배후수요 풍부 업무지구·산업단지 품은 주거상품 각광

초저금리 시대에 업무지구와 산업단지 일대 소형 주거시설이 투자자들 사이에서 각광 받고 있다.

이들 지역은 임대수요가 탄탄해 공실률이 적고 수익률이 좋다는 공통점이 있다.

먼저 업무지구의 경우 공실률이 적어 매매와 임대차 모두 활발하다. 특히 서울의 3대 업무지구 일대 소형 주거물량은 신규로 공급할 부지가 없어 적지 않은 수요가 몰린다.

광화문에서 서울역으로 이어지는 CBD, 여의도업무지구인 YBD, 강남업무지구인 GBD로 나뉘는 이들 지역은 흔히 말하는 중심지 인근의 배후 지역이 아닌, 상업·금융·위락과 서비스시설이 집중된 도시 핵심지역이다.

한 부동산 정보업체 자료에 따르면, 지난해 12월 전용면적 40㎡ 초과기준 오피스텔 평균 매매가격은 강남3구(서초·강남·송파)와 마용성(마포·용산·성동)이 있는 동남권과 도심권이 각각 5억8668만원, 4억9503만원으로 가장 높았다.

반면 동북권의 평균 매매가격은 2억1913만원으로 절반에도 못 미쳤고, 서남권과 서북권의 평균 매매가는 3억6033만원, 3억9300만원으로 큰 차이를 보였다.

작년 오피스텔 청약 결과 청약 마감에 성공한 곳은 여의도, 광진구 등 도심지 위주였다. 서울에서 공급한 12개 단지 중 강서구, 강북구 등 7곳은 청약 미달 성적표를 받았다.

서울에서도 중심업무지구의 오피스텔이나 도시형 생활주택은 임대수익과 매매차익까지 볼 수 있는 희소성 높은 수익형 상품으로, 당분간 지속될 부동산 규제여파까지 고려한다면 인기는 더욱 높아질 것으로 업계는 보고 있다.

도심 업무지구 오피스텔은 입주 3~4년만에 실거래가가 크게 올랐다. ‘덕수궁 롯데캐슬’ 오피스텔 전용 32㎡는 지난해 11월 3억1250만원에 거래돼 2016년(2억2838만원) 입주 때보다 가격이 37% 상승했다. 마곡지구의 ‘마곡나루역보타닉푸르지오시티’ 전용 22㎡도 3년 만에 가격이 35% 올라 지난달 2억1000만원에 매매가 이뤄졌다.

다음으로 산업단지 일대 소형 주거단지가 있다. 산업단지 내 위치한 만큼 직주근접에 대한 니즈가 큰 산업단지 근로자들을 배후수요로 확보할 수 있고, 교통망이나 편의시설 등 생활인프라 이용도 수월해 안정적으로 운용이 가능하기 때문에 선호도가 높다.

KB국민은행 부동산시세를 보면 서울디지털산업단지 내 위치한 구로구 구로동의 ‘한라빌리언스’ 오피스텔 전용면적 25㎡는 연간 약 5.1%의 수익률(매매가 1억 6,250만원, 보증금 1,000만원, 월 임대료 65만원 기준)을 기록하고 있다. 서울 평균 오피스텔 수익률이 4%대(부동산114 기준)인 것을 감안하면 이를 웃도는 수준이다.

또 인천 남동국가산업단지 인근에 있는 인천 남동구 논현동의 ‘논현두손지젤타워’ 오피스텔 전용 31㎡도 연간 수익률이 6.1%(매매가 1억 250만원, 보증금 500만원, 월 임대료 50만원)에 달하고 있다. 이 역시 인천시 평균 오피스텔 수익률(5%대)를 상회하는 수치다.

산업단지 인근 수익형 주거시설의 가치가 높게 나타나는 이유는 안정적인 배후수요 확보에 있다. 예컨대 서울의 대표 산업단지인 서울 G밸리는 약 15만여 명, 경기도 반월국가산업단지는 약 13만명, 인천시 남동국가산업단지는 약 10만여 명 등 수십만 명에 달하는 종사자들이 산업단지에서 근무하다 보니 그만큼 수요 확보가 수월한 것이다.

또한 산업단지의 경우 수십만 명에 달하는 종사자들이 근무를 하는 만큼 철도, 도로망 등의 교통여건이나 문화 및 편의시설 등의 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주를 하는데 있어서도 불편함이 없다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “업무지구나 산업단지가 들어선 지역의 경우 인근에 다양한 편의시설이 마련돼 생활환경이 편리하고, 출퇴근이 편리한 직주근접 요소를 갖춘 만큼 투자가치가 높다”며 “꾸준한 배후수요 확보로 인해 공실률이 낮고, 수익률도 높아 자산가치 상승에도 큰 양향을 주기 때문에 초저금리시대를 맞이해 수요자들에게 꾸준한 관심을 얻을 것으로 보인다”고 말했다.

수도권 업무지구·산업단지 품은 소형 주거상품 현황

용산 더힐센트럴파크뷰 투시도

●용산 더힐센트럴파크뷰(오피스텔)=㈜원일개발이 서울 용산구 문배동 8-5번지 일원에 선보일 ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 1.5룸 및 투룸 오피스텔을 분양중이다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’는 지하 4층~지상 20층, 전용면적 21.53㎡~33.65㎡ 규모, 총 133실의 오피스텔로 구성된다. 지하철 남영역(1호선)과 삼각지역(4·6호선), 효창공원앞역(6호선·경의중앙선)을 도보로 2~10분이면 이용할 수 있어 아주 편리하다. 현재는 1호선 남영역과 도보 4분거리지만 향후 용산민족공원과 용산 캠프킴 부지가 개발되면 당 현장 앞으로 새로운 출구가 생길 예정이다. 차량을 이용할 경우 한강대로, 마포대교, 올림픽대교, 원효대교를 통해 도심 및 수도권 어디든 빠르게 진·출입이 가능해 사통팔달의 교통망을 지녔다. 반경 3km 이내에 용산구청·서부지방법원·삼성서울병원 등 다수의 공공기관과 대형병원을 비롯해 서강대, 숙명여대, 이화여대 등 종합대학이 산재해 배후수요가 든든하다. 용산아이파크몰·이마트·신라면세점·롯데하이마트·용산전자상가·CGV·전쟁기념관·국립중앙박물관·남산도서관 등 쇼핑 및 문화시설을 도보로 이용할 수 있어 주거환경도 아주 양호하다. 주거생활에 편리한 실용적인 구조로 설계됐고, 내부에는 천정형에어컨, 냉장고, 세탁기, 건조기, 인덕션, 스타일러, 전자레인지등이 미리 비치돼 주거만족도를 높여준다. 특히, 테라스야외 휴게실 겸 바비큐장이 별도로 개설돼 입주민이면 누구나 이용할 수 있다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 오피스텔 주변에는 대규모 개발호재가 상존한다. 뉴욕의 센트럴파크나 런던 하이드파크보다 더 유명한 명품공원으로 등장할 용산민족공원(2027년 완공 예정)을 조성중이며 이중 리모델링이 끝난 일부 건물을 포함해 녹지 4만㎡를 내달부터 개방할 예정이다. 또한, 용산역~서울역 지하화, 용산국제업무지구 조성, 용산역과 신사역간 신분당선(2027년 완공 예정)연장, 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(2026년 개통예정)·B노선(2029년 개통예정)신설 등 굵직한 사업들이 한창 진행 중이라 미래가치 상승 전망이 밝다. 용산은 현대산업개발, LG유플러스, 아모레퍼시픽(2017년 이전) 등 대기업의 본사 이전으로 오피스텔, 상가 등의 가치가 크게 상승하고 있다. 용산 더힐센트럴파크뷰 오피스텔은 계약금 10% 준비 후 계약 시 중도금 50% 전액 무이자 혜택을 제공한다. 문의 010-2732-9283

용산 글로벌 리버파크 조감도

●용산 글로벌 리버파크(오피스텔·소형 아파트)서울 용산구 원효로 3가 277-8번지 외 5필지 일대에 주상복합 단지인 용산 글로벌 리버파크가 분양중이다. 연면적 3,964.00㎡, 지하 2~지상 20층 규모, 총 80세대, 오피스텔 25실(지상 5~9층), 소형 아파트 55세대(지상 10~20층)로 구성되며 지상 2~지상 4층까지 상가로 이뤄진다. 총 5개 타입(A-Type~E-Type), 계약면적 37.29~55.04㎡이며, 분양가는 대략 3억 후반대(부가세 포함)에서 5억 중반(부가세 포함)으로 책정이 되었다. 용산 글로벌 리버파크는 원효대로변쪽(A타입, E타입)은 한강조망권이 확보 되었으며 이면도로변은 5층은 테라스형으로 공급된다. 최근 선호도가 높은 1.5룸과 2룸으로 공급되며 내부 구성은 풀옵션 드럼세탁기&건조기, 빌트인냉장고, 일체형비데, 시스템에어컨 2대, 전기 쿡탑, 중문&드레스룸(일부), 한샘 주방가구 등이 있으며 외부에서도 스마트폰 전용앱으로 실내를 제어 가능한 Iot 시스템을 도입했다. 용산 글로벌 리버파크가 들어서는 입지는 용산역(1호선·경의중앙선), 신용산역(4호선), 효창공원역(6호선)을 어디든지 이용할 수 있는 위치해 있으며 여의도 상권, 서울시청, 광화문 상권과도 밀접해 있다. 용산 글로벌 리버파크가 속해 있는 원효로 일대는 용산정비창 부지(용산국제업무지구) 개발후광효과와 여의도 면적의 용산민족공원, 캠프킴부지, 용산전자상가 개발이 본격화할 예정이라 투자자나 실수요자들의 관심이 집중되고 있는 지역이다. 또한 용산아이파크몰, 이마트, 용산전자상가, 롯데하이마트, IFC몰, 신라면세점, 용산가족공원, 효창공원, 용산전쟁기념관, 국립중앙박물관 등이 인접해 문화생활 및 여가생활을 즐길 수 있는 시설물등이 다수 존재한다. 주변 지하철(1호선, 4호선, 5호선, 6호선, 경의중앙선)을 이용해 도심 및 외곽지역 접근과 강변북로, 내부순환로 이용하며 쉽고, 마포대교, 원효대로, 한강대로를 이용한 도심 지역 접근이 수월하다. 투자가치를 높혀줄 교통호재도 있다. 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(2026년 개통예정)·B노선(2029년 개통예정)신설, 용산역과 신사역간 신분당선(2027년 완공 예정)연장, 용산역~서울역 지하화 등 굵직한 개발호재들이 한창 진행 중이다. 또 용산은 대형 개발호재 이외에도 입지만으로도 서울에서 최고 명당으로 평가를 받고 있다. 남산을 뒤에 두고 한강을 굽어보는 전형적인 배산임수 입지를 자랑한다. 서쪽으로 마포구, 동쪽으로는 성동구와 접한다. 한강변을 끼고 원효대교, 한강철교, 한강대교, 동작대교, 반포대교, 한남대교 등 7개의 다리가 용산을 지난다. 향후 일정은 다음과 같다. 10월 8일(월) 오피스텔 청약, 12일(월) 오피스텔 계약일, 오피스텔이 분양이 끝나면 일주일 후에 소형 아파트 분양 절차에 들어간다. 오피스텔은 소형 아파트는 계약금 10%에 각각 중도금 50% 무이자, 중도금 40% 무이자(대상자에 따라 대출 제한이 있을 수 있음) 혜택이 주어지며 무이자 적용으로 수요자들의 초기 자금 부담을 낮췄으며 입주는 2022년 5월경 예정이다. 문의 02-882-9287

신내역 시티프라디움 투시도

●신내역 시티프라디움(오피스텔)=시티건설이 서울 양원지구에 선보인 역세권 주거단지 ‘신내역 시티프라디움’이 오피스텔이 선착순 분양을 진행중이다. 시티건설의 '신내역 시티프라디움'은 최고 경쟁률 24.89대 1로 청약이 마감될 만큼 인기몰이를 했는데 현재 일부 세대에 한해 선착순 분양을 진행 중이다. 분양 관계자는 “성황리에 계약이 진행되었으며, 일부 잔여 세대에 한해 선착순 분양을 진행한다”고 설명했다. 서울 중랑구 양원지구 내 주상복합용지에 위치한 ‘신내역 시티프라디움’은 주거단지 총 1,438세대와 스트리트형 상업시설로 구성된다. ‘신내역 시티프라디움’ 1차 분양 분은 주거용 오피스텔 지하 4층~지상 25층 8개동, 전용 40~84㎡ 총 943실 규모다. ‘신내역 시티프라디움’ 단지는 생활 인프라 개발이 빠르게 이뤄지는 공공택지지구에 위치해 있으며, 오랜 기간 그린벨트로 지정됐던 지역인 만큼 친자연적인 주거환경을 갖추고 있다. 또한 지난해 말 개통한 지하철 6호선 신내역과 경의중앙선 양원역이 도보권에 있어 더블 역세권을 자랑한다. 입지 장점 외에 눈길을 끄는 특징은 주상복합용지 단지 내 구성이다. 건축법상 오피스텔로 분류되지만, 아파트 평면처럼 구성한 주거형 오피스텔 일명 ‘아파텔’로 주거단지와 스트리트형 상업시설로 조성되기 때문이다. 이와 함께 초·중·고 모든 학군이 도보권에 자리하며, 대형쇼핑시설과 의료시설 등 다양한 생활 인프라를 쉽게 누릴 수 있다는 점이 장점이다. '신내역 시티프라디움'은 추후 분양 예정인 스트리트몰의 복합상가도 분양에 들어갈 예정으로, 원스톱 주상복합시설이다. 한편, ‘신내역 시티프라디움’의 견본주택은 서울시 동대문구 용두동 23-1에 위치하며, 입주는 2023년 11월 예정이다. 문의 1800-7032

이안 테라디움 방학역 투시도

●이안 테라디움 방학역(오피스텔)=대우산업개발은 서울 도봉구 방학동에 오피스텔 299실과 약 2200㎡ 규모의 근린생활시설로 구성된 ‘이안 테라디움 방학역’을 분양중이다. ‘이안 테라디움 방학역’은 지하철 1호선 방학역과 불과 20미터 정도 떨어져 있고 경전철 ‘우이~신설’선도 가까워 더블역세권으로 평가 받고 있다. 또한 GTX C노선이 완공될 경우, 의정부~삼성역을 30분 이내로 주파할 수 있어 서울, 수도권 출퇴근이 편리해진다. 인근에 홈플러스와 빅마켓(도봉점) 등 대형마트가 있고 KT지사 복합 건물에 CGV가 입점할 예정이어서 생활편의시설이 잘 갖춰져 있다. 방학동을 포함한 인근에 브랜드 오피스텔이 없어 대우산업개발의 ‘이안 테라디움 방학역’의 투자가치를 높이고 있다. 분양 관계자들은 “대형 브랜드 오피스텔이 많지 않은 지역에 들어서는 새 오피스텔이라 투자자들의 관심이 클 것으로 보인다”며 “브랜드 오피스텔의 바람이 강하게 불고 있는 요즘 브랜드 오피스텔이 상대적으로 적고 교통이 편리한 방학동에 신규 공급되는 만큼 투자와 거주 만족도 모두 높을 것”으로 평가하고 있다. 사업위치는 서울특별시 도봉구 방학동 707외 1필지이고 신축규모는 지하 2층~지상 13층 총 299실(계약면적 약 37㎡)과 근린생활시설이다. ㈜아이에스제일차와 아시아신탁이 시행과 신탁을 맡고 있으며 입주는 2021년 5월 예정이다. 문의 1800-7032

목동 솔리스타 투시도

●목동 솔리스타(오피스텔·소형 아파트)=서울특별시 양천구 목동 793-6번지 외 1필지에 목동역 역세권 복합단지인 ‘목동 솔리스타’가 분양중이다. 지하 1층~지상 14층, 2개동, 전용면적 28~29㎡, 도시형 생활주택(4가지 타입) 18세대, 오피스텔(2가지 타입) 56실 등 총 74가구 규모로 저층부에는 근린생활시설이 공급된다. 공간 활용도를 높인 특화 설계도 돋보인다. 2개의 방과 1개의 거실로 구성된 3BAY 구조를 선보인다. 특히, 신혼부부나 2인 가구 등 소규모 가족이 사용해도 넉넉한 수납공간을 제공해 활용도를 높인 것도 특징이다. 첨단 특화 설계도 주목을 끈다. 24시간 외부인 침입을 감시하는 탄탄한 보안시스템을 갖췄으며, 세대 내에서 활용 가능한 첨단 멀티미디어 시스템도 갖췄다. 이에 생활에 필요한 가전이 갖춰진 풀퍼니시드 시스템에다 명품 인테리어와 넉넉한 수납공간도 특징이다. 건물 내 특화 공간도 주목을 끈다. 공개공지와 옥상공원이 조성되어 아늑하고 쾌적한 휴식을 누릴 수 있다. 근린생활시설도 갖춰진다. 단지 1~2층에 입주민의 편리를 위해 상업시설이 들어설 예정이다. 지하철 5호선 목동역 역세권에 들어서는 ‘목동 솔리스타’는 목동의 교통 인프라를 누릴 수 있는 소형 주택으로 관심을 모은다. 지하철 5호선 목동역을 통하면 서울의 대표 업무지구가 밀집한 여의도역과 6정거장 만에 닿을 수 있다. 경인고속도로를 비롯해 서부간선도로, 올림픽대로 등 서울 및 수도권을 잇는 사통팔달 도로망도 갖췄다. 생활 환경도 편리하다. 목동 홈플러스는 물론 이마트, 현대백화점, 행복한백화점, 로데오거리 등이 가까우며, 목동시장 등 전통 시장도 가깝다. 쾌적한 주거 환경도 갖췄다. 목동 운동장을 비롯해 안양천체육공원, 안양천 벚꽃길이 가까워 쾌적한 자연을 누릴 수 있으며, CGV 목동, 이대목동병원 등 생활 편의 시설도 가깝게 자리한다. 주택 수요를 기대해볼 수 있다. 목동에는 강서고, 양정고등학교 등 명문학군은 물론 청솔학원, 종로학원, 청담어학원 등 유명 학원가 등도 밀집해 있어 교사 및 강사 수요가 기대된다. 이와 함께 목동 내 방송국 및 여의도역과 김포공항 등에서 근무하는 전문직 종사자들의 수요도 기대해볼 수 있다. 지하철 5호선을 이용하면 여의도역과 김포공항에 쉽게 닿을 수 있어 금융권 종사자 및 공항 종사자 유입이 기대된다. 가치를 높혀줄 개발호재도 풍부하다. 강북의 9호선으로 불리는 강북횡단선과 서울경전철 목동선, 원종~홍대간 광역철도(서부광역철도), 서부간선도로 지하화 등이 있다. 주차는 총 42대가 가능하며 계약금 10%, 중도금 30% 무이자 혜택이 주어지며 입주는 2021년 8월경이다. 문의 010-4212-1141