규제로 성수기 맞은 수익형 부동산…눈길 가는 상품은

수익형 부동산이 정부 고강도 규제로 반사이익을 얻으며 그야말로 성수기를 맞이하고 있다.

여기에 지난달 정부가 수익형 부동산 역시 순차적으로 '대출 규제 적용' 방침을 발표하자 매물 선점 움직임도 나타나는 추세다.

최근 수익형 부동산 신규 부동산 시장은 상가나 오피스텔, 지식산업센터 내 기숙사 등 구분 없이 단기간 완판행렬을 이어가면서 아파트 못지않은 성과를 보이고 있다.

실제 현대건설이 지난달 서울 동대문구 장안동에서 분양한 단지 내 상가 '힐스테이트 에비뉴 장안 센트럴'은 분양 이틀 만에 85개 점포가 모두 팔렸다.

반도건설이 지난해 10월 서울 금천구 가산동에서 분양한 지식산업센터 '가산역 반도 아이비밸리'도 분양 15일 만에 모두 주인을 찾았고, 올 1월 경기 과천시 지식정보타운에서 분양한 '과천 상상 자이타워'도 분양 하루 만에 완판된 바 있다.

오피스텔도 이와 크게 다르지 않는 모습이다. 보광종합건설이 지난달 대구 동구 신암동에서 선보인 '동대구역 골드클래스' 주거용 오피스텔은 정당계약 첫날 모두 팔렸으며, 3월 서울 강남구 삼성동에서 분양한 '더 오키드 청담' 역시 분양 당일 완판됐다.

전국 부동산 거래량

이런 분위기 탓인지 점차 거래도 늘어나고 있는 분위기다. 한국부동산원 자료에 따르면, 올 1분기 전국 상업업무용 거래량은 전분기(8만6097건)대비 238건 늘어난 총 8만6335건이다. 이와 달리 아파트의 경우 지난해 4분기(42만4062건)와 비교해 9만8208건 감소한 32만5854건이 거래됐다.

이처럼 수익형 부동산이 상승세를 이어가자 곳곳에서 공급이 활발한데 항아리 상권 단지 내 상가, 지방세 시가표준액 1억원 미만 오피스텔, 지식산업센터 내 기숙사, 도심형 생활(형)숙박시설 등이 특히 수요자들의 이목을 끌고 있다.

◆항아리 상권 상가

최근 부동산 상가 분양 시 핫한 키워드 중 하나가 바로 ‘항아리 상권’이다. 일정한 배후세대가 갖춰져 있어 수요의 유출이 적으며, 특정한 지역 내에 상권이 제한적으로 형성되어 있는 자족기능이 갖춰져 있어 안정적인 수익 창출이 가능하다는게 장점이다.

코로나19의 여파로 인해 항아리 상권은 더욱 주목을 받고 있어 관심을 끈다. 대형 상권은 유동인구가 확연히 감소해 매출이 하락하지만, 항아리 상권은 배후수요를 꽉 잡고 있어 안정적인 운영이 가능하기 때문이다.

항아리 상권은 항아리에 물을 부은 듯 확대되지는 않지만 일대 수요를 품어 꾸준히 유지되는 상권을 일컫는다.

유동인구를 대상으로 하는 일반적인 상권과는 달리 특정지역에 거주하는 소비자들을 대상으로 하기 때문에 중소형 마트나 편의점 등 생활밀착형 업종부터 이용률 높은 커피숍, 식당 등의 업종으로 주로 구성된다.

◆지방세 시가표준액 1억원 미만 오피스텔

대표적인 투자처로 주목을 받던 오피스텔도 취득세 산정시 주택수에 포함되어 위축되었다. 반면 지방세법상 시가표준액 1억원 미만의 소형 오피스텔은 주거용이라도 취득세 산정 주택수에서 제외되기 때문에 규제를 받지 않아 관심이 높아지고 있다.

따라서 시가표준액 1억원 미만 소형 오피스텔은 취득세가 중과되지 않은데다 청약 당첨 후에도 무주택자 자격을 유지할 수 있으며, 규제지역 내 주택거래 시 주택자금조달계획서 제출에 대한 의무사항도 없다.

여기에 역세권 입지는 오피스텔 분양시장에서 전통적으로 신뢰받는 인기 요소다. 역과 가까운 단지의 입주민은 출퇴근 및 통학이 편리하고 이동이 자유로우며 역을 중심으로 발달한 상권도 잘 갖춰져 있어서다.

◆지식산업센터 내 기숙사

지식산업센터 내 기숙사가 틈새 투자상품으로 떠오르고 있다. 지식산업센터 기숙사는 지원시설로 지식산업센터 내 근무자들의 복지증진을 위한 주거공간을 말한다.

입주 기업들도 업무 생산성을 올리기 위해 지식산업센터 기숙사 이용을 장려하는 추세로 직원들의 호응도가 높아 수요가 꾸준히 증가하는 모양새다.

지식산업센터 내 기숙사는 취득세 산정 시 주택수에 포함되지 않으며 전입신고를 하지 않는 이상 양도세, 종부세 등에도 영향을 미치지 않는다. 또한 주거시설이 아닌 지원시설이나 업무시설로 분류되기 때문에 청약 시 무주택자로 간주된다.

기숙사 투자의 매력은 역시 높은 수익률이다. 동일 면적의 오피스텔과 비교해 분양가가 20∼30% 저렴해 투자비용 대비 높은 수익률로 되돌아오는 것이다.

◆도심형 생활(형)숙박시설

각종 인프라가 밀집한 곳에 자리한 생활(형)숙박시설이 수요자들의 집중 관심을 받고 있다.

우수한 주거환경을 누릴 수 있어 투자자이 선호하고, 숙박업으로 운영 시 이용객 모집에도 유리하다고 평가 받기 때문이다.

이를 통해 최근 관광객들 사이에서 인기가 높은 에어비엔비 등 공유숙박업 활용도 용이하다.

생활숙박시설은 최근 정부가 다양한 방법으로 주택시장에 대한 규제를 강화하고 있는 가운데, 규제의 핵심축인 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받는 생활형숙박시설은 청약통장이 필요 없다.

또한 1가구 2주택 요건에도 해당되지 않아 다주택자 규제에서도 자유롭고, 양도세 및 보유세 중과 대상도 아니다. 특히 분양권 전매도 가능하다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 "주택으로 가해진 각종 세금 부과와 대출규제 등으로 아파트 중심 주택 거래가 감소한 반면 규제에서 비교적 자유로운 수익형 부동산으로 자산가들이 몰리는 추세"라며 "다만 해당 시장이 점차 과열되자 정부에서 순차적인 규제를 가한다는 방침인 만큼 이를 염두하고 투자를 해야 한다"라고 조언했다.

서울권에 분양중인 주요 수익형 부동산 현황

-항아리 상권 단지 내 상가-

목동 중앙하이츠 펠리시티 상가 조감도

●목동 중앙하이츠 펠리시티=㈜거명개발은 항아리 상권으로 투자가치가 높은 목동 중앙하이츠 펠리시티 단지 내 상가를 분양 중이다. 목동중앙하이츠 펠리시티는 서울 양천구 신정동 988-5 일원에 들어서며 지하 4층~지상14층 규모로 조성된다. 지하 2층부터 지상 2층까지는 상가로, 총 41실이다. 목동 중앙하이츠 펠리시티는 유동인구 대비 높은 매출과 중산층 밀집 지역에 위치하고 있다. 상권 내 소득 및 소비수준이 높은 편에 속하며, 유동인구나 유행 등에 영향이 적은 항아리 상권인 만큼 안정적인 수요층 확보가 용이해 공실률이 낮은 곳이기도 하다. 목동 중앙하이츠 펠리시티는 특히 풍부한 배후수요를 자랑한다. 1일 6만의 유동인구와 목동 신시가지 1~14단지 및 인근 아파트 등 약 35,000여 세대와 현재 배후수요와 목동 택지개발계획 및 신정뉴타운 개발 등으로 90,000여 가구의 미래수요가 기대된다. 또한 목동 중심지구 상업 기능 강화 및 인근 상업지구 정비 계획 등으로 상권기능이 더욱 활성화 될 전망이다. 입지여건 및 접근성, 가시성, 노출성, 쾌적성 모두 만족시키는 목동 중앙하이츠 펠리시티는 가치 높은 서울 역세권 랜드마크 신축 상가이자 규제에서 자유로운 상가 투자가 가능하다. 이러한 중앙하이츠 펠리시티는 구상권, 신상권을 아우르는 목동역 상권의 중심으로 도약할 것으로 기대된다. 5호선 목동역 8번 출구와 신정역 3번 출구 더블 역세권의 입지 프리미엄도 자랑한다. 목동 중앙하이츠 펠리시티 관계자는 “목동 중앙하이츠 펠리시티는 목동, 신정동 고정 배후수요와 2개 역 높은 유동인구 프리미엄을 지닌다. 검증된 입지와 상권 프리미엄, 그리고 개발호재로 투자가치는 더욱 더 높아질 것”이라면서 “배후수요가 풍부하고 외부 이탈이 적어 안정적인 수익률 창출이 가능한 항아리 상권 내 수익형 부동산이 각광 받을 것으로 전망된다”고 밝혔다. 한편 목동 중앙하이츠 펠리시티 분양홍보관은 서울 양천구 오목로 345 슬로스퀘어 3층에 위치하고 있다. 문의 1522-5523

-지방세 시가표준액 1억원 미만 오피스텔-

이대 에스엠케이타워 투시도

●이대역 에스엠케이타워=원조 골드라인 2호선 이대역 도보 5분거리에 ‘이대 에스엠케이타워’ 오피스텔이 선시공·후분양 방식으로 공급중이다. 서울 서대문구 대현동 27-51번지 외 2필지에 들어섰으며 신촌, 이대역 일원에서 분양가 1억대부터 시작하는 착한 공급가로 책정되었으며 분양가 2억 2천만원(전세 2억원)을 기준으로 하면 실투자금 2천만원으로 투자가 가능하다. 서울을 대표하는 대학가인 지하철 2호선 이대역과 신촌역 인근으로 규모는 최고 높이 10층, 1개 동(棟)이다. 전용면적 14.77㎡(약 4.5평)~19.79㎡(약 6평), 오피스텔 48실로 지상 3~10층으로 구성된다. 이대 에스엠케이타워 오피스텔 관계자는 “이 오피스텔은 분양가 1억대부터 2억대 초반에 분양하고 있다”며 “즉시 입주나 투자가 가능한 후분양 오피스텔로 신촌과 이대역 일원 노른자위 입지에 내 집을 마련하거나 임대수익을 올릴 절호의 기회다”라고 말했다. 이 오피스텔 도보 10~15분 거리에는 연세대, 이화여대, 서강대 등 대학교가 밀집돼 대학생들이 거주하기 좋다. 학생뿐만 아니라 교직원, 신촌 세브란스병원 근무자도 주요 수요다. 유동인구가 무려 일평균 20만명에 달하는 유명 대학가에 오피스텔이 건립돼 교통 및 생활 인프라도 풍부하다. 현재 이대역 에스엠케이타워 오피스텔 주변 지하철역은 총 3개다. 지하철 2호선 이대역을 도보로 4~5분대에 이용할 수 있으며, 도보 10분 거리에는 신촌역이 있다. 걸어서 1분 거리에는 경의중앙선 신촌역이 있어 트리플 역세권 프리미엄을 누릴 수 있다. U-Plex와 현대백화점, CGV, 메가박스, 박스스퀘어 등 지역 내 주요 생활 편의시설도 가까이 밀집돼 편리하게 이용할 수 있다. 사용자 중심의 신개념 설계가 도입된 오피스텔로, 공간 효율도 좋은 평을 받는다. 완벽한 빌트인시스템(친환경 시스템에어컨, 냉장고, 전기쿡탑, 세탁기 등)과 보안시스템(엘리베이터 출입보안카드, 무인택배시스템)이 적용돼 입주 시 편리하고 안전한 생활도 기대할 수 있다. 분양 관계자는 “신혼부부와 인근 직장인 수요, 대학생 자녀가 있는 부모 등의 문의가 많다”며 “지구대가 바로 인접해 안정성이 보장되며 신촌과 이대 초역세권의 이점과 공간 프리미엄을 선사하는 오피스텔로, 전 연령대의 수요자들의 관심을 보이고 있다”고 설명했다. 2023년 착공을 앞둔 서부선 경전철(신촌역, 연세대역) 호재로 주목받고 있다. ‘서부선 도시철도 민간투자사업’은 2023년 착공을 목표로 은평구 새절역(6호선)부터 명지대, 신촌, 여의도를 거쳐 관악구 서울대입구역(2호선)까지 총 연장 16.2㎞의 정거장 16개소, 차량기지 1개소를 건설하는 사업이다. 분양 관계자는 이어 “서부선 경전철이 완공될 경우 출퇴근 등 이동시간이 획기적으로 단축되며, 신촌은 대학,상업, 업무지구 등 통행수요가 높은 지역이어서 신축 오피스텔이 독보적인 이점을 갖는다”고 말했다. 문의 02-882-9287

-지식산업센터 내 기숙사-

가산 모비우스 타워 투시도

●가산 모비우스 타워=피데스개발이 서울 금천구 가산동 G밸리에 첨단 지식산업센터 ‘가산 모비우스 타워’ 홍보관을 개관하고 본격 분양에 나섰다. 가산 모비우스 타워는 가산동 459-21번지에 지하 4층~지상 20층 연면적 약 4만3400㎡ 규모로 들어선다. 지식산업센터와 함께 독립된 동선을 갖춘 기숙사(391실)도 분양한다. 이 지식산업센터는 서울 유일의 국가산업단지인 G밸리, 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 ‘더블역세권’에 자리 잡아 지하철 이용이 수월하다. 가산 모비우스 타워는 강남순환도로와 남부순환로, 시흥대로 등 광역교통망을 갖췄으며 서부간선도로 지하화 공사는 오는 8월, 신안산선은 2024년 개통 예정으로 교통 편리성은 더욱 개선될 전망이다. 도보 1~2분 거리에 서부간선도로 지하화로 신규 조성되는 8.1㎞ 공원길이 있고, 바로 앞에 축구장, 풋살장, 농구장 등이 있는 서울 디지털 운동장이 인접해 개방감과 함께 운동시설을 가깝게 이용할 수 있다. 안양천 개선사업으로 쾌적한 자연환경을 가깝게 즐길 수 있을 것으로 예상된다. 가산 모비우스 타워는 특히 입주 고객의 최적 비즈니스, 휴식, 주거 여건 마련을 위해 다양한 특화 설계도 선보일 계획이어서 눈길을 끈다. 호텔식 드롭존, 퍼스널 모빌리티존, 옥상정원과 스카이라운지, 관리비 절감을 위한 태양광발전 시스템도 설치될 예정이다. 스마트게이트, 엘리베이터 제균 시스템 등 방역관리 및 안심시스템도 적용된다. 특화 로비 라운지와 함께 실내 자전거 보관실, 전동킥보드 거치대 등 밀레니얼 세대 트렌드를 반영한 특화 설계가 적용될 예정이다. 가산 모비우스 타워는 지식산업센터와 라이프스타일센터형 코리빙하우스 기숙사(391실)를 함께 분양한다. 가산 모비우스 타워 내 기숙사의 경우 일반 아파트 2.3m보다 높은 3.35m~3.72m로 높혀 쾌적성과 개방감을 높인 층고 및 복층 설계(382실 적용)를 했으며, 공유 키친&다이닝과 루프톱 라운지 등 풍부한 커뮤니티 시설을 적용한 점이 특징이며 방 계열사 우주에서 8년임대 5% 수익 확정 보장한다. 시공은 대림건설이 맡았으며 분양 모델하우스(고객라운지)은 서울 금천구 디지털로 일원 에 위치해 있다. 문의 010-8200-6958

-도심형 생활(형)숙박시설-

더 솔라고 세운 투시도

●더 솔라고 세운=동부건설이 서울 중구 충무로 역세권에서 공급하는 생활형 숙박시설 '더 솔라고 세운'이 세운재정비 촉진지구 개발에 따른 미래가치로 주목받고 있다. 서울 중구 충무로 일원에 지하 5층~지상 14층, 전체 559실 규모로 들어서는 이 단지는 생활형 숙박시설 외에도 지하 2층 12실 규모의 스크린골프장(근생시설), 지하 1층 12레인의 볼링장(근생시설)과 피트니스센터, 지상 1·2층 상가로 구성된다. 단지가 들어설 세운재정비 촉진지구는 서울 사대문 안 최대 재정비 사업으로 현재 정주여건을 개선하기 위한 다양한 재개발 사업이 세운지구에서 추진 중이다. 재개발이 완료될 경우 대규모 주거단지를 이루게 된다. 교통의 경우 서울지하철 3·4호선 충무로역과 2·3호선 을지로3가역 등 5개 지하철 노선을 도보로 이용할 수 있는 퀸터플 역세권의 입지를 갖추며 버스노선도 다양해 서울 중심 업무 지구인 시청, 광화문, 강남 등의 이동이 용이하다. 단지에서 도보권 내 명동거리와 남대문시장, 신세계 백화점 본점, 동대문 쇼핑타운 등이 위치하며 사대문 안 여러 관광지와 남산공원, 청계천 등의 녹지환경도 가깝다. 생활형 숙박시설은 전용 21.01㎡ 원룸부터 57.48㎡ 투룸까지 다양하게 구성됐으며 단지에서 남산 조망(일부호실)과 북한산 조망(일부호실)권도 확보한다. 시행 위탁사인 솔라고 개발이 직영으로 운영예정인 볼링장(근생시설)과, 스크린골프(근생시설), 피트니스센터 이용도 가능하다. 단지 계약자에게는 시행 위탁사가 운영하고 있는 솔라고CC(36홀 골프장) 60만원 그린피 상품권 지급과 3년간 그린피 10% 할인권 혜택, 21년 7월 준공예정인 솔라고 콘도(가칭) 3년간 20% 숙박료 할인, 더 솔라고 세운 3년간 년 1회 무료 숙박권 지급, 임대차 서비스, 세무대행, 시설관리 서비스 등이 제공될 예정이다. 숙박객에겐 볼링장과 스크린골프 운영요금의 20% 할인, 조식 서비스(단기 숙박 시 무료제공, 장기 렌털 시 할인 제공)과 피트니스 무료 이용, 레스토랑 10% 식·음료 할인과 발레파킹 서비스, 객실 클리닝 서비스, 세탁 서비스 등이 계획됐다. 단지 관계자는 "정부가 지난해 6·17 부동산 대책, 7·10 부동산 대책 등 고강도 부동산 규제를 쏟아내면서 오피스텔도 주택수에 포함되고 주택의 취득·종부세 인상 등으로 대체 투자처를 찾던 투자자들이 규제의 강도가 낮은 생활형 숙박시설으로 관심을 돌리고 있다"면서 "이에 지난해 하반기 공급된 생활형 숙박시설의 경우 높은 청약경쟁률로 분양마감됐는데 대우건설의 '평촌 푸르지오 센트럴파크'가 121대 1, 현대건설의 '힐스테이트 송도 스테이에디션'이 107.7대 1을 각각 기록한 것은 연이은 주택규제로 생활형 숙박시설이 반사이익을 누린 것으로 파악된다"고 말했다. 더 솔라고 세운의 분양홍보관은 서초구 강남대로에 마련됐다. 문의 1600-3563