서울 아파트 급등에 오피스텔 이동 실수요자…어디를 주목

최근 몇 년 간 서울 등 수도권 아파트 가격이 폭등하고 규제도 강화되면서 실수요자들이 오피스텔로 이동하는 모습이다.

그동안 오피스텔은 월세수익이 목적인 수익형 상품으로 인식돼 왔지만, 실수요자들의 거래량이 늘고 전세 수요도 증가하면서 전셋값도 큰 폭으로 상승했다.

특히 실거주가 가능한 주거용 오피스텔로 수요가 이동하는 모습이 계속되고 있다. 여기에 정부가 아파트에 대한 규제를 강화되면서 상대적으로 규제가 덜하고 가격이 부담이 적은 오피스텔 시장으로 부동산 자금이 쏠렸다.

최근 서울 등 수도권 오피스텔 거래량은 급증하고 있다. 한국부동산원 자료에 따르면 올해 3월 기준 수도권에서 1만717건의 오피스텔 거래가 이뤄져 1월(8902건) 대비 20.39% 증가했다. 작년 동기 거래량 상승률(4.75%)보다 5배 높다.

특히 주목할 점은 전세가격 상승세를 보이고 있다. 실수요자들이 급등한 아파트 전셋값을 못 견디면서 대체재인 주거용 오피스텔로 이동했고, 매매가격 뿐 아니라 전월세 가격까지 모두 상승했다.

즉 급등한 서울 아파트 전세가격을 감당하기 어려운 수요자들이 비(非)아파트 시장인 오피스텔로 향했기 때문으로 풀이된다.

서울은 올해 1분기 오피스텔 전세가격이 지난 분기 대비 0.58% 상승했다. 지난해 서울 오피스텔 전세가격 변동률은 △1분기 0.31%에서 △2분기 0.15%로 떨어졌다가 △3분기 0.33% △4분기 0.57%로 오름폭이 커졌다.

서울 오피스텔의 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)이 지난달 역대 최고를 기록했는데 전세난 심화로 아파트는 물론 오피스텔까지 전세 매물이 귀해진 탓이다.

KB부동산의 월간KB주택가격동향에 따르면 지난 4월 서울 오피스텔의 전세가율은 81.8%로 조사됐다. 지난해 8월 이후 8개월 연속 상승해 관련 조사를 시작한 2010년 이후 최고치로 국가 공인 통계인 한국부동산원 자료에서도 지난달 서울 오피스텔 전세가율은 역대 최고인 83.83%로 나타났다.

전세가율뿐 아니라 가격 자체도 큰 폭으로 뛰고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 1분기 서울 오피스텔 전세가격은 지난 분기 대비 0.58% 상승했다. 지난해 서울 오피스텔 전세가격 변동률은 △1분기 0.31%에서 △2분기 0.15%로 떨어졌다가 △3분기 0.33% △4분기 0.57%로 오름폭이 커졌다.

주거용 오피스텔은 청약 성적도 우수하다. 현대건설이 올 2월 서울 중구 황학동 일대에 공급하는 주거용 오피스텔 '힐스테이트 청계 센트럴'이 청약 접수를 받은 결과 전 호실 마감했다.

한국부동산원 청약홈에 따르면 힐스테이트 청계 센트럴은 지난 3~4일 이틀 간 진행한 청약 접수에서 총 522실 모집에 6640명이 몰려 12.72대 1의 경쟁률을 기록했다. 총 5개 타입이 모두 청약 마감에 성공했다.

가장 높은 경쟁률을 기록한 타입은 51㎡B타입으로 총 1실 모집에 180건이 접수돼 180대 1의 기록을 세웠다. 이 외에 △34㎡A타입 4.19대 1 △34㎡B타입 6.78대 1 △48㎡타입 19.35대 1 △51㎡A타입 40.82대 1의 경쟁률을 나타냈다.

또 올 5월 현대건설이 동대문구 장안동에 선보이는 주거용 오피스텔 ‘힐스테이트 장안 센트럴’이 최고 8.56대 1의 경쟁률을 기록했다.

한국부동산원에 따르면 지난 3일부터 4일 양일간 청약을 받은 힐스테이트 장안 센트럴 청약결과 369실 모집에 2,228명이 지원하면서 평균 6.04대 1를 기록했다.

최고경쟁률은 △3군(전용 78㎡A, 78㎡B)으로 135실 모집에 1,155명이 지원하며 8.56대 1를 기록했다. △1군(전용 38㎡A 38㎡B 38㎡C)은 72실 모집에 245명이 지원해 3.4대 1 △2군(전용57㎡A 57㎡B 59㎡A 59㎡B 59㎡C 59㎡D 59㎡E 59㎡F)도 162실 가구 모집에 828명이 지원해 5.11대 1을 기록하며 모집 호실을 채웠다.

업계에서는 오피스텔의 인기 상승 요인으로 아파트에 비해 상대적으로 약한 부동산 규제와 저렴한 가격을 꼽는다.

다만 지난 5월 17일부터 오피스텔·상가·토지 등 비주택 담보대출에 대해서도 담보인정비율(LTV)이 70%가 적용된다. 이에 아파트를 대체한 수요가 쏠렸던 오피스텔 시장이 주춤해질 것이라는 분석도 일부 나오고 있다.

실수요자가 가세한 오피스텔을 비롯한 분양시장에서 역세권 입지에 대한 관심은 언제나 높다. 특히 여러 노선을 이용할 수 있는 다중 역세권 입지일수록 가치는 더 높아지기 마련이다.

여러 노선을 이용할 수 있어 편리한 교통여건을 갖춘 데다, 버스 등의 다른 대중교통과의 연계성도 수월해 출퇴근 소요시간 단축에 따른 직주근접을 기대할 수 있기 때문이다.

타지역과의 접근성이 우수해 대규모 상권과 업무지구가 활성화되는 경우가 많기 때문에 그만큼생활 편의성이 우수해 수요층이 두텁고 환금성이 좋아 가치 상승도 꾸준하다.

하지만 다중 역세권 입지라 하더라도 그 가치가 다른데 서울·수도권에만 22개 노선이 있고, 환승역까지 640개역이 있기 때문이다.

이 중에서도 강남이나 여의도, 종로 등 주요 업무지구나 상업기능이 발달한 역으로 연결되는 노선이 파급력이 크다고 업계는 전하고 있다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “최근 서울 아파트 가격과 경쟁이 치열해지면서 오피스텔로 실수요가 이전하고 있다”며 “특히 서울 주요 업무지역인 강남, 종로, 여의도 등으로 이동이 수월한 교통망을 지닌 지역이 인기가 높다”고 말했다.

서울에 분양(예정)중인 역세권 오피스텔 현황

-원룸형-

이대 에스엠케이타워 투시도

●이대역 에스엠케이타워=원조 골드라인 2호선 이대역 도보 5분거리에 ‘이대 에스엠케이타워’ 오피스텔이 선시공·후분양 방식으로 공급중이다. 서울 서대문구 대현동 27-51번지 외 2필지에 들어섰으며 신촌, 이대역 일원에서 분양가 1억대부터 시작하는 착한 공급가로 책정되었으며 분양가 2억 2천만원(전세 2억원)을 기준으로 하면 실투자금 2천만원으로 투자가 가능하다. 서울을 대표하는 대학가인 지하철 2호선 이대역과 신촌역 인근으로 규모는 최고 높이 10층, 1개 동(棟)이다. 전용면적 14.77㎡(약 4.5평)~19.79㎡(약 6평), 오피스텔 48실로 지상 3~10층으로 구성된다. 이대 에스엠케이타워 오피스텔 관계자는 “이 오피스텔은 분양가 1억대부터 2억대 초반에 분양하고 있다”며 “즉시 입주나 투자가 가능한 후분양 오피스텔로 신촌과 이대역 일원 노른자위 입지에 내 집을 마련하거나 임대수익을 올릴 절호의 기회다”라고 말했다. 이 오피스텔 도보 10~15분 거리에는 연세대, 이화여대, 서강대 등 대학교가 밀집돼 대학생들이 거주하기 좋다. 학생뿐만 아니라 교직원, 신촌 세브란스병원 근무자도 주요 수요다. 유동인구가 무려 일평균 20만명에 달하는 유명 대학가에 오피스텔이 건립돼 교통 및 생활 인프라도 풍부하다. 현재 이대역 에스엠케이타워 오피스텔 주변 지하철역은 총 3개다. 지하철 2호선 이대역을 도보로 4~5분대에 이용할 수 있으며, 도보 10분 거리에는 신촌역이 있다. 걸어서 1분 거리에는 경의중앙선 신촌역이 있어 트리플 역세권 프리미엄을 누릴 수 있다. U-Plex와 현대백화점, CGV, 메가박스, 박스스퀘어 등 지역 내 주요 생활 편의시설도 가까이 밀집돼 편리하게 이용할 수 있다. 사용자 중심의 신개념 설계가 도입된 오피스텔로, 공간 효율도 좋은 평을 받는다. 완벽한 빌트인시스템(친환경 시스템에어컨, 냉장고, 전기쿡탑, 세탁기 등)과 보안시스템(엘리베이터 출입보안카드, 무인택배시스템)이 적용돼 입주 시 편리하고 안전한 생활도 기대할 수 있다. 분양 관계자는 “신혼부부와 인근 직장인 수요, 대학생 자녀가 있는 부모 등의 문의가 많다”며 “지구대가 바로 인접해 안정성이 보장되며 신촌과 이대 초역세권의 이점과 공간 프리미엄을 선사하는 오피스텔로, 전 연령대의 수요자들의 관심을 보이고 있다”고 설명했다. 2023년 착공을 앞둔 서부선 경전철(신촌역, 연세대역) 호재로 주목받고 있다. ‘서부선 도시철도 민간투자사업’은 2023년 착공을 목표로 은평구 새절역(6호선)부터 명지대, 신촌, 여의도를 거쳐 관악구 서울대입구역(2호선)까지 총 연장 16.2㎞의 정거장 16개소, 차량기지 1개소를 건설하는 사업이다. 분양 관계자는 이어 “서부선 경전철이 완공될 경우 출퇴근 등 이동시간이 획기적으로 단축되며, 신촌은 대학,상업, 업무지구 등 통행수요가 높은 지역이어서 신축 오피스텔이 독보적인 이점을 갖는다”고 말했다. 문의 02-882-9287

천호 에코랜드 조감도

●천호 에코랜드=서울시 강동구 천호동 453-5번지 일원에 도시형 생활주택과 오피스텔 복합단지인 천호 에코랜드가 분양중이다. 지하 2층, 지상 17층 규모로 지상 3층~5층은 전용면적 17~18㎡의 오피스텔 49실로 공급된다. 6층~9층(단층구조)과 10층~17층(복층구조)에는 전용면적 14~15㎡의 도시형 생활주택 176실과 근린생활시설로 구성된다. 총 225세대 고정수요와 하루 평균 유동인구 약 10만 명을 웃도는 천호역 상권의 풍부한 유동인구를 배후로 하고 있어 단지 내 상가에도 문의가 늘고 있다. 천호역은 서울 시내 핵심상권중 하나로 특히 젊은 층이 많기로 유명하다. 천호 로데오거리를 비롯해 현대백화점, 이마트, 주꾸미 골목 및 먹자골목 등이 모두 갖춰져 있으며 지역 상권이 이미 활성화 되어 있다. 또 천호 사거리는 강동지역의 관문이자 하남·광주·성남 방면으로 통하며 지하철 호선이 교차는 교통의 요충지로 꼽힌다. 5호선 및 8호선 더블 역세권인 천호역 도보 4분거리의 역세권 단지로 잠실 6분, 강남 20분대의 우수한 교통망과 현대백화점, 이마트 등 초특급 생활·문화 인프라, 강남, 잠실, 고덕지구의 풍부한 임대수요가 보장되는 강동 최고의 투자 중심지이다. 천호대로 인근에 위치해 천호대로 발전의 미래 가치를 고스란히 누릴 수 있으며 천호 로데오거리의 중심에 입지해 현대백화점, 이마트, 롯데시네마, 강동성심병원 등 다양한 인프라를 누릴 수 있다. 천호동 일대는 국내에서 7번째로 큰 상권이 형성되어 있으며 풍납토성 복원 사업, 천호시장 재개발, 천호 성내 재정비 촉진지구 내 현대프라자·코오롱 상가아파트 재건축 등의 대형 개발이 계획되어 거주환경 및 상권의 활성화가 기대되는 지역이며 특히 당 현장 앞이 코오롱 상가 개발호재로 바로 앞이 공원화 되면 힐링 라이프 생활이 기대된다. 계약금 10%에 중도금 40% 무이자 혜택과 2022년 3월 준공을 앞두고 있다. 문의 02-882-9287

-투룸형-

여의도 리미티오148 투시도

●여의도 리미티오148=반도건설은 고급 소형 주거시설 '여의도 리미티오148'을 5월 분양한다고 밝혔다. 여의도 리미티오148은 서울 영등포구 영등포동2가 139번지에 지하 4층~지상 20층, 전용 23~49㎡, 8개 타입, 도시형 생활주택 132실, 오피스텔 16실 등 총 148실로 조성된다. 근린생활시설 5실도 함께 조성된다. 전 호실이 소형아파트를 대체할 전용 50㎡이하의 틈새상품으로 설계됐다. 지하철 1·5호선 환승역인 신길역과 1호선 영등포역을 도보로 이용할 수 있다. 신길역을 이용하면 여의도역까지 한 정거장이면 도착할 수 있으며 영등포역은 신안산선 광역철도 복선 전철이 개통 예정돼 있다. 올림픽대로와 여의대로를 통해 강남, 광화문, 상암DMC, 마곡지구 등 서울 주요 도심으로 이동할 수 있다. 단지 바로 앞 중마루 공원을 비롯해 영등포공원, 여의도샛강공원, 여의도한강공원 등 풍부한 녹지환경으로 주거환경이 쾌적하다. 여의도 리미티오148의 견본주택은 서울시 양천구 목동 919-8번지 일원에 마련, 코로나19 확산 방지를 위해 사전예약제로 운영할 예정이다. 문의 02-882-9287

을지로 엘루이 일루프 투시도

●을지로 엘루이 일루프=서울시 중구 을지로 5가 272-17, 18번지에 ‘엘루이 일루프’ 주거용 투룸 오피스텔이 분양중이다. 단지 규모는 지하 2층~지상 11층, 전용 35~45㎡, 오피스텔 96실과 근린생활시설이 함께 공급된다. 투룸 오피스텔인 아파텔로 공급되는 ‘엘루이 일루프’는 국내 최대의 업무지구인 CBD(도심 업무지구)와 동대문패션타운이 좌우 단 한정거장으로 빠른 출퇴근이 가능하다. 이들 대규모 업무지구에 근무하는 인원이 약 80만명에 달하는 만큼, 풍부한 임대수요를 갖추고 있는 것 가장 큰 장점이다. 을지로의 중심에 들어서는 오피스텔 ‘엘루이 일루프’는 편리한 교통환경을 자랑한다. 1, 2, 3, 4, 5 호선을 모두 이용할 수 있는 트리플 역세권에 입지해 서울 어디든 빠른 이동이 가능하다. 여기에 2, 4호선 을지로4가역 지하보도를 통해 시청역과 동대문역사문화공원역 등으로 안전하고 빠르게 이동할 수 있다. 도심권에서 분양에 나서는 ‘엘루이 일루프’는 탁월한 생활 환경도 자랑한다. DDP(동대문 디자인 플라자), 광장시장, 국립중앙의료원 등 생활 편의 인프라가 알차게 갖춰져 있는 것은 물론, 훈련원 공원, 청계천 등 쾌적한 자연환경도 걸어서 누릴 수 있는 원스탑 입지환경을 누릴 수 있다. 탁월한 주변환경에 걸맞은 특화설계도 자랑한다. ‘엘루이 일루프’가 들어서는 종로, 중구 일대는 서울에서 1~2인 가구 비율이 가장 높은 지역으로 ‘엘루이 일루프’는 1~2인 가구에 대응해 모든 호실을 1.5룸~2.5룸의 분리형 평면으로 구성했다. 또, 고급 특화설계도 갖춘다. 모든 세대에 고급 호텔에서 만나볼 수 있었던 건식 세면대와 에어드레서 공간을 갖춘 클린케어 스루 구조를 적용해 쾌적한 생활공간을 제공할 계획이다. 여기에 엘루이 일루프만의 시그니처 설계도 갖춘다. 빛을 활용해 공간을 디자인하는 디자인 컨셉을 기반으로 옥상정원 등 입주민을 위한 다양한 특화설계와 외관 디자인을 선보일 전망이다. 서울에서도 가장 높은 1인 가구 비율을 보이는 곳은 중구, 종로구, 관악구 순이다. 대학교를 중심으로 원룸이 많아 젊은 세대의 비율이 높은 관악구와 달리, 중구와 종로구는 서울 도심에 위치하는 입지를 갖추고 있음에도 1인가구의 비율이 50%를 넘었다. 2인 가구까지 합치면 70%가 넘을 정도로 소형가구의 비율이 높은 상황이다. 이처럼 1~2인 가구의 비율은 꾸준하게 상승하고 있지만, 소형 주거상품의 공급은 터무니없이 적은 상황이다. 최근 아파트를 중심으로 소형 평면에 대한 관심이 높아지고 있지만, 실제공급까지 이어지지 못하고 있는 상황이다. 실제로 올해 1분기 서울의 전용 60㎡이하 아파트 공급은 전체의 12% 수준에 불과했다. 이러한 상황에서 1~2인 가구를 위한 대체상품으로 오피스텔이 주목받고 있다. 최근 공급에 나서는 오피스텔은 아파트 수준의 생활환경을 누릴 수 있는 것은 물론, 탁월한 입지환경으로 젊은 수요자들에게 관심을 받고 있기 때문이다. 서울 도심에서 직주근접의 가치까지 누릴 수 있는 을지로 엘루이 일루프 오피스텔이 공급에 나서 수요자들에게 뜨거운 관심을 받고 있다. 이 외에도 ‘엘루이 일루프’는 청약통장이 필요 없고 100실 미만으로 공급되어 계약 직후 바로 전매가 가능하고 중도금 전액 무이자, 주택 수 미포함 등의 이점을 가지고 있는 것이 장점이다. 문의 1668-0970