용틀임 시작한 용산 부동산, 수익형 부동산 선점 해볼까

최근 이어지는 초강력 아파트 규제와 0%대 초저금리 시대를 맞이하여 부동산 시장이 양극화를 넘어 초양극화 현상이 벌어지고 있다.

서울처럼 쭉 올랐던 곳은 계속 오르고, 지방처럼 그렇지 않은 곳은 더 많이 떨어지는 이른바 '초 양극화' 현상이 나타나고 있다.

이러한 서울 중에서도 가장 핫한 곳을 꼽으라면 당연 용산 일대가 그중 하나다.

용산구 일대 핵심 개발호재 현황

이처럼 용산 부동산시장이 다시 주목받기 시작한 건 지난 5월 6일 수도권 주택 공급대책이 발표되면서다. 정부는 이 대책에서 10여년간 공터로 있던 용산역 정비창 부지(51만㎡)를 개발해 주택 8000가구를 공급하기로 했다.

정비창 부지는 2012년 '단군 이래 최대 개발사업'으로 불리던 용산국제업무지구 사업지에 포함됐으나 부동산 경기침체로 사업이 좌초(2013년)되고, 땅 주인인 코레일과 시행사간 소송전(2019년 종결)으로 개발이 이뤄지지 못한 곳이다.

용산정비창 통개발 현황

그러다 이번 공급대책에 포함되면서 경기도 과천 택지(7000여 가구)보다 큰 '미니 신도시'가 서울 한복판에 조성될 전망이다.

국토부는 이같은 호재가 시장을 자극할 것을 우려해 정비창 부지와 인근 재건축·재개발 사업구역을 토지거래허가구역으로 지정했다.

이에 따라 앞으로 1년간 주거지역은 대지면적 18㎡ 초과, 상업지역은 20㎡ 초과 토지를 거래할 때 구청의 허가를 받아 실수요자만 매수할 수 있다.

이에 현재 매물이 대부분 회수된 상태지만 일부 나오는 매물은 호가가 1억원가량 오른 것으로 알려졌다.

용산역 정비창 부지 개발 못지 않은 호재로 '한국판 센트럴파크'를 표방하는 용산공원 조성계획이 있다.

용산 민족공원 조성 계획 현황

최근 공개된 용산공원 조성계획안에 따르면 공원은 기존 243만㎡에 군인아파트, 전쟁기념관, 용산가족공원, 국립중앙박물관, 경찰청 시설 예정부지를 추가 편입해 299만6000㎡로 넓어진다.

여의도(290만㎡)보다 크고 미국 뉴욕 센트럴파크(341만㎡)에 육박하는 규모로, 전체 부지의 89.5%가 녹지인 초대형 생태공원으로 조성될 전망이다. 30여개의 출입구를 설치하고 자전거를 통해 이태원, 남산, 한강으로 이동할 수 있도록 자전거 도로도 마련한다.

용산 일대 재건축 사업도 다시 시동이 거는 모습이다. 옛 렉스 아파트를 재건축한 래미안 첼리투스 이후 11년 만에 한강삼익아파트가 지난달 재건축 사업시행계획인가를 받았다.

오세훈 전 시장과 박원순 시장이 몇 차례나 개발 의지를 천명하면서 투자자들에게 '알짜배기' 이미지로 각인된 용산의 기지개가 본격화되는 모습이다.

또 문재인 정부의 사실상 23번째 정책인 8월 4일 공급대책에서 정부가 집값 안정화를 위해 서울과 수도권에 총 13만 2000호의 주택을 추가 공급한다고 발표했다.

용산 캠프킴 부지 위치

용산 캠프킴(3100호) 등 총 1만 3100호를 건설하고, 업무·상업시설과 공원 등 생활SOC도 조성한다. 이에 용산 캠프킴 부지 역시 올해 안에 미군으로부터 땅을 반환받고 공급을 서두를 방침이다.

그 외에도 용산에는 굵직한 호재가 잇따르고 있다. GTX(수도권광역급행철도)와 신분당선 연장선 등 광역급행노선 확충, 민족공원 조성 등 용산 미군기지 부지 개발, 한남 뉴타운 개발 등이 그것이다.

특히 미군기지 부지 부지와 삼각지~용산~이촌 간 '트라이앵글' 존을 강북 대표 주거·상업·업무·문화복합단지로 탈바꿈시키기 위한 각종 청사진이 공개되며 지하철 4, 6호선이 함께 지나는 삼각지역 일대에 대한 관심은 최고조에 달했다.

투자자들의 관심사는 삼각지역은 물론 강변북로, 한강대로 등에도 인접한 사통팔달의 교통망과 그를 통한 곳곳으로의 우수한 이동성, 용산 2, 3, 4구역과 캠프킴부지 등 근거리에 산적한 대형 개발계획들이다.

서울역~남산~용산공원 간 녹색보행로 조성사업, 한강변 관광자원화사업, 서울역 및 서울역~노량진역 지상 구간 지하화사업 등의 직간접 수혜도 기대를 모으고 있다.

이처럼 다양한 개발을 통해 더욱 많은 발길이 몰려들 것을 직감한 투자자들은 일찌감치 수익형 부동산으로 시선을 집중하고 있다.

용산은 서울 도심에서 교통과 환경, 조망 등에서 최고의 입지조건을 갖추고 있다. 용산은 서울 지하철 4개가 지나는 곳이며 여기에 신분당선과 GTX B 노선(남양주 마석역~인천 송도역)이 개통하면 6개의 철도망이 지나게 된다.

용산 민족공원과 국제업무지구, 한강을 모두 조망할 수 있는 용산의 아파트나 오피스텔, 오피스는 상당한 프리미엄이 형성이 기대된다.

용산은 이미 초고층 빌딩과 최고급 아파트들이 들어서고 있으며 용산역 앞 한강로 일대의 도심재개발사업이 진행되고 있다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “용산 부동산이 비상(飛上)하고 있는데 용산국제업무지구가 무산된 지 10년 만이다”며 “용산의 성장 잠재력은 무궁무진한데 광화문~서울역~용산역~민족공원~남산~한강으로 연결되는 도심권의 새로운 중심이자 교통 허브로 부상할 수 있는 여건을 갖추고 있기 때문으로 자금여력에 따라 아파트 등 주거용 부동산이나 임대사업용 오피스텔, 오피스, 상가 등도 고려해 볼 만하다”고 말했다.

용산 일대 분양(예정)중인 수익형 부동산 현황

용산 센트럴포레 투시도

●용산 센트럴포레=서울 용산구 원효로2가 3-12번지 일대에 용산 센트럴포레 전세대 투룸 오피스텔 및 소형 아파트가 3월 분양에 들어간다. 지하 1층~지상 14층, 총 2개동, 총 100세대 규모로 오피스텔 72실과 소형 아파트 28세대로 모두 전매 모두 가능하다. 101동은 오피스텔이 3층~11층이며 소형 아파트는 12층~14층, 102동은 오피스텔이 2층~10층이며 소형 아파트는 11층~14층으로 투룸 오피스텔은 아파트 닮은 3베이 아파텔 구조로 주차는 총 78대가 가능하다. 용산지역은 최근 대형 용산개발로 맞벌이 신혼부부나 직장인 등 2룸 오피스텔 수요 급증하고 있다. 지하철 효창공원앞역(6호선, 경의중앙선), 삼각지역(4·6호선)과 남영역(1호선)을 도보로 3~10분이면 이용할 수 있어 아주 편리한 트리플 역세권 입지며 차량을 이용할 경우 한강대로, 마포대교, 올림픽대교, 원효대교를 통해 도심 및 수도권 어디든 빠르게 진·출입이 가능해 사통팔달의 교통망을 지녔다. 반경 3km 이내에 용산구청·서부지방법원·삼성서울병원 등 다수의 공공기관과 대형병원을 비롯해 서강대, 숙명여대, 이화여대 등 종합대학이 산재해 배후수요가 든든하다. 용산아이파크몰·이마트·신라면세점·용산전자상가·CGV전쟁기념관국립중앙박물관·남산도서관 등 쇼핑 및 문화시설을 도보로 이용할 수 있어 주거환경도 아주 양호하다. ‘용산 센트럴포레’ 주변에는 대규모 개발호재가 상존한다. 뉴욕의 센트럴파크나 런던 하이드파크보다 더 유명한 명품공원으로 등장할 용산민족공원(2027년 완공 예정)을 조성중이며 이중 리모델링이 끝난 일부 건물을 포함해 녹지 4만㎡를 개방하기로 했다. 또한, 한국의 맨해트 용산국제업무지구 조성, 용산역과 신사역간 신분당선(2027년 완공 예정)연장, 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(2026년 개통예정)·B노선(2029년 개통예정)신설, 용산역~서울역 지하화 등 굵직한 사업들이 한창 진행 중이라 미래가치 상승 전망이 밝다. 시행과 신탁은 ㈜우리자산신탁이 시공은 은일종합건설(주)가 예정이며 계약금 10%에 중도금 무이자 혜택이 주어지며 오는 3월 10일 홍보관 오픈, 3월 17일 계약 진행 예정에 있다. 문의 02-882-9287

용산 더힐센트럴파크뷰 투시도

●용산 더힐 센트럴파크뷰(오피스텔)=㈜원일개발이 서울 용산구 문배동 8-5번지 일원에 선보일 ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 1.5룸 및 투룸 오피스텔을 분양중이다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’는 지하 4층~지상 20층, 전용면적 21.53㎡~33.65㎡ 규모, 총 133실의 오피스텔로 구성된다. 지하철 남영역(1호선)과 삼각지역(4·6호선), 효창공원앞역(6호선·경의중앙선)을 도보로 2~10분이면 이용할 수 있어 아주 편리하다. 차량을 이용할 경우 한강대로, 마포대교, 올림픽대교, 원효대교를 통해 도심 및 수도권 어디든 빠르게 진·출입이 가능해 사통팔달의 교통망을 지녔다. 반경 3km 이내에 용산구청·서부지방법원·삼성서울병원 등 다수의 공공기관과 대형병원을 비롯해 서강대, 숙명여대, 이화여대 등 종합대학이 산재해 배후수요가 든든하다. 용산아이파크몰·이마트·신라면세점·롯데하이마트·용산전자상가·CGV·전쟁기념관·국립중앙박물관·남산도서관 등 쇼핑 및 문화시설을 도보로 이용할 수 있어 주거환경도 아주 양호하다. 주거생활에 편리한 실용적인 구조로 설계됐고, 내부에는 천정형에어컨, 냉장고, 세탁기, 건조기, 인덕션, 스타일러, 전자레인지등이 미리 비치돼 주거만족도를 높여준다. 특히, 테라스야외 휴게실 겸 바비큐장이 별도로 개설돼 입주민이면 누구나 이용할 수 있다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 오피스텔 주변에는 대규모 개발호재가 상존한다. 뉴욕의 센트럴파크나 런던 하이드파크보다 더 유명한 명품공원으로 등장할 용산민족공원(2027년 완공 예정)을 조성중이며 이중 리모델링이 끝난 일부 건물을 포함해 녹지 4만㎡를 내달부터 개방할 예정이다. 또한, 용산역~서울역 지하화, 용산국제업무지구 조성, 용산역과 신사역간 신분당선(2027년 완공 예정)연장, 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(2026년 개통예정)·B노선(2029년 개통예정)신설 등 굵직한 사업들이 한창 진행 중이라 미래가치 상승 전망이 밝다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 분양 관계자는 “저금리 속 마땅한 투자처가 없는 상태이고 아파트 대체상품이자 소액투자가 가능해 실수요자나 주택임대업자들의 방문과 문의가 끊이지 않고 있다”고 전하면서, “정부의 강도 높은 규제를 피할 수 있고, 교통요지에 풍부한 임대수요와 개발호재가 많아 적잖은 시세차익이 기대된다”고 강조했다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 오피스텔은 선착순으로 원하는 동호수지정이 가능하고 계약금 10% 준비 후 계약 시 중도금 50% 전액 무이자 혜택을 제공한다. 문의 010-2732-9283

용산 글로벌 리버파크뷰 조감도

●용산 글로벌 리버파크뷰(오피스텔·도시형 생활주택)=서울 용산구 원효로 3가 277-22번지 일대에 주거복합 단지인 용산 글로벌 리버파크뷰가 분양을 앞두고 있다. 최고 20층 규모, 총 80세대, 오피스텔 25실(지상 5~9층), 도시형 생활주택 55세대(지상 10~20층)로 구성되며 지상 2~지상 4층까지 상가로 구성된다. 총 5개 타입(A-Type~E-Type), 계약면적 37.29~55.04㎡이며, 분양가는 대략 3억 후반대(부가세 포함)에서 5억 중반으로 책정이 되었다. 용산 글로벌 리버파크뷰는 원효대로변쪽(A타입, E타입)은 한강조망권이 확보 되었으며 이면도로변은 5층에 테라스형으로 공급된다. 용산 글로벌 리버파크뷰가 들어서는 원효로 일대는 용산정비창 부지(용산국제업무지구) 개발과 여의도 면적의 용산민족공원, 캠프킴부지, 용산전자상가 개발이 본격화할 예정이라 투자자나 실수요자들의 관심이 집중되고 있는 지역이다. 또 용산은 대형 개발호재 이외에도 입지만으로도 서울에서 최고 명당으로 평가를 받고 있다. 남산을 뒤에 두고 한강을 굽어보는 전형적인 배산임수 입지를 자랑한다. 서쪽으로 마포구, 동쪽으로는 성동구와 접한다. 한강변을 끼고 원효대교, 한강철교, 한강대교, 동작대교, 반포대교, 한남대교 등 6개의 다리가 용산을 지난다. 홍보관은 래미안 용산 더 센트럴 주상복합 상가 B동 2층에 마련 될 예정이다. 문의 02-882-9287

용산 트리스퀘어 단지내 상가 투시도

●용산 트리스퀘어(상가)=역세권 2030 청년주택 ‘용산 호반베르디움 스테이’의 단지 내 상가인 ‘용산 트리스퀘어’가 분양중이다. ‘용산 트리스퀘어’는 지하 7층~지상 37층 2개 동, 총 1,086세대 규모로 조성되는 ‘용산 호반베르디움 스테이’ 내 근린생활시설로, 지상 1층 30호실과 2층 6호실 등 총 36호실을 전용면적 22~123㎡의 다양한 사이즈로 공급한다. 5월 현재 골조공사를 마무리하고 마감공사를 준비 중인 상태다. ‘용산 트리스퀘어’ 분양관계자는 “지하철 승강장 경계를 기준으로 반경 250m(2019년 350m로 완화) 내 준주거지역, 준공업지역, 일반·근린상업지역 도로변에 조성돼야 하는 역세권 2030 청년주택의 특성상, 단지 내 상가인 ‘용산 트리스퀘어’ 역시 입지적으로 역세권과 상권을 기본 탑재하고 있다”고 강조했다. 실제 ‘용산 트리스퀘어’는 지하철 4, 6호선 삼각지역을 도보 3분여 거리로 이용할 수 있는 더블역세권에 위치해 접근성이 탁월하다. 뻥 뚫린 대로변의 고층 건물인데다, 일대에서는 유일한 140여 m 길이의 스트리트형 상가로 설계돼 가시성 또한 타의 추종을 불허한다. 관계자는 “스트리트형 상가의 경우 일반 박스형 상가보다 집객력이나 체류 시간 증대에 훨씬 유리하다”면서 “자타공인 ’황금 상권’의 입지 및 설계에 폭넓은 수요가 더해지면, 예상보다 빠르게 활성화가 이뤄질 것”이라고 기대했다. 청년주택 및 상가 입주는 내년 2월로 예정됐다. 문의 1800-8891