부쩍 관심 많아진 수익형 부동산 성공 키워드 OO효과

대기업 투자, 도시 재생사업, 국제업무지구 조성 등 후광효과 기대감 커져

대기업 투자, 도시 재생사업, 국제업무지구 조성 등 후광효과가 기대되는 지역에서 공급되는 수익형 부동산이 주목을 받고 있다.

각종 후광효과 기대 지역 현황

먼저 수익형 부동산 시장에서 삼성, LG, SK 등 대기업 후광효과를 누릴 수 있는 지역이 강세를 보이고 있다.

풍부한 일자리 조성을 통해 인구가 유입되고 계열사 및 협력업체의 이주 등 낙수 효과까지 누릴 수 있어 임대수요의 확충은 물론 투자가치에 긍정적으로 작용하기 때문이다.

이 같은 대기업 후광 효과는 아파트 등 주택에만 해당되지 않는다. 오피스텔 등 대체 주거시설은 물론 지식산업센터, 소형 오피스 등 업무시설이나 상가 등 수익형 부동산 역시 대기업 후광효과를 받고 있다.

계열사, 협력업체 등의 입주가 시작되면 임차수요가 크게 확장되고 교통, 인프라 등 비즈니스 여건까지 대폭 개선된다.

여기에 고소득 연봉에 구매력 높은 근로자 수요가 확보되면서 상권 활성화 및 수익률 상승도 기대할 수 있기 때문이다.

평택 고덕국제신도시 조감도

경기 평택 고덕국제신도시 등이 대기업 후광효과가 두드러지는 대표적인 지역으로 꼽힌다.

삼성전자는 반도체 사업장인 평택캠퍼스에 약 180조원의 투자 계획에 이어 올해 38조 추가 투자 의지를 밝혔다. 평택 고덕국제신도시는 대기업 직접 투자의 규모와 안정성 측면에서 확실한 가치 상승 요소를 품고 있다고 할 수 있다.

업계에 따르면 경기 평택시의 초창기 분양에 나선 지식산업센터 상품은 현재 100% 분양 완료된 상태다.

삼성 평택캠퍼스를 비롯한 다양한 산업단지들이 가까이 위치해 있다는 점이 흥행의 주요 원인으로 분석됐다. 실제 지난 2018년 2월 삼성 평택캠퍼스 인근에 분양한 ‘에스타워 고덕’은 계약 2주 만에 모든 분양 물량이 완판되기도 했다.

인천 송도 역시 삼성바이오로직스, 셀트리온 등 투자를 밝힌 대기업 효과를 거두고 있다. 올해 4월 인천 연수구 송도국제도시에서 분양한 ‘아크베이 스트리트’ 상업시설은 7월 현재 계약을 100% 완료됐다.

그 외 대기업 후광효과를 보는 지역으로 용인 처인구 원삼면, 천안·아산 지역, 충북 청주 등이 있다.

서울 을지로 일대 `세운재정비촉진지구` 개발 예상 조감도

다음으로 대규모 도시 재생사업 후광효과가 있다. 대표적으로 서울 을지로 세운상가 일대를 재개발하는 '세운재정비촉진지구(이하 세운지구)' 일대 분양시장이 눈길을 끌고 있다.

세운 재정비 촉진사업은 2006년 재정비 촉진지구로 지정된 후 몇차례 계획이 변경됐고, 2011년 ‘다시 세운’ 도시재생 프로젝트를 실행하면서 활기를 되찾기 시작했다.

이후 올해 4월 전체 지구 중 절반 가량의 도시재생을 추진하는 계획이 발표되며 본격 개발에 착수할 예정으로 알려졌다.

이렇듯 노후도심이었던 세운재정비 촉진지구는 서울 사대문 안 최대 재정비 사업으로 재개발이 완료될 경우 대규모 주거단지를 이루게 된다.

최근 일대에 분양한 주거나 숙박단지들이 잇따라 흥행에 성공, 향후 모습을 드러낼 단지들에 수요자 관심이 집중되고 있다.

지난해 6월 서울 중구 세운지구에 분양한 도시형 생활주택 '세운 푸르지오 헤리시티'는 총 293가구 모집에 3133건이 접수, 최고 34.88대 1(평균 10.69대 1) 경쟁률을 기록한 바 있다.

그해 8월 선보인 도시형 생활주택 '힐스테이트 세운 센트럴'도 487가구 모집에 총 697건이 몰려 최고 51.3대 1(평균 13.9대 1)의 경쟁률을 이뤄냈다. 또 최근 분양한 '세운 푸르지오 헤리시티' 아파트 역시 141가구(특별공급 제외) 모집에 4126건이 몰려 1순위 평균 29.26대 1의 경쟁률을 보였다.

서울 4대문 안에 자리한 마지막 대규모 개발지인 만큼 편리한 주거환경을 누릴 수 있을 뿐만 아니라 미래가치에 대한 기대감도 높아 수요자 및 투자자에게 높은 관심을 끌고 있으며 특히 청약시장에서 높은 경쟁률을 기록하기 어려운 도시형 생활주택으로는 이례적인 결과라는 평가다.

서울시 자료에 의하면, 세운지구 전체 구역 사업 완료시 총 3885세대에 달하는 대규모 주거타운이 조성된다.

또 대부분 현대건설이나 대우건설 등 대형 건설사가 짓는 브랜드 단지인 만큼 일대가 고급 주거타운으로 탈바꿈할 전망이다.

이런 분위기에 힘입어 인근 집값 역시 상승세를 보이고 있다. KB부동산 시세에 따르면, 서울 중구 남산센트럴자이(2009년 12월 입주) 전용 82㎡ 평균 매매가는 지난 1년간 무려 1억8500만원(8억5500만원→10억4000만원) 정도의 상승세를 보였다. 남산 롯데캐슬 아이리스(2011년 11월 입주)도 전용 44㎡ 매매 시세가 1억3000만원(6억7000만원→8억원) 상승했다.

사실 세운지구는 서울 3대 업무지구인 광화문중심업무지구(CBD)가 인접해 시청·종로·광화문으로 출퇴근이 용이하며, 서울 지하철 1·2·3·4·5호선을 도보로 이용할 수 있다.

이에 따라 해당 지구 개발이 완료될 경우 강북 대표 고급 주거타운으로 거듭날 것으로 추측되는 만큼 신규 분양 단지를 눈여겨볼 필요가 있다는 게 업계 시선이다.

세운재정비 촉진사업 후광지역에서도 공급된 생활(형)숙박시설도 최근 분양 완료되었다.

서울 중구 필동1가 43-1 일원에 지하 2층~지상 20층, 총 455실 규모로 건설 중인 ‘빌리브 아카이브 남산’ 생활숙박시설도 최근 분양이 완료됐는데 충무로PFV가 시행, 신세계건설이 시공하는 이 건물은 약 1만4000건의 청약 접수 이후 전실 계약을 마무리했다.

마지막으로 대규모 업무지구 조성에 따른 후광효과가 있다. 국제업무지구는 업무기능은 물론 주거기능도 겸하고 있어 지구 조성에 따른 후광효과에 대한 기대감이 크다.

국제업무지구는 대부분 서울 도심이나 대규모 택지개발지구, 경제자유구역 등 해당 지역의 요충지에 조성돼 지역 개발을 선도하게 될 전망이다.

용산 국제업무지구 조감도

대표적인 지역으로 서울 용산구가 있다. 미래 10년 개발을 담은 용산 지구단위계획의 구체적인 윤곽이 서서히 드러나면서 용산정비창 일대 국제업무지구 부지와 캠프킴 일대 땅에 시선이 모아지고 있다.

최근 서울시에 따르면 서울시는 올해 하반기 코레일(옛 한국철도공사)과 SH공사(서울주택도시공사)가 용산정비창을 국제업무지구로 공공 개발하는 것을 추진하는 내용을 담은 국제설계공모를 진행할 계획으로 알려졌다.

서울시는 지난 5월 말 제9차 도시·건축공동위원회를 열어 ‘용산철도병원 부지 특별계획구역 지정 및 세부개발 계획안’을 수정 가결했고, 이어 지난 6월 1일 용산구는 용산 지구단위계획 재정비 결정안을 열람 공고했다.

지구단위계획은 구체적인 개발 가이드라인이다. 지난 2010년 확정된 기존 지구단위계획을 재정비해 11년 만에 변경안이 나온 것으로, 오랫동안 멈춰있던 용산구 일대 개발에 다시 시동이 걸렸다는 해석이 나오고 있다.

이번 변경안에는 용산구 한강로1가 1-1 일대 캠프킴 부지와 한강로3가 65의 154 용산철도병원 부지가 특별계획구역으로 새롭게 지정됐다. 현재 자연녹지지역으로 분류된 캠프킴 부지를 일반상업지역으로 상향해 상업·업무공간을 개발하고, 주민지원시설(공공청사)와 한강변 오픈 스페이스를 설치하는 게 골자다. 철도병원 부지에 지하 6층~지상 최고 34층, 685가구짜리 주상복합건물을 조성하고 철도병원 기존 건물을 용산 역사박물관으로 리모델링하는 세부개발계획안도 이번 변경안에 반영됐다.

부동산 업계에서는 용산철도병원의 주상복합건물 건립과 용산정비창 국제업무지구 개발계획이 함께 작동하기 시작하자, 주요 시설인 ‘종합병원’ 건립에도 관심을 보이고 있다. 올해 하반기 국제설계공모를 거쳐 내년 상반기 구체화된 용산국제업무지구 조성계획이 나오면, 용산구 내 종합병원 건립 계획도 다시 추진될 것이란 관측에서다.

사실 용산철도병원 부지를 주상복합으로 개발하는 방안과 정비창 국제업무지구 부지에 종합병원을 짓는 방안은 맞교환된 것이다.

국제업무지구 내 대규모 종합병원 건립이 실제 추진되면 서울 부동산 시장 뿐만 아니라 병원 규모 확장을 노리는 서울과 수도권 일대 대형 병원 경쟁 등에도 여러 영향을 줄 것이라는 게 업계의 시각이다. 현재 서울대병원, 세브란스병원, 서울아산병원, 차병원 등 주요 병원들이 경쟁적으로 분원 설립에 나서며 세 확장을 노리고 있는 상황이다.

하지만 이후 용산 국제업무지구 개발 사업은 글로벌 금융위기로 인한 부동산경기 침체와 자금난 등 악재가 겹치면서 사실상 무산됐다. 이후 박원순 전 서울시장이 2018년 여의도·용산 마스터플랜을 발표하며 서울시가 다시 개발에 속도를 내는 듯 했으나, 주택 시장 불안에 대한 우려와 현 정부의 부동산 정책 기조 등을 이유로 계획은 곧 전면 보류됐다. 그러다 지난 4월 오세훈 서울시장 취임 이후 용산 개발 밑그림이 발표되면서 다시 변화의 바람이 불기 시작한 것이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “최근 아파트 규제와 저금리 기조로 수익형 부동산의 인기가 높아지고 있다”며 “위에서 언급한 후광효과를 보는 지역을 눈여겨 보면 알짜 수익형 상품을 선점할 수 있을 것”이라고 말했다.

다음은 대기업 투자, 도시 재생사업, 국제업무지구 조성 등 후광효과가 기대되는 수도권 지역에서 공급되는 수익형 부동산 현황이다.

고덕신도시 유보라 더크레스트 투시도

●고덕신도시 유보라 더크레스트(오피스텔·상가)=반도건설이 평택 고덕국제신도시 중심상업지구에 주거형 오피스텔과 상업시설로 이뤄진 복합단지를 분양한다. 반도건설은 경기도 평택시 고덕국제화계획지구 업무 9-1-1, 9-2-1블록에 총 1116실로 구성된 ‘고덕신도시 유보라 더크레스트’ 주거형 오피스텔과 단지내 브랜드 상가 “파피에르”를 분양한다. ‘고덕신도시 유보라 더크레스트’ 오피스텔은 블록별로 9-1-1은 지하4층에서 지상 최고 45층의 전용면적 59㎡·84㎡ 총 560실, 9-2-1은 지하4층에서 지상 최고41층의 전용면적 59㎡·84㎡ 총 556실로 구성된다. 중소형 위주의 주거형 오피스텔로 공급돼 최근 아파트값이 크게 오르고 신규 공급이 부족한 고덕신도시에서 아파트를 대체할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 청약신청은 오는 14일부터 15일까지이며, 당첨자 발표는 오는 21일 진행된다. 오피스텔로 공급되는 만큼 아파트와 달리 규제에서 비교적 자유로워 청약통장 유무나 거주지 제한, 주택 소유 여부 등에 상관없이 만 19세 이상이면 누구나 청약 신청이 가능하다. 고덕국제신도시는 사업면적 1342만여㎡에 향후 5만 6000여 가구가 거주하는 수도권 남부 신도시로 성장할 전망이다. 특히 세계 최대 규모의 반도체 생산기지인 삼성반도체 평택캠퍼스가 조성되면서 ‘삼성효과’를 누리고 있다. 이미 1, 2공장라인이 가동 중, 3공장 신축 공사가 진행 중이며 5년 내에 4~6공장도 설립될 예정이다. 반도건설 ‘유보라 더 크레스트’는 고덕국제신도시 중심부인 비즈니스콤플렉스타운에 들어선다. 수도권 1호선 서정리역과 SRT·KTX(예정)·수도권 1호선이 정차하는 지제역과도 가깝고, 고덕국제신도시를 순환하는 BRT(간선급행버스체계) 정류장도 인근에 있다. 도보 약 10분 거리에 고덕국제화도시 첨단산업단지가 있다. 인근에는 고덕초등학교(가칭)가 오는 2023년 9월 개교 예정이며 중·고등학교 부지도 마련돼 있다. 비즈니스 콤플렉스타운 내 중심상업지구의 다양한 생활편의시설도 이용할 수 있다. 단지 바로 앞에는 고덕수변공원(일부 가구 조망 가능)과 인근에 함박산 근린공원(예정)이 있다. ‘고덕신도시 유보라 더 크레스트’는 최고 45층 스카이뷰를 가진 랜드마크 대단지로 조성된다. 전용면적 59㎡의 경우 현관수납을 강화했으며, 팬트리·드레스룸·파우더룸 등을 적용해 넉넉한 수납공간을 갖췄다. 전용면적 84㎡은 실용적인 수납 강화형 평면으로 팬트리·드레스룸·파우더 공간 확보는 물론 주방 공간 확장과 수납을 강화했다.‘고덕신도시 유보라 더크레스트’ 단지내 상업시설에는 세계적인 팝아티스트 ‘크랙&칼’의 디자인을 적용한 트렌디한 브랜드 상가 ‘파피에르’가 들어선다. 2개 블록, 연면적 3만1179㎡, 303실 규모로 조성되는 ‘파피에르 고덕’은 신개념 쇼핑문화 공간으로 선보일 계획이다. ‘파피에르 고덕’은 ‘크랙&칼’이 중앙광장, 상가 게이트와 공용 홀, 설치 조형물 등 건물 디자인에 참여해 새로운 스타일의 브랜드 상가를 선보일 계획이다. 반도건설 분양소장은 “‘고덕신도시 유보라 더크레스트'는 삼성효과를 톡톡히 보고 있는 고덕신도시에서 아파트를 대체할 수 있는 주거형 오피스텔로 청약 가점이 상대적으로 낮은 20~30대 실수요자들의 관심이 높을 것으로 예상된다”라며 “전국 19세 이상이면 누구나 청약 신청이 가능해 실거주는 물론 투자자들의 관심이 높을 것으로 예상된다”라고 했다. 한편 ‘고덕신도시 유보라 더 크레스트 &파피에르’의 안심 견본주택은 평택시 비전동 1102-2번지에 마련됐다. 코로나19 확산 방지를 위해 사전예약제로 운영된다. 방문객들이 안심하고 관람할 수 있도록 모델하우스 내 분사소독기, 열화상카메라, 손소독제 등을 구비했다. 준공은 2025년 2월 예정이다. ☎1800-0232

브릴란테 남산 조감도

●브릴란테 남산(오피스텔)=남산과 명동 사이 첫번째 시그니처 하우스 ‘브릴란테 남산’이 분양중이다. ‘브릴란테 남산’은 서울 중구 필동1가 3-5,6,7번지에 지하 2층~지상 13층, 전용 18~39㎡, 총 156실 규모로 조성된다. 지하철 1호선부터 5호선까지, 5개 노선을 모두 도보로 이용할 수 있는 퀸터플 역세권에 위치한다. 우선 지하철 3·4호선 충무로역이 도보 2분 거리의 초역세권에 위치하며 지하철 2·3호선 환승역인 을지로 3가역을 도보 10분 내로 이용할 수 있다. 또한 지하철 1·3호선 환승역인 종로 3가역과 2·4·5호선 환승역인 동대문역사문화공원역도 인접해 도보 이용이 가능하다. 사통팔달에 따른 교통망으로 중심상업업무지구(CBD)는 물론 여의도, 강남 등 서울 핵심 업무지구로도 빠르게 이동할 수 있다. 인근 롯데백화점(본점), 신세계백화점(본점), 동대문시장, 광장시장, 명동 상권, 남산한옥마을, 서울시청, 중부세무서, 인제대학교 서울백병원 등의 편의·문화·의료시설이 가깝게 위치한다. 남산공원, 청계천 등의 녹지환경도 가까워 주거환경도 쾌적하다. 개발호재에 따른 미래가치도 높다. ‘브릴란테 남산’이 들어서는 중구 일대에는 약 1만 가구의 주거시설과 업무·상업·공원시설이 들어서는 세운재정비촉진지구 개발 사업이 예정돼 있다. ‘브릴란테 남산’은 12개 타입을 구성해 소비자의 선택 폭을 높였으며 전 호실의 약 69%를 희소성 높은 2룸으로 설계해 고급화한 것이 특징이다. 또한 12개 타입으로 수요자 라이프스타일과 니즈를 충족시킬 수 있도록 다양한 맞춤형 평면 설계가 적용돼 최근 집값이 크게 오른 서울 아파트를 대체할 상품으로 주목된다. 아파트에서나 볼 수 있던 팬트리나 드레스룸 등 수납공간뿐 아니라 고급 마감재를 사용하고 월패드 시스템을 도입해 생활 편리성을 높일 계획이다. 또한 3구 하이브리드 쿡탑, 월패드, 전자레인지 겸용 오븐, 시스템에어컨, 세탁기, 건조기, 빌트인냉장고 등 풀퍼니시드시스템은 물론 VIP를 대상으로 컨시어지 서비스를 제공하는 전문 업체와 제휴하여 룸 클리닝, 세차, 런드리, 공항 및 골프장 의전, 명품 수선 및 보관 대행 등 입주민을 위한 럭셔리 특화서비스를 도입할 예정이다. ☎1668-0970

용산 클라우드9 조감도

●용산 클라우드 나인(오피스텔)=서울의 중심인 용산구 원효로 3가 277-13번지 일대에 한강뷰 오피스텔인 용산 클라우드 나인(9)이 후분양으로 공급되어 비상한 관심을 끌고 있다. 대지면적 509.70㎡, 연면적 4489.07㎡, 지하 1층~지상 19층 규모로 지상 1~2층은 근린생활시설이 지상 3~18층은 원룸형과 1.5룸 오피스텔로 구성된다. 총 122세대로 원룸형이 2억대 중반, 1.5룸은 4억대며 총 주차대수는 62대다. 지하철 용산역(1호선·경의중앙선)과 신용산역(4호선), 마포역(5호선), 효창공원앞역(6호선)이 가까이 있고, 버스정류장이 도보로 불과 3분 거리라 교통 환경이 양호하다. 용산 클라우드 나인은 남향 한강조망이 가능한 업무 및 상업시설 밀집지역에 위치하고 여의도·영등포·상암DMC·광화문·강남 등 직장인 밀집지역의 출·퇴근은 물론 서강대·연세대·숙명여대·이화여대 등 종합대학의 등·하교에 수월하다. 또 용산아이파크몰, 신라면세점, 이마트, 롯데하이마트, 용산전자상가, CGV 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 인근 직장인, 대학생를 비롯하여 전국에서 상경한 유동인구가 수십만에 이르고 전쟁기념관, 국립중앙박물관, 이촌한강공원, 효창공원이 뉴욕의 다양한 문화쇼핑과 메디컬 리더 융합시티와 유사한 구조를 보이고 있다. 여의도 보다 큰 한국의 센트럴파크 용산민족공원(2027년 완공예정)이 조성 중이고 현대차사옥 재개발예정, 한국의 맨해튼 용산국제업무지구, 용산 정비창 재개발, 풍전 산호아파트 재건축, 용산역~서울역 지하화, 신분당선 연장, GTX A·B노선 신설 등 대규모 뉴 리더백 시티개발 사업 실현 중이다. ☎02-882-9287