 1.5룸 설계, 빌트인 붙박이장, 수납장 특화, 전 세대 개별 창고 제공으로 공간 효율성을 높였다. 또한 새집증후군 염려가 적은 E0 등급 친환경 마감재 시공과 각층 엘리베이터홀 방범 도어 설치로 임차인의 안전 특화시스템을 적용하는 등 인테리어 혁신과 동시에 건강과 안전에도 신경을 썼다. 그 밖에도 바람물공원, 창릉호수공원(예정) 등이 인접한 숲세권의 그린프리미엄과 이케아, 스타필드, 롯데아울렛 등 대형 복합 쇼핑몰을 중심으로 한 몰세권의 편리함을 갖췄다. 관계자는 "시행사는 하나자산신탁이며 시공사로는 디에이건설이 참여했다. 창릉은 판교의 약 2.7배에 이르는 규모로 다양한 자족시설과 풍부한 인프라를 갖춘 신도시로 조성될 예정으로 자연을 거느린 시티라이프를 원한다면 최고의 선택이 될 것"이라고 전했다. 한편 창릉 더하이브는 현재 근린생활시설과 오피스텔을 동시에 분양하고 있다. 문의 1600-4721

-도시형 생활주택-

왕십리 지음재 조감도

●왕십리역 지음재=㈜도시공감이 5개 지하철 노선(2호선, 5호선, 분당선, 중앙선, 동북선(예정))이 위치하고 있는 교통 1번지 왕십리역에서 도보 4분 거리, 2호선 상왕십리역에서 도보 5분거리에 위치한 초소형 아파트인 도시형 생활주택 ‘왕십리 지음재’가 분양중이다. 대지면적 446㎡, 건축면적 240,11㎡에 지하 2층~지상 10층 총 63세대 규모의 도시형 생활주택(지상 4~지상 10층), 근린생활시설 3호(지하 1~지상 1층), 업무시설 16호(지상 2~지상 3층)로 지어진다. 도시형 생활주택의 전용면적별로 살펴보면 ▲16.76㎡ 35가구 ▲13.72㎡ 28가구로 이뤄져 있으며 즉시 입주가 가능하며 주차는 총 41대가 가능하며 분양가는 1억대 후반부터 2억대 초반으로 공급된다. 업무시설은 전용면적 16.52㎡~26.95㎡으로 소형 오피스(사무실)로 분양가는 대부분 1억대로 공급되며 세무사사무실, 법무사, 중개업소, 여행사, 네일아트 등으로 활용이 가능하며 상가는 편의점, 치킨호프전문점, 애견센터 등이 권장업종이다. ‘왕십리 지음재’는 소형 주택 임대수요가 풍부한 성동구 도심권에서 직주근접 수요를 겨냥한 도시형 생활주택으로 생활 편의시설 접근이 용이하며 업무지구인 종로, 을지로에 입점되어 있으며, 인근에 교육시설 집중 및 중심 관광지로서 경쟁력을 확보해 인근 투자자들의 관심 대상이다. 왕십리 지음재는 총 5개호선이 교차하는 왕십리역 대로변 초역세권에 위치하고 있으며, 경의중앙선을 이용하면 용산까지 15분, 분당선을 이용하면 수서역까지 20분대에 도착한다. 도로교통여건도 수월해 내부순환로, 고산자로, 왕십리로 등 고속도로로 서울 주요부와 외곽으로 빠르게 이동 가능하다. 사업지 반경 2km거리에 한양대학교와 한양여자대학교 등의 교육시설이 위치하고 있어 1인 가구의 소규모 주거시설 임대 수요층인 교직원과 학생의 배후수요도 기대할 수 있다. 반경 500m 내에 성동구청이 위치해 구청 관련 종사자를 비롯 출퇴근 직장인의 수요도 확보할 수 있다. 생활 편의시설도 잘 갖췄다. 도보 10분 거리인 단지 바로 앞에 위치한 대형마트, 영화관(CGV), 동대문패션타운, 엔터식스몰, 행당시장 등 생활 편의시설 이용이 편리하다. 왕십리역 민자역사 내 대규모 상권이 형성돼 유동인구가 주중 평균 약 8만명에 달할 것으로 예상돼 쇼핑·문화 등 원스톱 생활이 가능할 전망이다. 차별화된 설계도 눈에 띈다. 1인 가구를 위한 실용적 공간 활용은 활동에 편리를 더하는 맞춤식 평면설계를 적용해 공간의 실속을 높인 게 특징이다. 또한 전 세대 테라스 확장공간은 오피스텔의 한계를 넘어선 실사용공간의 효율성도 높다. 이 밖에도 냉장고, 전기쿡탑, 세탁기, 전자레인지, 등 생활에 필요한 풀퍼니시드(Full-furnished)시스템의 원룸을 갖췄으며 단지 곳곳에 CCTV를 설치해 안전 시스템을 강화했다. 문의 010-2732-9283

아현 푸르지오 클라시티 투시도

●아현 푸르지오 클라시티=대우건설은 마포구 아현동 일대에서 초소형 아파트인 ‘아현 푸르지오 클라시티’를 이달 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 6층~지상 18층, 1개동, 전용면적 30~45㎡ 총 239가구 규모로 조성된다. 아현 푸르지오 클라시티는 도보권 내 2개 노선을 이용할 수 있는 더블역세권 단지다. 우선 단지 바로 앞에 지하철 5호선 애오개역이 위치해 있다. 또한 도보 약 6분 거리에는 지하철 2호선 아현역이 자리하고 있다. 이 밖에도 반경 약 1㎞ 거리에 지하철 2호선 이대역, 지하철 2·5호선 환승역 충정로역 등이 가깝다. 단지 주변으로 마포대로, 신촌로 등 간선도로망도 잘 갖춰져 있어 서울 및 수도권 전 지역으로 편하게 이동할 수 있다. 특히 차량을 통해 공덕역 일대의 마포 업무지구까지 약 5분이면 도착 가능하다. 인근 용산 업무지구도 15분대면 도달할 수 있다. 서울 도심권역에 속하는 종로 및 서울역 일대도 약 10분 거리에 위치하고, 여의도권역은 15분대, 강남권역은 30분대에 이동 가능하다. 교통 이외에 편의, 교육 등 생활 인프라도 풍부하다. 반경 1.5㎞ 이내에 롯데아울렛(서울역점), 롯데마트(서울역점), 이마트(마포공덕점) 등 대형 유통시설이 위치해 있다. 또한 아현시장, 만리시장, 마포공덕시장, CGV(신촌아트레온), 신촌세브란스병원, 서울마포경찰서, 서울서부지방법원 등 편의시설도 가깝다. 단지가 들어서는 아현동 일대로 대규모 정비사업이 진행되고 있어 향후 서울 도심권 대표 주거타운으로 자리잡을 전망이다. 단지와 인접한 아현뉴타운은 재개발이 완료되면 1만8000여 가구가 들어선다. 그 중 아현동에 위치한 4개 구역은 현재 아현1-3구역(아현아이파크), 3구역(마포래미안푸르지오), 4구역(공덕자이)이 입주한 상태이며 아현2구역은 시공사 선정 후 분양을 준비 중이다. 물론 도시형생활주택으로 공급되는 만큼 각종 규제에서 한결 자유롭다는 강점도 있다. 초소형 주택인 도시형 생활주택은 전국에 거주하는 만 19세 이상이라면 청약통장 유무 및 주택소유 여부와 무관하게 누구나 청약할 수 있다. 또한 군별 중복 청약이 가능하고 재당첨 제한도 적용되지 않는다. 문의 02-392-5400