몸값↑ 수익형 부동산 투자, 멀티 역세권을 노려볼까

정부의 이어지는 아파트 규제를 피하면서 초저금리 시대에 제격인 수익형 부동산 투자가 주목받는 가운데 2개 이상의 노선이 지나는 멀티 역세권이 높은 인기를 얻고 있다.

물론 멀티 역세권의 경우 유동인구가 풍부해 인근 대비 평균 수익률이 높지만 비싼 임대료로 인해 반드시 성공적인 투자를 보장하는 건 아니라고 업계는 조언하고 있다.

오피스텔이나 도시형 생활주택 등 주거지를 선택할 때 지하철역이 가까운 편리한 교통환경은 이동 편의성은 물론, 출퇴근 시간 단축에도 영향을 끼친다.

상가나 섹션 오피스 등 상업시설이나 업무시설 역시 역세권에 위치할 경우 풍부한 유동인구와 상주인구까지 더해 풍부한 배후수요를 누릴 수 있다.

이 같은 고정수요나 유동인구의 확보는 임대수익 증가로 이어지는 만큼 역세권의 가치는 수익형 부동산 선택 시 두말할 나위 없는 필수 고려요소라고 할 수 있다.

정부의 초강력 주택시장 규제로 투자자의 뭉칫돈이 수익형 부동산을 주목하고 있는 만큼 역세권 상가나 오피스텔, 섹션 오피스 등의 꾸준한 가치 상승이 기대되는 이유다.

역세권 중에서도 2개 이상의 노선을 보유한 멀티 역세권은 단일 역세권 보다 유동인구가 더 많아 시장에서 확실한 검증을 받은 만큼 임차인을 구하기도 수월하며 멀티 역세권은 노선이 두 개인만큼 투자 효과도 두배가 기대된다.

멀티 역세권에 공급되는 수익형 부동산의 인기는 분양시장에서 확인된다. 지난해 5월 인천 루원시티에서 분양한 상업시설인 ‘지웰시티몰’은 계약 시작 3일 만에 모든 계약을 마쳤다. 인천지하철 2호선 가정역 인근에 위치하며 7호선 청라연장선 루원시티역도 개통을 앞두고 있는 역세권 상업시설이다.

루원시티 개발이 완료되면 2만가구가 넘은 상주인구뿐만 아니라 인근 산업단지 출퇴근 인구 등까지 더해져 유동인구는 더 풍부해질 전망이다.

상업시설의 수익률 통계 또한 멀티 역세권 상업시설의 가치는 더 뚜렷하다. 한국감정원의 집합상가 투자수익률 자료에 따르면 지하철 5·8호선 환승역인 천호역 상권은 지난해 4분기 3.41%의 투자수익률을 기록했다. 이는 전국의 집합상가 평균 투자수익률인 2.10%보다 1.3%이상 높다. 서울 전체의 집합상가 평균 투자수익률인 2.43%보다도 약 1%이상 높은 수익률이다.

지하철 5·6호선과 공항철도·경의중앙선 등 지하철 4개 노선이 한꺼번에 지나는 공덕역의 경우 같은 기간 2.91%의 투자수익률을 기록해 역시 서울 전체(2.43%)보다 높게 나타났다. 공덕역 A공인중개업소 관계자는 “환승역이 있는 멀티역세권 상업시설은 투자가치가 높아 문의가 꾸준하다”고 설명했다.

오피스텔 분양시장에서 2개 이상 노선을 모두 이용할 수 있는 멀티 역세권이 인기를 구가하고 있는데 출퇴근 소요시간이 단축으로 인한 높은 직주근접성과, 지하철역을 중심으로 형성되는 다양한 생활인프라 때문이다.

올해 3월 인천 송도에서 분양한 ‘힐스테이트 송도 더스카이’ 는 320실 모집에 5만7692명이 몰리며, 평균 180.29대 1 이라는 높은 청약 경쟁률 속에 조기 완판됐다. 이 단지는 인천 지하철 1호선 국제업무지구역이 가깝고, GTX-B 노선 개통을 앞뒀다.

한달 앞서 서울에서 분양한 ‘쌍용 더 플래티넘 서울역’ 역시 서울 지하철 1호선·4호선 및 KTX가 모두 지나는 서울역 인근에서 분양돼 평균 4.2대 1의 경쟁률을 기록하기도 했다.

멀티 역세권 오피스텔의 몸값 상승 사례도 곳곳에서 확인되고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 서울 강서구 소재 ‘마곡나루역 보타닉 푸르지오 시티’ 오피스텔 전용 22.2㎡ 타입은, 2017년 11월 1억7500만원에서 올해 2월, 31.4% 가량 오른 2억3000만원에 손바뀜됐다.

마곡나루역과 다소 떨어진 거리의 A 오피스텔(전용 22.51㎡) 이 같은 기간 1억6400만원에서 1억7200만원으로, 800만원 오른 데 비해 큰 폭 오른 셈인데 이 단지는 서울 지하철 9호선 및 공항철도가 운행되는 마곡나루역을 도보로 이용할 수 있다.

다만 멀티 역세권이라고 무턱대고 덤비면 낭패를 볼 수 있다. 멀티역세권 상가 등은 유동인구가 많아 가치가 높은 만큼 임대료가 비싸기 때문이다. 임대료가 비싸면 투자자가 임차인을 유치하는 데 애를 먹을 수 있고 임차인 역시 높은 임대료를 감당하기 어려워 유동인구가 풍부해도 계약을 망설이게 된다.

멀티 역세권이라도 해당권역의 유동·상주인구가 평일·주말 할 것 없이 꾸준한지 여부도 따져봐야 한다.

최근 코로나19의 여파로 오피스 밀집 지역의 경우 재택 근무자가 많아 공실 리스크가 커지고 있으며 대학가의 경우 외부 유인인구가 꾸준하더라도 여름·겨울 방학철에는 2~3개월 간 비수기에 직면할 수 있는 점도 고려해야 한다.

장경철 부동산일번가 이사는 “다수 노선이 지나는 지하철역 인근 상가나 오피스텔, 섹션 오피스 등은 단일 역세권 대비 임차인 수급이 유리하고 배후수요가 풍부하다는 장점이 있다”며 “지금처럼 규제가 심하고 0%대 최저금리를 보이는 상황에서 공실 우려가 작고 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 멀티 역세권 수익형 부동산이 실수요자 및 투자자들 사이에서 관심이 높다”고 말했다.

멀티 역세권 분양(예정)중인 수익형 부동산 현황

-더블 역세권-

신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가 조감도

●신길 센트럴자이(아파트 단지내상가)=GS건설이 시공한 서울 영등포구 신길동 신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가를 분양중이다. 참고로 2017년 분양에 나선 서울 영등포구 신길뉴타운에 분양하는 '신길 센트럴자이' 아파트가 올해 서울 최고 청약 경쟁률을 기록했다. 금융결제원 아파트투유 분양정보에 따르면 전날 1순위 청약을 받은 '신길 센트럴자이'는 일반분양 350가구(특별공급 제외) 모집에 1만9906명이 몰려 평균 56.9 대 1의 경쟁률을 기록했다. 2017년 서울 민간 분양 아파트 중 가장 높은 청약률이다. 신길뉴타운(신길재정비촉지구역) 12구역으로 아파트 1,008세대를 배후로 두고 있는 이 상가는 7호선 신풍역과 2024년 개통 예정인 신안산선 등 역세권 입지를 갖췄다. 스트리트형으로 조성되는 신길 센트럴자이 상가는 108동에 10개 점포, 103동에 4개 점포가 들어서며, 1층 상가로만 구성된다. 전용면적 기준으로 37.65~53.32㎡로 소규모 업종 위주의 면적으로 공급되며 편의점, 미용실, 세탁소, 커피전문점, 문구점, 중개업소, 베이커리, 패스트푸드점 등 생활밀착형 업종이 권장업종이다. 5월말 현재 편의점은 실수요로 확정되었고, 분식 프랜차이즈 및 정육 전문식당이 임대가 확정되어 있다. 브랜드 세탁소와 햄버거 전문점이 임차로 협상중에 있는 등 속속 입점이 이뤄지고 있으며 실투자금 2억대면 분양이 가능하다. 신길뉴타운 초입상가로 1,000여세대 고정수요를 두고 있으며 인근 초·중·고 및 근린공원 조성으로 인근 유동인구까지 유입이 용이하다. 신길 센트럴자이 단지내 상가는 신길뉴타운 완성시 8,733세대를 배후로 하는 항아리 상권형태로 소비력이 높은 3040세대 젊은층과 여의도나 7호선 라인 강남권 출퇴근 직장인, 초·중·고 등 학생수요를 기대할 수 있다. 또한 지하철 7호선 신풍역, 신안산선(예정) 신풍역과 도보 3분 거리에 위치해 강남을 10분대에 닿을 수 있으며, 해군회관 사거리 경전철(신림선)이 신설 예정이다. 아파트는 지난 2월 말부터 입주를 시작했으며 5월말 기준으로 70%의 높은 입주율을 보이고 있다. 계약금 20%며 1008세대에 점포가 14개 뿐이라 업종이 겹칠 염려가 없다고 보면 된다. 문의 010-2732-9283

영등포구청역 브릴리언트 조감도

●양평 브릴리언트(오피스텔)=서울에서 보기 어려운 선시공 후분양 오피스텔이 특별분양에 나서 화제다. 입주가 임박한 투룸 오피스텔로, 장점이 다양해 주목을 받고 있다. ‘양평 브릴리언트(Brilliant)’가 그 주인공이다. 얼마 전 양평 브릴리언트 건물 내에 ‘보여주는 집’을 열고 분양에 나섰으며, 투자자는 물론 ‘내 집 마련’을 갈망하는 실수요자들 사이에 인기가 좋아 마감이 임박해 있다. 완공된 실제 건물 내 거주 공간을 눈으로 직접 확인할 수 있고, 내달 입주가 예정돼 투자 시 임대 수익을 바로 실현할 수 있다. 더불어 강남, 광화문 일대 주요 업무지구까지 20분 내에 한 번에 연결된다. 마곡지구, 마곡이대병원 등도 갈아타지 않고 5~10분 대에 한 번에 도착할 수 있다. 또한, 11층 2개동 트윈타워(Twin Tower) 구조로 건립됐으며, 2룸 3Bay구조의 완성도 높은 특화설계 공법으로 보다 넓은 체감면적을 자랑한다. 전용률이 80%에 이른다. 침실2 거실 주방 욕실 등이 조성돼 투자뿐만 아니라 ‘내 집 마련’을 꿈꾸는 수도권 신혼부부들에게 소형아파트를 대신할 주거용 오피스텔로 인기몰이 중이다. ‘한국의 맨해튼’으로 불리는 ‘여의도’가 사업지에서 단 5분대에 연결돼 출퇴근이 편리하다. 풍부한 고급 인력 수요를 확보하기도 유리한 조건이다. 주변 도로도 풍부하다. 올림픽대로, 강남순환로 등이 가까워 서울 동서남북을 가로지르는 LTE급 고속 교통망을 갖췄다. 반경30m~800m내에 영등포 빅마켓, 롯데마트 등 대형마트가 들어서 있다. 여의도 IFC몰, 한림대부속 한강성심병원 등도 인접해 주변 편의시설이 다양하다. 문의 02-864-7773

-트리플 역세권-

신사역 멀버리힐스 조감도

●신사역 멀버리힐스(복합상가)=롯데건설이 시공을 맡은 서울 서초구 잠원동에 있는 ‘신사역 멀버리힐스’ 메디컬 전문 상가가 분양중이다. 10년간 공급이 없었던 신사역 일대에 공급되는 신축상가로 지하 8층~지상 14층 근린생활 시설동 등 총 2개의 타워로 이루어진 복합건물이다. 지난해 5월에 오피스텔, 도시형생활주택 전 세대, 상업시설 및 메디컬 1차분이 성공적으로 분양 완료됐으며, 현재 상업시설 및 메디컬 2차분을 분양하고 있다. ‘신사역 멀버리힐스’는 도보 1분 거리에 지하철 3호선 신사역이 위치한 초역세권 입지를 자랑한다. 신사역은 서울 중심업무지구를 쉽게 이동할 수 있는 노선을 품고 있다. 이에 따라 압구정은 2분, 종로3가는 15분대, 광화문 20분대 등 서울 주요 지역 대부분을 30분 내로 이동 가능하며 ‘신분당선 서울구간 연장 사업’과 ‘위례신사선’ 등이 예고되어 있다. 배후수요도 풍부하다. 주거, 업무시설, 상업지구가 밀집한 핫플레이스에 위치해있고 잠원동 국민연금공단 서울남부본부 등 공공기관을 비롯해 KCC건설, 셀트리온, 한국야쿠르트, 현대제철 등 다양한 기업들이 자리해 고정수요 확보에 유리하다. 여기에 206대의 주차공간을 확보하여 강남의 일반적인 건물보다 넓어 최고의 편의성을 제공한다. 또, 복합문화 시설로는 지역에서 유일하게 들어서는 현장으로 획일적인 박스형태가 아닌 독창적인 건축미가 반영됨에 따라 완공 후 신사역을 대표하는 핫플레이스로 자리잡을 전망이다. 주거시설과 메디컬타워가 같은 공간에 있는 ‘신사역 멀버리힐스’는 2021년 11월 준공 예정이다. 문의 010-6363-1557

-퀀터플 역세권-

왕십리 지음재 조감도

●왕십리역 지음재(도시형 생활주택·소형 오피스·상가)=㈜도시공감이 5개 지하철 노선(2호선, 5호선, 분당선, 중앙선, 동북선(예정))이 위치하고 있는 교통 1번지 왕십리역에서 도보 4분 거리, 2호선 상왕십리역에서 도보 5분거리에 위치한 초소형 아파트인 도시형 생활주택 ‘왕십리 지음재’가 분양중이다. 대지면적 446㎡, 건축면적 240,11㎡에 지하 2층~지상 10층 총 63세대 규모의 도시형 생활주택(지상 4~지상 10층), 근린생활시설 3호(지하 1~지상 1층), 업무시설 16호(지상 2~지상 3층)로 지어진다. 도시형 생활주택의 전용면적별로 살펴보면 ▲16.76㎡ 35가구 ▲13.72㎡ 28가구로 이뤄져 있으며 즉시 입주가 가능하며 주차는 총 41대가 가능하며 분양가는 1억대 후반부터 2억대 초반으로 공급된다. 업무시설은 전용면적 16.52㎡~26.95㎡으로 소형 오피스(사무실)로 분양가는 대부분 1억대로 공급되며 세무사사무실, 법무사, 중개업소, 여행사, 네일아트 전문점 등으로 활용이 가능하며 상가는 편의점, 치킨호프전문점, 애견센터 등이 권장업종이다. ‘왕십리 지음재’는 소형 주택 임대수요가 풍부한 성동구 도심권에서 직주근접 수요를 겨냥한 도시형 생활주택으로 생활 편의시설 접근이 용이하며 업무지구인 종로, 을지로에 입점되어 있으며, 인근에 교육시설 집중 및 중심 관광지로서 경쟁력을 확보해 인근 투자자들의 관심 대상이다. 왕십리 지음재는 총 5개호선이 교차하는 왕십리역 대로변 초역세권에 위치하고 있으며, 경의중앙선을 이용하면 용산까지 15분, 분당선을 이용하면 수서역까지 20분대에 도착한다. 도로교통여건도 수월해 내부순환로, 고산자로, 왕십리로 등 고속도로로 서울 주요부와 외곽으로 빠르게 이동 가능하다. 사업지 반경 2km거리에 한양대학교와 한양여자대학교 등의 교육시설이 위치하고 있어 1인 가구의 소규모 주거시설 임대 수요층인 교직원과 학생의 배후수요도 기대할 수 있다. 반경 500m 내에 성동구청이 위치해 구청 관련 종사자를 비롯 출퇴근 직장인의 수요도 확보할 수 있다. 생활 편의시설도 잘 갖췄다. 도보 10분 거리인 단지 바로 앞에 위치한 대형마트, 영화관(CGV), 동대문패션타운, 엔터식스몰, 행당시장 등 생활 편의시설 이용이 편리하다. 왕십리역 민자역사 내 대규모 상권이 형성돼 유동인구가 주중 평균 약 8만명에 달할 것으로 예상돼 쇼핑·문화 등 원스톱 생활이 가능할 전망이다. 문의 010-2732-9283