거래량 증가, 온기 도는 상업·업무용 부동산 노려볼까?

최근 가파른 상승세를 보이면 피로도가 쌓인 주거용 부동산 대신 상업·업무용 부동산이 대체 투자처로 주목 받고 있다.

거래량도 대폭 늘었다. 한국부동산원 월별 건물용도별 거래량 자료에 따르면, 올해 1월 전체 부동산 거래량 중 주거용 부동산이 차지하는 거래 비율은 약 80.31%(18만3125건 중 11만3272건)로 12월 기록한 84.01%(26만317건 중 17만2359건) 보다 3.7%p 하락했다.

반면 같은 기간 상업·업무용 부동산 거래 비율은 12월 12.55%(26만317건 중 3만2661건)에서, 1월 15.58%(18만3125건 중 2만8533건)로 3.03%p 상승했다.

지난해부터 올해 1월까지 주거용과 상업·업무용 부동산의 월별 거래 비율을 살펴보면 ▲7월 (주거 83.23%, 상업·업무 13.86%) ▲8월 (주거 79.75%, 상업·업무 16.45%) ▲9월 (주거 81.06%, 상업·업무 15.13%) ▲10월 (주거 82.6%, 상업·업무 13.19%) ▲11월 (주거 82.06%, 상업·업무 13.99%) ▲12월 (주거 84.01%, 상업·업무 12.55%) ▲1월 (주거 80.31%, 상업·업무 15.58%) 등이다.

주거용 부동산 거래비율이 줄어들면 상업·업무용 부동산의 거래량의 비율이 늘어나는 양상이다.

실제로 한국부동산원 아파트 매매가격자료에 따르면 올해 2월 전국 아파트 ㎡당 매매가격은 507만1000원으로, 2019년 7월 ㎡당 427만원을 기록한 이후 19개월 연속 단 한번의 하락없이 지속적인 상승세를 기록했으며, 19개월간 상승률은 18.76%에 달했다.

특히 역세권에 공급되는 상가와 소형 오피스가 인기다. 먼저 역세권 상가는 유동인구가 풍부해 투자자들의 선호도가 높다. 임차수요가 꾸준해 공실 염려가 없는 것은 물론 환금성 역시 높기 때문이다.

이에 따라 불황기에도 안정적인 수익 창출이 가능하다는 평가를 받는다. 특히 젊은 소비층의 유입이 활발해 상가 활성화 및 경쟁력 확보에도 유리하다.

다음으로 최근 소형 오피스 시장의 경우 4~5배 이상의 수요가 증가하고 있는 오피스 시장에서 상품 경쟁력은 '접근성'으로 나뉜다.

광역 교통인프라가 잘 갖춰져 있거나 역세권 입지일수록 입주자들이나 근무자들의 원활한 출퇴근이 가능하고, 타 업무지구로의 이동도 수월해져 기업 간 시너지 창출에도 용이하다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 "최근 부동산 시장은 주거용 부동산과 상업·업무용 부동산 거래비율이 반비례 하는 관계를 보이고 있다"며 "특히 주택시장의 높은 가격상승률에 따른 시장 피로도 증가와 대출규제 등으로 인해 더 많은 유동자금이 수익형 부동산으로 흘러 들어갈 것으로 예상된다"고 말했다.

이러한 가운데 수도권에 공급중인 상업·업무용 부동산이 분양을 앞두고 있어 관심을 모은다.

-상업용 부동산-

강남 ‘펜트힐 논현’ 상가 루 논현 조감도

●펜트힐 루 논현=최근 인기리에 완판된 지하 5층~지상 17층 규모의 주거시설 ‘펜트힐 논현’ 건물이 올 8월 준공을 앞두고 지하 2층~지상 2층 상업시설 ‘펜트힐 루 논현’이 분양중이다. 유림개발(주)은 강남구 논현동 211-21번지 일원에 들어서는 ‘루논현’ 상가의 1차 분양을 성공리에 마치고, 현재 루 논현 갤러리에서 회사보유분에 대해 2차 분양을 개시했다. ‘루논현’은 7호선 학동역이 도보 3분 거리, 서울세관 사거리 대로변에 위치하고 있으며, 마스터리스 운영방식으로 L그룹·유명 셀럽과 연계하여, 국내 최고 요식업계 마이다스와 L호텔 30년 경력 쉐프의 콜라보로 탄생한 프리미엄 다이닝 고품격 레스토랑 입점이 예정되어 있다. 계약조건은 계약금 10%, 중도금 40% 무이자융자 혜택이 제공되고, 준공은 2021년 8월말 예정이며 갤러리는 예약제로 운영된다. ‘루논현’ 상가건물은 지하 1층이 단차로 인해 후면부가 지상에 노출돼, 유동인구의 유입효과를 노렸으며, 대로변 입지에 더해, 고급스러운 입면설계로 시인성 및 수요 유입 효과를 극대화할 전망이다. 아이슬란드 천혜의 자연을 표현한 디자인과 오로라가 연상되는 아름다운 비주얼을 적용해 럭셔리 상가로 꾸며지며, ‘북유럽 감성’이 내부 인테리어 컨셉에 가미되고, 첨단 LED 조명 등 다양한 빛과 조명, 오브제를 활용해 북유럽과 북극 등지에서 볼 수 있는 오로라를 구현, 격조 높은 내부 인테리어를 완성할 계획이다. 국내 최고 요식업계의 마이다스와 L호텔 30년 경력 쉐프의 콜라보로 탄생한 프리미엄 다이닝 고품격 레스토랑 입점이 확정된 ‘루 논현’ 지하 2층에는 수영장, 사우나, 헬스장 등 스포츠 시설과 연계한 ‘헬스&뷰티’ 업종이 들어서며, 지하 1층에는 스파, 필라테스, 플라잉 요가 등 ‘스파&헬스케어’, 지상 1층에는 F&B, 에스테틱 등 각종 키테넌트, 지상 2층에는 ‘하이엔드 뷰티클리닉’ 업종을 입점시켜 타 상가와 차별화시켜 강남의 새로운 명소로 꾸밀 예정이다. 해당 상가는 청담동 명품거리·압구정 로데오·신사동 가로수길 등 패션, 뷰티 인프라가 잘 갖춰진 상권이 멀지 않아 시너지 효과가 기대된다. 또한, 논현동 일대를 비롯해 삼성, 청담, 신사, 역삼 등 인접지역에 많은 기업들이 밀집해 있어 풍부한 직장인 수요도 풍부하다. 상가에서 7호선 학동역이 도보 3분, 강남구청역 10분, 9호선 언주역이 12분이면 이용 가능하며, 광역버스나 직행버스 이용도 편리하다. 이처럼 우수한 교통여건으로 강남 중심가에서 유입되는 고객은 물론, 여러 지역에서 접근하기가 수월해 보다 많은 수요층을 확보할 수 있다. ‘펜트힐 논현’의 상업시설 ‘루(Ruu) 논현’ 상가의 갤러리는 서울시 강남구 언주로에 마련됐다. 강남 중심가 대로변 노른자위 입지에 들어서는 ‘루논현’은 구매력 높은 풍부한 수요를 바탕으로 강남의 랜드마크 상가로 분양가 또한 합리적으로 책정됐다. 문의 010-5719-3327

송도 형지 글로벌 패션 복합센터 투시도

●송도 형지 글로벌패션복합센터=지금껏 보지 못했던 5년간 연 5.2% 보장 상품이 공급된다. 최근 신도시 또는 택지 개발지구의 중심 상권 및 역세권 상가의 초기 공실에 대한 위험성을 0%로 없앴다. 위치는 인천광역시 연수구 송도동 11-2번지에 건립중에 있는 송도국제도시 형지 글로벌패션복합센터 내 1층과 2층 판매시설로 본격적인 임대분양(임대 후 분양 전환)에 나선다. 형지 글로벌패션복합센터는 송도 지식정보단지역 인근에 대지면적 12,501.6㎡(약 3,782평), 건축연면적 19,500여평 부지에 지하 3층~지상 23층 규모로 지어진다. 오피스(지상 17층), 오피스텔(지상 23층), 판매시설(지상 2층) 등 총 3개동으로 구성되며 2021년 10월 준공 예정에 있다. 인천지하철 1호선 지식정보단지역(평일 승·하차객 평균 40만명(월), 2019년기준) 2번출구 바로 앞 초역세권 입지로 지상 1층 60개 호실과 지상 2층 59개 호실이며 대로변에 위치해 접근성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 올해 9월에서 10월달 에 준공예정으로 본격적으로 임차인을 모집 중 이다. 농협은 입점이 확정된 상태이며, 임대분양 받은 분들중에 커피숍 등을 직접 운영하시는 분들도 계시고, 케이터링 돈까스 분식 일식 중식 커피숍 볼링장 당구장 노래방 등의 프랜차이즈 예비창업자 들을 선착순 모집중이며, 이중 특히 식당 등의 음식점 은 추천할 만 하다. 주변 연구소 공장 등이 많이 있으며, 형지 본사 및 계열사 입주 수요와 오피스텔 201세대의 수요도 있기 때문이다. 형지 본사식당 운영 계획은 없다. 송도국제도시는 주거, 업무, 산업, 유통, 쇼핑, 교육이 지속적으로 개발하고 있는 대한민국 최대 경제자유구역으로 성장 잠재력이 높은 도시라는 평가다. 송도 형지 글로벌 패션 복합센터는 지식정보산업단지 인근 아파트 입주민은 물론 대학, 기업 수요를 모두 흡수 할뿐만 아니라 국내 대형 유통 3사의 복합쇼핑몰과 시너지를 발휘할 전망이다. 특히 반경 3㎞ 이내 아파트, 오피스텔 등 약 4만 3,000명의 배후세대를 품고 있다. 이와 함께 인근에 포스코건설, 포스코인터내셔널, 삼성바이오로직스, 엠코테크놀로지 등 지식정보산업단지는 물론 바이오단지의 직장인 소비층도 풍부하게 갖췄다. 이와 함께 인천대 송도캠퍼스, 인천카톨릭대, 인천글로벌대, 인하대, 한국외국어대, 연세대 국제캠퍼스 등 인근 약 10여 개 대학교 수요도 품고 있다. 이 밖에도 해외 명문대, 15개의 국제기구, 중소 협력업체 근로자 등 탄탄한 배후수요가 있다. 사통팔달의 교통 접근성 또한 눈 여겨 볼만하다. 인천지하철 1호선 지식정보단지역 초역세권에 위치해 있어 집객력을 확보했으며, 여기에 GTX-B노선(예정, 인천 송도~남양주 마석)이 예타 통과로 인하여 향후 서울 도심권으로의 접근성이 향상될 예정이다. 특히 비타당성조사를 통과한 수도권광역급행철도(GTX) B노선이 확정되면서 송도 쇼핑특구 내 메인 입지에 위치한 ‘송도 형지글로벌복합센터’에 대한 기대감이 더욱 높아질 전망이다. 인천발 KTX(예정, 수인선 송도역~어천(화성) 연장)도 착공 예정되어 있다. GTX-B 노선이 개통되면 송도에서 서울 금융의 중심지 여의도, 용산까지(20분) 이내로 진입이 가능해 이주수요 및 관광수요의 증가는 예정되어 있으며, 인천발 KTX가 연결되면 송도, 부산, 광주가 2시간대 접근이 가능해진다. 이 밖에도 제2경인고속도로, 제3경인고속도로, 제2외곽순환도로, 신 국제여객터미널과 골든하버, 인천국제공항 등 멀티 교통망을 형성하고 있다. 또 인천대입구역 사거리를 중심으로 신세계복합몰(예정), 롯데몰(예정), 이랜드몰(예정) 등 국내 최대 유통 3사가 복합쇼핑몰을 계획하고 있는 골든 입지이다. 최근 대형 복합쇼핑몰은 인접한 상권의 몰락을 야기 하고 있으나, 형지 상업시설과는 연계성이 없으며, 형지 상업시설은 대형 복합쇼핑몰과는 별개인 독자적인 상권으로 지식정보단지, 바이오산업단지의 충분한 직장인 배후수요(약 6만여명)를 가지고 있는 항아리 상권 형성이 가능하다. 이 가운데 패션그룹형지의 송도 이전도 본격화됐다. 형지글로벌 패션복합센터가 준공하고 매출 1조원 규모의 형지 계열사와 함께 패션 관련 연구개발센터, 패션 인재양성 시설 등이 입주하게 되면 송도를 패션산업 클러스터로 조성하는데 큰 도움이 될 것이고, 협력사를 포함해 약 2~3천여 명이 근무하고 사무 공간과 주거 공간, 판매시설 등을 갖추게 되어 고용 창출과 글로벌 인재 채용을 통한 지역경제 활성화에 기여하게 된다. 1군 건설사인 롯데건설에서 책임시공을 맡았으며 대기업 사옥, 대규모 오피스 형지그룹 계열사 관계사 이전 확정, 상시 안정적인 수요가 기대되며, 최근 상업시설의 가장 큰 문제점으로 협소한 주차공간이 문제가 되는데 형지 상업시설은 총 503대의 넉넉한 주차공간을 제공한다. 송도 형지 글로벌 패션 복합센터 상가는 임대분양(임대 후 분양전환)이라 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세에 대한 부담이 없어 부동산 규제시대와 초저금리에 제격이라는 평가를 받고 있다. 문의 032-710-9200

판교 아이스퀘어 상가 조감도

●판교 아이스퀘어=한화건설이 시공을 맡았고 올 4월 중순 준공인 후분양 방식으로 공급되며 판교 제2테크로밸리에 들어서는 유일한 독점 상가인 아이스퀘어가 분양을 앞두고 있다. 신규 상가공급이 전무하다시피한 판교 제2테크노밸리 내 유일한 전용 상업시설로서 업무지구 내 중심 상업 지구의 역할을 담당할 것으로 보인다. 판교 제2테크노밸리의 랜드마크 상업시설로 예상되는 아이스퀘어는 연면적 약 255,546㎡(77,000평)에 호텔, 오피스, 판매 및 문화시설 등으로 구성되며 총 3개동 지하 6층~지상 10층으로 주차 대수만 2,300여 대에 이른다. 각 동에는 판매시설 및 영화관, 호텔, 공연장 등이 입점 예정으로 단순 대형 오피스빌딩 상권이 아니라 다양한 문화, 판매시설을 입점시킨 대형 쇼핑몰 개념도 도입되어 평일 상주인구와 주말에도 외부고객을 유입하여 입점 판매시설의 매출에 큰 기여를 할 것으로 예상된다. 특히 전체 사업 지중 일부만이 일반분양이 가능해 희소성 면에서도 상가투자자들의 큰 관심에 대상이 되고 있다. 지하 1층 상업시설의 경우 지하 2층 상가 전용 주차장에서 에스컬레이터가 연결되어 상가 이용 고객들의 주차 후 엘리베이터를 기다리시는 불편함 없이 바로 상업시설에 접근하시기가 용이하다. 제2테크노밸리 초입에 사업지가 위치한 관문상가로 제2테크노밸리에 중심 상업지 역할을 하는 랜드마크 건물이 예상되는 곳에 중앙 광장으로 배치된 1층 상가는 분양 호수가 몇 호수 안돼서 그 희소성 만으로도 투자가치가 높다고 본다. 2층 상업시설의 경우 제2테크노밸리 4만여 명에 상주 인원 중 아이스퀘어 입주기업 직원 및 오피스텔 800여 실 등 사업지 내에 1만여 명의 상주인구가 예상되지만 구내식당이 예정되어 있지 않아 식·음료에 많은 불편이 예상된다. 3층 상업시설의 경우 제2테크노밸리 4만여 명의 상주 인원을 대상으로 한 병의원(메디컬)이 추천업종이다. 판교 아이스퀘어는 C1, C2 블록 복합시설로 2개의 동으로 구성이 되며 오피스동 상주인원 3천여명, 롯데시네마(7관), 비지니스 호텔, 키즈테마존(바운스 트램블린), 주거용 오피스텔 800여세대가 어우러진 상권 형성이 기대된다. 판교 제2테크로밸리에는 한국판 실리콘 밸리를 조성할 예정이며 창조공관, 소통교류공간, 글로벌 공간 뿐 아니라 성장 공간을 기업의 시세보다 70~80% 저렴하게 업무 공간을 제공해 주요 iT기업들의 입주가 예정되어 있다. 판교 제2테크노밸리는 약 429,754㎡(13만 평) 부지에 750여 개 업체가 입주 예정이며 100% 입주 시 약 40,000여 명의 상주인구가 예상된다. GT센트럴 판교 사업지 반경 500m 내에는 750여개의 입주기업과 4만여명의 근로자들이 상주해 있기 때문에 안전한 투자처를 찾는 분이라면 한번쯤 눈여겨봐야 할 위치다. 교통적인 위치 또한 지역이동 뿐 아니라 강남, 수도권 전 지역의 접근성이 상당히 용이한 장점이 있다. 신분당선 이용시 판교~강남역 총 14분 소요되며 월곶-판교 북선전철 예정되어 있어 미래가치적으로 계속해서 상승되는 위치다. 대왕판교IC와는 상당히 가까이 있어 경부고속도로, 서울외곽순환고속도로, 제2경인고속도로, 성남-강남고속도로를 통해 이용하실 수 있다. 문의 1668-0970

-업무용 부동산-

가산 모비우스 타워 투시도

●가산 모비우스 타워=피데스개발이 서울 금천구 가산동 G밸리에 첨단 지식산업센터 ‘가산 모비우스 타워’ 홍보관을 개관하고 본격 분양에 나섰다. 가산 모비우스 타워는 가산동 459-21번지에 지하 4층~지상 20층 연면적 약 4만3400㎡ 규모로 들어선다. 지식산업센터와 함께 독립된 동선을 갖춘 기숙사(391실)도 분양한다. 이 지식산업센터는 서울 유일의 국가산업단지인 G밸리, 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 ‘더블역세권’에 자리 잡아 지하철 이용이 수월하다. 가산 모비우스 타워는 강남순환도로와 남부순환로, 시흥대로 등 광역교통망을 갖췄으며 서부간선도로 지하화 공사는 오는 8월, 신안산선은 2024년 개통 예정으로 교통 편리성은 더욱 개선될 전망이다. 도보 1~2분 거리에 서부간선도로 지하화로 신규 조성되는 8.1㎞ 공원길이 있고, 바로 앞에 축구장, 풋살장, 농구장 등이 있는 서울 디지털 운동장이 인접해 개방감과 함께 운동시설을 가깝게 이용할 수 있다. 안양천 개선사업으로 쾌적한 자연환경을 가깝게 즐길 수 있을 것으로 예상된다. 가산 모비우스 타워는 특히 입주 고객의 최적 비즈니스, 휴식, 주거 여건 마련을 위해 다양한 특화 설계도 선보일 계획이어서 눈길을 끈다. 호텔식 드롭존, 퍼스널 모빌리티존, 옥상정원과 스카이라운지, 관리비 절감을 위한 태양광발전 시스템도 설치될 예정이다. 스마트게이트, 엘리베이터 제균 시스템 등 방역관리 및 안심시스템도 적용된다. 특화 로비 라운지와 함께 실내 자전거 보관실, 전동킥보드 거치대 등 밀레니얼 세대 트렌드를 반영한 특화 설계가 적용될 예정이다. 가산 모비우스 타워는 지식산업센터와 라이프스타일센터형 코리빙하우스 기숙사(391실)를 함께 분양한다. 가산 모비우스 타워 내 기숙사의 경우 일반 아파트 2.3m보다 높은 3.35m~3.72m로 높혀 쾌적성과 개방감을 높인 층고 및 복층 설계(382실 적용)를 했으며, 공유 키친&다이닝과 루프톱 라운지 등 풍부한 커뮤니티 시설을 적용한 점이 특징이며 방 계열사 우주에서 8년임대 5% 수익 확정 보장한다. 시공은 대림건설이 맡았으며 분양 모델하우스(고객라운지)은 서울 금천구 디지털로 일원 에 위치해 있다. 문의 010-8200-6958