속 넓은 오피스텔이 돈되는 시대 전용률 높은 단지 각광

최근 오피스텔 주거용 분양시장이 강세를 보이고 있다. 규제가 아파트에 몰리고 가격이 무섭게 오르고 있기 때문이다.

반면 오피스텔은 상대적으로 정부의 규제 영향이 적고, 대출 부담이 덜하므로 아파트와 비교해 적은 초기 투자자본금이 투입된다.

또 임대를 통한 고정수익까지 기대할 수 있어 전문가들 사이에 초저금리 시대에서 오피스텔 투자가 적기라는 평이다.

특히 최근에는 '전용률'을 높인 오피스텔이 늘어나면서 더 많은 수요층의 유입이 기대된다.

전용률이란 공동주택의 분양면적 대비 전용면적이 차지하는 비율을 의미하는데 분양면적이 15평이고, 전용면적이 10평이라면 전용률은 약 66%다.

같은 전용면적임에도 불구하고 모델하우스(견본주택)나 홍보관을 방문했을 때나 실제 거주 시 체감하는 아파트와 오피스텔의 개방감의 차이가 크게 나타난다.

아파트와 오피스텔의 전용면적 차이 설명 이미지

그 이유는 아파트의 경우 전용면적(거실, 주방, 화장실, 방)과 주거 공용면적(복도, 계단)이 분양면적에 포함되지만, 오피스텔은 전용면적, 주거 공용면적에 기타 공용면적(관리사무소, 단지 내 커뮤니티 시설 등)까지 더해 포함되기 때문에 실제 실거주 면적이 작아지게 된다.

실면적 안목치수 적용 등으로 전용률(분양면적에 대한 전용면적의 비율)이 높은 오피스텔은 실속형 주거지로 인기다.

오피스텔도 설계를 통해 전용률이 높아야 분양가 대비 실제로 사용하는 공간이 많아져 수요자들의 선호도가 높아지기 때문이다.

그 동안 오피스텔이나 도시형 생활주택 등은 투자금액이 아파트에 비해 적고 청약통장이 필요없으며 규제가 적어 인기를 끌었다.

하지만 공급면적에 비해 실제 이용할 수 있는 전용면적이 작다는 게 오피스텔이나 도시형 생활주택 등의 단점으로 꼽혀왔다.

예를들면 아파트 전용률이 80% 수준인 반면, 오피스텔은 40~50%, 도시형 생활주택은 60~70% 수준에 머물러 같은 공급면적이라도 아파트에 비하면 실제 면적이 훨씬 좁은 셈이다.

보통 오피스텔의 전용률은 설계에 따라 차이가 나게 된다. 건설업체 입장에서는 높은 수익을 내기 위해 건축비용을 줄이고 분양물량을 늘릴 수 있는 복도식을 선호한다.

하지만 아파트에 경우 수요자들이 계단식을 선호해 전용률을 높이는 것이 보통이지만 오피스텔에도 계단식 현관구조를 도입해 높은 전용률을 선보인 곳이 있다.

위에서 언급한 것처럼 오피스텔의 전용률은 일반적으로 40~50% 수준이지만 최근 공간활용도를 높혀 50~60% 이상인 곳이 주목받고 있다.

따라서 업계에서는 오피스텔을 계약할 때에는 반드시 전용면적 대비 분양가를 확인해야 한다고 조언하고 있다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “오피스텔을 계약할 때는 제일먼저 전용률을 확인해 실제 사용하는 전용면적을 따져봐야 하는데 실제 사용하는 면적은 작은데 다른 공간 비중이 높아져 분양가는 오히려 더 비쌀 수도 있기 때문이다”라고 말했다.

서울에서 분양중인 전용률 강점 오피스텔 현황

용산 글로벌 리버파크 조감도

●용산 글로벌 리버파크=서울 용산구 원효로 3가 277-8번지 외 5필지 일대에 주상복합 단지인 용산 글로벌 리버파크가 분양중이다. 연면적 3,964.00㎡, 지하 2~지상 20층 규모, 총 80세대, 오피스텔 25실(지상 5~9층), 소형 아파트 55세대(지상 10~20층)로 구성되며 지상 2~지상 4층까지 상가로 이뤄진다. 총 5개 타입(A-Type~E-Type), 계약면적 37.29~55.04㎡이며, 분양가는 대략 3억 후반대(부가세 포함)에서 5억 중반(부가세 포함)으로 책정이 되었으며 전용률은 63~66%선이다. 용산 글로벌 리버파크는 원효대로변쪽(A타입, E타입)은 한강조망권이 확보 되었으며 이면도로변은 5층은 테라스형으로 공급된다. 최근 선호도가 높은 1.5룸과 2룸으로 공급되며 내부 구성은 풀옵션 드럼세탁기&건조기, 빌트인냉장고, 일체형비데, 시스템에어컨 2대, 전기 쿡탑, 중문&드레스룸(일부), 한샘 주방가구 등이 있으며 외부에서도 스마트폰 전용앱으로 실내를 제어 가능한 Iot 시스템을 도입했다. 용산 글로벌 리버파크가 들어서는 입지는 용산역(1호선·경의중앙선), 신용산역(4호선), 효창공원역(6호선)을 어디든지 이용할 수 있는 위치해 있으며 여의도 상권, 서울시청, 광화문 상권과도 밀접해 있다. 용산 글로벌 리버파크가 속해 있는 원효로 일대는 용산정비창 부지(용산국제업무지구) 개발후광효과와 여의도 면적의 용산민족공원, 캠프킴부지, 용산전자상가 개발이 본격화할 예정이라 투자자나 실수요자들의 관심이 집중되고 있는 지역이다. 또한 용산아이파크몰, 이마트, 용산전자상가, 롯데하이마트, IFC몰, 신라면세점, 용산가족공원, 효창공원, 용산전쟁기념관, 국립중앙박물관 등이 인접해 문화생활 및 여가생활을 즐길 수 있는 시설물등이 다수 존재한다. 주변 지하철(1호선, 4호선, 5호선, 6호선, 경의중앙선)을 이용해 도심 및 외곽지역 접근과 강변북로, 내부순환로 이용하며 쉽고, 마포대교, 원효대로, 한강대로를 이용한 도심 지역 접근이 수월하다. 투자가치를 높혀줄 교통호재도 있다. 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(2026년 개통예정)·B노선(2029년 개통예정)신설, 용산역과 신사역간 신분당선(2027년 완공 예정)연장, 용산역~서울역 지하화 등 굵직한 개발호재들이 한창 진행 중이다. 또 용산은 대형 개발호재 이외에도 입지만으로도 서울에서 최고 명당으로 평가를 받고 있다. 남산을 뒤에 두고 한강을 굽어보는 전형적인 배산임수 입지를 자랑한다. 서쪽으로 마포구, 동쪽으로는 성동구와 접한다. 한강변을 끼고 원효대교, 한강철교, 한강대교, 동작대교, 반포대교, 한남대교 등 7개의 다리가 용산을 지난다. 향후 일정은 다음과 같다. 10월 8일(월) 오피스텔 청약, 12일(월) 오피스텔 계약일, 오피스텔이 분양이 끝나면 일주일 후에 소형 아파트 분양 절차에 들어간다. 오피스텔은 소형 아파트는 계약금 10%에 각각 중도금 50% 무이자, 중도금 40% 무이자(대상자에 따라 대출 제한이 있을 수 있음) 혜택이 주어지며 무이자 적용으로 수요자들의 초기 자금 부담을 낮췄으며 입주는 2022년 5월경 예정이다. 문의 02-882-9287

여의도 웨스턴힐 오피스텔 조감도

●여의도 웨스턴힐=‘여의도 웨스턴힐’ 오피스텔은 영등포구 여등포동7가 104-5번지(국회대로52길 3-1) 외 3필지에서 지하 1층~지상 12층으로 조성된다. 전 세대는 2030 사이에서 실수요가 높은 복층구조의 총 118실로 구성되며, 전용률 60%에 서비스면적을 추가하면 실사용 면적률이 90%에 육박한다. 무엇보다도, 5호선 영등포시장역과 직선거리 250M 떨어져 서울 중심역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지다. 영등포시장역까지는 도보 3분 거리이며 GTX B노선, 일산과 영등포를 잇는 M버스의 이용이 쉽다. 인근에는 영등포역과 당산역, 국회의사당역이 있어 서울 시내 및 강남권과의 접근성이 용이하다. 올림픽대로와 강변북로, 서부간선도로, 경인고속도로와의 접근하기 좋아 강남 및 수도권 중심지와도 빠르게 이동할 수 있는 중심적 교통축에 위치한다. 교통 호재도 있다. 2021년에는 제물포터널(신월IC~여의도)이 개통 예정이며, 2024년에는 신안산선(안산, 시흥~여의도)과 개통을 앞두고 있다. 또, 제물포길 지하화 공사 혜택과 오피스텔 앞에 7.5KM의 대규모 공원이 조성되는 등의 큰 호재거리도 있다. 주변 도보권에는 빅마켓, 코스트코, 신세계백화점, 타임스퀘어, 롯데백화점이 있고 파크원에 들어설 현대백화점(2020년 완공 예정)도 이용 가능해질 전망이다. 쇼핑과 문화생활의 쾌적함뿐만 아니라 한강시민공원과 여의도공원, 선유도공원, 한강 캠핑장, 낚시터 등이 있다. 사업지 주변 환경을 보면 영등포동 기업체만 약 7800여 개 업체와 종사지 약 45,000여명의 수요와 여의도동 기업체 약 8,000여 개 업체와 종사자 150,000여명의 잠재수요를 갖췄다. 분양관계자는 “2030 플랜에 따라 국제적인 금융중심지로 중심육성되고 있는 영등포구에는 지식산업센터의 준공이 꾸준히 늘고 있으며 현재 영등포 로터리에서 여의도를 연결하는 고가도로 철거작업의 공사가 연내 마무리되면서 글로벌 국제금융도시로의 면모를 갖춰가고 있다”며 “영등포구의 고수익 1인 주거수요 증가는 오피스텔 수요로 이어질 것”이라고 말했다. 시공은 중해마루힐로 유명한 중해 건설에서, 수탁 시행은 하나자산신탁이 맡았다. 문의 1668-0970

여의도 써밋 투시도

●여의도 써밋=전 세대가 원룸 및 1.5룸으로 조성되는 신규 여의도 오피스텔인 여의도 써밋(YEOUIDO SUMMIT)이 분양중이다. 오피스텔 여의도써밋이 들어서는 여의도는 기본적으로 20만명의 배후수요가 존재하는 것으로 알려져 있으면서도 여의도의 5호선 영등포시장역과 9호선 국회의사당역의 더블역세권에 자리잡아 교통편에서 큰 수혜를 입는 여의도오피스텔이 될 전망이다. 규모는 연면적 2,133㎡, 지하 1층, 지상 12층에 달하며 금융 및 방송, 정치특화지구와 주거지구의 복합 영향으로 거대 상권, 유동인구가 보장되어 오피스텔 거주자들이 선호하는 편리한 생활을 영위하는데 적합할 것으로 예상된다. 내부에는 냉장고, 세탁기, 에어컨, 건조기 등의 가전이 빌트인 풀퍼니시드 시스템으로 구축되어 공간효율성을 극대화했으며, 북유럽 스타일의 인테리어와 일반 오피스텔 대비 높은 층고로 개방감도 확보했다. 일반적인 오피스텔의 평균전용률은 40%대에 그치는 반면, 여의도써밋 오피스텔 전용률은 73%에 달하기 때문에 그만큼 효율적인 공간이 마련된다는 것이 업체 설명이다. 올림픽대로, 서부간선도로, 노들길 수도권 내외곽 등으로의 진출입이 용이하며, 2024년 신안산선 개통까지 예정되어 있어 접근성이 더욱 좋아지게 되고 2030 서울플랜 수혜지이자 영등포뉴타운 개발지 바로 옆인 만큼 미래 가치는 더욱 높아질 수 있다. 2025년의 제물포길 지하화 및 국회대로 지하화, 상부 녹지공원화와 같은 호재도 대기 중이다. 분양 관계자는 “여의도는 전통적으로 사무공간과 거주공간 수요가 꾸준했기에 소형 오피스텔은 직접 거주와 임대용으로 두루 인기를 끌고 있다”며 “여의도의 각종 수혜를 모두 가져갈 수 있으므로 원하는 호수 선택을 원할 경우 빠른 상담을 권한다”고 전했다. 문의 1811-8109