수익형 부동산도 규제? 규제 無風 업무용 부동산 각광

규제가 적어 인기를 끌었던 받던 오피스텔과 생활(형)숙박시설(레지던스)이 사실상 규제를 받으면서 신축년 새해에 업무용 부동산이 주목을 받고 있다. 

오피스텔과 생활(형)숙박시설 인기 저해 요소

먼저 소형 아파트의 주거용 대체재로 인기를 끌었던 오피스텔이 지난해 연 0.5%의 역대 최저 기준금리의 수혜를 누리지 못했던 것으로 나타났다. 

일반적으로 오피스텔 등 수익형 부동산은 저금리 시장에 투자수요가 늘기 때문에 안정적인 월 수입을 기대할 수 있다. 

하지만 오피스텔의 경우 최근 3~4년 간 이어진 공급 과잉이 수익률 상승을 가로 막았으며 업친데 덮친 격으로 정부가 지난해 8월 12일부터 취득세 중과 대상에 오피스텔을 포함시키면서 오피스텔 투자 열기에 찬물을 끼얹었다.

다음으로 틈새 수익형 부동산으로 반짝 인기를 끌었던 생활숙박시설도 규제의 화살을 벗어나지 못할 전망이다. 

정부가 최근 생활숙박시설을 주택 용도로 사용할 수 없도록 법 개정을 추진하면서 관련 업체들도 비상에 걸렸다. 일부 투자자들은 물량 희소성을 이유로 프리미엄(웃돈)을 얹어 분양권 매도에 나서는 모습이다.

업계에 따르면 국토교통부는 지난 14일에 생활숙박시설 분양 공고 때 ‘주택 사용 불가·숙박업 신고 필요라는 문구를 명시하도록 건축물분양법령 개정을 추진할 계획이라고 밝혔다. 

특히 국토부는 이미 분양된 생활숙박시설 역시 주택 용도로 사용할 경우 이행강제금을 부과하기로 하는 한편 주거용 오피스텔이나 주택으로 용도를 변경하도록 유도한다는 방침이다.

생활숙박시설은 호텔과 주거용 오피스텔이 결합된 형태의 상품으로 그동안 비(非)주택으로 구분돼 대출, 전매 제한 규정이 없다는 장점 때문에 틈새 투자 상품으로 인기를 끌어왔다.

이처럼 오피스텔과 생활숙박시설에도 규제가 가해지면서 업무용 수익형 부동산인 지식산업센터나 섹션 오피스, 공유 오피스가 반사이익을 톡톡히 볼 것으로 보인다. 

규제가 적용 될 이유가 없을뿐더러 신축년 새해에도 초저금리가 지속 될 전망이기 때문이다. 

입주 수요도 증가하고 있어 전망도 밝은 편이다. 실제 해마다 1인 창조기업이나 스타트업 등 소규모 사업자, 온라인 사업자, 유튜버 등이 늘고 있어서다. 

먼저 지식산업센터도 수요자의 추세에 맞춰 소형화를 꾀하고 있다. 취득세와 재산세 감면 등 혜택이 있는 데다 관리비가 일반 오피스의 절반 수준이어서 정통 오피스빌딩에 머물던 임차인이 지식산업센터로 급속히 이동하고 있다. 임차료 부담도 작아 소형 지식산업센터의 인기가 높은 편으로 알려졌다. 

다음으로 섹션(section) 오피스가 있다. 섹션 오피스란 오피스 빌딩을 다양한 규모로 분할 분양 하는 소형 오피스 형태로 초저금리 시대에 대체 수익형 부동산으로 인기를 끌고 있다.

최근에 공급되는 섹션 오피스는 분양 단계에서 모듈형 설계로 필요한 만큼 공간을 쓸수 있다. 

면적이 작은 만큼 분양가 역시 상대적으로 저렴하고 초기 투자비용이 적어 소규모 투자에 적합하다. 또 환금성이 뛰어나고 업종의 제한이 없어 지식산업센터보다 자유로운 투자가 가능하다. 

더불어 주택과 달리 대출규제가 없으며 전매가 자유로운데다 보유 시 주택 수에도 포함되지 않는다는 점 역시 투자자들에게 매력적이다. 

여기에 업무용으로만 조성되기 때문에 오피스텔과 달리 화장실, 주방 등 업무와 관련 없는 시설도 배제돼 공간활용도가 높은 것도 장점으로 꼽힌다. 

마지막으로 공유 오피스가 있다. 공유 오피스는 섹션 오피스처럼 규제가 없으며 1인 창조기업 수요보다는 스타트업체들이나 코로나로 인한 기업체 거점수요로 각광을 받고 있다. 

최근에 창업 스타트업체들은 건물에 임대로 들어가지 않고, 공유 오피스에서 사업하는 경우가 많아지고 있다.

스타트업은 사무실이나 건물을 임대하면 사무실 관리와 청소 등의 번거로움이 발생하지만, 공유 오피스는 이러한 문제를 해결할 수 있는 데다가 임대와 달리 기간을 유연하게 쓸 수 있다는 점을 장점이다. 

공유 오피스의 경우 대부분 역세권에 들어서는데다 보증금과 관리비가 없고, 초기 입주 기업에는 파격 할인을 해줘서 쉽게 들어올 수 있다. 

일반 사무실처럼 인테리어 등 부대비용이 없는 데다가, 기간을 유연하게 정해서 사용할 수 있다는 장점도 있다. 

공유 오피스 입주 스타트업에 대한 교육뿐만 아니라 입주 스타트업 간 협업할 수 있다는 점도 색다른 장점이다. 

스타트업의 공유 오피스 수요가 늘어나면서 공유 오피스 업체들 또한 성장세를 나타내고 있다.

업계에서는 코로나19로 대형 사무실 공간에 대한 불안 심리가 커지면서 공유 오피스의 수요가 계속 증가할 것으로 보고 있다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “정부의 주택 규제 옥죄기가 단행되면서 이로부터 자유로운 지식산업센터, 섹션 오피스, 공유 오피스 시장이 각광받고 있다”며 “하지만 확실한 업무용 수익형 부동산 투자를 위해서는 입지 및 교통여건이나 수요 등을 감안한 옥석가리기가 필요하다”고 말했다. 

수도권에 분양(예정)중인 업무용 부동산 현황

-지식산업센터-

신목동역 LT삼보 투시도

●신목동역 LT(엘티)삼보 MO.K=서울특별시 양천구 목동 900-4번지 일대에 목동 최초 지식산업센터인 신목동역 LT(엘티)삼보 MO.K가 분양을 앞두고 있다. 9호선 신목동역 도보 2분거리 초역세권 입지로 대지면적 3,302.8㎡, 연면적 26,854.8㎡, 지하 4층~지상 12층 규모로 이중 지식산업센터가 78.4%(21,054㎡), 지원시설인 근린생활시설이 10.3%(2,766㎡), 나머지는 공여기여시설(지자체 기부체납)으로 이뤄진다. 지식산업센터는 267호실, 지원상가는 40호실이 공급되며 입주사 창고는 지하 2층에 마련되며 총 주차대수는 155대다. 기존 지식산업센터가 전용률이 50%선임을 감안하면 56.7%(지원상가 61.89%)의 가성비가 큰 전용률을 보이고 있으며 층에 따라 한강(6층 이상) 및 안양천(4층 이상) 조망이 가능해 쾌적한 업무환경을 확보했다. 투자 비용대비 가성비가 높은 섹션 오피스형 지식산업센터로 에너지 절감(태양열)이 도입된다. 신목동역 LT(엘티)삼보 MO.K는 주변에 목동 SBS방송국, CBS기독교방송국, 방송회관, 스포츠 조선 등 방송사와 언론사가 다수 있으며 9호선을 따라 이러지는 서울의 주요 업무지구인 강서 마곡지구, 여의도, 강남으로 이어져 특급 배후지를 형성하고 있다. 취득세 50% 감면, 재산세 37.5% 감면, 금융대출이 80%가 가능해 세금 부담과 초기 투자비용 부담을 낮췄다. 당 프로젝트의 시행은 묘상목동개발(유)가 시공은 LT삼보주식회사, 아시아신탁에서 자금관리를 맡았다. 문의 1811-4033 

별내 현대 그리너리캠퍼스 별가람역 투시도

●별내 현대 그리너리캠퍼스 별가람역(가칭)=현대건설이 시공 예정인 경기 남양주 별내 도시지원시설용지 15블럭에 별내 현대 그리너리캠퍼스 별가람역(가칭) 지식산업센터가 올 1월 분양예정에 있다. 해당 건물의 지식산업센터의 경우 지하 2층부터 지상 15층 규모, 근린생활시설은 지하 1층부터 지상 1층 규모로 형성되어 있다. 무엇보다 위치가 2021년 개통 예정인 4호선 별가람역(가칭)의 역세권에 위치하고 있고 연장 예정인 별내역 이용이 가능하기 때문에 출퇴근에 용이하다. 가칭인 별가람역의 경우 4호선의 당고개역과 노원역, 동대문역으로 이동이 용이하기 때문에 서울 접근성도 뛰어나다고 볼 수 있는며 강남으로는 30분대에 도달이 가능하니 더욱 선호도가 높을 것으로 예상이 된다. 여기에 세종과 포천 고속도로와 수도권로 제1외곽 순환도로 등을 이용하면 자가용으로 인한 이동도 원활하게 가능하다. 대중교통은 물론이고 요즘같이 대중교통 이용하기 찜찜한 시국에 자가용을 이용한 출퇴근도 용이하다. 대규모 공장이 아닌 지식산업센터의 경우 교통이 편리한 곳에 위치하는 것이 어찌 보면 가장 중요하다고 볼 수도 있는데, 이 부분을 충족해 주고 있는 남양주 별내 현대 그리너리캠퍼스 별가람역라는 평가를 받고 있다. 또한 해당 도시의 비즈니스 중심지에 위치하고 있기 때문에 시너지 효과를 누릴 수 있는 강점이 있다. 조성 예정인 그린 스마트밸리와 서울 바이오메티컬 클러스터, 구리 디지털시티 등이 인접하여 긍정적인 상호작용을 할 수 있을 것으로 보인다. 여기에 교통이 원활하다 보니 구리는 물론 의정부, 서울 동북권의 약 2만 2천여 개의 기업체의 배후수요가 기대되고 있다. 풍부한 수요가 있어야 투자 대비 높은 수익을 기대해 볼 수 있기 때문에 이러한 부분도 꼭 체크를 해봐야 한다. 투자용으로 매매를 하실 경우 공실에 대한 두려움이 있을 수 있는데, 배후수요가 클 경우 이러한 위험 부담을 조금 더 줄일 수 있기 때문이다. 근방으로는 별내에서는 유일하게 숲세권 입지에 있어서 친환경의 업무 환경 조성이 가능하다. 별내 체육공원, 덕송천 수변공원은 물론 불암산 전망이 가능하여 워크 앤 라이프의 밸런스에 맞는 사무실 환경으로 꾸며볼 수 있다. 또한 가까운 거리에 별내 카페거리가 인접해 있기 때문에 잠깐의 휴식을 즐길 수 있는 환경이다. 직장인들이 선호하는 상업시설인 카페가 가까워서 주변 인프라가 좋다고 볼 수 있겠다. 배후수요가 크게 예상되면서 위치와 교통, 생활 인프라가 잘 형성되어 있는 부분이 강점으로 보인다. 무엇보다 투자자의 입장에서는 각종 금융 및 세제의 혜택을 누릴 수 있다는 점이다. 계약금은 10%이고, 중도금 대출은 전액 무이자로 가능하기 때문에 낮은 초기 부담 비용으로 투자가 가능하다. 임대 목적이 아니고 직접 사용하는 사업자들을 위해서도 월 임대료 정도의 비용으로 사옥을 마련할 수 있는 선택일 것 같다. 또한 분양금액에서 최대 70~80%의 융자 혜택을 받을 수 있다. 문의 010-4866-1151

-섹션 오피스-

DMC 스타비즈 향동지구역 광역 조감도

●DMC 스타비즈 향동지구역=대림산업이 시공에 참여한 경기도 고양시 덕양구 향동지구 내 섹션오피스 ‘DMC 스타비즈 향동지구역’을 분양중이다. ‘DMC 스타비즈 향동지구역’은 향동공공택지지구 상업지역 3-2, 4-1/2, 5-1, 6-1, 7-1블록에 위치하며, 지하 5층~지상 15층 규모로 각각 공급한다. 업무시설과 근린생활시설로 구성되며, 이번 물량은 3-2, 4-1/2, 6-1블록으로 업무시설 총 950실과 상업시설 총 238호가 먼저 분양에 나선다. 사업지가 위치하는 향동지구는 면적 117만8000㎡, 약 9,000가구 규모로 서울 은평구 수색동과 도로 하나를 사이에 두고 맞닿아 있어 서울생활권이 가능한 지역이다. 지난해 3기 신도시로 추가 지정 받은 창릉신도시가 바로 위 편으로 교통을 비롯한 각종 개발 호재의 수혜지로 떠오르고 있으며, 마포구 상암 DMC와 인접해 대규모 산업클러스터를 형성할 예정이다. 특히, 교통 개발 호재는 향동지구의 가치를 높이고 있다. 고양시청에서 새절역까지 들어서는 고양선 향동지구역(예정)이 사업지 바로 옆에 위치한다. 향동지구역을 이용해 2028년 개통확정이 된 서부선 새절역이 한정거장거리에 위치해 있어 여의도, 홍대 등을 20분 내외로 이용 가능해 서울 중심부로 이동이 편리하다. 또한, 이달 초 국토교통부가 경의·중앙선의 향동역 신설을 승인하면서 멀티 역세권으로써 더 넓은 교통망을 갖추게 된다. 최근에는 상암 DMC와 향동지구를 순환하는 순환버스도 증차됐으며, 이 외에도 수색로, 강변북로, 내부순환 도로를 통해 더욱 빠른 광역 교통망을 갖추고 있다. 배후수요도 풍부하다. 향동지구 내 2만 5000여 명의 배후수요를 비롯해 545개의 기업과 종사자 4만여 명에 이르는 국내 최대 방송문화단지 상암DMC가 근접해 있어 수요 선점에 용이할 예정이다. 주변으로 창릉신도시, 마곡지구 등의 업무지구로도 빠른 이동이 가능해 광역 배후수요를 갖추고 있다. 문의 1833-9407

-공유 오피스-

구로디지털단지역 웍앤코 이미지

●구로디지털단지역 웍앤코=㈜웍앤코는 서울시 구로구 구로동 811번지 일대에 분양형 공유 오피스인 ‘구로디지털단지역 웍앤코’를 공급한다. 구로디지털단지역 웍앤코는 지하 4층∼지상 15층의 코오롱싸이언스밸리2차 지하 1층~지하 3층까지 총 3개 층으로 구성되어 있으며 공유 오피스로 리모델링한 상품이다. 대한민국 IT산업의 선두인 서울디지털국가산업단지(G밸리) 1단지인 구로디지털단지 내 최대 9,917m²(약 3000평) 규모의 공유 오피스로 2호선 구로디지털단지역 3번출구 도보 3분거리 초역세권 입지다. 분양대상은 ▲3인실 16호실 ▲4인실 114호실 ▲5인실 12호실 등 전체 175실이다. 분양평수는 36~43m² 규모로 주력 호실 기준으로 1억 6천만원(VAT별도)며 미대출시 수익률은 5년간 6% 확정수익을 보장하며 대출은 40% 가능하다. 소유권 이전일로부터 5년 후 희망시 환매(원분양가)가 가능해 수익성은 물론 안전성까지 확보 되었다. 이번에 선보이는 구로디지털단지역 웍앤코는 최근 각광을 받는 공유 오피스이지만 기존 수익형 부동산처럼 개인이나 법인이 투자 가능한 상품으로 구분 등기가 가능하다. 현재 약 40% 정도 임대가 완료되어 운영중이며 소액투자로 분양 즉시 임대수익을 거둘 수 있다는 장점이 있다. 최근 공유 오피스는 환경과 경제적 측면에서 사업자 부담이 적고, 다양한 기업과 네트워킹을 할 수 있다는 점에서 1인 기업부터 스타트업, 대기업의 사업부 등 다양한 형태로 이용률이 높아지고 있다.이런 시점에 강서지역 최대규모를 자랑하는 ‘웍앤코’가 구로디지털단지에 오픈함으로써 강남과 종로에 집중되어 있던 대형 공유오피스가 강서지역까지 확대되는 효과가 생겼다. 구로디지털단지역 웍앤코는 최대 860명까지 입주가 가능하며 지하철 2호선 구로디지털단지역 도보 3분 거리에 위치하여 출퇴근이 용이하다. 대형 촬영 스튜디오와 다양한 사이즈의 유튜브실 등 현재 트렌드에 맞는 부대시설과 24명까지 사용할 수 있는 인원별 맞춤 회의실도 보유하고 있다. 특히, 펜트리 시설을 갖춘 공용라운지 8군데와 행사 진행 시 50명까지 수용가능한 공간도 따로 마련되어 있다. 웍앤코 주변은 이미 다양한 인프라가 갖추어져 있다. 이마트와 농협하나로마트, 음식특화문화거리 깔깔먹자거리를 도보로 이용 가능하며, 200m 거리 도림천길공원에 인접하고 인근 보라매공원, 보라매병원, 구로병원, 현대아울렛, 롯데시네마가 위치한 패션 아울렛 거리, 구로AK백화점, CGV 및 롯데호텔, 쉐라톤호텔 그리고 다수의 은행과 개인 병원 등이 주변에 밀집되어 있어 편리하다. 구로디지털단지역은 이미 2호선이 운행중이라 강남접근성이 우수한데다, 2024년 개통 예정인 신안산선으로 ‘환승역세권’ 프리미엄을 누릴 수 있게 되었다. 신안산선은 안산-여의도-서울역을 잇는 44.6km의 철도 노선이다. 완공 시 안산에서 여의도까지 25분대에 닿을 것으로 보인다. 구로디지털단지역 웍앤코에서는 KTX가 지나는 광명역, 한번에 가기 어려웠던 여의도까지 환승없이 빠르게 이어진다. 이외에도 시흥대로, 남부순환도로, 서부간선도로, 시흥I.C 진입이 용이하다.  서부간선도로와 시흥대로가 바로 연결되는 ‘서부간선도로 지하화 프로젝트’가 완료되는 2021년경에는 광역교통망을 통해 주변 접근성이 더욱 개선될 것으로 보인다. 2호선과 신안산선(예정) 환승역세권과 풍부한 생활 인프라, 미래가치까지 갖춘 공실의 우려를 최소화할 수 있는 다양한 프리미엄을 갖추고 있어 구로디지털단지역 웍앤코의 그 가치는 더욱 돋보인다. 문의 1668-0970