진입장벽 낮은 수익형 부동산 봄 성수기 어디를 주목할까
규제가 강화되어 진입장벽이 높은 아파트 대신에 청약가점이나 청약통장이 필요없는 수익형 부동산이 봄 분양 성수기를 맞이하여 인기를 끌고 있다.
아파트의 경우 정부의 강력한 규제로 투자 진입 장벽이 높아진 상황에서 신규 청약은 경쟁률이 고공행진 하며 당첨되기 힘든 상황이다.
이에 비교적 규제에서 자유로운 오피스텔, 도시형 생활주택, 상가 등 수익형 부동산으로 방향을 틀고 있는 것이다.
실제 수익형 부동산의 거래량도 늘어나는 추세다. 한국부동산원 자료를 보면 작년 전국 상업업무용 부동산은 33만5556건이 거래됐다. 이는 전년 동기(30만3515건) 대비 약 10.56% 증가한 수치다.
업계에서는 올해부터 다주택자의 세금 인상이 큰 폭으로 확대되면서 투자 목적으로 아파트를 분양 받던 수요자들이 규제 부담이 비교적 낮은 수익형 부동산으로 눈을 돌리고 있다는 보고 있다.
오피스텔이나 오피스, 상업시설의 경우 아파트와 달리 대출 시 담보인정비율(LTV)을 최고 70%까지 적용 받을 수 있다. 아파트보다 공시지가 시세 반영률이 낮아 단위 면적당 보유세도 적은 편이다.
최근 부동산 시장에서 도시형 생활주택에 대한 관심이 높아지고 있다. 올 2월 법 개정을 통해 도시형 생활주택이 민간임대주택으로 등록 가능해지면서 각종 세제혜택을 받을 수 있기 때문이다.
서울 핵심 지역에서 1~2인 가구를 위한 주택 공급이 가능하다는 점에서 수요층도 꾸준할 것으로 보인다.
특히 최근 분양가 상한제 미적용으로 고분양가 논란이 일고 있지만, 업계에서는 도시형 생활주택 인기가 고분양가 논란도 이겨낼 것으로 예상하고 있다.
오피스텔의 경우 원룸형은 복층이 신혼부부 등 2~3인 가구 등은 투룸, 쓰리룸 오피스텔인 아파텔이 인기를 끌고 있다.
복층 원룸형 오피스텔은 복층 공간은 침대나 서재 등 독립된 공간으로 활용하거나 계절성 짐을 수납하는 알파룸 등으로 다양하게 쓸 수 있으며 천장이 높기 때문에 개방감도 우수하며 2명이 함께 살아도 각자 생활의 독립성을 유지할 수 있는 것도 장점으로 꼽힌다.
업계에 따르면 최근 복층 구조 오피스텔이 잇달아 시장에 선보이고 있다. 심지어 모든 가구를 복층으로 구성하는 오피스텔까지 등장하고 있다.
신혼부부나 직장인 등 청약 가점에서 밀린 2030세대들이 서울지역 투룸, 쓰리룸 주거용 오피스텔인 아파텔로 눈을 돌리고 있다.
아파텔은 아파트 전세가격으로도 내 집을 장만할 수 있으며 대부분 역세권이나 상업지역 내에 지어지므로 각종 생활편의시설 이용이 편리하단 장점도 있다.
또한 아파텔은 아파트와 달리 시장 진입장벽도 낮다. 분양시장에서는 청약 통장을 사용할 필요가 없으며 주택보유여부와 상관없이 19세 이상이면 누구든 지 청약을 할 수 있다.
따라서 아파트 당첨 확률이 떨어지고 자금력에서 열악한 신혼부부나 사회초년생들에게는 내 집 마련의 기회가 될 수 있다.
상가의 경우 역세권에 입지가 유리하다. 접근성이 편리해 평일과 주말에 상관없이 다양한 연령대의 유동인구가 유입되는 동시에 다채로운 업종의 매장들이 상권을 형성하며 안정적인 매출확보가 가능하기 때문에 공실 위험은 적어 투자자, 임차인들에게 인기가 매우 높다.
특히 단지 내 상가는 인근 주거지역의 수요도 흡수할 수 있어 고정수요와 배후수요가 더욱 풍부한 장점이 있다.
실제 지난해 5월 서울 동대문구에서 분양한 ‘힐스테이트 청량리 더퍼스트’ 단지 내 상업시설은 계약 반나절만에 전 호실 계약이 끝났다. 청량리역 1호선, 경의중앙선, 경춘선의 멀티 역세권으로 단지 내 고정수요를 비롯해 역세권 유동인구까지 잡을 수 있다는 점이 완판 요인으로 작용했다는 평이다. 지난해 8월 분양한 3호선 감일역(예정) 역세권인 ‘감일역 트루엘’ 1층 상업시설도 단기간 계약이 완료됐다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “진입장벽이 높은 아파트 대신 별다른 요건이 없는 오피스텔, 도시형 생활주택, 상가 등에 눈을 돌리고 있다”며 “특히 배후수요나 유동인구 유입이 용이한 역세권 입지가 관심을 끌 것으로 보이다”고 말했다.
신축년 봄 분양 성수기 눈길가는 수익형 부동산 현황
여의도 리브하임 투시도●여의도 리브하임(오피스텔)=건화종합건설이 서울 영등포에서 복층형 평면으로 설계를 특화한 오피스텔 ‘여의도 리브하임’을 분양한다. 서울시 영등포구 영등포동2가 94-116번지 일대에 들어서는 ‘여의도 리브하임’은 지하 1층~지상 15층, 전용면적 19㎡ 154실 규모다. 여의도 리브하임은 시가표준액이 1억원이 되지 않아 주택 수에 포함되지 않고, 취득세 중과대상에서 제외돼 절세 혜택을 볼 수 있다. 일부 호실은 ‘한강뷰’가 가능하다. 복층 구조를 도입해 침실과 주거 공간을 분리했다. 건설사 측은 “지금까지 영등포 일대에서 복층형 오피스텔 공급이 많지 않아 희소성이 있을 것으로 보고 있다”고 말했다. 보일러실을 외부에 설치하고 세대별 창고도 따로 설치한다. 내부엔 신발장, 수납장, 붙박이장, 냉장·냉동고, 세탁기, 전기 쿡톱(2구)을 설치하고, 오피스텔 입주자들이 선호하는 스타일러를 무상으로 제공한다. 지하철 1·5호선 신길역과 영등포시장역이 걸어서 5분 거리에 있는 더블 역세권 오피스텔이다. 롯데백화점과 신세계백화점, 타임스퀘어 등을 걸어서 이용할 수 있으며 영등포 중앙시장, 영등포구청, 주민센터, 한림대 성심병원도 가깝다. 영등포공원을 비롯해 여의도공원, 샛강생태공원 등이 인근에 있다. 주변에 영동초, 영중초, 영원중, 영등포여고 등이 있다. 교통 호재도 예정돼 있다. 단지 인근 여의도·영등포역에서 경기 안산·시흥을 연결하는 신안산선 복선 철도 사업이 2023년 개통을 목표로 진행 중이다. 또한 인천 송도에서 출발해 여의도를 거쳐 경기 남양주 마석을 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) B노선 사업은 2027년 개통을 목표로 추진되고 있다. 향후 지하철 1·5호선과 신안산선, KTX, GTX B노선 등을 이용할 수 있는 교통망 중심지가 될 것으로 보인다. 분양 회사 관계자는 “여의도 리브하임은 각 금융기관 본사와 KBS 방송국, 국회의사당 등 모여 있는 여의도 업무지구와 가까워 1인 가구 수요가 풍부하다”며 “아직 무주택자라면 아파트 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있고, 강남 등 타 지역 대비 투자 금액도 적은 등 장점이 있어 관심을 가지는 투자자들이 많다”고 말했다. 오피스텔 홍보관은 서울시 영등포구 국회대로54길 10 대림 아크로타워스퀘어 판매 시설 13동 113호에 있다. 문의 1668-0970
여의도 웨스턴힐 조감도●여의도 웨스턴힐(오피스텔)=서울 영등포구 영등포동7가 104-5번지(국회대로52길 3-1) 외 3필지에서 ‘여의도 웨스턴힐’ 오피스텔이 분양중이다. 지하 1층~지상 12층으로 전 세대는 2030 사이에서 실수요가 높은 복층구조의 총 118실로 구성되며, 전용률 60%에 서비스면적을 추가하면 실사용 면적률이 90%에 육박한다. 무엇보다도, 5호선 영등포시장역과 직선거리 250m 떨어져 서울 중심역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지다. 영등포시장역까지는 도보 3분 거리이며 GTX B노선, 일산과 영등포를 잇는 M버스의 이용이 쉽다. 인근에는 영등포역과 당산역, 국회의사당역이 있어 서울 시내 및 강남권과의 접근성이 용이하다. 올림픽대로와 강변북로, 서부간선도로, 경인고속도로와의 접근하기 좋아 강남 및 수도권 중심지와도 빠르게 이동할 수 있는 중심적 교통축에 위치한다. 교통 호재도 있다. 2021년에는 서울 제물포터널 또는 국회대로 지하화(신월IC~여의도)가 개통 예정이며, 2024년에는 신안산선(안산, 시흥~여의도)과 개통을 앞두고 있다. 또, 제물포길 지하화 공사 혜택과 오피스텔 앞에 7.5km의 대규모 공원이 조성되는 등의 큰 호재거리도 있다. 주변 도보권에는 빅마켓, 코스트코, 신세계백화점, 타임스퀘어, 롯데백화점이 있고 파크원에 들어설 현대백화점(2020년 완공 예정)도 이용 가능해질 전망이다. 쇼핑과 문화생활의 쾌적함뿐만 아니라 한강시민공원과 여의도공원, 선유도공원, 한강 캠핑장, 낚시터 등이 있다. 사업지 주변 환경을 보면 영등포동 기업체만 약 7800여 개 업체와 종사지 약 45,000여명의 수요와 여의도동 기업체 약 8,000여 개 업체와 종사자 150,000여명의 잠재수요를 갖췄다. 분양관계자는 “2030 플랜에 따라 국제적인 금융중심지로 중심육성되고 있는 영등포구에는 지식산업센터의 준공이 꾸준히 늘고 있으며 현재 영등포 로터리에서 여의도를 연결하는 고가도로 철거작업의 공사가 연내 마무리되면서 글로벌 국제금융도시로의 면모를 갖춰가고 있다”며 “영등포구의 고수익 1인 주거수요 증가는 오피스텔 수요로 이어질 것”이라고 말했다. 문의 1668-0970
용산 센트럴포레 투시도●용산 센트럴포레(오피스텔·도시형 생활주택)=서울 용산구 원효로2가 3-12번지 일대에 용산 센트럴포레 전세대 투룸 오피스텔 및 소형 아파트가 3월 분양에 들어간다. 지하 1층~지상 14층, 총 2개동, 총 100세대 규모로 오피스텔 72실과 소형 아파트 28세대로 모두 전매 모두 가능하다. 101동은 오피스텔이 3층~11층이며 소형 아파트는 12층~14층, 102동은 오피스텔이 2층~10층이며 소형 아파트는 11층~14층으로 투룸 오피스텔은 아파트 닮은 3베이 아파텔 구조로 주차는 총 78대가 가능하다. 용산지역은 최근 대형 용산개발로 맞벌이 신혼부부나 직장인 등 2룸 오피스텔 수요 급증하고 있다. 지하철 효창공원앞역(6호선, 경의중앙선), 삼각지역(4·6호선)과 남영역(1호선)을 도보로 3~10분이면 이용할 수 있어 아주 편리한 트리플 역세권 입지며 차량을 이용할 경우 한강대로, 마포대교, 올림픽대교, 원효대교를 통해 도심 및 수도권 어디든 빠르게 진·출입이 가능해 사통팔달의 교통망을 지녔다. 반경 3km 이내에 용산구청·서부지방법원·삼성서울병원 등 다수의 공공기관과 대형병원을 비롯해 서강대, 숙명여대, 이화여대 등 종합대학이 산재해 배후수요가 든든하다. 용산아이파크몰·이마트·신라면세점·용산전자상가·CGV전쟁기념관국립중앙박물관·남산도서관 등 쇼핑 및 문화시설을 도보로 이용할 수 있어 주거환경도 아주 양호하다. ‘용산 센트럴포레’ 주변에는 대규모 개발호재가 상존한다. 뉴욕의 센트럴파크나 런던 하이드파크보다 더 유명한 명품공원으로 등장할 용산민족공원(2027년 완공 예정)을 조성중이며 이중 리모델링이 끝난 일부 건물을 포함해 녹지 4만㎡를 개방하기로 했다. 또한, 한국의 맨해트 용산국제업무지구 조성, 용산역과 신사역간 신분당선(2027년 완공 예정)연장, 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(2026년 개통예정)·B노선(2029년 개통예정)신설, 용산역~서울역 지하화 등 굵직한 사업들이 한창 진행 중이라 미래가치 상승 전망이 밝다. 시행과 신탁은 ㈜우리자산신탁이 시공은 은일종합건설(주)가 예정이며 계약금 10%에 중도금 무이자 혜택이 주어지며 오는 3월 10일 홍보관 오픈, 3월 17일 계약 진행 예정에 있다. 문의 02-882-9287
-인천·경기-
논현 센트레빌 라메르 투시도●논현 센트레빌 라메르(오피스텔·상가)=동부건설은 3월 인천광역시 남동구 논현동 111-11번지 일원에서 ‘논현 센트레빌 라메르’ 오피스텔과 상업시설을 동시에 분양할 예정이다. 단지는 지하 6층~지상 23층으로 조성되며, 오피스텔은 지상 3층~23층, 전용면적 23~44㎡, 총 630실 규모, 상업시설은 소래포구와 연결되는 단지 내 상가로 지상 1~2층에 들어선다. 오피스텔은 전용면적별로 ▲23㎡ 21실 ▲27㎡ 315실 ▲36㎡ 231실 ▲44㎡ 63실로 구성된다. 스튜디오타입, 슬라이딩 스튜디오타입과 1.5~2룸의 다양한 소형 주거상품 구성을 갖춰 투자를 원하는 임대인과 실수요자까지 고르게 관심을 보일 것으로 예상된다. 단지 내 상가는 수인선 오션특구로 미래가치가 기대되는 상권의 중심에 위치해 이목이 집중되고 있다. 특히 소래포구 내 10년 만에 신규 공급되는 상가인 만큼 현지 상가 점주들의 관심이 높다. 근린상권과 대형상권이 함께 어우러진 중심가에 위치해 안정적인 수요를 확보할 전망이다. 단지 바로 앞에 소래포구 종합어시장이 있고, 주변으로 홈플러스(인천논현점), 뉴코아아울렛(인천논현점) 등의 쇼핑시설이 위치한다. 소래습지생태공원, 늘솔길공원, 너른들 어린이공원, 논현중앙공원, 해오름공원, 한아름근린공원 등과 인접해 쾌적한 환경을 갖췄으며 소래역사관, 남동소래아트홀, 논현공공도서관(예정), 메가박스(인천논현점) 등의 문화여가공간을 편리하게 이용할 수 있다. 교통 환경도 우수하다. 소래포구역을 도보로 이용할 수 있으며, 영동고속도로, 제2경인고속도로, 제3경인고속화도로, 외곽순환도로를 통해 서울 및 수도권 전역으로 빠르게 이동할 수 있다. 인천대교를 통해 송도국제도시 및 인천국제공항으로 이동이 쉬우며, 인근에 서울역과 강남역으로 연결되는 광역버스가 있어 서울 출퇴근이 편리하다. 특히 수원~한대앞 구간이 지난해 9월 운행을 시작하면서 수인선 전 구간이 완전 개통되며 수원으로의 이동이 손쉬워졌다. 작년 12월 인천 소래포구와 경기 시흥을 연결하는 소래대교 확장공사가 완료돼 교통 편의성이 더욱 높아졌다. 직주근접을 희망하는 배후수요 역시 풍부할 것으로 예상된다. 남동국가산업단지, 송도지식정보산업단지, 한국수출국가산업단지, 반월특수지역(시화지구, 반월지구) 등로의 출퇴근이 유리하며, 반경 10km 내에 배곧신도시와 송도국제도시가 위치한다. 서남부권의 주요 도시를 관통하는 월곶~판교 복선 전철은 2025년 개통을 목표로 추진 중이다. 문의 1577-4465
시흥 MTV 웨이브파크리움 조감도●시흥 MTV 웨이브파크리움(오피스텔)=하나자산신탁이 시행하고 ㈜온누리종합건설이 시공하는 '시흥 MTV 웨이브파크리움' 오피스텔이 분양중이다. 경기도 시흥시 거북섬공원로 27에 위치한 '시흥 MTV 웨이브파크리움' 오피스텔은 전용 20~41㎡ 총 476실 규모로 △A타입 전용 20㎡ 119실 △B타입 전용 25㎡ 329실 △C타입 전용 41㎡ 21실 △D타입 전용 38㎡ 7실 등으로 구성된다. 단지가 위치한 시화MTV 일대는 첨단복합산업단지 조성과 함께 해양관광 클러스터로 개발되고 있다. 특히 세계 최대 인공서핑장으로 최근 개장한 '웨이브파크'가 주목된다. 웨이브파크는 계절에 상관 없이 서핑을 즐길 수 있는 인공서핑장으로 아시아 최초, 세계 최대 규모를 자랑한다. 또한 캐리비안베이보다 규모가 큰 웨이브풀 등 다양한 코스가 개설될 예정으로 수도권의 새로운 관광지로 거듭날 전망이다. '웨이브파크' 개장을 시작으로, 이 일대에는 호텔 및 마리나시설과 연계한 '씨사이드' 상업시설, 관상어 전문 테마파크 '아쿠아펫랜드', 998만㎡ 규모의 첨단복합산업단지, 대규모 주거시설 등이 순차적으로 착공된다. 이 프로젝트가 모두 완료되면 향후 20년 간 8조 8,000억 원의 생산유발효과와 5만4,000명의 고용효과가 기대된다. 풍부한 배후수요도 눈길을 끌고 있다. '시흥 MTV 웨이브파크리움' 주변에는 시화MTV를 비롯해 시화스마트허브, 안산스마트허브 등의 산업단지들이 밀집돼 있다. 이곳에는 약 2만개에 달하는 관련 업체와 25만여 명의 근로자가 근무하고 있는 것으로 추산된다. 이러한 입지적 조건은 다른 지역보다 풍부한 고정수요를 확보할 수 있어, 공실을 최소화하고 투자의 안정성을 높여준다. 편리한 교통 환경도 돋보인다. 단지 인근에 수도권 제2외곽순환도로(예정)을 지나는 오이도IC가 계획돼 있고, 평택~시흥고속도로와도 가까워 수도권 및 전국 주요 지역으로 편리한 이동이 가능하다. 이 밖에도 오는 2024년 개통 예정인 신안산선 복선전철도 권역 내(시흥시청역, 중앙역) 위치하고 있어 주목된다. 차별화된 설계도 관심사다. '시흥 MTV 웨이브파크리움'의 가장 많은 세대를 차지하는 A, B타입(C, D타입 제외)은 복층형 구조를 갖추고 있다. 복층형 오피스텔은 복층으로 활용되는 공간이 계약면적에 포함되지 않기 때문에, 같은 비용대비 실사용 면적이 넓어져 투자자의 경우 비용 절감의 효과가 큰 편이다. 또한 복층형은 독립된 공간과 높은 층고로 인한 개방감 등으로 실사용자에게도 선호도가 높다. 여기에 빌트인 풀옵션을 제공해 주거공간의 편의와 실속을 더했다. 문의 1668-2690
