2030세대 청포족·영끌족, 어떤 오피스텔 노려야 할까
-대출 규제와 낮은 청약 가점으로 내 집 마련 어려워지는 2030세대
-LTV 최대 70%에 청약통장 없이도 분양 가능한 주거용 오피스텔 '각광’
최근 청포족, 영끌족 20~30대의 경우 아파트를 대신해 주거용 오피스텔에 눈길을 돌리고 있다.
아파트 가격은 계속 오르는 반면 목돈 마련을 위한 대출은 규제로 꽁꽁 묶인 데다, 청약을 넣어보려고 해도 낮은 가점으로 인해 당첨 확률이 거의 없어서다.
이에 따라 대출이 비교적 자유롭고 청약통장도 필요 없는 주거용 오피스텔이 아파트 대체재로 급부상하고 있다.
한국부동산원 자료를 보면 신축년 올해 들어 전국의 아파트 평균 매매가격이 4억원을 넘어섰다.
수도권의 경우 2019년 6월부터 21개월 연속 가격 상승을 유지하고 있으며 지난 2월 기준 5억7,855만원의 평균 매매가격을 나타내며 6억원대를 바라보고 있는 상황이다. 서울은 지난 2월 이미 9억원을 돌파했다.
청약시장도 치열한 경쟁이 계속되고 있다. 부동산114 자료를 보면 올해 들어서만(1~2월) 전국 1순위 청약 경쟁률은 18.27대 1을 기록했다.
특히 수도권의 경우 무려 19.17대 1에 달했다. 뿐만 아니라 동기간 수도권 신규 분양 단지의 청약 당첨 최저 가점도 무려 67점(한국부동산원 청약홈 기준)에 달할 정도다.
상황이 이렇자 아파트를 대체할 주거상품으로 주거용 오피스텔이 주목받고 있다. 주택이 아닌 오피스텔로 분류되는 만큼 규제지역에서도 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 최대 70%로, 매매가격의 30%만 있으면 매수할 수 있어 목돈 마련 부담이 덜하다.
신규 분양일 경우 청약통장 없이도 청약 접수가 가능해 가점이 낮은 2~30대, 혹은 신혼부부의 당첨 확률이 훨씬 높아진다.
이렇다 보니 최근 분양한 주거용 오피스텔들이 줄줄이 완판되는 모습이다. 지난해 10월 경기 남양주시에 분양한 '별내자이 더 스타' 주거용 오피스텔은 예비당첨자 계약을 시작한 지 이틀 만에 총 192실이 모두 팔렸다. 지난해 12월 서울 도봉구에 공급된 '힐스테이트 도봉역 웰가'도 5일 만에 총 355실이 계약을 마무리한 것으로 전해진다.
업계에서는 1인 가구의 경우 공간 활용도가 높은 복층 오피스텔이나 거실과 침실이 분리되는 1.5룸에 2~3인 가구의 경우 투룸이나 쓰리룸 오피스텔인 아파텔에 관심이 늘고 있다고 분석했다.
먼저 복층 오피스텔의 인기 요인으로 공간활용에 있다. 원룸 형태의 오피스텔은 직사각형 공간에 현관과 주방, 화장실, 침실 등이 차례로 배치되는 경우가 일반적인 반면 복층형은 바닥 면적은 그대로 두고 층고를 높혀 전체 공간감을 극대화 해 동일 면적의 오피스텔과 비교해 개방감이 우수하고, 상하로 공간 분리가 가능해 수요자 선호도가 높다.
원룸 복층 오피스텔 내부구조실제로 복층형 오피스텔의 경우 수익형 분양시장에서 인기가 높을 뿐 아니라 일반 오피스텔에 비해 임대료도 높은 것으로 나타났다.
서울 교대역 인근에 위치한 복층형 오피스텔 ‘서초메이플라워멤버스빌(2003년 12월 입주)’의 전용 40㎡는 보증금 1000만원에 월 110만원의 시세를 형성하고 있고 있다.
반면 일반적인 오피스텔 구조를 갖춘 ‘서초대우아이빌(2003년 3월 입주)’의 전용 34㎡는 교대역에서 더 가깝다는 지리적 장점에도 불구하고 보증금 1000만원에 월 임대료 90만원 선에 거래되고 있다. 같은 지역에서 월 임대료가 20만원까지 차이나는 것이다.
1.5룸 오피스텔 내부 구조원룸과 투룸의 중간 형태인 ‘1.5룸’ 오피스텔도 1인 가구의 중가로 공급이 늘고 있다. 1.5룸은 침실과 거실 공간을 분리해 주거 기능을 강화한 평면으로 전용면적 20~35㎡의 소형임에도 생활과 취침으로 공간을 나누고 재배치할 수 있고 투룸형과 같은 효과를 볼 수 있는 것이 최대 장점이다.
실수요뿐 아니라 투자자입장에서도 1.5룸은 매력적인 상품이다. 원룸형과 비교해 면적 차이가 크게 나지 않아 투자 부담이 적지만 신혼부부, 형제, 자매, 친구 등 2명까지도 충분히 수용할 수 있다.
실제 1.5룸 오피스텔 청약건수도 늘고 있는 추세다. 지난해 12월 서울 구로구 신도림동에 공급된 '힐스테이트신도림역센트럴' 오피스텔 청약결과 1.5룸형이 포함된 2군 225실 모집에 816명이 접수해 평균 3.63대 1, 거주자우선에선 7.38대 1 경쟁률을 기록했다.
그해 9월 분양한 경기도 광교신도시 'e편한세상시티광교' 오피스텔은 1.5룸형 입주자모집에 19.33대 1 경쟁률을 보였다.
투룸 오피스텔 내부구조다음으로 신혼부부나 직장인 등 청약 가점에서 밀린 2030세대들이 서울지역 투룸, 쓰리룸 주거용 오피스텔인 아파텔로 눈을 돌리고 있다.
아파텔은 아파트 전세가격으로도 내 집을 장만할 수 있으며 대부분 역세권이나 상업지역 내에 지어지므로 각종 생활편의시설 이용이 편리하단 장점도 있다.
또한 아파텔은 아파트와 달리 시장 진입장벽도 낮다. 분양시장에서는 청약 통장을 사용할 필요가 없으며 주택보유여부와 상관없이 19세 이상이면 누구든 지 청약을 할 수 있다.
따라서 아파트 당첨 확률이 떨어지고 자금력에서 열악한 신혼부부나 사회초년생들에게는 내 집 마련의 기회가 될 수 있다.
주택담보대출비율(LTV)도 아파트에 비해 훨씬 높다. 아파트의 경우 조정대상지역 내 9억원 이하 50%, 9억원 초과(15억원 이하)는 30%까지 가능하다. 하지만, 오피스텔은 지역이나 거래가격에 상관없이 주택담보대출이 최대 70%까지 가능하다.
아파텔의 장점이 부각되기 시작하면서 거래가격도 껑충 뛰고 있다. 국토부 실거래가 자료에 따르면 서울 구로구에 ‘신도림1차 푸르지오)’ 전용 78.03㎡ 호실이 올해 1월 8억3000만원(28층)에 거래되며 신고가를 경신했다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 "주거용 오피스텔이 자금력이 부족하고 청약 가점이 낮은 2030세대나 신혼부부에게 각광받는 가운데 역세권 등 인프라가 잘 갖춰진 서울을 중심으로 쏠림현상이 나타나고 있다"며 "주거용 오피스텔을 찾는 수요자들이 많아지면서 입주 단지의 가격 상승도 두드러지고 있어 실거주와 시세 차익을 동시에 기대해볼 만하다"고 말했다.
2030세대 주목 서울 분양(예정)중인 주거용 오피스텔 현황
-복층 원룸형 오피스텔-
여의도 리브하임 투시도●여의도 리브하임=건화종합건설이 서울 영등포에서 복층형 평면으로 설계를 특화한 오피스텔 ‘여의도 리브하임’을 분양한다. 서울시 영등포구 영등포동2가 94-116번지 일대에 들어서는 ‘여의도 리브하임’은 지하 1층~지상 15층, 전용면적 19㎡ 154실 규모다. 여의도 리브하임은 시가표준액이 1억원이 되지 않아 주택 수에 포함되지 않고, 취득세 중과대상에서 제외돼 절세 혜택을 볼 수 있다. 일부 호실은 ‘한강뷰’가 가능하다. 복층 구조를 도입해 침실과 주거 공간을 분리했다. 건설사 측은 “지금까지 영등포 일대에서 복층형 오피스텔 공급이 많지 않아 희소성이 있을 것으로 보고 있다”고 말했다. 보일러실을 외부에 설치하고 세대별 창고도 따로 설치한다. 내부엔 신발장, 수납장, 붙박이장, 냉장·냉동고, 세탁기, 전기 쿡톱(2구)을 설치하고, 오피스텔 입주자들이 선호하는 스타일러를 무상으로 제공한다. 지하철 1·5호선 신길역과 영등포시장역이 걸어서 5분 거리에 있는 더블 역세권 오피스텔이다. 롯데백화점과 신세계백화점, 타임스퀘어 등을 걸어서 이용할 수 있으며 영등포 중앙시장, 영등포구청, 주민센터, 한림대 성심병원도 가깝다. 영등포공원을 비롯해 여의도공원, 샛강생태공원 등이 인근에 있다. 주변에 영동초, 영중초, 영원중, 영등포여고 등이 있다. 교통 호재도 예정돼 있다. 단지 인근 여의도·영등포역에서 경기 안산·시흥을 연결하는 신안산선 복선 철도 사업이 2023년 개통을 목표로 진행 중이다. 또한 인천 송도에서 출발해 여의도를 거쳐 경기 남양주 마석을 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) B노선 사업은 2027년 개통을 목표로 추진되고 있다. 향후 지하철 1·5호선과 신안산선, KTX, GTX B노선 등을 이용할 수 있는 교통망 중심지가 될 것으로 보인다. 분양 회사 관계자는 “여의도 리브하임은 각 금융기관 본사와 KBS 방송국, 국회의사당 등 모여 있는 여의도 업무지구와 가까워 1인 가구 수요가 풍부하다”며 “아직 무주택자라면 아파트 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있고, 강남 등 타 지역 대비 투자 금액도 적은 등 장점이 있어 관심을 가지는 투자자들이 많다”고 말했다. 오피스텔 홍보관은 서울시 영등포구 국회대로54길 10 대림 아크로타워스퀘어 판매 시설 13동 113호에 있다. 문의 1668-0970
여의도 웨스턴힐 조감도●여의도 웨스턴힐=서울 영등포구 영등포동7가 104-5번지(국회대로52길 3-1) 외 3필지에서 ‘여의도 웨스턴힐’ 오피스텔이 분양중이다. 지하 1층~지상 12층으로 전 세대는 2030 사이에서 실수요가 높은 복층구조의 총 118실로 구성되며, 전용률 60%에 서비스면적을 추가하면 실사용 면적률이 90%에 육박한다. 무엇보다도, 5호선 영등포시장역과 직선거리 250m 떨어져 서울 중심역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지다. 영등포시장역까지는 도보 3분 거리이며 GTX B노선, 일산과 영등포를 잇는 M버스의 이용이 쉽다. 인근에는 영등포역과 당산역, 국회의사당역이 있어 서울 시내 및 강남권과의 접근성이 용이하다. 올림픽대로와 강변북로, 서부간선도로, 경인고속도로와의 접근하기 좋아 강남 및 수도권 중심지와도 빠르게 이동할 수 있는 중심적 교통축에 위치한다. 교통 호재도 있다. 2021년에는 서울 제물포터널 또는 국회대로 지하화(신월IC~여의도)가 개통 예정이며, 2024년에는 신안산선(안산, 시흥~여의도)과 개통을 앞두고 있다. 또, 제물포길 지하화 공사 혜택과 오피스텔 앞에 7.5km의 대규모 공원이 조성되는 등의 큰 호재거리도 있다. 주변 도보권에는 빅마켓, 코스트코, 신세계백화점, 타임스퀘어, 롯데백화점이 있고 파크원에 들어설 현대백화점(2020년 완공 예정)도 이용 가능해질 전망이다. 쇼핑과 문화생활의 쾌적함뿐만 아니라 한강시민공원과 여의도공원, 선유도공원, 한강 캠핑장, 낚시터 등이 있다. 사업지 주변 환경을 보면 영등포동 기업체만 약 7800여 개 업체와 종사지 약 45,000여명의 수요와 여의도동 기업체 약 8,000여 개 업체와 종사자 150,000여명의 잠재수요를 갖췄다. 분양관계자는 “2030 플랜에 따라 국제적인 금융중심지로 중심육성되고 있는 영등포구에는 지식산업센터의 준공이 꾸준히 늘고 있으며 현재 영등포 로터리에서 여의도를 연결하는 고가도로 철거작업의 공사가 연내 마무리되면서 글로벌 국제금융도시로의 면모를 갖춰가고 있다”며 “영등포구의 고수익 1인 주거수요 증가는 오피스텔 수요로 이어질 것”이라고 말했다. 문의 1668-0970
-1.5룸·투룸·쓰리룸 오피스텔-
용산 센트럴포레 조감도●용산 센트럴포레=서울 용산구 원효로2가 3-12번지 일대에 용산 센트럴포레 1.5룸, 투룸 오피스텔 및 소형 아파트가 3월 분양에 들어간다. 지하 1층~지상 14층, 총 2개동, 총 100세대 규모로 오피스텔 72실과 소형 아파트 28세대로 모두 전매 모두 가능하다. 101동은 오피스텔이 3층~11층이며 소형 아파트는 12층~14층, 102동은 오피스텔이 2층~10층이며 소형 아파트는 11층~14층으로 투룸 오피스텔은 아파트 닮은 3베이 아파텔 구조로 주차는 총 78대가 가능하다. 용산지역은 최근 대형 용산개발로 맞벌이 신혼부부나 직장인 등 2룸 오피스텔 수요 급증하고 있다. 지하철 효창공원앞역(6호선, 경의중앙선), 삼각지역(4·6호선)과 남영역(1호선)을 도보로 3~10분이면 이용할 수 있어 아주 편리한 트리플 역세권 입지며 차량을 이용할 경우 한강대로, 마포대교, 올림픽대교, 원효대교를 통해 도심 및 수도권 어디든 빠르게 진·출입이 가능해 사통팔달의 교통망을 지녔다. 반경 3km 이내에 용산구청·서부지방법원·삼성서울병원 등 다수의 공공기관과 대형병원을 비롯해 서강대, 숙명여대, 이화여대 등 종합대학이 산재해 배후수요가 든든하다. 용산아이파크몰·이마트·신라면세점·용산전자상가·CGV전쟁기념관국립중앙박물관·남산도서관 등 쇼핑 및 문화시설을 도보로 이용할 수 있어 주거환경도 아주 양호하다. ‘용산 센트럴포레’ 주변에는 대규모 개발호재가 상존한다. 뉴욕의 센트럴파크나 런던 하이드파크보다 더 유명한 명품공원으로 등장할 용산민족공원(2027년 완공 예정)을 조성중이며 이중 리모델링이 끝난 일부 건물을 포함해 녹지 4만㎡를 개방하기로 했다. 또한, 한국의 맨해트 용산국제업무지구 조성, 용산역과 신사역간 신분당선(2027년 완공 예정)연장, 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(2026년 개통예정)·B노선(2029년 개통예정)신설, 용산역~서울역 지하화 등 굵직한 사업들이 한창 진행 중이라 미래가치 상승 전망이 밝다. 시행과 신탁은 ㈜우리자산신탁이 시공은 은일종합건설(주)가 예정이며 계약금 10%에 중도금 무이자 혜택이 주어지며 오는 3월 10일 홍보관 오픈, 3월 17일 계약 진행 예정에 있다. 문의 02-882-9287
선유도 더채움 2차 조감도●선유도 더채움 2차=서울 선유도 역세권 오피스텔인 ‘선유도 더채움 2차’가 분양을 앞두고 있다. 서울특별시 영등포구 양평동6가 2-3, 4번지에 있으며 총 3개동이 들어서며 각 동마다 지하 1층부터 지상 14층까지 규모로 건축되며 주차는 기계식 52대, 자주식 30대로 총 82대가 계획되어 있다. 자전거 거치대도 27대까지 계획되어 있다. 내부 호실은 1.5룸과 2룸, 3룸 등으로 다양한 타입이 제공되며 8.5평, 10.9평, 6.6평, 16.4평 등의 4가지 타입이 제공되므로 본인이 원하는 곳을 선택하면 된다. ‘선유도 더채움 2차’는 광역교통망의 중심인 영등포구의 최서측에 위치한다. 올림픽대로, 서부간선도로, 강변북로 등 서울간선도로망을 이용하기 좋으며 9호선 선유도역이 인접해 있어 대중교통 이용도 편리하다. 또한 한강공원과 선유도공원, 안양천 등을 도보로 이용할 수 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는데, 인근에 한강공원, 야구장, 양평 유수지 생태공원 등이 있어 자연 친화적인 생활이 가능하다. 거기다 쇼핑시설, 학교, 관공서 등도 가까워 실 거주자도 관심을 두고 있다. 앞으로 ‘선유도 더채움’ 2차 단지 바로 인근에 한강 주변의 공연 문화 특화 블록, 첨단 산업주도형 지식산업센터 블록, 주민지원시설 블록 등이 개발될 예정이라 해발 호재도 뛰어나며, 월드컵대교 건설공사, 서부간선지하도로 조성 등 여러 호재가 뛰어나다. 관계자는 “현재 정부의 각종 규제로 인한 주택담보대출도 규제를 받고 있는데, ‘선유도 더채움 2차’는 청약통장 1순위 가능 상품이라 부담 없이 이용할 수 있으니 많은 관심 바란다.”라고 전했다. 문의 02-882-9287
회기역 리브인 조감도●회기역 리브인=서울 동대문구 휘경동 258, 257-1번지에 공급되는 투룸, 쓰리룸 아파텔 구조인 회기역 리브인 오피스텔이 분양중이다. 지하 1층~지상 12층, 3개동 총 128세대(근린생활시설과 오피스텔 100실, 소형 아파트 28세대) 규모로 풍부한 임대수요를 갖춘 최적의 입지환경을 자랑한다. 우선 1호선 및 경의중앙선, 경춘선 환승역인 회기역이 도보 3분거리에 위치한 환승역세권 프리미엄을 갖추고 있다. 인근 청량리역의 GTX-B, C 등 5개 노선 추가 창공 예정으로 11개 노선의 복합환승센터가 개발되면 청량리에서 여의도까지 10분, 삼성역까지는 1정거장으로 빠른 도심 접근성을 갖추게 된다. 또한 동부간선도로 진입로와는 650m 거리에 위치하며, 북부간선도로, 내부순환도로를 빠르게 이용을 할 수 있으며, 다양한 대중교통 노선이 인접해 서울 도심 및 수도권을 빠르고 수월하게 이동이 가능하다. 사업지 인근에는 경희대, 한국외대, 고려대, 시립대 등 7개의 유명 대학이 밀집해 있어 캠퍼스타운의 중심지로서의 대학생 임대수요와 지속적으로 늘어가는 1인가구의 유입으로 가히 폭발적인 임대수요를 확보 했으며, 롯데백화점, 롯데마트, 영화관, 경희의료원, 삼육서울병원 등 생활중심의 쾌적한 인프라도 누릴 수 있다. 그리고 서울시 최초 경제 기반형 도시재생 뉴딜사업으로 의료 R&D 거점을 조성하는 바이오 클러스터 조성 사업과 이문, 휘경의 1만8천여 세대의 신도시급 뉴타운 개발로 투자에 대한 높은 미래가치까지도 엿볼 수 있다. 이 밖에도 한국인들이 가장 선호하는 남향중심의 단지배치로 채광과 일조권, 통풍을 극대화 했으며, 전용율 74%에 육박하는 주거에 특화된 3BAY 설계(전세대 2룸과 3룸), 탁트인 옥상 정원, 과학적인 공간설계와 모던한 인테리어, 빌트인이 제공되며 2022년 5월경 준공 예정이다. 문의 1800-7032
