규제 프리 두 톱 지식산업센터 기숙사·소형 오피스 각광
풍선효과로 투자자 관심증가
신축년에도 정부의 부동산 규제가 잇따르면서 규제에서 자유로운 수익형 상품들이 인기를 보이고 있다.
수도권을 비롯해 지방 주요지역들이 부동산 규제 사정권에 들면서 규제에서 자유로운 틈새상품들로 유동자금이 유입되고 있는 상황이다.
특히 수익형 부동산에서 인기를 끌었던 오피스텔과 생활숙박시설이 규제의 화살을 피하지 못하면서 지식산업센터 내 기숙사와 소형 오피스가 틈새투자처로 관심을 받고 있다.
규제 프리 수익형 부동산 현황먼저 지식산업센터 내 기숙사가 틈새 투자상품으로 떠오르고 있다. 지식산업센터 기숙사는 지원시설로 지식산업센터 내 근무자들의 복지증진을 위한 주거공간을 말한다.
입주 기업들도 업무 생산성을 올리기 위해 지식산업센터 기숙사 이용을 장려하는 추세로 직원들의 호응도가 높아 수요가 꾸준히 증가하는 모양새다.
지식산업센터 내 기숙사는 취득세 산정 시 주택수에 포함되지 않으며 전입신고를 하지 않는 이상 양도세, 종부세 등에도 영향을 미치지 않는다. 또한 주거시설이 아닌 지원시설이나 업무시설로 분류되기 때문에 청약 시 무주택자로 간주된다.
기숙사 투자의 매력은 역시 높은 수익률이다. 동일 면적의 오피스텔과 비교해 분양가가 20∼30% 저렴해 투자비용 대비 높은 수익률로 되돌아오는 것이다.
여기에 ‘워라밸’ 등 사회적 분위기 영향으로 직주근접을 선호하는 사람들이 늘고 있는 가운데 지식산업센터가 예전에 비해 대형화, 고급화로 설계돼 단지 내에서 누릴 수 있는 편의 및 휴게시설 등이 풍부해지는 등 정주여건이 좋아진 점도 기숙사의 인기를 높이는데 한 몫하고 있다고 업계는 분석하고 있다.
업계에 따르면 최근 지식산업센터 내 기숙사의 단기간 완판 사례가 잇따르고 있다. 지난해 10월 서울 금천구 내 조성되는 '현대지식산업센터 가산 퍼블릭' 내 기숙사는 청약에서 평균 7.79대 1의 경쟁률을 보이면서 전 타입이 모집가구수를 채웠다. 최고 경쟁률은 72.85대 1을 기록했으며 청약 흥행에 힘입어 계약도 단기간 내 마무리된 것으로 전해진다.
2019년 3월 경기도 안양에서 분양한 ‘아이에스 비즈타워 센트럴’ 지식산업센터 내 기숙사는 계약 시작 5일 만에 306호실이 모두 완판 됐으며 2018년 6월 경기도 화성에서 분양한 ‘동탄금강펜테리움 IX타워’ 지식산업센터 내 기숙사 역시 계약 시작 일주일만에 전 호실이 완판 됐으며, 같은 해 경기도 하남시에서 공급된 ‘미사강변 SK V1 Center’ 기숙사 365호실도 단기간에 계약을 모두 마쳤다.
다음으로 섹션 오피스, 공유 오피스 등의 소형 오피스도 틈새 수익형 부동산으로 떠오를 전망이다.
섹션 오피스는 기본 구획을 최소 단위로 적용해 공간활용을 극대화한 오피스를 말하며 공유 오피스는 사무기기 등이 갖춰진 오피스를 일정액을 내고 일정 기간 사용하는 회원제 개념의 사무실을 말한다.
최근 수요층이 늘고 있어 중소형 오피스의 수요는 점차 확장되고 있는 가운데, 일반 오피스텔 및 지식산업센터와 차별화된 형태로, 수요자 중심의 다양한 형태의 면적과 설계를 선택할 수 있어 1인 기업 및 소규모 기업, 벤처·중소기업은 물론 대기업의 선호도가 높다는 점이 인기 요인으로 꼽힌다.
게다가 지식산업센터와 달리 업종의 제한도 없고 정부의 각종 규제와는 완전히 무관해 향후 전망은 더욱 밝다는 평가다.
업계에서는 코로나19로 대형 사무실 공간에 대한 불안 심리가 커지면서 공유 오피스 등 소형 오피스의 수요가 계속 증가 할 것으로 보고 있다.
실제 여러 장점들이 부각되면서 소형 오피스가 분양시장에서도 우수한 성적을 거뒀다. 지난해 10월 서울시 동대문구에 공급된 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’ 섹션 오피스는 정당계약 시작 후 조기 완판되었는데 청약 경쟁률은 최고 40.8대 1로 나타났다. 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’ 섹션 오피스는 주거, 업무, 쇼핑시설 등을 모두 갖춘 초역세권 입지로 이 단지는 청량리역 민자역사와 직접 연결되는 역세권 단지다.
청량리역은 KTX·ITX·경의중앙선·경춘선·경원선·분당선을 비롯해 수도권 지하철 1호선까지 다양한 철도 노선이 교차되는 곳으로, 서울 최대의 교통허브로 자리잡고 있다. 청량리역 바로 앞 광역환승센터로 60여개의 버스노선을 이용할 수 있어 주변 지역으로의 이동이 더욱 용이하다.
그 외에도 2019년 공급된 ‘마곡 메가타워’ 섹션 오피스 60개실은 분양 시작 한 달 만에 전 호실 계약을 마쳤으며 비슷한 시기에 분양에 나선 ‘백석역 더리브 스타일’ 섹션 오피스 164실 역시 완판에 성공했다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “정부의 부동산 규제가 잇따르면서 세(稅)부담과 규제에서 비교적 자유로운 소액 수익형 부동산이 인기를 모으고 있다”며 “수익형 부동산 중에서도 진입장벽이 낮아 투자자들의 관심이 높던 오피스텔과 생활숙박시설 마저 규제로 묶이면서 이와 유사한 상품성을 갖춘 지식산업센터 내 기숙사와 소형 오피스가 새로운 투자처로 떠오르고 있다”고 말했다.
규제 프리 지식산업센터 내 기숙사·소형 오피스 현황
-지식산업센터 내 기숙사-
G밸리 하우스디 와이즈 타워 조감도●G밸리 하우스디 와이즈타워=서울 금천구 가산동에 조성한 국가산업단지 G밸리 지구 안에선 ‘하우스디 와이즈타워’가 지원시설인 기숙사를 분양 중이다. 지하 5층~지상 13층 규모 지식산업센터로, 이 중 11~13층을 기숙사 111실로 조성한다. 이중 기숙사의 경우 주변 오피스텔과 비교해 저렴한 분양가와 50%대의 높은 전용률과 테라스 공간까지 서비스 공간을 제공해 타상품보다 넓은 공간을 제공한다. 기숙사 내부에는 인덕션과 세탁기, 냉장고 등 생활에 필요한 필수 가전제품을 풀옵션으로 적용하고 이 모든 가전제품이 빌트인시스템으로 설치돼 깔끔한 실내 인테리어 연출과 함께 거주 공간의 효율성을 극대화 했다. 이 중에서 특히, ‘지식산업센터 기숙사’는 주거시설이 아닌 지원시설이므로 1가구 2주택 규제 및 종부세 대상이 아니라는 점, 취득세와 재산세 감면 혜택, 분양 받은 후 전매가 자유로운 점 등이 부각되고 있다. 대출조건과 세금, 다주택 규제 등에서 투자자들이 크게 매력을 느끼는데다가, 법이 최근 바뀌면서 법인뿐만 아니라 일반인도 지식산업센터 및 기숙사에 투자할 수 있게 되어 투자열기가 더욱 가열되고 있는 상황인 것이다. ‘지식산업센터 기숙사’는 오피스텔보다 분양가가 상대적으로 저렴하면서도, 오피스텔에 뒤지지 않는 인테리어 및 부대시설을 갖춰 상대적으로 임대수익률이 높은 편이다. 사용자 입장에서는 오피스텔에 비해 관리비가 저렴하고 주차공간이 더 여유롭다는 점도 큰 장점이다. 가산에 위치한 G밸리 하우스디 와이즈타워는 가산디지털단지역(1, 7호선), 독산역(1호선) 중앙에 위치해 더블 역세권 프리미엄을 누릴 수 있고 서부간선도로, 남부순환로, 시흥대로 등 광역교통망을 갖추고 있어 서울 및 수도권 어디든 뛰어난 접근성을 자랑하는 입지다. 연면적 31,285.27㎡ 지하 5층과 지상 13층 규모의 G밸리 하우스디 와이즈타워는 맞춤형 섹션공간을 제공한다. 지하 2~10층까지는 업무공간으로 지상 11~13층까지는 업무지원시설인 기숙사로 업무의 편의성을 높였고 190대 주차가 가능한 주차장과 다양한 수목과 넓은 휴게공간으로 입주민은 물론 주변 유동인구의 휴식까지 배려한 공개공지를 갖췄다. 그리고 간단한 산책과 휴식을 취할 수 있는 탁 트인 옥상정원으로 높은 업무의 효율성도 기대할 수 있다. 특히, 1만 1천여 기업과 15만여 명이 근무하는 첨단산업단지로 공공기관은 물론 대기업, 관련업체 등이 인접해 있어 원활한 업무연계를 기대할 수 있다. 문의 010-5528-3469
현대 테라타워 CMC 조감도●현대 테라타워 CMC=현대엔지니어링이 옛 LG이노텍 부지(가수동 329-4번지)를 비롯한 경기도 오산시 가수동 379 외 4필지에 들어서는 초대형 지식산업센터 '현대 테라타워 CMC'를 분양 중이다. 단지는 지하 2층~지상 29층 규모 지식산업센터 2개동과 지하 2층~지상 17층 규모 기숙사동, 지하 1층~지상 10층 규모 물류센터동을 포함한 총 4개동, 연면적 35만7,637㎡의 대규모로 조성된다. 지식산업센터는 지하 2층~지상 6층 제조형과 지상 7층~지상 29층 섹션 오피스형으로 구성되고 지하 1층~지상 2층 일부에 상업시설이 들어선다. 지하철 1호선 오산역과 인접해 있으며, 2020 오산 도시개발 구상도에 따르면 단지 인근으로 오산IC 진입도로가 새롭게 조성될 계획에 있어 향후 오산역과의 접근성이 더욱 개선될 전망이다. 더불어 경부고속도로, 동부대로, 1번국도, 제2순환고속도로 등 광역도로망을 통해 수도권 전역으로의 이동이 편리하다. 인근으로 오산세교택지지구와 동탄2신도시를 잇는 1.35㎞ 규모의 필봉터널이 2021년 12월 개통을 목표로 공사 중에 있다. 해당 터널이 개통되고 나면 동탄2신도시까지 차량으로 약 10분, 수원 중심부까지는 약 20분이면 접근이 가능해 생활권 공유에 따른 지역가치 상승을 기대해볼 수 있다. 또한 평택시 죽백동에서 오산시 갈곶동까지 약 15.77㎞를 연결하는 평택~오산 동부고속화도로가 민간투자사업으로 추진될 계획에 있다. 여기에 동탄과 오산을 연결하는 친환경 트램 '동탄도시철도'(2027년 개통 예정)도 최근 개발에 박차를 가하고 있다. 반경 1.5㎞ 이내에 이마트(오산점), 롯데마트(오산점) 등 대형유통시설을 비롯해 오산시청 등 공공기관 이용도 수월하다. 지식산업센터동 지하 2층~지하 1층에는 호텔급라운지, 프라이빗 미팅룸, 컨벤션 홀, 휘트니스센터, 리조트식 수영장(어린이, 유아풀, 온수풀 포함) 등 특화 시설이 들어서며 23층에는 지식산업센터 2개동을 연결하는 스카이 갤러리가 조성돼 미팅룸 및 스튜디오로 활용할 계획이다. 별도의 동 4층~17층에 301실 규모로 공급되는 기숙사는 지식산업센터와 동일한 전용율(46.97%)를 적용해 기존 오산지역 오피스텔보다 넓은 공간과 합리적인 분양가를 갖춘 고급형 기숙사로 설계된다. 문의 1688-3039
-소형 오피스-
DMC 스타비즈 향동지구역 광역 조감도●DMC 스타비즈 향동지구역(섹션 오피스)=대림산업이 시공에 참여한 경기도 고양시 덕양구 향동지구 내 섹션 오피스 ‘DMC 스타비즈 향동지구역’을 분양중이다. ‘DMC 스타비즈 향동지구역’은 향동공공택지지구 상업지역 3-2, 4-1/2, 5-1, 6-1, 7-1블록에 위치하며, 지하 5층~지상 15층 규모로 각각 공급한다. 업무시설과 근린생활시설로 구성되며, 이번 물량은 3-2, 4-1/2, 6-1블록으로 업무시설 총 950실과 상업시설 총 238호가 먼저 분양에 나선다. 사업지가 위치하는 향동지구는 면적 117만8000㎡, 약 9,000가구 규모로 서울 은평구 수색동과 도로 하나를 사이에 두고 맞닿아 있어 서울생활권이 가능한 지역이다. 지난해 3기 신도시로 추가 지정 받은 창릉신도시가 바로 위 편으로 교통을 비롯한 각종 개발 호재의 수혜지로 떠오르고 있으며, 마포구 상암 DMC와 인접해 대규모 산업클러스터를 형성할 예정이다. 특히, 교통 개발 호재는 향동지구의 가치를 높이고 있다. 고양시청에서 새절역까지 들어서는 고양선 향동지구역(예정)이 사업지 바로 옆에 위치한다. 향동지구역을 이용해 2028년 개통확정이 된 서부선 새절역이 한정거장거리에 위치해 있어 여의도, 홍대 등을 20분 내외로 이용 가능해 서울 중심부로 이동이 편리하다. 또한, 최근 국토교통부가 경의·중앙선의 향동역 신설을 승인하면서 멀티 역세권으로써 더 넓은 교통망을 갖추게 된다. 최근에는 상암 DMC와 향동지구를 순환하는 순환버스도 증차됐으며, 이 외에도 수색로, 강변북로, 내부순환 도로를 통해 더욱 빠른 광역 교통망을 갖추고 있다. 배후수요도 풍부하다. 향동지구 내 2만 5000여 명의 배후수요를 비롯해 545개의 기업과 종사자 4만여 명에 이르는 국내 최대 방송문화단지 상암DMC가 근접해 있어 수요 선점에 용이할 예정이다. 주변으로 창릉신도시, 마곡지구 등의 업무지구로도 빠른 이동이 가능해 광역 배후수요를 갖추고 있다. 문의 1833-9407
