수익형 부동산 시세차익 기대감 상승, 어디를 주목할까

정부가 아파트에 고강도 규제를 적용하면서 수익형 부동산에 투자자들이 몰리고 있다.

한국부동산원 통계자료를 보면, 2020년 상업·업무용 부동산의 거래량은 33만5556건으로 2019년도 대비(30만3515건) 10.56% 상승했다.

정부가 아파트 중심으로 강도 높은 부동산 규제를 적용하면서 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산에 관심이 모인 것으로 분석된다.

수익형 부동산 중에서도 오피스텔은 지난해 16만1642건이 거래돼 지난 2019년 14만9878건 대비 7.85% 증가했다. 임대수익은 물론 시세차익에 대한 기대감이 커지면서 오피스텔 매매가격도 상승세를 기록하고 있다.

올 3월 오피스텔의 평균 매매가격은 지난해 동월 대비 전국 평균 15.5% 상승했는데 특히 지방은 25.8%가 오르면서 아파트 매매가격 상승률 16.8%를 웃돌았다.

오피스텔에 대한 관심은 분양시장에서도 나타났다. 대구광역시 동구에 공급된 주거용 오피스텔 ‘동대구역 골드클래스’는 4월 14일 계약 첫날에 평균 36.78대 1의 경쟁률로 완판을 기록했다.

또 3월 서울 강남구에서 공급된 ‘더 오키드 청담’도 오픈 첫날 전 호실 완판을 기록하는 등 주요지역에서 완판 사례들이 이어지고 있다.

이처럼 아파트에 비해 규제에서 자유로운 수익형 부동산이 관심을 끌고 있다. 주택시장에 전매, 대출, 세금 등 이중삼중 규제가 겹쳐진데 이어 최근 거주 의무기간까지 적용되자 비교적 규제 부담이 낮은 상가, 오피스텔, 도시형 생활주택, 생활(형)숙박시설 등이 각광받는 모습이다.

2월 19일부터 입주자 모집공고 신청에 들어가는 투기과열지구 내 수도권 민간택지 분양가상한제 적용 단지에 2~3년의 거주의무기간이 부여된다. 공공택지에선 민간이 짓는 아파트여도 분양가에 따라 최대 5년간 의무적으로 거주해야 한다.

현재 전국 투기과열지구는 49개 지역, 조정대상지역은 111개 지역이 지정돼 있다. 이 지역들은 2주택 이상 보유 세대의 경우 주택 매입을 위한 주택담보대출이 금지되고, 양도세·종부세·보유세 부담이 커지는 등 각종 규제가 적용된다.

반면, 오피스텔이나 생활숙박시설, 오피스, 상업시설, 지식산업센터 기숙사 등의 경우 아파트와 달리 대출 시 담보인정비율(LTV)을 최고 70%까지 적용 받을 수 있으며, 아파트보다 공시지가 시세 반영률이 낮아 단위 면적당 보유세도 적은 편이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “지난해와 마찬가지로 올해에도 고강도 아파트 규제가 이어질 것으로 전망되면서 수익형 부동산 시장이 주목받고 있다”며, “특히 아파트보다 규제에서 자유롭고 예·적금 대비 높은 임대 수익률을 기대할 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 높아졌다”고 말했다.

서울에 분양중인 주요 수익형 부동산 현황

-오피스텔·도시형 생활주택-

여의도 리브하임 투시도

●여의도 리브하임=건화종합건설이 서울 영등포에서 복층형 평면으로 설계를 특화한 오피스텔 ‘여의도 리브하임’을 분양한다. 서울시 영등포구 영등포동2가 94-116번지 일대에 들어서는 ‘여의도 리브하임’은 지하 1층~지상 15층, 전용면적 19㎡ 154실 규모다. 여의도 리브하임은 시가표준액이 1억원이 되지 않아 주택 수에 포함되지 않고, 취득세 중과대상에서 제외돼 절세 혜택을 볼 수 있다. 일부 호실은 ‘한강뷰’가 가능하다. 복층 구조를 도입해 침실과 주거 공간을 분리했다. 건설사 측은 “지금까지 영등포 일대에서 복층형 오피스텔 공급이 많지 않아 희소성이 있을 것으로 보고 있다”고 말했다. 보일러실을 외부에 설치하고 세대별 창고도 따로 설치한다. 내부엔 신발장, 수납장, 붙박이장, 냉장·냉동고, 세탁기, 전기 쿡톱(2구)을 설치하고, 오피스텔 입주자들이 선호하는 스타일러를 무상으로 제공한다. 지하철 1·5호선 신길역과 영등포시장역이 걸어서 5분 거리에 있는 더블 역세권 오피스텔이다. 롯데백화점과 신세계백화점, 타임스퀘어 등을 걸어서 이용할 수 있으며 영등포 중앙시장, 영등포구청, 주민센터, 한림대 성심병원도 가깝다. 영등포공원을 비롯해 여의도공원, 샛강생태공원 등이 인근에 있다. 주변에 영동초, 영중초, 영원중, 영등포여고 등이 있다. 교통 호재도 예정돼 있다. 단지 인근 여의도·영등포역에서 경기 안산·시흥을 연결하는 신안산선 복선 철도 사업이 2023년 개통을 목표로 진행 중이다. 또한 인천 송도에서 출발해 여의도를 거쳐 경기 남양주 마석을 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) B노선 사업은 2027년 개통을 목표로 추진되고 있다. 향후 지하철 1·5호선과 신안산선, KTX, GTX B노선 등을 이용할 수 있는 교통망 중심지가 될 것으로 보인다. 분양 회사 관계자는 “여의도 리브하임은 각 금융기관 본사와 KBS 방송국, 국회의사당 등 모여 있는 여의도 업무지구와 가까워 1인 가구 수요가 풍부하다”며 “아직 무주택자라면 아파트 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있고, 강남 등 타 지역 대비 투자 금액도 적은 등 장점이 있어 관심을 가지는 투자자들이 많다”고 말했다. 문의 1668-0970

여의도 리미티오148 투시도

●여의도 리미티오148=반도건설은 고급 소형 주거시설 '여의도 리미티오148'을 5월 분양한다고 밝혔다. 여의도 리미티오148은 서울 영등포구 영등포동2가 139번지에 지하 4층~지상 20층, 전용 23~49㎡, 8개 타입, 도시형 생활주택 132실, 오피스텔 16실 등 총 148실로 조성된다. 근린생활시설 5실도 함께 조성된다. 전 호실이 소형아파트를 대체할 전용 50㎡이하의 틈새상품으로 설계됐다. 지하철 1·5호선 환승역인 신길역과 1호선 영등포역을 도보로 이용할 수 있다. 신길역을 이용하면 여의도역까지 한 정거장이면 도착할 수 있으며 영등포역은 신안산선 광역철도 복선 전철이 개통 예정돼 있다. 올림픽대로와 여의대로를 통해 강남, 광화문, 상암DMC, 마곡지구 등 서울 주요 도심으로 이동할 수 있다. 단지 바로 앞 중마루 공원을 비롯해 영등포공원, 여의도샛강공원, 여의도한강공원 등 풍부한 녹지환경으로 주거환경이 쾌적하다. 여의도 리미티오148의 견본주택은 서울시 양천구 목동 919-8번지 일원에 마련, 코로나19 확산 방지를 위해 사전예약제로 운영할 예정이다. 문의 02-882-9287

이대 에스엠케이타워 투시도

●이대역 에스엠케이타워=원조 골드라인 2호선 이대역 도보 5분거리에 ‘이대 에스엠케이타워’ 오피스텔이 선시공·후분양 방식으로 공급중이다. 서울 서대문구 대현동 27-51번지 외 2필지에 들어섰으며 신촌, 이대역 일원에서 분양가 1억대부터 시작하는 착한 공급가로 책정되었으며 분양가 2억 2천만원(전세 2억원)을 기준으로 하면 실투자금 2천만원으로 투자가 가능하다. 서울을 대표하는 대학가인 지하철 2호선 이대역과 신촌역 인근으로 규모는 최고 높이 10층, 1개 동(棟)이다. 전용면적 14.77㎡(약 4.5평)~19.79㎡(약 6평), 오피스텔 48실로 지상 3~10층으로 구성된다. 이대 에스엠케이타워 오피스텔 관계자는 “이 오피스텔은 분양가 1억대부터 2억대 초반에 분양하고 있다”며 “즉시 입주나 투자가 가능한 후분양 오피스텔로 신촌과 이대역 일원 노른자위 입지에 내 집을 마련하거나 임대수익을 올릴 절호의 기회다”라고 말했다. 이 오피스텔 도보 10~15분 거리에는 연세대, 이화여대, 서강대 등 대학교가 밀집돼 대학생들이 거주하기 좋다. 학생뿐만 아니라 교직원, 신촌 세브란스병원 근무자도 주요 수요다. 유동인구가 무려 일평균 20만명에 달하는 유명 대학가에 오피스텔이 건립돼 교통 및 생활 인프라도 풍부하다. 현재 이대역 에스엠케이타워 오피스텔 주변 지하철역은 총 3개다. 지하철 2호선 이대역을 도보로 4~5분대에 이용할 수 있으며, 도보 10분 거리에는 신촌역이 있다. 걸어서 1분 거리에는 경의중앙선 신촌역이 있어 트리플 역세권 프리미엄을 누릴 수 있다. U-Plex와 현대백화점, CGV, 메가박스, 박스스퀘어 등 지역 내 주요 생활 편의시설도 가까이 밀집돼 편리하게 이용할 수 있다. 사용자 중심의 신개념 설계가 도입된 오피스텔로, 공간 효율도 좋은 평을 받는다. 완벽한 빌트인시스템(친환경 시스템에어컨, 냉장고, 전기쿡탑, 세탁기 등)과 보안시스템(엘리베이터 출입보안카드, 무인택배시스템)이 적용돼 입주 시 편리하고 안전한 생활도 기대할 수 있다. 분양 관계자는 “신혼부부와 인근 직장인 수요, 대학생 자녀가 있는 부모 등의 문의가 많다”며 “지구대가 바로 인접해 안정성이 보장되며 신촌과 이대 초역세권의 이점과 공간 프리미엄을 선사하는 오피스텔로, 전 연령대의 수요자들의 관심을 보이고 있다”고 설명했다. 2023년 착공을 앞둔 서부선 경전철(신촌역, 연세대역) 호재로 주목받고 있다. ‘서부선 도시철도 민간투자사업’은 2023년 착공을 목표로 은평구 새절역(6호선)부터 명지대, 신촌, 여의도를 거쳐 관악구 서울대입구역(2호선)까지 총 연장 16.2㎞의 정거장 16개소, 차량기지 1개소를 건설하는 사업이다. 분양 관계자는 이어 “서부선 경전철이 완공될 경우 출퇴근 등 이동시간이 획기적으로 단축되며, 신촌은 대학,상업, 업무지구 등 통행수요가 높은 지역이어서 신축 오피스텔이 독보적인 이점을 갖는다”고 말했다.문의 02-882-9287

-생활숙박시설-

더 솔라고 세운 투시도

●더 솔라고 세운=동부건설㈜이 서울 도심에서 공급하는 생활형 숙박시설 ‘더 솔라고 세운’이 주목받고 있다. 분양업계에 따르면 더 솔라고 세운은 서울 중구 충무로 4가 12-1 일원에 지하 5층, 지상 14층 총 559실 규모로 분양된다. 지하 2층에 12실 규모의 스크린골프장(근생시설), 지하 1층에 12레인의 볼링장(근생시설)과 피트니스센터, 지상 1~2층 상가로 구성된다. 생활형 숙박시설은 지상 3~14층에 걸쳐 전용면적 21.01~57.48㎡까지 다양하게 구성돼 있다. 명품 골프 컨트리클럽으로 유명한 솔라고CC의 자회사인 솔라고개발이 시행을 맡고, 2020년 건설사 시공 능력 평가 21위를 기록한 1군 건설사인 동부건설이 공급하는 생활형 숙박시설이라 ‘클래스가 다르다’는 평가다. 더 솔라고 세운은 충무로역 7번 출구 앞에 위치해 서울 지하철 3, 4호선을 이용할 수 있을 뿐 아니라 을지로3가역(2, 3호선) 등을 도보로 이용할 수 있는 쿼드러플 역세권의 입지를 갖췄다. 버스 노선도 다양해 서울 중심업무지구 및 시청이나 광화문으로 빠르게 이동할 수 있으며, 강남까지 30분도 채 걸리지 않는다. 단지에서 남산 조망(일부 호실)과 북한산 조망(일부 호실)이 가능하다. 문의 1600-3563

-지식산업센터 기숙사-

가산 모비우스 타워 투시도

●가산 모비우스 타워=피데스개발이 서울 금천구 가산동 G밸리에 첨단 지식산업센터 ‘가산 모비우스 타워’ 홍보관을 개관하고 본격 분양에 나섰다. 가산 모비우스 타워는 가산동 459-21번지에 지하 4층~지상 20층 연면적 약 4만3400㎡ 규모로 들어선다. 지식산업센터와 함께 독립된 동선을 갖춘 기숙사(391실)도 분양한다. 이 지식산업센터는 서울 유일의 국가산업단지인 G밸리, 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 ‘더블역세권’에 자리 잡아 지하철 이용이 수월하다. 가산 모비우스 타워는 강남순환도로와 남부순환로, 시흥대로 등 광역교통망을 갖췄으며 서부간선도로 지하화 공사는 오는 8월, 신안산선은 2024년 개통 예정으로 교통 편리성은 더욱 개선될 전망이다. 도보 1~2분 거리에 서부간선도로 지하화로 신규 조성되는 8.1㎞ 공원길이 있고, 바로 앞에 축구장, 풋살장, 농구장 등이 있는 서울 디지털 운동장이 인접해 개방감과 함께 운동시설을 가깝게 이용할 수 있다. 안양천 개선사업으로 쾌적한 자연환경을 가깝게 즐길 수 있을 것으로 예상된다. 가산 모비우스 타워는 특히 입주 고객의 최적 비즈니스, 휴식, 주거 여건 마련을 위해 다양한 특화 설계도 선보일 계획이어서 눈길을 끈다. 호텔식 드롭존, 퍼스널 모빌리티존, 옥상정원과 스카이라운지, 관리비 절감을 위한 태양광발전 시스템도 설치될 예정이다. 스마트게이트, 엘리베이터 제균 시스템 등 방역관리 및 안심시스템도 적용된다. 특화 로비 라운지와 함께 실내 자전거 보관실, 전동킥보드 거치대 등 밀레니얼 세대 트렌드를 반영한 특화 설계가 적용될 예정이다. 가산 모비우스 타워는 지식산업센터와 라이프스타일센터형 코리빙하우스 기숙사(391실)를 함께 분양한다. 가산 모비우스 타워 내 기숙사의 경우 일반 아파트 2.3m보다 높은 3.35m~3.72m로 높혀 쾌적성과 개방감을 높인 층고 및 복층 설계(382실 적용)를 했으며, 공유 키친&다이닝과 루프톱 라운지 등 풍부한 커뮤니티 시설을 적용한 점이 특징이며 방 계열사 우주에서 8년임대 5% 수익 확정 보장한다. 시공은 대림건설이 맡았으며 분양 모델하우스(고객라운지)은 서울 금천구 디지털로 일원 에 위치해 있다. 문의 010-8200-6958