주택수 미포함, 공급 반토막…서울 역세권 오피스텔 주목

이대역 에스엠케이타워, 여의도 리브라임 등 분양나서

-지방세법 시행령 제28조…시가표준액 1억원 미만은 취득세 중과 대상 제외

-올해 서울에서 공급되는 오피스텔 물량 지난해의 절반 수준, 희소성 부각

-서울 역세권 오피스텔 직주근접 및 학주근접, 직장인, 대학생 임대수요 풍부

시가표준액이 1억을 넘지 않으면서 역세권에 위치한 서울 소형 오피스텔에 투자자들의 관심이 집중되고 있다.

최근 정부의 다주택자 규제가 심해지면서 주거용 오피스텔이 규제의 범주에 들어가게 됐지만, 시가표준액 1억원을 넘지 않는 오피스텔은 규제를 피하면서 상대적으로 자유롭게 투자가 가능하기 때문이다.

실제로 ‘지방세법 개정안’ 시행으로 다주택자의 세금이 크게 늘자 투자자들은 무주택 상품으로 돌파구를 마련하는 모습이다. 지방세법 시행령 28조에 따르면, 지난해 8월 12일 이후 계약된 시가표준액 1억원 이하의 오피스텔은 주거용이라도 주택 수 산정에서 제외된다. 이에 따라 청약 당첨 후에도 무주택자 자격을 유지할 수 있다.

또 시가표준액 1억원 이하의 오피스텔은 주택수에 포함되지 않기 때문에 최근 크게 오른 취득세 중과에서 배제된다.

기존 세법에서 아파트의 취득세는 규제 지역과 관계없이 최대가 4%였다. 그러나 지난 7.10대책의 영향으로 조정대상지역 내 2주택자는 8%, 3주택자 이상과 법인은 12%까지 취득세율이 인상됐다. 비(非)조정대상지역이라도 3주택자는 8%, 4주택자 이상과 법인은 12%가 부과된다.

이제 주거용 오피스텔 역시 예외가 아니다. 수도권 등 조정대상지역 내 1억이 넘는 주거용 오피스텔 한 채가 있으면 추후 아파트 구매 시 8%의 취득세가 부과된다. 또한 주거용 오피스텔을 두 채 가지고 있다면, 향후 아파트 구매 시 취득세는 12%로 높아진다.

하지만 지방세법 시행령 제28조에 따라 시가표준액이 1억 원 미만인 오피스텔의 경우 주거용이더라도 주택 수에 포함되지 않아 취득세 중과 대상에 해당되지 않는 것이다.

공급 물량이 줄고 있다는 점도 서울 오피스텔에 희소성을 높혀주고 있다. 올해 서울에서 공급되는 오피스텔 물량이 지난해의 절반 수준으로 줄어드는 것으로 나타났다.

한국부동산원에 따르면 올 2월 전국 아파트값은 지난해 같은 달 대비 10.0% 오른데 반해, 전국 오피스텔은 같은 기간 두 배가 넘는 22.8% 상승했다. 업계에선 아파트에 비해 청약자격과 대출조건 등 규제가 상대적으로 적어 몸값 상승이 두드러졌다고 풀이했다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 영등포구 ‘쌍용 플래티넘 시티 1단지’ 오피스텔 전용 62㎡타입도 지난해 7월 5억500만원에 거래되다 올해 1월 5억9500만원에 거래를 마쳤다. 서울 서초구 ‘더샵 서초’ 오피스텔 전용 36㎡타입도 지난해 6월 실거래가 2억9000만원에서 9개월 만인 올 3월 약 20% 오른 3억4900만원에 새 주인을 찾았다.

이런 가운데 올해 서울을 중심으로 오피스텔 분양 물량이 급감하며 신규 오피스텔 분양경쟁이 치열해질 것으로 예상된다.

부동산114에 따르면 올해 전국에서 분양됐거나 분양 예정인 오피스텔은 지난해 분양됐던 4만2493실에 비해 약 40% 줄어든 총 2만5310실로 집계됐다. 특히 서울 오피스텔 분양물량은 지난해 1만949실에 비해 무려 51.3% 줄어든 5327실로 조사됐다. 서울 분양물량이 1만실 밑으로 떨어진 것은 지난 2010년 이후 11년 만에 처음이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “서울 역세권 입지에 시가표준액 1억 미만 오피스텔의 경우 취득세 산정시 주택수에 포함되지 않고 아파트에 이어 대체용 주택인 오피스텔이 부각되면서 공급 물량이 줄면서 서울 오피스텔도 희소가치가 높아지고 있다”고 말했다.

이에 따라 시가표준액 1억원 미만이면서 서울에 신규 공급되는 역세권 오피스텔 분양소식에 대한 수요자들의 관심도 높아지고 있다.

이대 에스엠케이타워 투시도

●이대역 에스엠케이타워=원조 골드라인 2호선 이대역 도보 5분거리에 ‘이대 에스엠케이타워’ 오피스텔이 선시공·후분양 방식으로 공급중이다. 서울 서대문구 대현동 27-51번지 외 2필지에 들어섰으며 신촌, 이대역 일원에서 분양가 1억대부터 시작하는 착한 공급가로 책정되었으며 분양가 2억 2천만원(전세 2억원)을 기준으로 하면 실투자금 2천만원으로 투자가 가능하다. 서울을 대표하는 대학가인 지하철 2호선 이대역과 신촌역 인근으로 규모는 최고 높이 10층, 1개 동(棟)이다. 전용면적 14.77㎡(약 4.5평)~19.79㎡(약 6평), 오피스텔 48실로 지상 3~10층으로 구성된다. 이대 에스엠케이타워 오피스텔 관계자는 “이 오피스텔은 분양가 1억대부터 2억대 초반에 분양하고 있다”며 “즉시 입주나 투자가 가능한 후분양 오피스텔로 신촌과 이대역 일원 노른자위 입지에 내 집을 마련하거나 임대수익을 올릴 절호의 기회다”라고 말했다. 이 오피스텔 도보 10~15분 거리에는 연세대, 이화여대, 서강대 등 대학교가 밀집돼 대학생들이 거주하기 좋다. 학생뿐만 아니라 교직원, 신촌 세브란스병원 근무자도 주요 수요다. 유동인구가 무려 일평균 20만명에 달하는 유명 대학가에 오피스텔이 건립돼 교통 및 생활 인프라도 풍부하다. 현재 이대역 에스엠케이타워 오피스텔 주변 지하철역은 총 3개다. 지하철 2호선 이대역을 도보로 4~5분대에 이용할 수 있으며, 도보 10분 거리에는 신촌역이 있다. 걸어서 1분 거리에는 경의중앙선 신촌역이 있어 트리플 역세권 프리미엄을 누릴 수 있다. U-Plex와 현대백화점, CGV, 메가박스, 박스스퀘어 등 지역 내 주요 생활 편의시설도 가까이 밀집돼 편리하게 이용할 수 있다. 사용자 중심의 신개념 설계가 도입된 오피스텔로, 공간 효율도 좋은 평을 받는다. 완벽한 빌트인시스템(친환경 시스템에어컨, 냉장고, 전기쿡탑, 세탁기 등)과 보안시스템(엘리베이터 출입보안카드, 무인택배시스템)이 적용돼 입주 시 편리하고 안전한 생활도 기대할 수 있다. 분양 관계자는 “신혼부부와 인근 직장인 수요, 대학생 자녀가 있는 부모 등의 문의가 많다”며 “지구대가 바로 인접해 안정성이 보장되며 신촌과 이대 초역세권의 이점과 공간 프리미엄을 선사하는 오피스텔로, 전 연령대의 수요자들의 관심을 보이고 있다”고 설명했다. 2023년 착공을 앞둔 서부선 경전철(신촌역, 연세대역) 호재로 주목받고 있다. ‘서부선 도시철도 민간투자사업’은 2023년 착공을 목표로 은평구 새절역(6호선)부터 명지대, 신촌, 여의도를 거쳐 관악구 서울대입구역(2호선)까지 총 연장 16.2㎞의 정거장 16개소, 차량기지 1개소를 건설하는 사업이다. 분양 관계자는 이어 “서부선 경전철이 완공될 경우 출퇴근 등 이동시간이 획기적으로 단축되며, 신촌은 대학,상업, 업무지구 등 통행수요가 높은 지역이어서 신축 오피스텔이 독보적인 이점을 갖는다”고 말했다. 문의 02-882-9287

여의도 리브하임 투시도

●여의도 리브하임=건화종합건설이 서울 영등포에서 복층형 평면으로 설계를 특화한 오피스텔 ‘여의도 리브하임’을 분양한다. 서울시 영등포구 영등포동2가 94-116번지 일대에 들어서는 ‘여의도 리브하임’은 지하 1층~지상 15층, 전용면적 19㎡ 154실 규모다. 여의도 리브하임은 시가표준액이 1억원이 되지 않아 주택 수에 포함되지 않고, 취득세 중과대상에서 제외돼 절세 혜택을 볼 수 있다. 일부 호실은 ‘한강뷰’가 가능하다. 복층 구조를 도입해 침실과 주거 공간을 분리했다. 건설사 측은 “지금까지 영등포 일대에서 복층형 오피스텔 공급이 많지 않아 희소성이 있을 것으로 보고 있다”고 말했다. 보일러실을 외부에 설치하고 세대별 창고도 따로 설치한다. 내부엔 신발장, 수납장, 붙박이장, 냉장·냉동고, 세탁기, 전기 쿡톱(2구)을 설치하고, 오피스텔 입주자들이 선호하는 스타일러를 무상으로 제공한다. 지하철 1·5호선 신길역과 영등포시장역이 걸어서 5분 거리에 있는 더블 역세권 오피스텔이다. 롯데백화점과 신세계백화점, 타임스퀘어 등을 걸어서 이용할 수 있으며 영등포 중앙시장, 영등포구청, 주민센터, 한림대 성심병원도 가깝다. 영등포공원을 비롯해 여의도공원, 샛강생태공원 등이 인근에 있다. 주변에 영동초, 영중초, 영원중, 영등포여고 등이 있다. 교통 호재도 예정돼 있다. 단지 인근 여의도·영등포역에서 경기 안산·시흥을 연결하는 신안산선 복선 철도 사업이 2023년 개통을 목표로 진행 중이다. 또한 인천 송도에서 출발해 여의도를 거쳐 경기 남양주 마석을 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) B노선 사업은 2027년 개통을 목표로 추진되고 있다. 향후 지하철 1·5호선과 신안산선, KTX, GTX B노선 등을 이용할 수 있는 교통망 중심지가 될 것으로 보인다. 분양 회사 관계자는 “여의도 리브하임은 각 금융기관 본사와 KBS 방송국, 국회의사당 등 모여 있는 여의도 업무지구와 가까워 1인 가구 수요가 풍부하다”며 “아직 무주택자라면 아파트 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있고, 강남 등 타 지역 대비 투자 금액도 적은 등 장점이 있어 관심을 가지는 투자자들이 많다”고 말했다. 오피스텔 홍보관은 서울시 영등포구 국회대로54길 10 대림 아크로타워스퀘어 판매 시설 13동 113호에 있다. 문의 1668-0970

수유역 시티 앤 플랫폼 투시도

●수유역 시티 앤 플랫폼=신명종합건설은 지하철 4호선 수유역을 걸어서 이용할 수 있는 '수유역 시티 앤 플랫폼' 오피스텔을 분양한다. 지하 2층~지상 17층 1개동 규모로 조성되는 이 단지는 오피스텔 224실과 근린생활시설로 구성된다. 오피스텔의 경우 전용 15㎡A 150실, 15㎡B 74실 등 1~2인 가구가 선호하는 소형 평형대로 공급된다. 특히 공간 활용도가 높은 전실 복층 설계도 적용됐다. 수유역과 함께 사업지 주변으로 서울 주요지역과 연결된 버스노선이 다양하고 동부간선도로와 도봉로, 노해로도 가깝다. 또한 도보이용 가능 거리 안에 먹자골목과 멀티플렉스, 중소형 병의원, 각종 상업시설이 있다. 배후수요도 탄탄하다. 단지 인근에 성신여대 운정 그린캠퍼스를 필두로, 광운대 · 덕성여대·서경대·인덕대·한신대신학대학원 등 대학이 있고, 강북구청과 강북경찰서 등 주요 관공서와 오피스들도 밀집해 있어 학생 및 교직원, 직장인들을 직간접 수요로 흡수할 수 있다. 아울러 2027년 수도권광역철도(GTX) C노선이 개통 예정이고 2024년에는 인접한 미아사거리역에서 동북선 경전철이 개통될 예정이다. 또 동부간선도로 확장 및 지하화 사업도 진행 중이어서 완공 시 여의도나 광화문, 강남 등 업무지구로의 출퇴근 여건이 개선될 전망이다. 단지에는 최첨단 홈 네트워크 IoT(사물인터넷) 서비스가 설치된다. 입주민들은 KT 기가지니 홈 IoT 앱을 통해 IoT월패드와 로비폰·경비실·주차관제·택배알림·CCTV·원격검침·에어컨·냉장고·세탁기 등을 제어할 수 있다. 문의 1661-9599