청포족 된 3040세대…알짜 서울 오피스텔 노려볼까

아파트 분양시장에서 3040세대들의 내 집 마련 기회가 점점 사라지고 있다. 가점제 확대 부작용으로 1순위 청약통장이 사실상 무용지물이고 분양시장 진입은 더 어려워지고 있다.

8.2대책 발표 이후 추첨제의 비중이 크게 줄어들었고 분양열기가 더 뜨거워지면서 3040세대들이 분양시장에서 설 자리를 잃고 있다.

분양 당첨은 이제 사회초년생이나 신혼부부들에게 꿈같은 얘기가 되고 있다. 일단 이 들은 1순위 통장을 갖고 있다고 하더라도 청약통장 납입기간과 무주택기간이 짧고 부양가족도 적으므로 청약 가점이 낮을 수 밖에 없다.

결국 분양시장에 발을 디뎌봤자 당첨가능성이 희박하다. 일찌감치 청약을 포기하는 이들이 늘고 있는 이유다.

가점제의 비중이 높은 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)인 경우엔 3040세대들의 분양시장 진입이 사실상 막혀 있다. 지난달 서울 강동구 고덕강일지구에 분양했던 ‘고덕강일 제일풍경채’의 경우 주택형별로 당첨 가능한 평균 청약가점이 대다수 70점대 안팎이었다. 최고 가점은 82점에 달했다. 청약가점의 최고점수가 85점인 만큼 얼마나 경쟁이 치열 했는지 여실히 보여주는 대목이다. 3040세대에 거의 비현실적인 점수다.

심지어 지방 비규제지역의 주요단지 청약가점도 만만치 않다. 지난 2월 삼성물산이 충남 아산시 탕정면에 분양했던 ‘아산 탕정 삼성트라팰리스’도 주택형별 당첨 평균가점이 60점에서 70점대를 오갔다. 또 같은 달에 포스코건설이 전북 군산시 조촌동에 공급했던 ‘더샵 디오션시티 2차’의 평균가점도 모두 60점대를 훌쩍 넘어섰다.

결국 3040세대 ‘청포족’(청약포기족)들은 아파트의 대체상품 중 하나인 오피스텔로 눈을 돌리고 있다.

지난 2월 현대엔지니어링이 서울 중구 황학동에 분양했던 ‘힐스테이트 청계 센트럴’ 오피스텔은 12.7대 1의 경쟁률을, 금호산업과 신동아건설이 세종시에 공급했던 ‘세종 리첸시아 파밀리에’는 30.7대 1의 치열한 경쟁률을 기록했다.

3040세대들의 오피스텔 시장에 대한 관심이 높아지면서 건설사들도 오피스텔 공급에 열을 올리고 있다.

건설사들은 오피스텔에 마치 아파트를 닮은 평면을 적용하거나 커뮤니티, 조경 시설 등을 대거 확충해 실수요자들의 구매심리를 자극하고 있다.

서울 지역의 주택 공급가뭄 기조가 장기화되고 있는 것도 오피스텔로 눈을 돌리는 이유다.

한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 10월과 11월 두 달간 서울에서 분양한 아파트 물량 (특별공급 제외) 은 3개 단지, 총 116가구에 그친 것으로 확인됐는데 전년 동기 공급된 물량이 1027가구 (10개 단지) 인 것을 감안하면, 10% 수준에 불과한 셈이다.

업계에서는 서울의 주택공급이 줄어든 주 원인으로 코로나 바이러스 재확산과 정부 대책 발표에 따른 사업환경 변화를 꼽고 있다.

아파트 등 주택시장을 겨냥한 강도 높은 부동산 규제가 발표된 데 이어, 지난해 7월에는 민간택지 분양가 상한제가 본격 시행됐다. 이에 따라, 수도권에서 공급을 준비하고 있던 공급업체들이 수익성 제고를 위해 분양일정을 대거 연기했다는 전언이다.

신규분양 물량 감소가 예상되는 만큼, 이 같은 흐름은 당분간 지속될 전망이다. 통계청에 따르면, 서울 주택건설 인허가 실적은 지난 2017년 11만3131건에서 2018년 6만5751건, 2019년 6만2272건까지 줄어든 것으로 파악됐다.

이처럼 서울 주택공급의 가뭄 현상이 장기화 될 조짐이 보이자 주거 대체재로 복층 원룸형 오피스텔과 투룸, 쓰리룸 오피스텔인 아파텔이 주목을 받고 있다.

복층 원룸형 오피스텔은 1인 가구에서 아파텔은 신혼부부 등 2~3인 가구에서 강세를 보이고 있다.

먼저 원룸 오피스텔에서는 복층형이 선호된다. 복층 공간은 침대나 서재 등 독립된 공간으로 활용하거나 계절성 짐을 수납하는 알파룸 등으로 다양하게 쓸 수 있으며 천장이 높기 때문에 개방감도 우수하며 2명이 함께 살아도 각자 생활의 독립성을 유지할 수 있는 것도 장점으로 꼽힌다.

업계에 따르면 최근 복층 구조 오피스텔이 잇달아 시장에 선보이고 있다. 심지어 모든 가구를 복층으로 구성하는 오피스텔까지 등장하고 있다.

실제 서울에서 선보인 복층 오피스텔이 인기를 끌었다. 지난해 2월경 쌍용건설이 서울 중구 중림동에 선보인 오피스텔 `쌍용 더 플래티넘 서울역`은 전용면적 17~32.74㎡ 576실을 공급하며 모든 가구를 복층으로 구성했다. 청약당시 2388명의 수요자가 몰리며 최고 91대1, 평균 4.2대1의 성적을 기록했다. 지하철 2호선과 5호선 환승역인 충정로역은 역세권으로 입지가 좋은 데다 복층 공간, 커뮤니티 시설 등 설계를 차별화한 전략이 좋은 결과로 이어졌다는 평가다.

복층 오피스텔이 인기를 끄는 가장 큰 이유로는 복층 공간이 대개 서비스 면적에 포함되기 때문에 같은 평형에서도 공간 활용도가 높기 때문이다.

오피스텔은 대개 `방+주방+화장실`로 대표되는 원룸 평면을 쓰기 때문에 공간 구성이 단조롭다는 지적이 많다.

반면 복층형의 경우 실내를 2개 층으로 나눠 쓸 수 있어 활용할 수 있는 공간이 확 늘어난다. 층간 소음에 부담을 느끼는 수요자나 취미생활을 위한 공간을 가지고 싶은 수요자들에게도 복층이 인기며 알파룸, 서재 등 다양한 용도로 쓸 수 있다.

천장이 높기 때문에 개방감도 좋아진다. 쌍용 더 플래티넘 서울역은 천장 높이가 4.2m로 일반 오피스텔 천장(2.5~2.8m)보다 50% 정도 높았다. 천장이 높아지는 만큼 창문도 더 크게 만들 수 있어 채광·통풍에도 유리하다는 평가다.

시장가격을 봐도 복층 오피스텔 수익률이 더 높은 경우가 많다. 예를 들어 서울 `서초 도씨에빛 2차` 전용면적 36㎡ 복층형은 보증금 1000만원, 월세 130만원에 시세가 형성돼 있다. 반면 단층형인 전용면적 38㎡ 월세는 같은 보증금에 10만~20만원 낮은 110만~120만원 수준이다.

강동구 천호동 `쌍용플래티넘 더리버` 복층형 전용면적 33㎡도 보증금 1000만원, 월세 80만원에 가격이 형성돼 전용면적 34㎡ 단층형보다 10만원가량 월세가 더 높다.

층고를 높이다 보니 분양할 수 있는 가구 수는 복층 오피스텔이 적어지는 것이 사실이지만 수요자들에게 인기가 더 좋아 복층 구조를 선보이는 경우가 늘어날 것으로 업계는 전망하고 있다.

다음으로 신혼부부나 직장인 등 청약 가점에서 밀린 2030세대들이 서울지역 투룸, 쓰리룸 주거용 오피스텔인 아파텔로 눈을 돌리고 있다.

아파텔은 아파트 전세가격으로도 내 집을 장만할 수 있으며 대부분 역세권이나 상업지역 내에 지어지므로 각종 생활편의시설 이용이 편리하단 장점도 있다.

또한 아파텔은 아파트와 달리 시장 진입장벽도 낮다. 분양시장에서는 청약 통장을 사용할 필요가 없으며 주택보유여부와 상관없이 19세 이상이면 누구든 지 청약을 할 수 있다.

따라서 아파트 당첨 확률이 떨어지고 자금력에서 열악한 신혼부부나 사회초년생들에게는 내 집 마련의 기회가 될 수 있다.

주택담보대출비율(LTV)도 아파트에 비해 훨씬 높다. 아파트의 경우 조정대상지역 내 9억원 이하 50%, 9억원 초과(15억원 이하)는 30%까지 가능하다. 하지만, 오피스텔은 지역이나 거래가격에 상관없이 주택담보대출이 최대 70%까지 가능하다.

아파텔의 장점이 부각되기 시작하면서 거래가격도 껑충 뛰고 있다. 국토부 실거래가 자료에 따르면 서울 구로구에 ‘신도림1차 푸르지오)’ 전용 78.03㎡ 호실이 올해 1월 8억3000만원(28층)에 거래되며 신고가를 경신했다.

최근 들어 아파텔 가격의 상승폭이 커지자 실수요자들이 서울 아파텔 분양시장에 눈길을 돌리고 있다.

지난해 12월경 현대엔지니어링이 서울시 도봉구 도봉동 일원에서 선보인 아파텔인 ‘힐스테이트 도봉역 웰가’가 100% 완판됐는데 총 355실이 지난해 12월 18~22일까지 5일 만에 계약을 모두 완료했다.

실제 힐스테이트 도봉역 웰가는 청약접수 결과 총 355실 모집에 3421건이 접수되며 평균 9.64대 1의 높은 경쟁률을 기록했다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “예전에 오피스텔을 단지 투자 목적으로 구매했지만 최근 실거주 목적으로 찾는 이들이 크게 늘었다”면서 “아파트가격이 천정부지로 치솟는데다가 분양시장 진입도 어려워지며 30~40대들이 서울 오피스텔의 주요 고객으로 급증하고 있다”고 말했다.

서울에 분양(예정)중인 주거용 오피스텔 분양

-원룸형 복층 오피스텔-

여의도 리브하임 투시도

●여의도 리브하임=건화종합건설이 서울 영등포에서 복층형 평면으로 설계를 특화한 오피스텔 ‘여의도 리브하임’을 분양한다. 서울시 영등포구 영등포동2가 94-116번지 일대에 들어서는 ‘여의도 리브하임’은 지하 1층~지상 15층, 전용면적 19㎡ 154실 규모다. 여의도 리브하임은 시가표준액이 1억원이 되지 않아 주택 수에 포함되지 않고, 취득세 중과대상에서 제외돼 절세 혜택을 볼 수 있다. 일부 호실은 ‘한강뷰’가 가능하다. 복층 구조를 도입해 침실과 주거 공간을 분리했다. 건설사 측은 “지금까지 영등포 일대에서 복층형 오피스텔 공급이 많지 않아 희소성이 있을 것으로 보고 있다”고 말했다. 보일러실을 외부에 설치하고 세대별 창고도 따로 설치한다. 내부엔 신발장, 수납장, 붙박이장, 냉장·냉동고, 세탁기, 전기 쿡톱(2구)을 설치하고, 오피스텔 입주자들이 선호하는 스타일러를 무상으로 제공한다. 지하철 1·5호선 신길역과 영등포시장역이 걸어서 5분 거리에 있는 더블 역세권 오피스텔이다. 롯데백화점과 신세계백화점, 타임스퀘어 등을 걸어서 이용할 수 있으며 영등포 중앙시장, 영등포구청, 주민센터, 한림대 성심병원도 가깝다. 영등포공원을 비롯해 여의도공원, 샛강생태공원 등이 인근에 있다. 주변에 영동초, 영중초, 영원중, 영등포여고 등이 있다. 교통 호재도 예정돼 있다. 단지 인근 여의도·영등포역에서 경기 안산·시흥을 연결하는 신안산선 복선 철도 사업이 2023년 개통을 목표로 진행 중이다. 또한 인천 송도에서 출발해 여의도를 거쳐 경기 남양주 마석을 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) B노선 사업은 2027년 개통을 목표로 추진되고 있다. 향후 지하철 1·5호선과 신안산선, KTX, GTX B노선 등을 이용할 수 있는 교통망 중심지가 될 것으로 보인다. 분양 회사 관계자는 “여의도 리브하임은 각 금융기관 본사와 KBS 방송국, 국회의사당 등 모여 있는 여의도 업무지구와 가까워 1인 가구 수요가 풍부하다”며 “아직 무주택자라면 아파트 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있고, 강남 등 타 지역 대비 투자 금액도 적은 등 장점이 있어 관심을 가지는 투자자들이 많다”고 말했다. 오피스텔 홍보관은 서울시 영등포구 국회대로54길 10 대림 아크로타워스퀘어 판매 시설 13동 113호에 있다. 문의 1668-0970

여의도 웨스턴힐 조감도

●여의도 웨스턴힐=서울 영등포구 영등포동7가 104-5번지(국회대로52길 3-1) 외 3필지에서 ‘여의도 웨스턴힐’ 오피스텔이 분양중이다. 지하 1층~지상 12층으로 전 세대는 2030 사이에서 실수요가 높은 복층구조의 총 118실로 구성되며, 전용률 60%에 서비스면적을 추가하면 실사용 면적률이 90%에 육박한다. 무엇보다도, 5호선 영등포시장역과 직선거리 250m 떨어져 서울 중심역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지다. 영등포시장역까지는 도보 3분 거리이며 GTX B노선, 일산과 영등포를 잇는 M버스의 이용이 쉽다. 인근에는 영등포역과 당산역, 국회의사당역이 있어 서울 시내 및 강남권과의 접근성이 용이하다. 올림픽대로와 강변북로, 서부간선도로, 경인고속도로와의 접근하기 좋아 강남 및 수도권 중심지와도 빠르게 이동할 수 있는 중심적 교통축에 위치한다. 교통 호재도 있다. 2021년에는 서울 제물포터널 또는 국회대로 지하화(신월IC~여의도)가 개통 예정이며, 2024년에는 신안산선(안산, 시흥~여의도)과 개통을 앞두고 있다. 또, 제물포길 지하화 공사 혜택과 오피스텔 앞에 7.5km의 대규모 공원이 조성되는 등의 큰 호재거리도 있다. 주변 도보권에는 빅마켓, 코스트코, 신세계백화점, 타임스퀘어, 롯데백화점이 있고 파크원에 들어설 현대백화점(2020년 완공 예정)도 이용 가능해질 전망이다. 쇼핑과 문화생활의 쾌적함뿐만 아니라 한강시민공원과 여의도공원, 선유도공원, 한강 캠핑장, 낚시터 등이 있다. 사업지 주변 환경을 보면 영등포동 기업체만 약 7800여 개 업체와 종사지 약 45,000여명의 수요와 여의도동 기업체 약 8,000여 개 업체와 종사자 150,000여명의 잠재수요를 갖췄다. 분양관계자는 “2030 플랜에 따라 국제적인 금융중심지로 중심육성되고 있는 영등포구에는 지식산업센터의 준공이 꾸준히 늘고 있으며 현재 영등포 로터리에서 여의도를 연결하는 고가도로 철거작업의 공사가 연내 마무리되면서 글로벌 국제금융도시로의 면모를 갖춰가고 있다”며 “영등포구의 고수익 1인 주거수요 증가는 오피스텔 수요로 이어질 것”이라고 말했다. 문의 1668-0970

-투룸·쓰리룸 오피스텔(아파텔)-

용산센트럴포레 조감도

●용산 센트럴포레=서울 용산구 원효로2가 3-12번지 일대에 용산 센트럴포레 전세대 투룸 오피스텔 및 소형 아파트가 3월 분양에 들어간다. 지하 1층~지상 14층, 총 2개동, 총 100세대 규모로 오피스텔 72실과 소형 아파트 28세대로 모두 전매 모두 가능하다. 101동은 오피스텔이 3층~11층이며 소형 아파트는 12층~14층, 102동은 오피스텔이 2층~10층이며 소형 아파트는 11층~14층으로 투룸 오피스텔은 아파트 닮은 3베이 아파텔 구조로 주차는 총 78대가 가능하다. 용산지역은 최근 대형 용산개발로 맞벌이 신혼부부나 직장인 등 2룸 오피스텔 수요 급증하고 있다. 지하철 효창공원앞역(6호선, 경의중앙선), 삼각지역(4·6호선)과 남영역(1호선)을 도보로 3~10분이면 이용할 수 있어 아주 편리한 트리플 역세권 입지며 차량을 이용할 경우 한강대로, 마포대교, 올림픽대교, 원효대교를 통해 도심 및 수도권 어디든 빠르게 진·출입이 가능해 사통팔달의 교통망을 지녔다. 반경 3km 이내에 용산구청·서부지방법원·삼성서울병원 등 다수의 공공기관과 대형병원을 비롯해 서강대, 숙명여대, 이화여대 등 종합대학이 산재해 배후수요가 든든하다. 용산아이파크몰·이마트·신라면세점·용산전자상가·CGV전쟁기념관국립중앙박물관·남산도서관 등 쇼핑 및 문화시설을 도보로 이용할 수 있어 주거환경도 아주 양호하다. ‘용산 센트럴포레’ 주변에는 대규모 개발호재가 상존한다. 뉴욕의 센트럴파크나 런던 하이드파크보다 더 유명한 명품공원으로 등장할 용산민족공원(2027년 완공 예정)을 조성중이며 이중 리모델링이 끝난 일부 건물을 포함해 녹지 4만㎡를 개방하기로 했다. 또한, 한국의 맨해트 용산국제업무지구 조성, 용산역과 신사역간 신분당선(2027년 완공 예정)연장, 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(2026년 개통예정)·B노선(2029년 개통예정)신설, 용산역~서울역 지하화 등 굵직한 사업들이 한창 진행 중이라 미래가치 상승 전망이 밝다. 시행과 신탁은 ㈜우리자산신탁이 시공은 은일종합건설(주)가 예정이며 계약금 10%에 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 문의 02-882-9287

강남역 현대 루카831 투시도

●강남역 현대 루카831=서울시 강남구 역삼동 831-11번지에서 16번지 6개 필지 일대에 지상 30층 규모의 오피스텔인 강남역 현대 루카831 오피스텔이 분양을 앞두고 있다. 강남의 브랜드 하이앤드 오피스텔로 강남역 4번출구 약 250m에 위치한 역세권 입지로 투룸, 쓰리룸으로 구성되며 총 355실 규모다. 8개 타입으로 공급되며 총 주차 370대, 3m의 높은 천정고를 자랑하며 일부 호실은 테라스도 공급된다. 아파트 못지 않은 커뮤니티 시설도 갖췄다. 수영장, 휘트니스, 스크린골프, 시크릿가든, 루프탑가든 등이 있다. 그 외 호텔식 인포서비스, 미팅룸, 라이브러리 와인보관소, 무인택배서비스, 조식서비스를 제공하며 엘리베이터가 무려 6대가 배치된다. 강남역 현대 루카831 오피스텔은 지하철 2호선과 신분당선 환승역인 강남역과 250m 정도 떨어진 역세권이다. 경부고속도로·강남순환도시고속도로 등 간선도로 이용도 편리하다. 남부순환로, 서초중앙로, 서초대로 등을 이용하면 시내외로 이동하기 수월하다. 향후 교통 여건은 더 좋아질 전망이다. 단지에서 멀지 않은 3호선 양재역에 GTX(수도권광역급행철도) A노선이 오는 2023년 12월 개통할 예정이다. 경부고속도로 한남IC~양재IC 구간 지하화 계획도 추진되고 있다. 단지 주변에 편의시설도 많다. 신세계백화점 강남점·롯데마트 등 상업시설, 예술의전당·한전아트센터·국립중앙도서관 등 문화 시설도 멀지 않다. 단지 주변에 개발 호재도 많다. 서초동 옛 정보사령부 터에는 문화·첨단산업단지가 들어선다. 강남역 인근 롯데칠성 부지에는 판매·업무·문화시설을 갖춘 복합단지 개발이 추진 중이다. 서초구 양재·우면·개포동 일대는 R&D(연구·개발) 특구로 지정됐다. 문의 010-5719-3327

천호DYD하우스 21차 투시도

●천호DYD하우스 21차=서울 강동구 천호동 191번지 일대에 저렴한 자금으로 내집 마련을 할 수 있는 주거상품인 천호DYD하우스 21차가 공급됐다. 좋은땅디와이디(주)에서 공급하는 ‘천호DYD하우스 21차’ 상품은 즉시 입주가 가능한 후분양으로 투룸, 쓰리룸으로 구성되어 2인~4인 가족까지 거주할 수 있는 풀퍼니시드 시스템을 갖춘 아파텔, 소형 아파트이다. 5호선 강동역과 5호선 및 8호선 환승역인 천호역 더블역세권 입지에 총 42세대 지하 2층~지상 12층 건물로 지상 2~6층까지는 오피스텔(1.5룸/2룸), 7층~12층 까지는 소형 아파트인 도시형 생활주택(2룸/3룸)으로 구성되어 있다. 3.3㎡당 1,100만원대부터 시작하는 상품으로 가장 저렴한 금액으로 공급되었다. 현재 전세가격은 총분양금액의 80%~90%로 투자자는 총분양금액의 10% 정도만 준비하면 전세를 끼고 살 수 있으며, 실수요자는 대출포함 30%만 준비하면 바로 입주할 수 있다. 최근 지속적으로 상승하는 아파트 가격을 걱정하기보다는 가장 저렴하게 입주할 수 있는 ‘천호DYD하우스 21차’ 아파트를 분양받는 것이 가장 효과적인 내집 마련 및 아파트 투자의 지름길이다. 문의 010-8200-6958