제로금리 시대, 비주거 수익형 부동산 각광

기준금리가 추가 인하되면서 사상 최저치를 기록한 가운데, 비주거 수익형 부동산의 투자가치가 주목받고 있다.

은행권의 이자는 사실상 수익이 없다고 판단한 투자자들이 보다 높은 수익을 올릴 수 있는 부동산 시장으로 발길을 돌리고 있는 것이다.

지난달 한국은행은 기존의 0.75%에서 0.5%로 기준금리를 다시 한번 인하했다. 이미 수년간 초저금리 기조가 유지되고 있었음에도 불구하고 역대 최저 금리 기록이 또 깨진 것이다.

기준금리가 낮아지자 주요 시중 은행들 역시 앞다퉈 예금, 적금 금리를 낮추는 추세다.

실제로 농협은행의 경우 예·적금 상품의 기본금리를 0.15~0.4%포인트 내린다고 밝힌 바 있으며, KB국민·SC제일·씨티은행 등 1금융권부터 저축은행들까지 잇따라 금리를 낮추고 있다.

0.5%대 제로금리 시대 바람을 타고 아파트 흥행단지 내 단지내 상가와 대규모 지식산업센터 지원상가, 역세권 오피스텔, 섹션 오피스 등 비주거 수익형 부동산이 인기를 끌고 있다.

먼저 아파트 성공분양이 100% 마감된 열기가 아파트 단지내 상가로 이어지고 있다.

아파트 분양흥행으로 단지내 상가 역시 입지와 수요, 미래가치, 상품성 등에서 이미 검증이 완료되었기 때문이다.

특히 청약자가 많이 몰려 청약 경쟁률이 높거나 조기완판된 단지는 그럴만한 이유가 있다는 생각에 상가 분양에 대한 기대감도 덩달아 상승한다.

거기다 브랜드 상가라면 상품성은 더욱 높아진다. 브랜드 상가는 브랜드 인지도를 바탕으로 수요자들에게 각인되기 쉽고, 건설사의 검증된 설계 및 시공능력을 바탕으로 높은 신뢰도까지 갖췄다.

게다가 탁월한 입지선정 능력으로 배후수요까지 확보한 경우가 많아 상가 활성화 및 안정적인 수익창출에 유리하다.

특히 최근에 공급되는 브랜드 단지내 상가는 해당 단지의 특화설계나 테마를 상가에도 적용하는 등 차별화된 경쟁력으로 지역내 랜드마크 상가로 발전할 가능성이 높아 투자안정성까지 확보한다.

또한 단지의 규모가 크면 클수록 그에 따른 고정 수요도 많아지게 되고, 입주민들 입장에서는 단지 내에서 여가시설을 포함한 주거·소비 등을 한 곳에서 누릴 수 있어 이용률뿐 아니라 만족도 역시 높다.

다음으로 대규모로 조성되는 지식산업센터 내 지원상가가 주목받고 있다. 지식산업센터 내 상가는 소비력이 좋은 젊은 기업 근무자들이 주로 이용하기 때문에 상권이 활기를 띨 가능성이 크다.

지식산업센터 내 상가는 일반 상가와 달리 구매력 좋은 기업체 관계자들이 주요 고객이기 때문에 상권이 쉽게 활성화된다. 특히 과거와 달리 최근에는 지식산업센터가 도심 내 위치하면서 매머드급 규모에 입지, 교통 등이 모두 잘 갖춰진 곳에 조성되는 경우가 많아 유동인구 확보도 수월하다.

게다가 대부분 전체 연면적의 10% 내외로 만들어지기 때문에 희소성이 높으며, 내부 업종도 겹치지 않도록 MD를 구성하는 경우가 많아 독점성도 일정 이상 보장된다. 특히 편의점이나 구내식당, 문구점 등 기업들이 자주 이용하게 되는 업종 등이 인기다.

또한 주변에 대단지 아파트가 있거나 역세권에 위치하고 있으면 배후수요 및 유동인구까지 잡을 수 있어 투자가치가 더 높다고 볼 수 있다.

생활숙박시설과 섹션 오피스에 대한 관심도 높아지고 있다. 또한 이들은 1~2억대의 소액으로 투자가 가능하고 조정대상지역에 공급되는 주거용 오피스텔처럼 전매제한도 없으며 청약통장이 필요없어 투자 진입 장벽이 낮다는 것이 최대 강점으로 꼽힌다.

수익성도 좋다. 생활숙박시설의 경우 숙박업이 가능하기 때문에 숙박업을 할 수 없는 오피스텔에 비해 수익성이 좋다.

섹션 오피스(소형 오피스)의 경우 업무에 불필요한 시설이 없기 때문에 분양가가 저렴하게 책정되며 임대료도 합리적이라 임대가 유리하며 찾는 사람들이 늘고 있어 수익률도 높은 편이다.

먼저 레지던스 또는 생활숙박시설로 불리우는 수익형 상품이 초저금리 바람을 타고 수익형 부동산의 대세 상품으로 주목받고 있다.

각종 규제에서 자유로운 데다 임대는 물론이고 숙박시설로까지 활용할 수 있기 때문이다.

최근 아파트 못지 않은 설계를 갖춘 생활숙박시설이 선보이면서 직접 거주를 목적으로 분양받는 이들도 늘어나는 추세다.

다만 활용 용도에 따라 과세 여부가 달라질 수 있고 입지에 따라 수익률 편차도 큰 만큼 꼼꼼하게 체크할 필요가 있다고 전문가들은 조언하고 있다.

생활숙박시설은 취사와 세탁을 할 수 있어 아파트나 오피스텔처럼 거주가 가능하면서도 호텔처럼 숙박시설로도 활용할 수 있는데 1990년대 후반 처음 등장해 중장기 숙박업소로 인기를 끌었지만 2010년 레지던스의 숙박영업은 불법이라는 대법원 판결이 나면서 주춤했다.

그러다 2012년 1월 보건복지부가 공중위생관리법 시행령 개정을 통해 기존 숙박업을 일반형과 생활형으로 구분하고 ‘생활형 숙박업’ 조항을 추가하면서 합법적으로 지위를 인정받았다.

생활숙박시설은 아파트와 달리 상업시설에 지을 수 있는데다 확보해야 하는 주차대수도 오피스텔의 절반 수준이어서 사업성이 높다. 개별등기가 가능하고 세입자 입장에선 전입신고도 할 수 있어 소유와 임대, 전대가 모두 가능하다.

에어비앤비 등 숙박공유 플랫폼에 등록해 관광객에게 빌려주거나 위탁업체에게 맡겨 전문 숙박시설로 활용할 수도 있다.

생활숙박시설의 가장 큰 장점은 규제에서 자유롭다는 것이다. 건축법 적용을 받아 청약통장이 필요 없으며 만 19세 이상이면 소득 제한, 주택 소유 여부에 상관없이 누구나 계약할 수 있다. 개별등기와 전입신고도 가능해 아파트처럼 거주할 수 있고 전매도 자유롭다.

특히 최근 선보이는 생활형숙박시설은 세대별 평면이나 수납시설, 커뮤니티 시설 등이 잘 갖춰져 있고 주택이 아닌 숙박시설로 분류돼, 전입신고를 하지 않으며 종합부동산세, 다주택자 양도세 중과대상에 포함되지 않는다. 여기에 주택담보대출비율(LTV) 등의 대출규제도 적용받지 않는다.

장경철 부동산일번가 이사는 “은행 이자에 비해 높은 수익을 기대할 수 있고 대출금리 하락으로 이자 부담이 줄어 많은 투자자들이 비주거 수익형 부동산에 관심을 보이고 있다”며 “정부의 강도 높은 주거상품에 대한 규제로 아파트 투자가 어려워진 만큼 비주거 투자상품 중에서도 알짜 입지를 갖춘 상품이 주목을 받을 것으로 보인다”고 말했다.

제로금리 시대에 관심가는 수익형 부동산 현황

-아파트 흥행단지 내 단지내 상가-

신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가 조감도

●신길 센트럴자이=GS건설이 시공한 서울 영등포구 신길동 신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가를 분양중이다. 참고로 2017년 분양에 나선 서울 영등포구 신길뉴타운에 분양하는 '신길 센트럴자이' 아파트가 올해 서울 최고 청약 경쟁률을 기록했다. 금융결제원 아파트투유 분양정보에 따르면 전날 1순위 청약을 받은 '신길 센트럴자이'는 일반분양 350가구(특별공급 제외) 모집에 1만9906명이 몰려 평균 56.9 대 1의 경쟁률을 기록했다. 2017년 서울 민간 분양 아파트 중 가장 높은 청약률이다. 신길뉴타운(신길재정비촉지구역) 12구역으로 아파트 1,008세대를 배후로 두고 있는 이 상가는 7호선 신풍역과 2024년 개통 예정인 신안산선 등 역세권 입지를 갖췄다. 스트리트형으로 조성되는 신길 센트럴자이 상가는 108동에 10개 점포, 103동에 4개 점포가 들어서며, 1층 상가로만 구성된다. 전용면적 기준으로 37.65~53.32㎡로 소규모 업종 위주의 면적으로 공급되며 편의점, 미용실, 세탁소, 커피전문점, 문구점, 중개업소, 베이커리, 패스트푸드점 등 생활밀착형 업종이 권장업종이다. 5월말 현재 편의점은 실수요로 확정되었고, 분식 프랜차이즈 및 정육 전문식당이 임대가 확정되어 있다. 브랜드 세탁소와 햄버거 전문점이 임차로 협상중에 있는 등 속속 입점이 이뤄지고 있으며 실투자금 2억대면 분양이 가능하다. 신길뉴타운 초입상가로 1,000여세대 고정수요를 두고 있으며 인근 초·중·고 및 근린공원 조성으로 인근 유동인구까지 유입이 용이하다. 신길 센트럴자이 단지내 상가는 신길뉴타운 완성시 8,733세대를 배후로 하는 항아리 상권형태로 소비력이 높은 3040세대 젊은층과 여의도나 7호선 라인 강남권 출퇴근 직장인, 초·중·고 등 학생수요를 기대할 수 있다. 또한 지하철 7호선 신풍역, 신안산선(예정) 신풍역과 도보 3분 거리에 위치해 강남을 10분대에 닿을 수 있으며, 해군회관 사거리 경전철(신림선)이 신설 예정이다. 아파트는 지난 2월 말부터 입주를 시작했으며 5월말 기준으로 70%의 높은 입주율을 보이고 있다. 계약금 20%며 1008세대에 점포가 14개 뿐이라 업종이 겹칠 염려가 없다고 보면 된다. 문의 010-2732-9283

-대규모 지식산업센터 지원상가-

과천 대림 디테크 타워(D-tech tower) 조감도

●과천 대림 디테크타워=경기도 과천시 지식정보타운 지식8블록에 최초로 들어서는 지식산업센터인 대림 디테크타워(D-tech tower)가 지원 상가를 먼저 공급하고 지식산업센터는 이후에 분양예정에 있다. 대지면적 6,505.57평, 연면적 47,042.22평, 지하 3층~지상 15층, 주차대수 1,185대며 2020년 7월에 착공에 들어가 2023년 중순경 완공예정이 있으며 지원상가를 먼저 분양예정에 있다. 층별 공급현황을 살펴보면 지하 3~지하 2층은 소형창고, 주차장 등이 지하 1층~지상 2층이 지원상가, 지상 3층~지상 15층까지가 지식산업센터 등으로 구성되며 지산비율은 91.35%(47,097평), 상가비율은 8.1%(3,804평, A동 1,096평/B동 2,708평), 유치원은 비율은 0.6%다. 과천지식 정보타운은 과천시와 경기도시공사가 함께 진행하는 사업으로 지리적 이점이 뛰어난 과천시에 대략적으로 150,000㎡(67,000평)의 땅이 공급되어 첨단 비즈니스의 새로운 중심이 되는 것을 목표로 개발 중인 지역으로 기업 이전이나 사옥 이전을 고려하는 기업들의 입주가 예정되어 있다. 과천지식 정보타운의 최대 장점은 다른 무엇보다도 접근성이라고 볼 수 있으며 서울로 아니면 수도권 어느 지역으로도 한 시간을 넘지 않고 이동할 수 있다는 점이다. 서울, 광교, 판교로 통하는 경부고속도로는 물론 서울 외곽 고속도로, 제2경인고속도로, 서울 외곽 순환 고속도로, 47번 국도, 과천~봉담 고속도로, 안양~성남 고속도로(2017년 개통)은 차량으로 서울 강남, 구로 가산, 중구까지 30분에서 1시간 이내 이동이 가능하다. 사업지 앞에 4호선 신설역사(2024년 예정)가 개통되고 GTX-C 노선을 추진하고 있기 때문에 대중교통으로 이동도 좋을 것으로 보이며 과천 대림 D-TECH TOWER 지식산업센터는 4호선 바로 앞의 역세권에 위치해 있어 '대중교통으로의 접근성'이 높은 건물이라는 평가다. 문의 010-2732-9283

-레지던스(생활형 숙박시설)-

해운대 엘본 더 스테이 조감도

●해운대 엘본 더 스테이=부산의 강남인 해운대에 생활숙박시설인 엘본 더 스테이가 분양중이다. 엘본 더 스테이는 부산광역시 해운대구 중동에 지하 3층~지상 34층 1개 동, 전용면적 28~36㎡ 총 329실 규모로 조성되는 생활숙박시설이다. 부산지하철 2호선 해운대역의 역세권이자 해운대 해수욕장을 도보 5분대로 이용할 수 있는 바다생활권, 풍부한 인프라를 자랑하는 '젊음의 거리' 구남로 최중심부를 차지한 알짜 입지가 강점이다. 사계절 체류형 해양복합관광시설을 지향하는 '오시리아 관광단지' 조성사업, 해운대 우동~중동 일대 재개발 및 재건축사업 등 주변 개발호재도 풍성해 시세차익 등 높은 미래가치도 기대할 수 있다. 숙박업이나 임대업을 계획할 때 가장 먼저 따져봐야 할 부분은 '접근성'이다. '엘본 더 스테이'에서 해운대역 3번 출구까지는 도보로 3분이 채 걸리지 않는다. 주변으로 신해운대역, 해운대시외버스터미널, 동해고속도로, 동해남부선, 그린레일웨이, 산성터널 등 대중교통 및 도로교통망도 다양하게 구축돼 있다. 여기에 2023년경 김해공항을 30분대에 오갈 수 있는 김해신공항 고속도로까지 완공되면, 관광객이나 출장객은 물론 1~2인가구의 주거수요 흡수에도 더욱 유리해진다. '엘본 더 스테이'는 용평리조트 등을 통해 차별화된 설계와 건설 노하우를 입증했던 선원건설이 시공을 맡아 최신, 최적의 평면과 초특급 오션뷰 프리미엄을 선사한다. 소형임에도 독립된 방과 거실이 별도로 구성돼 개별공간 활용이 용이하며, 지상 4~5층과 6~7층에는 피트니스센터 등 부대시설과 옥외 휴게공간이, 34층 최상층에는 오픈bar와 스카이라운지, 인피니티 풀 등이 조성돼 고품격 '해운대 라이프'의 정수를 누릴 수 있다. 문의 1811-1373

-섹션 오피스-

왕십리 지음재 조감도

●왕십리역 지음재=㈜도시공감이 5개 지하철 노선(2호선, 5호선, 분당선, 중앙선, 동북선(예정))이 위치하고 있는 교통 1번지 왕십리역에서 도보 4분 거리, 2호선 상왕십리역에서 도보 5분거리에 위치한 초소형 아파트인 도시형 생활주택 ‘왕십리 지음재’가 분양중이다. 대지면적 446㎡, 건축면적 240,11㎡에 지하 2층~지상 10층 총 63세대 규모의 도시형 생활주택(지상 4~지상 10층), 근린생활시설 3호(지하 1~지상 1층), 업무시설 16호(지상 2~지상 3층)로 지어진다. 도시형 생활주택의 전용면적별로 살펴보면 ▲16.76㎡ 35가구 ▲13.72㎡ 28가구로 이뤄져 있으며 즉시 입주가 가능하며 주차는 총 41대가 가능하며 분양가는 1억대 후반부터 2억대 초반으로 공급된다. 업무시설은 전용면적 16.52㎡~26.95㎡으로 소형 오피스(사무실)로 분양가는 대부분 1억대로 공급되며 세무사사무실, 법무사, 중개업소, 여행사, 네일아트 전문점 등으로 활용이 가능하며 상가는 편의점, 치킨호프전문점, 애견센터 등이 권장업종이다. ‘왕십리 지음재’는 소형 주택 임대수요가 풍부한 성동구 도심권에서 직주근접 수요를 겨냥한 도시형 생활주택으로 생활 편의시설 접근이 용이하며 업무지구인 종로, 을지로에 입점되어 있으며, 인근에 교육시설 집중 및 중심 관광지로서 경쟁력을 확보해 인근 투자자들의 관심 대상이다. 왕십리 지음재는 총 5개호선이 교차하는 왕십리역 대로변 초역세권에 위치하고 있으며, 경의중앙선을 이용하면 용산까지 15분, 분당선을 이용하면 수서역까지 20분대에 도착한다. 도로교통여건도 수월해 내부순환로, 고산자로, 왕십리로 등 고속도로로 서울 주요부와 외곽으로 빠르게 이동 가능하다. 사업지 반경 2km거리에 한양대학교와 한양여자대학교 등의 교육시설이 위치하고 있어 1인 가구의 소규모 주거시설 임대 수요층인 교직원과 학생의 배후수요도 기대할 수 있다. 반경 500m 내에 성동구청이 위치해 구청 관련 종사자를 비롯 출퇴근 직장인의 수요도 확보할 수 있다. 생활 편의시설도 잘 갖췄다. 도보 10분 거리인 단지 바로 앞에 위치한 대형마트, 영화관(CGV), 동대문패션타운, 엔터식스몰, 행당시장 등 생활 편의시설 이용이 편리하다. 왕십리역 민자역사 내 대규모 상권이 형성돼 유동인구가 주중 평균 약 8만명에 달할 것으로 예상돼 쇼핑·문화 등 원스톱 생활이 가능할 전망이다. 문의 010-2732-9283

DMC 스타비즈 향동지구역 광역 조감도

●DMC 스타비즈 향동지구역=대림산업이 시공에 참여한 경기도 고양시 덕양구 향동지구 내 섹션오피스 ‘DMC 스타비즈 향동지구역’을 5월 중 공급할 예정이다. ‘DMC 스타비즈 향동지구역’은 향동공공택지지구 상업지역 3-2, 4-1/2, 5-1, 6-1, 7-1블록에 위치하며, 지하 5층~지상 15층 규모로 각각 공급한다. 업무시설과 근린생활시설로 구성되며, 이번 물량은 3-2, 4-1/2, 6-1블록으로 업무시설 총 950실과 상업시설 총 238호가 먼저 분양에 나선다. 사업지가 위치하는 향동지구는 면적 117만8000㎡, 약 9,000가구 규모로 서울 은평구 수색동과 도로 하나를 사이에 두고 맞닿아 있어 서울생활권이 가능한 지역이다. 지난해 3기 신도시로 추가 지정 받은 창릉신도시가 바로 위 편으로 교통을 비롯한 각종 개발 호재의 수혜지로 떠오르고 있으며, 마포구 상암 DMC와 인접해 대규모 산업클러스터를 형성할 예정이다. 특히, 교통 개발 호재는 향동지구의 가치를 높이고 있다. 고양시청에서 새절역까지 들어서는 고양선 향동지구역(예정)이 사업지 바로 옆에 위치한다. 향동지구역을 이용해 2028년 개통확정이 된 서부선 새절역이 한정거장거리에 위치해 있어 여의도, 홍대 등을 20분 내외로 이용 가능해 서울 중심부로 이동이 편리하다. 또한, 이달 초 국토교통부가 경의·중앙선의 향동역 신설을 승인하면서 멀티 역세권으로써 더 넓은 교통망을 갖추게 된다. 최근에는 상암 DMC와 향동지구를 순환하는 순환버스도 증차됐으며, 이 외에도 수색로, 강변북로, 내부순환 도로를 통해 더욱 빠른 광역 교통망을 갖추고 있다. 배후수요도 풍부하다. 향동지구 내 2만 5000여 명의 배후수요를 비롯해 545개의 기업과 종사자 4만여 명에 이르는 국내 최대 방송문화단지 상암DMC가 근접해 있어 수요 선점에 용이할 예정이다. 주변으로 창릉신도시, 마곡지구 등의 업무지구로도 빠른 이동이 가능해 광역 배후수요를 갖추고 있다. 문의 1833-9407