2021년 하반기 내집마련, 서울거주 실수요자 선택은
내 집 마련 위한 2030세대 방안은 어떨까
올해에도 서울 아파트값 상승세가 이어지고 있다. 이에 서울거주 2030세대 등 ‘내 집 마련’을 준비 중인 예비 매수자들의 고민이 깊어지고 있다.
지난해 ‘패닉바잉’(공황구매)이 휘몰아쳤던 부동산 시장이 올 들어 ‘거래 절벽’을 맞닥뜨렸다.
드물게 거래가 이뤄지는 동시에 신고가 출현이 지속되고 있어서다. 시세 대비 저렴한 분양가로 새 아파트를 받을 수 있는 청약 시장은 최근 역대 최대 경쟁률을 경신하는 등 갈수록 당첨 문턱이 높아지는 분위기다. 아파트 대신 주거용 오피스텔, 도시형 생활주택 등의 매수를 고려하는 경우도 늘고 있다.
서울부동산정보광장에 따르면 지난 4월(21일 기준) 서울 아파트 거래량은 3285건으로 지난 3월(3765건)보다 12.7% 감소한 것으로 집계됐다. 지난해 12월 7526건을 기록한 서울 아파트 거래량은 지속적으로 줄어들고 있다. 실제 △지난 1월 5778건 △2월 3867건 △3월 3765건 △4월 3285건 등 4개월 연속 감소세를 보였다.
종합부동산세와 재산세 등 보유세 과세 기준일인 6월 1일에 맞춰 시장이 거래 소강기에 들어간 것이란 분석이다. 절세를 위한 ‘급매’ 수준의 다주택자 매물이 어느 정도 정리를 마쳤다는 설명이다.
시장에 남은 물건은 처분이 급하지 않은 매물들이다. 호가가 기존 신고가보다 수천만원 높아 가격대가 전반적으로 높게 유지되고 있다. 매수자들도 너무 올라버린 가격에 대출 규제까지 묶이면서 선뜻 매입에 나서지 못하자 거래절벽이 이어지고 있다는 평가다.
최근 서울 곳곳에선 고가와 중·저가 아파트를 불문하고 신고가 거래가 끊이지 않고 있다. 서초구 잠원동 ‘신반포 자이’ 전용 114㎡는 지난 5월 2일 36억8000만원에 거래됐다. 이전 최고가(34억8500만원)를 경신했다. 용산구 이촌동 ‘강촌’ 전용 84㎡도 지난 5월초 19억2000만원에 거래되며 기존 최고가(18억1000만원)를 뛰어넘었다. 재건축 안전진단 절차를 진행 중인 노원구 ‘상계주공’ 일대에서도 잇따라 신고가 행렬이 이어지고 있다.
당분간 매물 잠김 현상이 지속될 것이란 전망이 나오고 있다. 6월 1일부터 양도세율이 큰 폭으로 높아져서다.
규제지역 내 2주택자는 양도세 중과세율이 기존의 10%포인트에서 20%포인트로, 3주택자는 20%포인트에서 30%포인트로 상향 조정되는데 양도세율이 높아지면서 매도 대신 증여 등을 택하는 다주택자가 늘어날 것으로 시장에 나오는 매물이 품귀 현상을 빚어 당분간 매도자 우위 장세가 형성될 가능성이 높다는게 업계의 분석이다.
서울거주 2030세대 실수요자 내집 마련 방안서울에 있는 구축 아파트를 매입하는 대신 신규 분양단지의 청약을 준비하는 것도 방법으로 보인다. 올해 서울 강남권에선 ‘로또 청약’이 잇따를 예정이다.
서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’를 비롯해 반포동 ‘래미안 원펜타스’(신반포15차), 잠원동 ‘신반포 메이플자이’(신반포4지구), 방배동 ‘디에이치 방배’(방배5구역) 등이 일반분양을 준비 중이다. 분양가 상한제를 적용받아 분양가격이 주변 시세보다 수억원 저렴한 단지들이지만 갈수록 경쟁이 치열해지고 있다는 점은 고려해야 한다.
또 아파트 대신 상대적으로 저렴한 ‘아파텔’로 불리는 주거용 오피스텔 매수를 고려할 수도 있다. 아파텔은 지역에 따라 담보인정비율(LTV)이 최대 70% 적용돼 아파트에 비해 규제가 덜하다. 청약 때 주택으로 잡히지 않아 무주택 신분을 유지할 수 있는 것도 장점이다.
도시형 생활주택도 고려해볼 만하다. 아파트보다 청약 문턱이 낮은 데다 주거 인프라가 우수해 실수요자들의 관심을 끌고 있다. 특히 가점제가 아닌 추첨제로 분양해서 가점이 낮은 수요자들에게 인기를 모으고 있다.
도시형 생활주택은 청약통장이 없더라도 만 19세 이상이면 누구나 청약 가능하다. 게다가 재당첨 제한이 없으며 가점제가 아닌 추첨제로 진행된다는 장점이 있다. 취득세는 면적과 금액별 1.1~3.5% 수준으로 오피스텔 4.6%에 비해 상대적으로 저렴하다. 여기에 전용률도 70~80%로, 오피스텔(50~60%)보다 높아 실사용 면적이 더 넓다.
수도권 3기 신도시 사전 청약을 기다리는 것도 방법이다. 오는 7월부터는 3기 신도시 사전 청약이 시작된다. 하남 교산, 남양주 왕숙, 고양 창릉, 부천 대장, 인천 계양 등에서 3만200가구의 사전 청약을 진행한다. 이 중 절반가량인 1만4000가구를 신혼부부 등을 위한 ‘신혼희망타운’으로 공급한다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “서울은 아파트 공급이 거의 없는 대표적인 공급 가뭄지역으로 꼽힌다”며 “서울 환승역세권 입지에 공급에 나서는 오피스텔이나 도시형 생활주택 등으로 눈을 돌리는 것도 2030세대가 내집 마련을 하는 하나의 대안으로 떠오르고 있다”
서울 환승역세권에 공급중인 오피스텔·도시형 생활주택 현황
을지로 엘루이 일루프 투시도●을지로 엘루이 일루프(2호선·5호선 을지로 4가역, 오피스텔)=서울시 중구 을지로 5가 272-17, 18번지에 ‘엘루이 일루프’ 주거용 투룸 오피스텔이 분양중이다. 단지 규모는 지하 2층~지상 11층, 전용 35~45㎡, 오피스텔 96실과 근린생활시설이 함께 공급된다. 투룸 오피스텔인 아파텔로 공급되는 ‘엘루이 일루프’는 국내 최대의 업무지구인 CBD(도심 업무지구)와 동대문패션타운이 좌우 단 한정거장으로 빠른 출퇴근이 가능하다. 이들 대규모 업무지구에 근무하는 인원이 약 80만명에 달하는 만큼, 풍부한 임대수요를 갖추고 있는 것 가장 큰 장점이다. 을지로의 중심에 들어서는 오피스텔 ‘엘루이 일루프’는 편리한 교통환경을 자랑한다. 1, 2, 3, 4, 5 호선을 모두 이용할 수 있는 트리플 역세권에 입지해 서울 어디든 빠른 이동이 가능하다. 여기에 2, 4호선 을지로4가역 지하보도를 통해 시청역과 동대문역사문화공원역 등으로 안전하고 빠르게 이동할 수 있다. 을지로4가역은 GTX C노선이 추가역이 유력한 2호선 왕십리역과 불과 4정거장에 불과하다. 도심권에서 분양에 나서는 ‘엘루이 일루프’는 탁월한 생활 환경도 자랑한다. DDP(동대문 디자인 플라자), 광장시장, 국립중앙의료원 등 생활 편의 인프라가 알차게 갖춰져 있는 것은 물론, 훈련원 공원, 청계천 등 쾌적한 자연환경도 걸어서 누릴 수 있는 원스탑 입지환경을 누릴 수 있다. 탁월한 주변환경에 걸맞은 특화설계도 자랑한다. ‘엘루이 일루프’가 들어서는 종로, 중구 일대는 서울에서 1~2인 가구 비율이 가장 높은 지역으로 ‘엘루이 일루프’는 1~2인 가구에 대응해 모든 호실을 1.5룸~2.5룸의 분리형 평면으로 구성했다. 또, 고급 특화설계도 갖춘다. 모든 세대에 고급 호텔에서 만나볼 수 있었던 건식 세면대와 에어드레서 공간을 갖춘 클린케어 스루 구조를 적용해 쾌적한 생활공간을 제공할 계획이다. 여기에 엘루이 일루프만의 시그니처 설계도 갖춘다. 빛을 활용해 공간을 디자인하는 디자인 컨셉을 기반으로 옥상정원 등 입주민을 위한 다양한 특화설계와 외관 디자인을 선보일 전망이다. 서울에서도 가장 높은 1인 가구 비율을 보이는 곳은 중구, 종로구, 관악구 순이다. 대학교를 중심으로 원룸이 많아 젊은 세대의 비율이 높은 관악구와 달리, 중구와 종로구는 서울 도심에 위치하는 입지를 갖추고 있음에도 1인가구의 비율이 50%를 넘었다. 2인 가구까지 합치면 70%가 넘을 정도로 소형가구의 비율이 높은 상황이다. 이처럼 1~2인 가구의 비율은 꾸준하게 상승하고 있지만, 소형 주거상품의 공급은 터무니없이 적은 상황이다. 최근 아파트를 중심으로 소형 평면에 대한 관심이 높아지고 있지만, 실제공급까지 이어지지 못하고 있는 상황이다. 실제로 올해 1분기 서울의 전용 60㎡이하 아파트 공급은 전체의 12% 수준에 불과했다. 이러한 상황에서 1~2인 가구를 위한 대체상품으로 오피스텔이 주목받고 있다. 최근 공급에 나서는 오피스텔은 아파트 수준의 생활환경을 누릴 수 있는 것은 물론, 탁월한 입지환경으로 젊은 수요자들에게 관심을 받고 있기 때문이다. 서울 도심에서 직주근접의 가치까지 누릴 수 있는 을지로 엘루이 일루프 오피스텔이 공급에 나서 수요자들에게 뜨거운 관심을 받고 있다. 이 외에도 ‘엘루이 일루프’는 청약통장이 필요 없고 100실 미만으로 공급되어 계약 직후 바로 전매가 가능하고 중도금 전액 무이자, 주택 수 미포함 등의 이점을 가지고 있는 것이 장점이다. 문의 1668-0970
여의도 리미티오148 투시도●여의도 리미티오148(1호선·신안산선 영등포역, 도시형생활주택·오피스텔)=반도건설은 고급 소형 주거시설 '여의도 리미티오148'이 분양중이다. 여의도 리미티오148은 서울 영등포구 영등포동2가 139번지에 지하 4층~지상 20층, 전용 23~49㎡, 8개 타입, 도시형 생활주택 132실, 오피스텔 16실 등 총 148실로 조성된다. 근린생활시설 5실도 함께 조성된다. 전 호실이 소형아파트를 대체할 전용 50㎡이하의 틈새상품으로 설계됐다. 지하철 1·5호선 환승역인 신길역과 1호선 영등포역을 도보로 이용할 수 있다. 신길역을 이용하면 여의도역까지 한 정거장이면 도착할 수 있으며 영등포역은 신안산선 광역철도 복선 전철이 개통 예정돼 있다. 올림픽대로와 여의대로를 통해 강남, 광화문, 상암DMC, 마곡지구 등 서울 주요 도심으로 이동할 수 있다. 단지 바로 앞 중마루 공원을 비롯해 영등포공원, 여의도샛강공원, 여의도한강공원 등 풍부한 녹지환경으로 주거환경이 쾌적하다. 여의도 리미티오148의 견본주택은 서울시 양천구 목동 919-8번지 일원에 마련, 코로나19 확산 방지를 위해 사전예약제로 운영할 예정이다. 문의 02-882-9287
신촌 리브하임 2차 투시도●신촌 리브라임 2차(2호선·서부선(예정) 신촌역, 오피스텔)=서울 서대문구 대현동 27-27번지 외 3필지 일대에 신촌 리브하임 2차 전세대 복층 오피스텔이 6월 분양을 앞두고 있다. 지하 1층~지상 17층, 복층 오피스텔 138실 규모로 연면적 5825.02㎡, 주차대수는 77대다. 지상 1층~3층은 상업시설로 4층~17층은 전용면적 16.6534~25.5779㎡의 복층구조의 오피스텔로 구성된다. 타입별로는 원룸형 복층 A타입(전용면적기준 16.6534㎡) 39실, 1.5룸 더블 복층 B타입(전용면적기준 25.0579㎡ ) 96실, 1.5룸 더블 복층 C타입(전용면적기준 25.5779㎡) 3실로 공급된다. 신촌 리브하임 1차 100% 분양에 이은 신촌 리브하임 2차는 신촌·이대 문화의 거리, 명물거리 중심지에 입지해 있으며 압도적인 유동인구와 배후수요의 메인 권역에 위치해 있다. 교통여건으로는 주변 500m 이내에 트리플역세권(2호선 신촌역, 이대역, 경의선 신촌역)의 이용이 가능하며 2023년 착공에 들어가 2028년 개통 예정인 경전철 서부선 개통시 쿼드러플 역세권이 예상된다. 신촌로, 백범로 등 주요 도로도 인접해 있다. 생활편의시설은 신촌현대백화점, 신촌세브란스병원. 이대APM, CGV,메가박스 등 생활편의시설 외 문화 의료시설 등 인프라는 걱정이 없다. 주변에 약 9만 7천명의 대학가(연세대, 이대, 서강대, 홍대 등) 배후수요를 갖추고 있으며 백화점, 병원, 학원가, 상업시설 종사자 등 약 5만 3천명의 직장인 수요를 품고 있어 풍부한 임대수요를 자랑한다. 또한 사업지 주변에는 신촌도시재생사업 착수로 지속적인 발전성이 미래가치를 견인 할 것으로 평가되며 대흥2주택 재개발 사업과 경전철 서부선 개통으로 지역가치가 계속 상승중이다. 시행은 ㈜스마트지에이치와 ㈜서림건설이 시공은 건화종합건설(주)과 자금관리는 무궁화신탁이 각각 맡았으며 계약금 10%에 60% 중도금 무이자 혜택이 주어지며 2023년 1월 준공 예정이다. 문의 010-2686-9545
