투자가치 쑥쑥…교통호재 따라 임대사업 해볼까

오는 2029년까지 서울과 수도권 여러 지역을 이어주는 철도망이 대거 확충되는 가운데, 새 길이 열리는 신규 노선 역세권의 몸값이 더욱 높아지며 인기를 끌 전망이다.

철도 개통은 부동산 시장에서 당연 손꼽히는 호재 중 하나다. 새로운 교통망이 생기면 도심과의 접근성이 크게 개선되고, 편리해지는 교통망을 따라 인구 유입이 활발하게 이뤄진다.

또한 인구가 유입되면서 주거지, 상권 등을 비롯한 각종 인프라도 구축되면서 부동산 가격 역시 상승하게 되기 때문이다.

특히 이미 역세권에 위치한 단지와 달리 새로 역이 개통하는 지역은 잠재가치가 높아 개통 즈음이나 향후 추가적인 시세 차익도 기대할 수 있다.

수도권 핵심 교통호재 정리

대표적인 수도권 교통호재로 GTX(수도권광역급행철도), 신안산선, 지하철 연장노선, 광역 철도 사업, 서울 경전철 등이 있다.

먼저 GTX(수도권 광역급행철도)사업은 수도권 외곽에서 서울 도심의 주요 거점을 연결하는 철도로 4개 노선으로 나뉜다.

GTX-A(파주 운정∼동탄역), GTX-B(인천 송도∼마석역), GTX-C(양주∼수원역) 3개 노선은 사업 계획이 확정되었고 GTX-D노선은 추진중이다.

우선 GTX-A노선은 2019년에 착공에 들어가 2023년에 개통을 앞두고 있는데 현재의 공정률(20201년 3월 현재 10%대)을 감안하면 다소 일정이 미뤄질 전망이다. 파주 운정, 일산 킨텍스, 은평 연신내, 강남 삼성동, 수서, 용인 구성, 화성 동탄 등이 있다.

GTX-B노선은 2022년에 착공에 들어가 2029년에 개통을 목표로 하고 있으며 송도국제도시, 부평, 신도림, 여의도, 용산, 청량리, 남양주(별내·평내호평·마석) 등이 있으며 GTX-C노선의 경우 2022년 착공에 들어가 2027년 개통 예정으로 수원역, 금정, 과천, 창동, 의정부, 양주 덕정 등이 수혜지로 꼽힌다.

GTX의 막내격인 GTX-D노선 또는 ‘서부권 광역급행철도’의 경우 당초 예상과는 달리 축소되어 경기 김포~부천 구간에만 만들어진다. 해당 노선이 도입되면 김포에서 부천까지 통행시간이 69분에서 15분으로 단축된다.

애초 경기도는 김포한강새도시~검단새도시~부천~강남~하남을 연결하는 노선을, 인천시는 부천에서 청라~인천국제공항을 추가해 와이(Y)자 노선을 국토교통부에 건의한 바 있는데, 받아들여지지 않은 셈이다. 경기와 인천이 제안한 노선이 너무 길고, 다른 노선과 중복돼 사업성이 떨어진다는 게 교통연구원의 설명이다.

다음으로 신안산선은 오는 2024년 개통을 앞두고 있으며, 경기 안산, 시흥에서부터 금융의 중심 서울 여의도까지 잇는 사업으로 서울 도심과 수도권 서남부 지역의 교통문제 해소를 위해 추진되는 사업이다.

GTX와 맞먹는 파괴력을 가진 신안산선은 1단계 공사구간이 2019년 9월에 착공에 들어가 2024년 개통을 목표로 하고 있으며 안산, 광명, 구로디지털단지역, 영등포역, 여의도역 등이 수혜지역으로 꼽힌다.

개통시 기존 약 100분이 소요되던 한양대역~여의도역 이동시간이 약 25분으로 단축될 뿐 아니라, 약 69분 소요되던 원시역~여의도역 이동시간도 약 36분으로 단축될 전망이다.

여기에 최근 여의도역을 넘어서 마포 공덕, 서울역까지 노선을 연장하는 2단계 방안이 추진 중인 만큼 서울 중심부까지의 이동 여건도 더욱 개선될 예정이다.

지하철 연장 노선사업에서는 신분당선 연장이 눈에 뛴다. 서울 용산에서 강남을 연결하는 신분당선 2단계 연장 개통이 2027년을 목표로 하고 있다.

신분당선은 강남∼정자∼광교 운행 구간을 강남∼신사∼용산으로 확대하는 신분당선 서울 구간(7.8㎞) 연장 사업 중 2단계다. 신사역에서 시작해 강북에 동빙고(신설)~국립박물관(신설)~용산역(정차)을 새로 짓는다. 용산역(1호선)에서 강남역(2호선 및 신분당선)까지 지하철로 가는 데 걸리는 시간이 39분에서 13분 정도로 줄어들어 용산 지역 부동산 시장에 호재가 될 것으로 기대된다.

신분당선 서울 구간 연장사업 1단계 구간(9호선 신논현역, 7호선 논현역, 3호선 신사역)은 기존 안대로 2022년 상반기 개통될 전망이다.

최근 광역교통계획에 포함된 노선도 주목할 만하다. 원종-홍대선은 제3차 국가철도망 구축계획에 포함된 서부 광역철도 사업으로 홍대입구-DMC-상암에 이어 한강 이남으로는 가양-강서구청-화곡-신월-부천 원종까지 잇는 노선이다.

부천시와 서울 서부권 연결이 수월해지는 것은 물론 신월동, 상암동 등 지하철 노선 공백 지역을 지난다는 점에서 인근 주민 기대가 크다. 최근에는 원종홍대선을 3기 신도시인 부천 대장지구까지 연장하는 방안도 논의 중이며 2023년 착공을 목표로 하고 있다.

서울 경전철 사업도 활기를 뛸 예정이다. 2호 서울 경전철인 신림선이 내년 개통을 앞두고 있다.

이번 재보궐 선거로 당선된 오세훈 서울시장 취임 체제에서 관심이 높은 개발은 경전철 사업이다.

앞서 오 시장은 경전철 완공을 1번 교통 공약으로 내세웠다. 재임 기간 5년(1년+4년) 내 서남권(목동·신림·서부·난곡선) 4개 노선과 강북권(강북 횡단·동북·면목·우이신신설 연장선) 등 총 8개 노선의 경전철 사업을 완성하겠다는 것이다. 오 시장의 의지가 강한 만큼 그동안 사업성을 이유로 지지부진했던 경전철 사업들이 속도를 낼 전망이다.

동남권 대표 경전철인 ‘위례~신사 간 경전철 건설사업’(위례신사선)도 속도가 붙을 것으로 보인다. 위례신사선은 ‘서울 송파구 위례신도시~강남구 삼성역~신사역’을 잇는 도시철도 사업이다. 14.7km 구간에 정거장 11개소, 차량기지 1개소가 조성된다. 서울시는 올 초 위례신사선의 우선협상대상자로 GS건설 컨소시엄(강남메트로)을 선정하고, 상반기 내 실시협약을 맺을 예정이다.

위례신도시는 그동안 3만여가구가 입주했지만 바로 이용할 수 있는 전철역이 전무해 교통망 확충이 시급한 상황이다. 위례신사선이 개통하면 위례신도시에서 신사역까지 이동시간은 기존 1시간에서 20분 내외로 줄고 서울 주요 도심업무지구에 대한 근접성도 높아지게 된다.

강북의 9호선으로 불리는 강북횡단선, 서부선 등도 파급력이 높은 경전철 사업중에 하나다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “신규 노선 개통이 예정돼 있는 지역의 부동산 가격은 보통 개통 계획 단계, 착공, 개통에 맞춰 세 번 오른다는 법칙이 있다“며 “새 노선이 지나게 되면서 인구 유입은 물론 이후 인프라 확충 등 다양한 수혜를 누릴 수 있는 만큼, 똘똘한 한 채를 찾는다면 신설 역세권 단지를 주목할 필요가 있다”고 전했다.

새길 개통으로 기대감 커진 수도권 수익형 단지 현황

-GTX-

송도 형지 글로벌패션복합센터 조감도

●송도 형지 글로벌패션복합센터(상가)=지금껏 보지 못했던 5년간 연 5.2% 보장 상품이 공급된다. 최근 신도시 또는 택지 개발지구의 중심 상권 및 역세권 상가의 초기 공실에 대한 위험성을 0%로 없앴다. 위치는 인천광역시 연수구 송도동 11-2번지에 건립중에 있는 송도국제도시 형지 글로벌패션복합센터 내 1층과 2층 판매시설로 본격적인 임대분양(임대 후 분양 전환)에 나선다. 형지 글로벌패션복합센터는 송도 지식정보단지역 인근에 대지면적 12,501.6㎡(약 3,782평), 건축연면적 19,500여평 부지에 지하 3층~지상 23층 규모로 지어진다. 오피스(지상 17층), 오피스텔(지상 23층), 판매시설(지상 2층) 등 총 3개동으로 구성되며 2021년 10월 준공 예정에 있다. 인천지하철 1호선 지식정보단지역(평일 승·하차객 평균 40만명(월), 2019년기준) 2번출구 바로 앞 초역세권 입지로 지상 1층 60개 호실과 지상 2층 59개 호실이며 대로변에 위치해 접근성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 올해 9월에서 10월달 에 준공예정으로 본격적으로 임차인을 모집 중 이다. 농협은 입점이 확정된 상태이며, 임대분양 받은 투자자중에 커피숍 등을 직영하거나, 케이터링 돈까스 분식 일식 중식 커피숍 볼링장 당구장 노래방 등의 프랜차이즈 예비창업자 들을 선착순 모집중이며, 이중 특히 식당 등의 음식점 은 추천할 만 하다. 주변 연구소 공장 등이 많이 있으며, 형지 본사 및 계열사 입주 수요와 오피스텔 201세대의 수요도 있기 때문이다. 형지 본사식당 운영 계획은 없다. 송도국제도시는 주거, 업무, 산업, 유통, 쇼핑, 교육이 지속적으로 개발하고 있는 대한민국 최대 경제자유구역으로 성장 잠재력이 높은 도시라는 평가다. 송도 형지 글로벌 패션 복합센터는 지식정보산업단지 인근 아파트 입주민은 물론 대학, 기업 수요를 모두 흡수 할뿐만 아니라 국내 대형 유통 3사의 복합쇼핑몰과 시너지를 발휘할 전망이다. 특히 반경 3㎞ 이내 아파트, 오피스텔 등 약 4만 3,000명의 배후세대를 품고 있다. 이와 함께 인근에 포스코건설, 포스코인터내셔널, 삼성바이오로직스, 엠코테크놀로지 등 지식정보산업단지는 물론 바이오단지의 직장인 소비층도 풍부하게 갖췄다. 이와 함께 인천대 송도캠퍼스, 인천카톨릭대, 인천글로벌대, 인하대, 한국외국어대, 연세대 국제캠퍼스 등 인근 약 10여 개 대학교 수요도 품고 있다. 이 밖에도 해외 명문대, 15개의 국제기구, 중소 협력업체 근로자 등 탄탄한 배후수요가 있다. 사통팔달의 교통 접근성 또한 눈 여겨 볼만하다. 인천지하철 1호선 지식정보단지역 초역세권에 위치해 있어 집객력을 확보했으며, 여기에 GTX-B노선(예정, 인천 송도~남양주 마석)이 예타 통과로 인하여 향후 서울 도심권으로의 접근성이 향상될 예정이다. 특히 비타당성조사를 통과한 수도권광역급행철도(GTX) B노선이 확정되면서 송도 쇼핑특구 내 메인 입지에 위치한 ‘송도 형지글로벌복합센터’에 대한 기대감이 더욱 높아질 전망이다. 인천발 KTX(예정, 수인선 송도역~어천(화성) 연장)도 착공 예정되어 있다. GTX-B 노선이 개통되면 송도에서 서울 금융의 중심지 여의도, 용산까지(20분) 이내로 진입이 가능해 이주수요 및 관광수요의 증가는 예정되어 있으며, 인천발 KTX가 연결되면 송도, 부산, 광주가 2시간대 접근이 가능해진다. 1군 건설사인 롯데건설에서 책임시공을 맡았으며 대기업 사옥, 대규모 오피스 형지그룹 계열사 관계사 이전 확정, 상시 안정적인 수요가 기대되며, 최근 상업시설의 가장 큰 문제점으로 협소한 주차공간이 문제가 되는데 형지 상업시설은 총 503대의 넉넉한 주차공간을 제공한다. 송도 형지 글로벌 패션 복합센터 상가는 임대분양(임대 후 분양전환)이라 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세에 대한 부담이 없어 부동산 규제시대와 초저금리에 제격이라는 평가를 받고 있다. 문의 032-710-9200

-신안산선-

여의도 리브하임 투시도

●여의도 리브하임(오피스텔)=건화종합건설이 서울 영등포에서 복층형 평면으로 설계를 특화한 오피스텔 ‘여의도 리브하임’을 분양한다. 서울시 영등포구 영등포동2가 94-116번지 일대에 들어서는 ‘여의도 리브하임’은 지하 1층~지상 15층, 전용면적 19㎡ 154실 규모다. 여의도 리브하임은 시가표준액이 1억원이 되지 않아 주택 수에 포함되지 않고, 취득세 중과대상에서 제외돼 절세 혜택을 볼 수 있다. 일부 호실은 ‘한강뷰’가 가능하다. 복층 구조를 도입해 침실과 주거 공간을 분리했다. 건설사 측은 “지금까지 영등포 일대에서 복층형 오피스텔 공급이 많지 않아 희소성이 있을 것으로 보고 있다”고 말했다. 보일러실을 외부에 설치하고 세대별 창고도 따로 설치한다. 내부엔 신발장, 수납장, 붙박이장, 냉장·냉동고, 세탁기, 전기 쿡톱(2구)을 설치하고, 오피스텔 입주자들이 선호하는 스타일러를 무상으로 제공한다. 지하철 1·5호선 신길역과 영등포시장역이 걸어서 5분 거리에 있는 더블 역세권 오피스텔이다. 롯데백화점과 신세계백화점, 타임스퀘어 등을 걸어서 이용할 수 있으며 영등포 중앙시장, 영등포구청, 주민센터, 한림대 성심병원도 가깝다. 영등포공원을 비롯해 여의도공원, 샛강생태공원 등이 인근에 있다. 주변에 영동초, 영중초, 영원중, 영등포여고 등이 있다. 교통 호재도 예정돼 있다. 단지 인근 여의도·영등포역에서 경기 안산·시흥을 연결하는 신안산선 복선 철도 사업이 2023년 개통을 목표로 진행 중이다. 또한 인천 송도에서 출발해 여의도를 거쳐 경기 남양주 마석을 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) B노선 사업은 2027년 개통을 목표로 추진되고 있다. 향후 지하철 1·5호선과 신안산선, KTX, GTX B노선 등을 이용할 수 있는 교통망 중심지가 될 것으로 보인다. 분양 회사 관계자는 “여의도 리브하임은 각 금융기관 본사와 KBS 방송국, 국회의사당 등 모여 있는 여의도 업무지구와 가까워 1인 가구 수요가 풍부하다”며 “아직 무주택자라면 아파트 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있고, 강남 등 타 지역 대비 투자 금액도 적은 등 장점이 있어 관심을 가지는 투자자들이 많다”고 말했다. 오피스텔 홍보관은 서울시 영등포구 국회대로54길 10 대림 아크로타워스퀘어 판매 시설 13동 113호에 있다. 문의 1668-0970

-신분당선 연장-

용산센트럴포레 조감도

●용산 센트럴포레(오피스텔·도시형 생활주택)=서울 용산구 원효로2가 3-12번지 일대에 용산 센트럴포레 전세대 투룸 오피스텔 및 소형 아파트가 3월 분양에 들어간다. 지하 1층~지상 14층, 총 2개동, 총 100세대 규모로 오피스텔 72실과 소형 아파트 28세대로 모두 전매 모두 가능하다. 101동은 오피스텔이 3층~11층이며 소형 아파트는 12층~14층, 102동은 오피스텔이 2층~10층이며 소형 아파트는 11층~14층으로 투룸 오피스텔은 아파트 닮은 3베이 아파텔 구조로 주차는 총 78대가 가능하다. 용산지역은 최근 대형 용산개발로 맞벌이 신혼부부나 직장인 등 2룸 오피스텔 수요 급증하고 있다. 지하철 효창공원앞역(6호선, 경의중앙선), 삼각지역(4·6호선)과 남영역(1호선)을 도보로 3~10분이면 이용할 수 있어 아주 편리한 트리플 역세권 입지며 차량을 이용할 경우 한강대로, 마포대교, 올림픽대교, 원효대교를 통해 도심 및 수도권 어디든 빠르게 진·출입이 가능해 사통팔달의 교통망을 지녔다. 반경 3km 이내에 용산구청·서부지방법원·삼성서울병원 등 다수의 공공기관과 대형병원을 비롯해 서강대, 숙명여대, 이화여대 등 종합대학이 산재해 배후수요가 든든하다. 용산아이파크몰·이마트·신라면세점·용산전자상가·CGV전쟁기념관국립중앙박물관·남산도서관 등 쇼핑 및 문화시설을 도보로 이용할 수 있어 주거환경도 아주 양호하다. ‘용산 센트럴포레’ 주변에는 대규모 개발호재가 상존한다. 뉴욕의 센트럴파크나 런던 하이드파크보다 더 유명한 명품공원으로 등장할 용산민족공원(2027년 완공 예정)을 조성중이며 이중 리모델링이 끝난 일부 건물을 포함해 녹지 4만㎡를 개방하기로 했다. 또한, 한국의 맨해트 용산국제업무지구 조성, 용산역과 신사역간 신분당선(2027년 완공 예정)연장, 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(2026년 개통예정)·B노선(2029년 개통예정)신설, 용산역~서울역 지하화 등 굵직한 사업들이 한창 진행 중이라 미래가치 상승 전망이 밝다. 시행과 신탁은 ㈜우리자산신탁이 시공은 은일종합건설(주)가 예정이며 계약금 10%에 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 문의 02-882-9287

-원종~홍대선(서부 광역철도 사업)-

가양역 베르데하우스 투시도

●가양역 베르데하우스(오피스텔)=기존 일반적인 원룸형태의 오피스텔 구조에서 벗어나 2룸 3베이 설계로 혁신적인 구조를 만나볼 수 있는 가양역 베르데하우스 아파텔이 분양중이다. 내년 1월 준공을 앞두고 있는 가양역 베르데하우스는 연면적 4,927㎡, 지하 1층에서 지상 13층으로 구성되며 전타입 주거선호도가 높은 2룸 3베이 공간을 갖춘 오피스텔 132호실을 공급한다. 9호선 가양역(급행)과 증미역 사이에 위치하고 있는 더블역세권 입지를 갖추고 있으며 올림픽대로, 남부순환도로, 경인고속도로로 접근도 편리하다. 또한 서부간선도로 지하화 및 2021년 월드컵대교가 개통예정으로 주변 교통환경이 더욱 개선될 전망이다. 인근에는 홈플러스, 이마트, NC백화점 등 대형 쇼핑공간과 CGV, 우장산 공원, 서울식물원 등 풍부한 생활밀착형 편의 인프라를 갖추고 있다. 또한 마포고, 경복여고 등 학군이 형성되어 있는 명품학군 입지로 거주 수요층과 투자처를 찾는 이들의 관심이 높아지고 있다. 분앙 관계자는 “마곡지구와 김포공항, 상암, 여의도 등 풍부한 배후수요에 비해 주거지 공급량이 부족했지만 가양역 베르데하우스가 들어서면서 문의가 지속적으로 증가하고 있다”며 “입지적으로 더블역세권과 편리한 도로망을 이미 갖추고 있고, 서부광역철도 등의 개발호재가 겹치면서 미래가치가 높다”고 말했다. 최근 시행사측에서는 분양촉진을 위해 계약자 관리비 지원(10만원씩 1년지원 120만원), 임대료 2년 지원(240만원, 일부세대 한함)과 여기에 풀옵션 28가지 무상 등을 제공 한정적으로 파격적인 지원해주고 있다. 문의 02-882-9287

-서울 경전철-

이대 에스엠케이타워 투시도

●이대역 에스엠케이타워(오피스텔)=원조 골드라인 2호선 이대역 도보 5분거리에 ‘이대 에스엠케이타워’ 오피스텔이 선시공·후분양 방식으로 공급중이다. 서울 서대문구 대현동 27-51번지 외 2필지에 들어섰으며 신촌, 이대역 일원에서 분양가 1억대부터 시작하는 착한 공급가로 책정되었으며 분양가 2억 2천만원(전세 2억원)을 기준으로 하면 실투자금 2천만원으로 투자가 가능하다. 서울을 대표하는 대학가인 지하철 2호선 이대역과 신촌역 인근으로 규모는 최고 높이 10층, 1개 동(棟)이다. 전용면적 14.77㎡(약 4.5평)~19.79㎡(약 6평), 오피스텔 48실로 지상 3~10층으로 구성된다. 이대 에스엠케이타워 오피스텔 관계자는 “이 오피스텔은 분양가 1억대부터 2억대 초반에 분양하고 있다”며 “즉시 입주나 투자가 가능한 후분양 오피스텔로 신촌과 이대역 일원 노른자위 입지에 내 집을 마련하거나 임대수익을 올릴 절호의 기회다”라고 말했다. 이 오피스텔 도보 10~15분 거리에는 연세대, 이화여대, 서강대 등 대학교가 밀집돼 대학생들이 거주하기 좋다. 학생뿐만 아니라 교직원, 신촌 세브란스병원 근무자도 주요 수요다. 유동인구가 무려 일평균 20만명에 달하는 유명 대학가에 오피스텔이 건립돼 교통 및 생활 인프라도 풍부하다. 현재 이대역 에스엠케이타워 오피스텔 주변 지하철역은 총 3개다. 지하철 2호선 이대역을 도보로 4~5분대에 이용할 수 있으며, 도보 10분 거리에는 신촌역이 있다. 걸어서 1분 거리에는 경의중앙선 신촌역이 있어 트리플 역세권 프리미엄을 누릴 수 있다. U-Plex와 현대백화점, CGV, 메가박스, 박스스퀘어 등 지역 내 주요 생활 편의시설도 가까이 밀집돼 편리하게 이용할 수 있다. 사용자 중심의 신개념 설계가 도입된 오피스텔로, 공간 효율도 좋은 평을 받는다. 완벽한 빌트인시스템(친환경 시스템에어컨, 냉장고, 전기쿡탑, 세탁기 등)과 보안시스템(엘리베이터 출입보안카드, 무인택배시스템)이 적용돼 입주 시 편리하고 안전한 생활도 기대할 수 있다. 분양 관계자는 “신혼부부와 인근 직장인 수요, 대학생 자녀가 있는 부모 등의 문의가 많다”며 “지구대가 바로 인접해 안정성이 보장되며 신촌과 이대 초역세권의 이점과 공간 프리미엄을 선사하는 오피스텔로, 전 연령대의 수요자들의 관심을 보이고 있다”고 설명했다. 2023년 착공을 앞둔 서부선 경전철(신촌역, 연세대역) 호재로 주목받고 있다. ‘서부선 도시철도 민간투자사업’은 2023년 착공을 목표로 은평구 새절역(6호선)부터 명지대, 신촌, 여의도를 거쳐 관악구 서울대입구역(2호선)까지 총 연장 16.2㎞의 정거장 16개소, 차량기지 1개소를 건설하는 사업이다. 분양 관계자는 이어 “서부선 경전철이 완공될 경우 출퇴근 등 이동시간이 획기적으로 단축되며, 신촌은 대학,상업, 업무지구 등 통행수요가 높은 지역이어서 신축 오피스텔이 독보적인 이점을 갖는다”고 말했다. 문의 02-882-9287