주택 조이자 풍선효과 서울 수익형 부동산 어디를 주목?

-1분기 서울 수익형 부동산 거래금액 9조원 역대 최고, 거래 건수도 4209건 최다 기록

-주택시장 규제 강화에 반사이익

-규제와 풍부한 유동성 장세, 저금리 장기화로 인해 투자자들의 발길이 이어질 전망

올 1·4분기 서울의 수익형 부동산 거래총액이 역대 최고치를 기록한 것으로 나타났다.

코로나19 여파로 공실 부담이 커졌음에도 주택시장 규제 강화로 인한 반사이익을 수익형 부동산이 누렸다는 분석이다.

부동산114가 국토교통부 실거래가를 분석한 결과 올해 1·4분기 서울의 상업·업무용 부동산 매매 거래총액은 9조1874억원, 거래건수는 4209건으로 조사됐다. 거래총액과 거래건수 모두 집계가 시작된 2006년 이후 1·4분기 기준 최고치다. 특히 거래총액은 코로나19가 시작된 지난해 1·4분기 6조2023억원과 비교해 3조원 가까이 늘어났다.

서울의 수익형 부동산 중에서도 근린생활시설의 거래총액 증가폭이 두드러졌다. 안정적인 임대수익을 확보할 수 있는 오피스 등 업무시설과 다양한 업종의 입점이 가능해서다. 특히 1·4분기 업무시설의 거래총액은 2조4081억원으로 2020년 1·4분기 1조1676억원에 비해 2배 가까이 늘었다.

다만 수익형 부동산 중에서도 판매, 교육연구시설의 거래총액은 전년 동기대비 감소한 것으로 나타났다. 특히 코로나19로 온라인 소비가 보편화되면서 공실 리스크가 커진 판매시설의 거래총액이 크게 줄었다. 올해 1·4분기 판매시설의 거래총액은 3783억원으로 전년동기 8102억원에 비해 53.3% 줄었다. 교육연구시설의 거래총액도 지난해 2225억원에서 올해 1505억원으로 32.4% 감소했다.

주목받는 서울 수익형 부동산 현황

업계에 따르면 희소성이나 수익성을 보았을 때 서울지역 오피스텔이나 섹션형 오피스, 지식산업센터 내 기숙사 등이 강세를 보일 것으로 전망했다.

◆서울 오피스텔

아파트보다 규제가 덜한 오피스텔의 몸값 상승세가 뚜렷한 가운데, 서울 내 오피스텔 분양물량이 급감하고 있어 신규 분양물량 희소성이 높아질 전망이다.

한국부동산원 통계에 따르면 지난 2월 전국 아파트값은 지난해 같은 달 대비 10.0% 오른 데 반해, 전국 오피스텔은 같은 기간 22.8% 상승했다. 아파트보다 청약자격과 대출조건 등 규제가 적다는 점이 오피스텔 몸값 상승세의 주된 요인으로 손꼽힌다.

실제 서울 영등포구 '쌍용 플래티넘 시티 1단지' 오피스텔 전용 62㎡타입도 지난해 7월 5억500만원에 거래되다 올해 1월 5억9천500만원에 거래를 마쳤고, 서울 서초구 '더샵 서초' 오피스텔 전용 36㎡타입도 지난해 6월 실거래가 2억9천만원에서 9개월만인 올 3월 약 20% 오른 3억4천900만원에 새 주인을 찾았다.

이런 가운데 올해 서울지역을 중심으로 오피스텔 분양 물량이 줄어들 것으로 전망돼 신규 오피스텔 분양경쟁이 치열해질 것으로 보인다.

부동산 정보업체 부동산114에 따르면 올해 전국에서 분양됐거나 분양 예정인 오피스텔은 지난해 분양됐던 4만2천493실에 비해 약 40% 줄어든 총 2만5천310실로 집계됐다. 특히 서울 오피스텔 분양물량은 지난해 1만949실에 비해 무려 51.3% 줄어든 5천327실로 조사됐다. 서울 분양물량이 1만실 밑으로 떨어진 것은 지난 2010년 이후 11년 만에 처음이다.

◆서울 섹션형 오피스

서울 주요 업무지구 주변 역세권을 ‘섹션형 오피스’ 공급되고 있다. 섹션형 오피스는 각종 규제에서 자유롭고, 상대적으로 저렴한 분양가를 형성하고 있다는 점에서 투자자들의 관심이 집중될 전망이다.

최근 부동산 시장에서 오피스의 상승세가 주목된다. 한국부동산원에 따르면, 2020년 전국 오피스 평균 투자수익률은 6.01%로 집계됐다.

이는 전국 상업용부동산 평균 투자수익률(5.28%)보다 0.73% 높은 수치다. 분야별로 살펴봐도 오피스는 △집합 상가(5.40%) △중대형 상가(5.10%) △소규모 상가(4.62%)보다 높은 투자수익률을 나타냈다.

섹션 오피스는 오피스빌딩을 층이나 호수별로 분리해서 단위별로 판매가 이뤄지며 이에 따라 용도별로 공간을 구성할 수 있는 것은 물론, 상대적으로 자본금이 적은 것이 특징이다.

이에 따라 소기업이나 개인들도 부담을 최소화하며 분양을 노려볼 수 있으며 광역 교통인프라가 잘 갖춰져 있거나 역세권 입지일수록 입주자들은 원활한 출퇴근이 가능하고, 타 업무지구로의 이동도 수월해져 기업 간 시너지 창출에도 용이하다.

실제 분양성적도 좋았다. 지난해 11월 서울시 동대문구에 섹션오피스를 공급한 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’은 청약 결과 최고 40.8대 1의 경쟁률을 기록한데 이어 이틀 만에 전 호실이 계약을 완료했다.

◆서울 지식산업센터 기숙사

정부의 부동산 규제가 아파트와 오피스텔에 집중되면서 수익형 부동산 중 규제가 덜한 지식산업센터가 투자자들의 주목을 받고 있다. 지식산업센터는 물론 센터 내 상가뿐만 아니라 기숙사 분양도 활발히 이뤄지고 있다.

이 중에서 특히, ‘지식산업센터 기숙사’는 주거시설이 아닌 지원시설이므로 1가구 2주택 규제 및 종부세 대상이 아니라는 점, 취득세와 재산세 감면 혜택, 분양 받은 후 전매가 자유로운 점 등이 부각되고 있다.

대출도 2%대 금리로 80%는 기본이고, 신용도에 따라 최대 90%까지 가능해서 일반인 소액 투자자들의 관심이 매우 뜨겁다.

대출조건과 세금, 다주택 규제 등에서 투자자들이 크게 매력을 느끼는데다가, 지난해 법이 바뀌면서 법인뿐만 아니라 일반인도 지식산업센터 및 기숙사에 투자할 수 있게 되어 투자열기가 더욱 가열되고 있는 상황인 것이다.

‘지식산업센터 기숙사’는 오피스텔보다 분양가가 상대적으로 저렴하면서도, 오피스텔에 뒤지지 않는 인테리어 및 부대시설을 갖춰 상대적으로 임대수익률이 높은 편이다. 사용자 입장에서는 오피스텔에 비해 관리비가 저렴하고 주차공간이 더 여유롭다는 점도 큰 장점이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “서울의 경우 GTX나 신안산선, 신분당선 연장선, 경전철 등이 가시화 되면서 단일역에서 환승역이나 멀티 역세권으로 바뀌는 지역에 공급되는 수익형 상품을 중심으로 투자자들의 관심이 몰릴 것으로 보인다”고 말했다.

서울에 분양중인 주요 수익형 부동산 현황

-서울 오피스텔-

여의도 리브하임 투시도

●여의도 리브하임=건화종합건설이 서울 영등포에서 복층형 평면으로 설계를 특화한 오피스텔 ‘여의도 리브하임’을 분양한다. 서울시 영등포구 영등포동2가 94-116번지 일대에 들어서는 ‘여의도 리브하임’은 지하 1층~지상 15층, 전용면적 19㎡ 154실 규모다. 여의도 리브하임은 시가표준액이 1억원이 되지 않아 주택 수에 포함되지 않고, 취득세 중과대상에서 제외돼 절세 혜택을 볼 수 있다. 일부 호실은 ‘한강뷰’가 가능하다. 복층 구조를 도입해 침실과 주거 공간을 분리했다. 건설사 측은 “지금까지 영등포 일대에서 복층형 오피스텔 공급이 많지 않아 희소성이 있을 것으로 보고 있다”고 말했다. 보일러실을 외부에 설치하고 세대별 창고도 따로 설치한다. 내부엔 신발장, 수납장, 붙박이장, 냉장·냉동고, 세탁기, 전기 쿡톱(2구)을 설치하고, 오피스텔 입주자들이 선호하는 스타일러를 무상으로 제공한다. 지하철 1·5호선 신길역과 영등포시장역이 걸어서 5분 거리에 있는 더블 역세권 오피스텔이다. 롯데백화점과 신세계백화점, 타임스퀘어 등을 걸어서 이용할 수 있으며 영등포 중앙시장, 영등포구청, 주민센터, 한림대 성심병원도 가깝다. 영등포공원을 비롯해 여의도공원, 샛강생태공원 등이 인근에 있다. 주변에 영동초, 영중초, 영원중, 영등포여고 등이 있다. 교통 호재도 예정돼 있다. 단지 인근 여의도·영등포역에서 경기 안산·시흥을 연결하는 신안산선 복선 철도 사업이 2023년 개통을 목표로 진행 중이다. 또한 인천 송도에서 출발해 여의도를 거쳐 경기 남양주 마석을 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) B노선 사업은 2027년 개통을 목표로 추진되고 있다. 향후 지하철 1·5호선과 신안산선, KTX, GTX B노선 등을 이용할 수 있는 교통망 중심지가 될 것으로 보인다. 분양 회사 관계자는 “여의도 리브하임은 각 금융기관 본사와 KBS 방송국, 국회의사당 등 모여 있는 여의도 업무지구와 가까워 1인 가구 수요가 풍부하다”며 “아직 무주택자라면 아파트 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있고, 강남 등 타 지역 대비 투자 금액도 적은 등 장점이 있어 관심을 가지는 투자자들이 많다”고 말했다. 오피스텔 홍보관은 서울시 영등포구 국회대로54길 10 대림 아크로타워스퀘어 판매 시설 13동 113호에 있다. 문의 1668-0970

강남역 현대 루카831 투시도

●강남역 힐스테이트 루카831=서울시 강남구 역삼동 831-11번지에서 16번지 6개 필지 일대에 지상 30층 규모의 오피스텔인 강남역 현대 루카831 오피스텔이 분양을 앞두고 있다. 강남의 브랜드 하이앤드 오피스텔로 강남역 4번출구 약 250m에 위치한 역세권 입지로 투룸, 쓰리룸으로 구성되며 총 355실 규모다. 8개 타입으로 공급되며 총 주차 370대, 3m의 높은 천정고를 자랑하며 일부 호실은 테라스도 공급된다. 아파트 못지 않은 커뮤니티 시설도 갖췄다. 수영장, 휘트니스, 스크린골프, 시크릿가든, 루프탑가든 등이 있다. 그 외 호텔식 인포서비스, 미팅룸, 라이브러리 와인보관소, 무인택배서비스, 조식서비스를 제공하며 엘리베이터가 무려 6대가 배치된다. 강남역 현대 루카831 오피스텔은 지하철 2호선과 신분당선 환승역인 강남역과 250m 정도 떨어진 역세권이다. 경부고속도로·강남순환도시고속도로 등 간선도로 이용도 편리하다. 남부순환로, 서초중앙로, 서초대로 등을 이용하면 시내외로 이동하기 수월하다. 향후 교통 여건은 더 좋아질 전망이다. 단지에서 멀지 않은 3호선 양재역에 GTX(수도권광역급행철도) A노선이 오는 2023년 12월 개통할 예정이다. 경부고속도로 한남IC~양재IC 구간 지하화 계획도 추진되고 있다. 단지 주변에 편의시설도 많다. 신세계백화점 강남점·롯데마트 등 상업시설, 예술의전당·한전아트센터·국립중앙도서관 등 문화 시설도 멀지 않다. 단지 주변에 개발 호재도 많다. 서초동 옛 정보사령부 터에는 문화·첨단산업단지가 들어선다. 강남역 인근 롯데칠성 부지에는 판매·업무·문화시설을 갖춘 복합단지 개발이 추진 중이다. 서초구 양재·우면·개포동 일대는 R&D(연구·개발) 특구로 지정됐다. 문의 010-5719-3327

-서울 섹션형 오피스-

가양역 더리브 아너비즈타워 조감도

●가양역 더리브 아너비즈타워=SGC이테크건설이 공급하는 ‘가양역 더리브 아너비즈타워’는 인근 마곡지구, 상암DMC, 여의도 등 업무지구와 연계되는 강서구의 핵심 입지에 위치해 다양한 기업들과의 시너지 효과가 예상되는 주요 지식산업센터로 손꼽히고 있다. ‘가양역 더리브 아너비즈타워’는 9호선 가양역과 증미역 더블역세권 입지인 서울시 강서구 등촌동 629-1번지 일원에 지하 5층~지상 15층, 연면적 3만2,375㎡ 규모로 지어지며 지식산업센터, 상업시설이 함께 구성되는 단지다. 단지가 들어서는 서울시 강서구 등촌동 일원은 △신흥 첨단산업지구인 마곡지구 △첨단IT기술, 미디어산업지인 상암DMC △중소벤처기업 중심지인 구로G밸리 △금융인프라 중심지인 여의도 등과 연결되는 ‘서울 비즈니스 클러스터’에 속해 입주 수요가 풍부할 뿐만 아니라 유관 기업들 간의 시너지 효과와 연계도 수월하다. 여기에 함께 들어서는 상업시설 역시 풍부한 배후 수요를 함께 갖췄다. 상업시설의 경우 9호선 가양역과 증미역 더블역세권 입지에 속해 다수의 유동인구를 확보할 수 있으며 홈플러스, 이마트 등 대형 테넌트와의 연계를 통한 파생 수요의 흡수도 가능하다. 반경 1km 권역 내 아파트 및 주거형 오피스텔 약 1만4천여세대가 밀집해 있어 외부 수요 흡수를 통한 상권 활성화도 기대할 수 있다. 다양한 특화설계 적용으로 지식산업센터와 상업시설 간의 미래가치까지 확보했다. 지식산업센터는 기업 규모에 따라 분양 받는 섹션 오피스 형태이며, 복층형 구조의 듀플렉스(일부층) 설계가 적용돼 공간을 독립성 있게 유지할 수 있도록 했다. 여기에 2층 정원, 옥상정원도 마련해 지친 업무에 따른 심리적 안정과 치유의 가치를 경험할 수 있게 했다. 저층부의 상업시설은 뉴욕 스타일을 모티브로 하여 아치형 창과 고풍스러운 브릭 설계가 적용되며, 차량 통행량이 높은 양천로 대로변 중심을 바라보는 스트리트형으로 꾸며진다. 반경 1km 내에는 약 1만4천여세대가 밀집해 있어 상권 활성화도 기대할 수 있다. 이러한 ‘가양역 더리브 아너비즈타워’는 주택법상 주택이 아닌 비주거 상품으로 청약 규제, 분양권 전매 제한, 양도세 중과 등의 영향을 받지 않는다. 지식산업센터라는 특성에 맞게 분양가의 최대 80%까지 저금리 대출이 가능하며, 지방세특례제한법 제58조2에 의해 취득세 50%, 재산세 37.5%의 세제 감면 혜택 등도 받을 수 있다. 분양홍보관은 북적이고 현란한 실내의 형식을 벗어나, 전문적이고 세련된 라운지 섹션을 마련했으며, 디지털과 아트(미술품)를 접목해 미술관에 온 듯한 분위기로 연출됐다. 특히 디지털 미디어를 통해 분양과 관련된 상세한 내역도 파악할 수 있게 했다. 문의 1600-6426

-서울 지식산업센터 기숙사-

가산 모비우스 타워 투시도

●가산 모비우스 타워=피데스개발이 서울 금천구 가산동 G밸리에 첨단 지식산업센터 ‘가산 모비우스 타워’ 홍보관을 개관하고 본격 분양에 나섰다. 가산 모비우스 타워는 가산동 459-21번지에 지하 4층~지상 20층 연면적 약 4만3400㎡ 규모로 들어선다. 지식산업센터와 함께 독립된 동선을 갖춘 기숙사(391실)도 분양한다. 이 지식산업센터는 서울 유일의 국가산업단지인 G밸리, 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 ‘더블역세권’에 자리 잡아 지하철 이용이 수월하다. 가산 모비우스 타워는 강남순환도로와 남부순환로, 시흥대로 등 광역교통망을 갖췄으며 서부간선도로 지하화 공사는 오는 8월, 신안산선은 2024년 개통 예정으로 교통 편리성은 더욱 개선될 전망이다. 도보 1~2분 거리에 서부간선도로 지하화로 신규 조성되는 8.1㎞ 공원길이 있고, 바로 앞에 축구장, 풋살장, 농구장 등이 있는 서울 디지털 운동장이 인접해 개방감과 함께 운동시설을 가깝게 이용할 수 있다. 안양천 개선사업으로 쾌적한 자연환경을 가깝게 즐길 수 있을 것으로 예상된다. 가산 모비우스 타워는 특히 입주 고객의 최적 비즈니스, 휴식, 주거 여건 마련을 위해 다양한 특화 설계도 선보일 계획이어서 눈길을 끈다. 호텔식 드롭존, 퍼스널 모빌리티존, 옥상정원과 스카이라운지, 관리비 절감을 위한 태양광발전 시스템도 설치될 예정이다. 스마트게이트, 엘리베이터 제균 시스템 등 방역관리 및 안심시스템도 적용된다. 특화 로비 라운지와 함께 실내 자전거 보관실, 전동킥보드 거치대 등 밀레니얼 세대 트렌드를 반영한 특화 설계가 적용될 예정이다. 가산 모비우스 타워는 지식산업센터와 라이프스타일센터형 코리빙하우스 기숙사(391실)를 함께 분양한다. 가산 모비우스 타워 내 기숙사의 경우 일반 아파트 2.3m보다 높은 3.35m~3.72m로 높혀 쾌적성과 개방감을 높인 층고 및 복층 설계(382실 적용)를 했으며, 공유 키친&다이닝과 루프톱 라운지 등 풍부한 커뮤니티 시설을 적용한 점이 특징이며 방 계열사 우주에서 8년임대 5% 수익 확정 보장한다. 시공은 대림건설이 맡았으며 분양 모델하우스(고객라운지)은 서울 금천구 디지털로 일원 에 위치해 있다. 문의 010-8200-6958