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by 부동산퍼스트 장경철 이사 Jan 24. 2021

전국민 투자시대, 개발호재 있는 수익형 부동산 노려볼까

장기화되는 저금리 기조와 풍부한 유동성으로 투자 열기가 뜨거워지고 있다. 최근 코스피 지수가 사상 최초로 3천을 돌파하면서 전 국가적인 투자 열풍을 실질적으로 나타냈는데, 주식시장뿐 아니라 부동산 시장도 주목받고 있다.

위축된 주택 거래 대신 확실한 개발호재가 있는 지역 부동산 투자 열기가 활발해지고 있다.

특히 상업·업무용 부동산이 주목을 받고 있는데 주택 시장의 경우 정부의 고강도 규제에 따라 투자의 진입 장벽이 높아졌지만 상대적으로 부동산 규제를 덜 받기 때문이다.

지난해 상업·업무용 부동산 거래량이 전년 대비 11% 증가한 것으로 나타났다. 한국부동산원의 월별 거래용도별 자료에 따르면 지난해 전국 상업업무용 부동산 거래량은 33만5556건으로 2019년에 기록된 30만3515건보다 약 11% 증가했다.

이 거래량은 상업·업무용 부동산의 활발한 거래량 통계를 처음 시작했던 2006년 이 후 역대 3번째로 높은 수치다.

지난해 상업·업무용 거래량의 증가는 잇따른 주거시장에 대한 규제강화와 역대 최저 금리의 영향을 받은 것으로 보인다.

특히 다주택자에 대한 세금부담을 강화하는 정책으로 정부가 부동산 투기수요를 막아서자 규제를 피해간 수익형 부동산으로 부동산 유동자금이 흘러 들어간 것으로 분석된다.

하지만 최근 수익형 부동산 인기가 오르자 상가 공급 또한 꾸준히 이어지고 있는데 무턱된 투자보단 신중한 옥석가리기가 필요하다는게 업계의 조언이다.

그럼면에서 대규모 개발호재를 갖춘 지역에 수익형 부동산이 상대적으로 주목을 받을 것으로 보인다.

개발호재는 인구유입, 집값상승, 상권 활성화, 임차수요 확충, 지역가치 상승 등 긍정적인 효과를 동반하기 때문에 수익형 부동산시장과 밀접한 관계를 맺고 있다.

이는 개발에 따라 수요가 증가하면서 안정적인 수익과 향후 미래가치까지 기대할 수 있기 때문이다.

또 쇼핑이나 문화, 여가 등을 누릴 수 있는 편의시설이 대거 늘어나 지역 내 핫플레이스로 자리매김하는 경우가 많다.

다양한 개발호재 중에서도 가장 큰 파급효과를 지니고 있는 것은 교통호재다. GTX나 신안산선, 경전철, 트램 등 새로운 노선의 개발이나 기존 노선 연장으로 역이 신설되거나, 복합환승센터가 들어서게 되면 유동인구가 증가하면서 주변 상권에도 활기를 띠게 된다.

대표적인 곳이 서울 청량리역 일대와 지방에는 동대구역 일대가 있다. 먼저 2027년 GTX(수도권광역급행철도) C노선 개통에 발맞춰 청량리역이 광역환승센터와 함께 수도권 광역교통 허브로 재탄생한다. 일대 환경개선 사업과 맞물려 혁신 일자리 창출 및 이와 연계된 주택도 공급될 계획이다.

청량리역은 현재도 수도권 전철 1호선과 분당선, 경의중앙선, 경춘선, KTX 강릉선 등 간선 노선 6개 노선이 하루 819회 지나는 '초역세권'이다. 버스노선도 66개가 지나가 매일 철도 10만여명, 버스 4만여명 등 약 14만명이 이용하는 대규모 역세권이다. 하지만 1호선 지하역과 다른 노선이 지나는 지상역이 분리돼 있고 버스환승센터도 별도로 있는 등 환승 동선이 매우 복잡해 불편을 가중하고 있다는 지적이 이어졌다.

현재 추진 중인 GTX-B·C노선이 완공되면 하루 이용자 6만명이 추가될 것으로 예상되는 가운데 도시철도 면목선과 강북횡단선도 계획돼 있어 기존 간선 철도역 역할을 넘어 통근 철도의 역할을 본격적으로 수행하게 될 가능성이 높은 만큼 허브 역할을 제대로 수행하기 위한 체계적 환승체계 구축이 요구되고 있는 실정이다.

이에 정부는 청량리역을 동북권의 광역환승 거점으로 육성해 신규 철도망의 효과를 극대화하고 이용자 편의를 제고하기 위한 구상을 마련할 방침이다. 모델은 서울 지하철 2호선과 31개 버스 정차장을 연계한 잠실역 광역환승센터다. 지하에 버스 회차가 가능한 터미널 개념의 버스-지하철 환승시설이 만들어져 환승 편의를 높였다.

우선 GTX-B·C, 강북횡단선, 면목선 등 청량리역 신설 노선과 버스 환승정류장 등 교통시설을 지하공간에 밀집 배치해 신규 노선과 기존 교통수단 간 환승동선을 최소화할 방침이다. 특히 신규 노선 중 가장 빨리 운행될 것으로 예상되는 GTX-C 노선의 개통 시기인 2027년에 맞춰 환승센터 이용이 가능토록 할 계획이다. 이후 신규 노선들이 개통하는 시기에 맞춰 단계적으로 공사를 진행해 시민들의 불편을 최소화한다는 방침이다.

GTX 개통, 복합환승센터 구축과 함께 본격적 재개발이 추진되면 앞으로 청량리가 강북의 대표적인 중심지로 바뀔 것으로 업계는 전망하고 있다.

다음으로 동대구역 인근은 지난 2016년 복합환승센터 개관과 함께 신세계백화점, 현대시티아울렛 등 대규모 쇼핑시설도 함께 들어서면서 대구의 새로운 상권으로 주목을 받고 있다.

교통 외 개발호재로 투자, 기업 및 기관 이전, 인프라 조성, 관광 등 다양하게 구분된다. 세부적으로 살펴보면 ▲대기업 투자 ▲산업단지·테크노밸리 조성 ▲공공기관·대학교·대형병원 이전 ▲대형공원 조성 ▲관광지 개발 등이 있다.

첫째, 대기업 투자가 활발한 곳의 상승세도 가파르다. 기업의 적극적인 투자가 이뤄지면 관련 종사자들의 유입은 자연스레 늘어나기 마련이다.

이에 따라 경제력이 뒷받침되는 대기업 종사자들을 중심으로 풍부한 임대수요를 형성, 공실 위험 없이 안정적인 임대수익을 거둘 수 있다는 점에서 투자자들의 관심이 집중된다.

두 번째, 산업단지나 테크노밸리, 중심업무지구 등이 조성되며 일자리 창출이 기대되는 지역의 수익형 부동산이 역세권을 대신해 주목 받고 있다.

산업단지나 테크노밸리, 중심업무지구 내 오피스텔이나 생활숙박시설, 공유 오피스 등은 안정적인 임대수익이 가능하고 출·퇴근시간도 아낄 수 있어 임차인이나 기업체들의 선호도가 높다.

이밖에 공공기관·대학교·대형병원 이전 등으로 공무원이나 대학교, 대형병원 근무자들을 배후수요로 높은 미래가치와 안정성을 동시에 갖춘 시장으로 평가된다.

대형공원이나 관광지의 조성으로 주변의 고정 수요는 물론 관광객까지 더해져 공실 우려가 적다. 사람들이 반나절 이상 관광지에 머무는 만큼 상가 이용 빈도도 높고, 씀씀이도 큰 편이다.

이러한 까닭에 개발호재를 품고 있는 지역 내에서 공급된 수익형 부동산의 분양성적은 좋은 편이다.

지난해 2월 쌍용건설이 서울 중구 중림동에서 분양한 ‘쌍용 더 플래티넘 서울역’ 오피스텔은 576실 모집에 2388명의 수요자가 몰리며 평균 청약경쟁률 4.2대 1을 기록했다. 최고 경쟁률은 전용면적 32.03㎡로, 91대 1에 달했다. 이 오피스텔은 서울역 종합개발계획의 핵심인 북부역세권 개발과 지하 복합환승센터 구축의 수혜지로 주목을 받으며 인기를 얻었단 분석이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “신축년에도 규제와 초저금리 현상이 지속 될 가능성이 높다”며 “상업업무용 부동산의 인기는 지속되겠지만 개발호재의 유무에 따라 수익형 부동산간의 양극화 현상이 나타날 것으로 전망된다”고 말했다.

개발호재 품은 서울 분양중인 상업·업무용 현황

신사역 멀버리힐스 상가 조감도

●신사역 멀버리힐스(상가)=하나자산신탁이 시행하고 롯데건설이 시공하는 오피스텔 ‘신사역 멀버리힐스’는 분양형 상가 2차 선착순 분양을 진행한다. 신사역 ‘멀버리스힐스’는 서울 서초구 잠원동 일대로3호선 신사역 맞은편에 위치 하고 자하철 7호선 논현역 도보 거리로 초역세권 입지를 확보한 상태이다. 또한, 지하 8층~지상 13층 주거동과 지하 8층~지상 14층 근린생활시설동의 총 2개동으로 구성되는 오피스텔으로 용도에 따라 근린상업시설과 의료시설, 업무시설 3가지로 나누어져 있다. 가장 눈에 띄는 점은 214대나 주차 할 곳을 만들어 놓아 거주자나 상권을 이용하는 많은 사람들이 편하게 주차를 이용 할 수 있다. 대표적인 상권으로는 현대백화점, 신세계 백화점 등 대형 쇼핑몰을 이용할 수 있으며 논현동 먹자골목, 강남 오피스상가, 가로수길 등 ‘핫 플레이스’ 밀집 지역인 신사역 일대는 10년 만에 공급되는 분양형 오피스텔 및 상가 ‘신사역 멀버리힐스’로 입주 희망자들의 근심을 덜 전망이다. 신사역 멀버리힐스에서 도보 1분에 위치한 신사역을 이용할 시 압구정은 2분, 종로3가는 15분대, 광화문 20분대 등 서울 주요 지역 대부분을 30분 내로 이동 가능하다. 또 7호선 논현역이 도보 5분 거리에 자리해 강남구청역, 고속버스터미널역, 이수역 등을 10분대에 이동할 수 있다. 또, 양재IC에서 한남IC까지 지하터널을 조성하는 ‘경부고속도로 지하화’도 추진 중에 있다. 지상에는 대규모 공원과 편의시설까지 확충될 계획으로 서울의 교통 체증 감소와 함께 자연친화적인 공간이 기대된다. 이밖에도 ‘신분당선 서울구간 연장 사업(용산부터 강남까지 총 7.8km 구간을 연결, 2022년 예정)’과 ‘위례신사선(위례중앙광장과 송파구, 강남구를 지나 신사역까지 연결, 2027년 예정)’으로 몇 년 내 트리플 역세권으로 거듭날 예정이며, 이외 ‘경부고속도로 지하화’로 양재IC에서 한남IC까지 총 6.4km 규모의 지하터널 개통 예정으로 교통개발호재가 있다. ‘신사역 멀버리힐스’는 서울 서초구 잠원동에 위치해 있다. 총 2개 동으로 지하 8층~지상 13층 주거동과 근린상업시설동 등 상업시설 136호, 메디컬타워로 구성된다. 오피스텔은 전용 20~33㎡ 총 83실, 도시형생활주택은 전용 30~37㎡ 총 12실로 구성돼 있다. 단지 내 의료업종들을 위한 차별화 특화설계가 적용된 의료전문공간인 ‘메디컬&클리닉’ 시설을 갖추고 있어 성형, 뷰티, 헬스케어 등 관련 업체들의 문의가 이어지고 있다. ‘신사역 멀버리힐스’는 1차 상업시설 청약에서도 최고 61대 1의 경쟁력으로 2차 상업시설 일부 층이 이미 완판되기도 하였다. 2021년 11월 준공예정이다. 문의 010-6363-1557

※주요 교통호재:신분당선 서울구간 연장 사업, 위례신사선, 경부고속도로 지하화 등

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