DSR 미적용 오피스텔…규제 반사이익 덕 볼까

아파트 대체 주거용 상품으로 인기를 끌었던 오피스텔이 임인년(壬寅年)에도 지난해에 지속될지에 관심이 쏠리고 있다.

업계에 따르면 올해부터 오피스텔도 주택처럼 대출 규제가 적용되면서 실수요를 목적으로 할 경우 타격이 불가피하고 특히 자금 계획없이 '묻지마 청약'을 했다가는 낭패를 볼 수 있어 주의가 필요하다고 조언하고 있다.

따라서 오피스텔 시장은 대출 규제와 수요 심리 위축 영향으로 지난해와 같은 청약 열기를 기대하긴 어렵다는 전망이 나온 이유다.

입주자 모집공고 기준으로 올해부터 분양에 나서는 오피스텔은 DSR(총부채원금리금상환비율) 40% 대출 규제를 받는다.

총 대출액이 2억원이 넘을 경우 원리금 상환액이 연봉의 40%를 넘으면 안되며 오는 7월부터는 대출액 기준이 1억원으로 더 줄어들게 된다. 올해부터는 철저하게 개인 소득 기준으로 갚을 능력을 심사해 대출이 나온다는 의미다.

기존 대출의 경우 신용대출은 7년에서 5년으로, 비주택담보대출은 10년에서 8년으로 현실화되는데 만기가 줄어들면 DSR 계산시 비율이 높아져 대출 한도가 줄어든다.

따라서 아파트와 달리 비(非)주택으로 인기를 끌었던 오피스텔은 토지거래허가 구역이 아닌 경우 LTV(주택담보대출비율) 70%까지 대출 가능한 장점이 사라지는 셈이다.

예를 들어 연봉 6000만원인 직장인이 올해 분양가 6억원의 오피스텔을 분양을 받을 경우(마이너스 통장 5000만원 보유) 종전에는 4억2000만원까지 대출(30년 분할상환, 원리금균등방식, 금리 연 3.86%)이 가능했지만 2억1000만원으로 급감하게 된다.

반면, 대출 규제가 적용되지만 시장이 확 꺾이기 보다는 수요는 꾸준할 것이라는 전망도 나오고 있다.

특히 서울에는 신축 아파트 입주가 많지 않는 등 주택 공급 부족에 따라 1인~2인 가구를 중심으로 수요가 여전히 시장이 꺾이지는 않을 것이라는 예측에서다.

오피스텔의 경우 대출규제가 있기는 하지만 지난해보다 공급 물량이 많지도 않고 아파트 보다는 여전히 분양가가 낮기 때문에 미분양이 속출하지는 않을 것으로 보고 있다.

다만 올해들어 아파트 시장이 주춤한만큼 오피스텔도 전반적으로 수요가 줄어들고 매수 심리도 감소할 수 있다는 전망도 있다.

이처럼 대출 규제에서 상대적으로 자유로웠던 오피스텔이 올해 1월부터 DSR 규제를 받게됨에 따라 현재 분양 중인 오피스텔의 몸값이 높아질 전망이다.

입주자모집공고 기준일이 2021년인 경우 사실상 DSR 규제를 피한 오피스텔의 경우 중도금 대출은 물론, 잔금대출까지 강화된 대출규제를 적용받지 않아 상대적으로 자금계획 수립이 수월하기 때문이다.

따라서 분양중인 오피스텔은 DSR의 미적용으로 대출이 LTV(주택담보인정비율)의 70%까지 나와 아파트에 비해 대출 한도가 높다. 청약 시 통장이 필요 없고 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않아 무주택자의 경우 아파트 1순위 청약 자격을 유지할 수 있기 때문이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “주거기능이 강화되는 오피스텔의 경우 올해부터 DSR의 적용을 받음에 따라 타격이 불가피해 보인다”며 “반면, 기존에 분양에 나선 오피스텔의 경우 입지여건이나 상품성에 따라 반사이익을 볼 것으로 보인다”고 말했다.

다음은 서울에서 분양에 나선 DSR 미적용 하이엔드 오피스텔 현황이다.

더 그로우 서초 조감도

●더 그로우 서초=서초동에 명품 하이엔드 오피스텔인 ‘더 그로우 서초’가 이달 견본주택을 개관하고 본격적인 분양에 나선다. 서울시 서초구 서초동 1584-7번지 일원에 지하 7층~지상 19층, 총 221실의 주거용 오피스텔로 구성된다. 이 단지는 기존의 과시적 럭셔리를 선보이는 상품성이 아닌, 구조와 기능을 중시한 합리적 럭셔리 라이프를 기대할 수 있도록 새로운 컨셉의 상품으로 선보일 예정이다. 단지는 기존 소형 오피스텔과 달리 모든 유닛에 투룸 구조를 도입했으며, 3Bay 설계로 거실과 주방, 안방은 물론 알파룸에서도 채광과 통풍을 극대화했다. 유닛 내부 및 커뮤니티 시설에서 우면산 조망이 가능한 점도 소비자의 관심을 이끌 요소이다. 1층 상업시설을 배제하고 필로티 구조로 정원과 공원 등의 휴식공간으로 연결하며, 지하 1층에는 호텔식 발렛공간인 second lobby를 운영하여 지하에서도 호텔처럼 입장하게 된다. 특히 프라이빗풀과 함께 조성되는 루프탑 인피니티풀(25m 정규 3개라인), 최상층 커뮤니티 시설 배치 등 고기능성의 하이엔드급 부대시설도 눈길을 끈다. 서초동의 다양한 인프라를 가까이서 누리는 핵심 입지도 장점이다. 서울지하철 3호선 남부터미널역(예술의전당)을 도보로 이용할 수 있으며 2호선·3호선 환승역인 교대역과 2호선 서초역도 인접하다. 여기에 우면산, 서리풀 공원 등 녹지 공간과 예술의전당, 국립중앙도서관, 한전아트센터, 국립국악원 등 문화예술 시설도 풍부해 쾌적한 주거 생활이 가능하다. 해당 사업지는 인근에 교대역, 서초역, 남부터미널 등이 가까운 역세권에 위치했으며 서초IC, 서리풀 터널, 남부순환로, 반포대로도 인접해 차량을 이용한 통행도 용이하다. 입지환경 및 주변 인프라도 좋다. 우면산, 서리풀 공원 등의 도보권에 있고 양재시민의 숲 등 녹지도 잘 갖춰져 있다. 생활 인프라로도 갖췄다. 롯데마트, 신세계백화점 및 강남역·교대역·남부터미널역 상권 등이 가깝고 서초 법조타운, 예술의 전당, 서울교대 등 서초동 핵심위치에 있어 배후수요도 풍부하다. 또 사업지 인근으로 대형 호재도 예정돼 있다. 양재·우면 R&CD 혁신 허브 및 양재 테크시티가 조성 예정이며, 경부고속도로 지하화 및 서초로 지구단위개발, 남부터미널 개발 등이 진행될 예정이다. 서초구의 '서초로 지구단위계획 재정비안'에 따르면 서초대로 일대 롯데칠성 부지, 코오롱 부지, 라이온미싱 부지 등을 특별계획구역으로 지정, 국제 업무·상업 복합 중심지로 개발할 계획이다. 특별계획구역에 속한 4개 부지를 합치면 면적만 6만3006㎡에 달하며 삼성타운(2만4000㎡)과 합해 면적 8만여㎡의 대규모 오피스 타운이 조성된다. 서초 정보사 부지도 끼고 있다. 해당 부지는 첨단 업무복합단지, 친환경 문화예술 복합타운으로 개발될 예정으로, 지난 2010년 정보사가 경기 안양시로 이전 이후 장기 표류되던 이 곳은 최근 서울시 도시·건축공동위원회에서 특별계획구역 세부개발계획안이 통과하면서 내년부터 공사를 시작할 수 있게 됐다. 현대차 GBC부지도 인근이다. 총 사업비 약 2조3000억원이 투입돼 남측부지 4차 산업혁명 클러스트·북측 부지 친환경 첨단 비즈니스 허브 및 미술관 건립을 통해 친환경 문화예술 복합타운으로 조성될 예정이다. 시행은 우리자산신탁이 시공은 삼정E&C와 삼정기업이 맡았으며 계약금 10%, 중도금 50% 무이자 혜택이 주어진다. 주차는 총 192대가 가능하며 2024년 12월 준공 예정이다. 문의 1668-0970

버밀리언 남산 조감도

●버밀리언 남산=서울 중구 충무로2가 일원에 분양 중인 하이엔드 오피스텔 ‘버밀리언 남산’이다. 남산 바로 앞에 위치한 ‘버밀리언 남산’은 영구적으로 남산을 조망할 수 있다. 천장고를 2.7m로 높게 설계해 고급스러움을 극대화하고, 최대 5.5m 너비의 픽스창과 투시형 유리 난간을 사용해 최적의 뷰를 제공한다. 내부 공간은 독일의 에거스만(Eggersmann)을 비롯한 유럽의 최고급 하이엔드 리빙 브랜드 가구, 마감재를 사용하는 등 품격 높은 주거 공간으로 선보일 계획이다. 여기에 남산 조망이 가능한 단지 내 상업시설 2층에는 미슐랭 2스타와 월드베스트 50 디스커버리에 각각 4년 연속 선정된 레스토랑 ‘TOKYO HOMMAGE’의 오너 셰프 노보루 아라이가 기획 및 프로듀싱하는 레스토랑 브랜드 ‘MARC’가 입점을 확정했다. 옥상에는 입주민을 위한 프라이빗 루프탑 가든을 조성해 남산을 바라보며 파티를 즐길 수 있다. 여기에 프라이빗 피트니스, 비즈니스 라운지 등 품격 높은 커뮤니티시설이 함께 들어선다. 여러 하이엔드 상품에서 인정받고 있는 쏘시오리빙의 최고급 호텔식 주거서비스도 제공돼 생활의 품격을 한층 끌어올렸다. 단지가 들어서는 CBD 권역은 대기업 본사를 비롯해 법무법인, 외국 대사관, 외국계 기업, 병원 등이 밀집해 있어 고급 주거시설을 원하는 고소득 수요층이 많은 것이 특징이다. 수요는 많지만 최상위 하이엔드 상품의 공급은 이번 버밀리언 남산이 유일해 희소가치가 높다는 평이다. 또 버밀리언 남산은 롯데백화점 본점을 비롯해 신라호텔 등의 5성급 호텔, 삼성 미술관 리움, 고급주거단지 등 남산 프레스티지벨트의 수준 높은 생활 여건을 누릴 수 있다. 주택홍보관인 ‘버밀리언 갤러리’는 서울 강남구 도산대로에 있고 예약 방문이 가능하다. 문의 1668-0970

마포 뉴매드 조감도

●마포 뉴매드=한토플러스㈜와 ㈜하나자산신탁이 시행하고, 범양건영㈜이 시공하는 ‘마포 뉴매드 오피스텔’이 계약을 진행 중이다. 서울시 마포구 마포동 195-1번지 일대에 1개동 지하 7층~지상 20층, 오피스텔 294실 전용면적 25~79㎡ 규모로 건립된다. 마포 뉴매드 오피스텔은 고급주거상품으로 우수한 상품성을 자랑한다. 우선 모든 타입은 여유로운 공간 활용을 위한 복층형 설계가 적용되며, 티피·요트·카라반 등의 테마를 주제로한 독특한 콘셉추얼 유니트로 제작된다. 일부 호실은 전용테라스까지 갖췄다. 단지에는 호텔급 커뮤니티도 조성된다. 우선 단지 내부에 실내 수영장, 입주민전용 고급라운지, 피트니스가 마련되며, 워크라운지와 크리에이티브 스튜디오, 취미실 등도 제공돼 업무 관련 다양한 자기 계발 활동이 가능하다. 이 밖에 주기적으로 집을 청소해주는 룸 클리닝 서비스와 발렛, 리무진, 케이터링 서비스도 제공된다. 조식제공, 렌탈, 장보기 등 다양한 리빙 서비스도 마련해 입주민들의 편리한 생활을 지원한다. 또한 라이프케어, 비즈니스 지원, 여행/문화 예약 서비스가 가능한 전용 비서서비스도 도입된다. 이 단지는 마포-공덕 업무지구 내에 건립되는데다, 5호선 마포역과 직결된 초역세권 단지로 서울 3대 업무지구인 여의도와 종로 업무지구로의 편리한 출퇴근이 가능하다. 문의 1533-4003