부동산 규제 완화 기대감…어떤 부동산을 주목해 볼까?

-세금부담 완화 등 부동산 분위기 고조···가격 상승 불가피에 따른 선점 분위기 커져

윤석열 당선인의 인수위 부동산 TF가 구성되면서 부동산 규제 완화에 대한 관심이 집중되고 있다.

전임 정부의 부동산 정책에 대해 심판론을 제기하는 부동산, 금융전문가 및 서울시 관계자들이 대거 포진돼 있어 전반적인 완화 조짐이 불거질 것이란 기대감이 나오고 있다.

업계 전문가들은 윤 당선인이 부동산 규제 완화를 공약으로 내건 만큼 부동산 상승 시그널이 충분하다며, 더 오르기 전인 지금이 부동산 투자 타이밍이 될 것이라고 전언한다.

윤 당선인 주요 부동산 공약

윤 당선인의 부동산 정책 공약이 세금 부담 완화를 골자로 전반적으로 규제 완화를 내세우며 부동산 분위기 상승을 시사하고 있어서다.

윤 당선인은 1주택자 세율을 축소하고 취득세를 줄일 계획이며, 다주택자의 양도세 중과도 2년간 배제하겠다고 약속했다. 대출 규제도 완화하겠다고 밝혔다.

청년, 신혼부부 등 생애 최초 주택구입자에게는 LTV(주택담보대출비율)을 상한선을 80%까지 인상하고, 다른 구입자 역시 지역에 관계없이 60%로 통일해 실수요자에 대한 금융 규제를 완화하겠다고 했다.

이렇다 보니 전국 부동산 시장에서는 지금 매물 감소세가 이어지고 있다. 심지어 윤 당선인의 집무실 이전 지역으로 거론되는 용산도 마찬가지다. 부동산 관련 규제 완화가 예상되면서 가격이 더 오를 수도 있을 것이라는 기대감에 매물을 일제히 거둬들인 것이다.

부동산 규제를 비껴간 수익형 부동산 상품들의 경우 분양 경쟁이 치열해지거나 혹은 가격 상승도 불가피할 것이란 얘기도 나오고 있다.

수익형 부동산의 경우 상품에 따라 아파트 대비 합리적인 가격으로 분양 받고, 분양권 전매를 통해 시세 차익을 얻을 수 있지만, 향후 가격이 상승하게 되면 진입장벽이 높아져 투자 기회 조차 잃어버릴 수 있기 때문이다.

실제 주택시장의 불확실성과 관망세가 짙어지는 흐름 속 상업·업무용 부동산 거래량이 큰 상승세를 나타내고 있다.

특히 들썩이는 주택시장을 잠재우기 위해 대규모 주택공급이 예정되며, 불확실성이 커지고 있는 상황에 상업·업무용 부동산 시장 확대가 예상된다.

한국 부동산원 자료에 따르면 지난해 전국 상업·업무용 부동산 거래량은 38만849건으로 2020년 33만5556건과 비교해 13.5%의 거래상승률을 기록했다.

년도별 상업·업무용 부동산 거래량을 살펴보면 ▲2015년 24만4,428건 ▲2016년 25만7,877건 ▲2017년 38만4,182건 ▲2018년 37만1,758건 ▲2019년 30만3,515건 ▲2020년 33만5,556건 ▲2021년 38만849건 으로 전년대비 폭발적인 상승률을 기록한 2017년과 비슷한 수준의 상업·업무용 부동산 거래가 지난해 이루어졌음을 알 수 있다.

지난 2년간 주택시장의 폭발적인 상승세가 이루어지며 주택시장에 대한 주목도가 상당히 높은 것이 사실이지만 이와 함께 상업·업무용 부동산 거래량 또한 크게 증가하며 시장훈풍이 지속됐고, 올해 주택시장 불확실성이 커지고 있어 앞으로 지속적인 훈풍이 예상된다고 업계는 전했다.

실제로 올해 1월 상업·업무용 부동산 거래량은 2만8,924건이 이루어졌는데 이는 역대급 거래량을기록한 지난해 1월 2만8,533건 보다도 많은 거래가 이루어지며 훈풍이 지속되고 있음을 알 수 있다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “부동산 규제가 완화되면 가격이 상승할 가능성이 높은 만큼 현재 분양중이거나 예정중인 단지를 선점하는 분위기가 만연해졌다”며 “본격적인 가격 상승기의 진입을 목전에 둔 지금이 가장 커다란 시세 차익을 거둘 수 있는 만큼 주요 지역의 분양 단지를 눈 여겨 볼 것을 권장한다”고 말했다.

수도권·강원도 분양(예정)중인 단지 현황

독산역 더라파엘 투시도

●독산역 더라파엘(오피스텔)=독산역과 신독산역 더블 역세권 프리미엄 쓰리룸 주거용 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’이 분양을 앞두고 있다. 1호선 독산역 앞에 새롭게 들어선 신축 주거용 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’이 초역세권과 풍부한 배후수요뿐만 아니라 인근에 전무한 쓰리룸 공급 희소성까지 갖추면서 많은 관심을 집중시키고 있다. 독산역 1번 출구에서 도보로 270m 거리에 위치한 역세권 대로변 주거시설로 독산역 더라파엘은 서울시 금천구 독산동 서울 두산초등학교(병설 유치원 포함) 도보 30초 학세권 오피스텔로 어린 자녀를 둔 신혼부부나 초혼부부들에게 높은 관심을 받고 있다. 이 오피스텔은 역세권과 풍부한 임대수요를 갖추고 수요 대비 공급이 한정적인 입지에 들어서며 높은 선호도를 얻고 있다. 수익형 부동산은 공실률이나 입지 등 핵심 요소를 간과한다면 자칫 손실이 야기될 수 있기 때문이다. 독산역 앞에 최초로 공급되는 3베이 아파트 구조의 쓰리룸 오피스텔(방 3개, 화장실 2개)로 배후에 가산디지털산업단지의 풍부한 임대수요를 품고 있다. 가산디지털산업단지와 구로디지털산업단지는 현재 산업 인력이 약 50만 명에 달하며 산업인력이 근무하고 거대한 산업단지로 잘 알려져 있다. 금천, 구로, 구로디지털단지 등의 G밸리를 중심으로 지신산업센터가 대량으로 공급되면서 모여든 IT및 정보통신 관련 1만여개의 기업들의 입주와 함께 1인은 물론 2~3인 가구의 신혼부부, 직장인 등의 주거 수요가 증가하고 있다. 사무실 공급에 비해 아파트 공급이 턱없이 부족한 상황 속에 신흥 주거지역으로 금천구 일대의 주거용 소형 아파텔이 관심을 끌고 있다. 독산동 등 G밸리 인근 지역을 중심으로 아파트 가격이 상승하면서 부족해진 기존의 아파트 공급을 대체할 수 있는 3룸 주거형 오피스텔 ‘독산역 더라파엘’ 오피스텔이 분양을 시작하면서 높은 관심이 예상되는 대목이다. 이처럼 단지를 둘러싼 50만 직장인과 신혼부부나 싱글 세대를 위한 실수요 맞춤형 소형 오피스텔로 공급되는 단지는 지하 1층~지상 11층 규모의 전용면적 44.11~44.17㎡, A~C타입, 3가지 타입으로 총 29실(A타입 10실, B타입 10실, C타입 9실)이 공급된다. 금천구 권역내 홈플러스, 롯데 빅마켓, G벨리 등 대규모 신흥 상권 밀집 지역으로 롯데시네마, 디지털 유통단지 등의 생활 인프라가 완비돼 편리한 생활이 가능하며 도서관, 우체국, 파출소 등 각종 관공서도 가까이 자리했다. 또한 안양천변 등 단지 주변에 다양한 공원들이 입주민들의 힐링 라이프를 도모할 것으로 예상된다. 강남 순환도로, 서부간선도로, 수원~광명 고속도로 등의 도로 접근성이 뛰어나며 2021년 9월 개통된 서부간선도로지하화를 통해 서남부외곽과 서울 도심간 교통 정체가 해소될 전망이다. 또한, 부동산 투자자들이 몰리고 있는 안산과 우리나라 최고의 금융허브인 여의도로 연결되는 신안산선~신독산역이 현재 공사진행중이며, 2024년 개통예정을 앞두고 있어 서울 3대 업무지구인 여의도와의 직주근접 교통환경은 더욱 개선될 것으로 보인다. ‘독산역 더라파엘’은 오는 2024년 신안산선 신독산역이 개통되면 더블 역세권의 수혜를 누릴 수 있는 입지를 갖추고 있다. 신안산선은 서울역에서 여의도역과 광명역을 지나 안산 한양대역까지 연결하는 광역 철도 노선이며 3조 3천억원이 투입되는 사업으로 이를 통해 수도권 이동시간이 감소하여 광역 교통 문제가 해소될 수 있을 전망이다. 또한 우시장 일대 도시재생사업 개발이 예정되어 있는 등 잇따른 개발호재 소식으로 실수요 층의 관심을 받고 있다. 분양 관계자는 “금천구재정비, 교통계획확장, 서울의 경제중심지 육성 등 다수 개발계획 등 신규 개발 호재가 풍부한 지역으로 미래가치에 주목한 투자자들의 문의가 잇따르고 있다”면서 “준공시까지 약 8개월이면 입주가 가능해 빠른 입주와 임대가 가능하며 인근 오피스텔 대비 저렴한 분양가로와 아파트형식에 완벽한 쓰룸형 구조로 조기 마감이 예상”된다고 전했다. 분양 관계자는 “독산역 더라파엘 오피스텔은 롯데타운 4천여 세대 대단지 인근에 위치해 구축되어 있는 홈플러스 등의 대형마트를 비롯해 가산로데오거리, 롯데시네마 등 문화, 생활환경의 편리한 인프라를 바로 옆에서 누릴 수 있다” 면서 “독산역과 신독산역의 교통환경으로 인근 G밸리 및 여의도 종사자들과 투자 수요층으로부터 분양에 대한 관심이 높아지고 있다”고 말했다. 한편 전세대 쓰리룸 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’의 분양 홍보관은 금천구 가산동 디지털단지오거리에 위치해 있으며, 분양에 대한 내용은 대표 홈페이지 또는 대표전화로 확인 가능하다. 당 현장 주소는 서울시 금천구 독산동 332-23번지이며 주차대수는 25대(자주식 1대, 기계식 24대)가 가능하며 입주 예정일은 2022년 12월이다. 납부조건은 계약금 10%, 중도금 10%(자납, 계약일로부터 약 4개월), 잔금 80%이다. 문의 02-882-9287

고덕 센터프라자 2차 투시도

●평택 고덕국제신도시 센터프라자 2차(상가)=경기 평택시 고덕 국제화계획지구 근생 10-2-1, 2필지에 사거리 코너 입지에 평택 고덕국제신도시 센터프라자 2차 상가가 분양중이다. 삼면도로를 접하고 있으며 건축 규모는 지하 2층~지상 5층으로 고덕국제신도시 에듀타운 최초 선임대 확정 상가다. 고덕국제신도시 2단계지역인 에듀타운 지역 최적의 입지를 자랑하는 사거리 코너 삼면대로 입지로 주차대수는 38대이며, 준공 예정일은 2023년 상반기다. 입지환경은 상가에서 도보로 1분이면 버스 정류장이 위치해 있으며 SRT와 지하철 1호선이 지나는 평택지제역까지 차량으로 약 7분이 소요되며, 사업지 인근 버스 정류장에서 환승 없이 한번에 이동할 수 있는 노선도 운행중이다. 바로 앞에 호반써밋2차 아파트와 제일풍경채 3차 센텀 아파트가 바로 앞에 있어 안정적인 수요층 흡수에 최적인 곳으로 가시성과 횡단보도를 바로 두고 있어 접근성이 우수해 아파트 입주민들이 편리한 옷차림으로 이용하기에 매우 편리하다. 평택 고덕신도시 센터프라자 2차 상가 준공시 바로 앞 호반써밋과 대광로제비앙 아파트가 입주하기 때문에 공실걱정 없이 안정성 높은 임차 수익을 누릴 수 있겠다. 인접한 대단지 아파트 7,300여세대를 비롯해 반경 1.5km내 2만여 배후세대를 품고 있으며, 국제학교, 특목고를 비롯한 초중고 밀집학세권에 둘러싸인 고밀도 항아리상권 고정수요를 확보하고 있다. 여기에 삼성전자 평택캠퍼스 및 협력업체 종사자 약 18만 배후수요와 함박산, 대형호수공원, 예술의전당 이용객 등 유동수요까지 흡인해 공실걱정을 최소화 시킬 것으로 평가받고 있다. 또한 대로변 전면노출 극대화, 고객친화적 특화설계를 통해 가성비를 높인 점도 플러스 요소다. 평택 고덕국제신도시 센터프라자 2차 상가 분양 관계자는 “센터프라자 2차 인근에 국제학교를 비롯 유치원, 초중고 등 13개교 및 세계 200위권 이내의 대학이 들어서는 에듀타운 조성계획에 따라 발전기대치가 높다”며 “대로변 사거리코너에 학군밀집지역의 중심상가로 우량 업종 임차인의 입점 확정 소식에 투자문의가 많은 편”이라고 전했다. 문의 010-8583-0117

홍천 리빙웰타운 전체 조감도

●홍천 리빙웰타운(타운하우스)=강원도 홍천군 북방면 하화계리 720-5번지 일대에 2층구조 테라스형 타운하우스인 ‘홍천 리빙웰타운’이 분양중이다. 국내 유일 강변온천인 홍천 온천지구 내 고품질 온천을 각 가정에서 즐기는 타운하우스로 총 50세대의 대단지로 조성계획에 있으며 현재 건축된 타운하우스는 4가지 타입 ▲전용 89㎡(구 27평형) ▲99㎡(구 30평형) ▲109㎡(33평형) ▲145㎡(44평형)으로 마련되어 있다. 전용 89㎡(구 27평형)의 경우 3억도 안되는 2억대의 합리적인 가격으로 공급된다. 서비스 공간인 테라스를 포함하면 분양면적이 357㎡(108평)~403㎡(122평)까지 된다고 한다. 필지분양의 경우 분양주를 위한 맞춤형 평면 설계로 시공되며 입주자를 위한 다양한 혜택 이 제공되는데 집안에서 온천을 테마로 스파나 월풀 등을 추가적인 비용없이 무제한으로 즐길 수 있으며, 대규모 풀장 조성, 텃밭제공, 넓은 독립 마당, 광폭 테라스 제공 등이 있으며 2억원대 합리적인 분양가부터 제공된다. 이 단지는 홍천강변의 사계절 풍경을 즐길 수 있으며 녹색 힐링 환경을 갖추고 있어 수요자들의 관심이 주목된다. 홍천강을 따라 산책로, 자전거 길, 공원 등이 조성되어 있으며 각종 휴양림과 테마파크, 거기에 홍천군에만 약 20여 개의 캠프장과 래프팅 명소가 있어 자연과 함께하는 각종 여가생활을 가까운 곳에서 누릴 수 있다. 또한 홍천의 구도심과 차로 10분 이내의 거리로 하나로마트, 은행, 홍천군 보건소, 홍천 아산병원, 홍천초·남삼초·홍천여고 등 학군과 교육지원청 및 교육도서관 등 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있다는 점도 장점이다. 전원생활을 희망하거나 귀농귀촌 하는 사람들에게 인기 있는 지역 중 하나가 강원도 홍천이다. 홍천은 강원도에서도 서울 등 수도권과 인접해 거리가 가깝다. 동서고속도로와 중앙고속도로, 5번과 44번국도가 관통하는 지역으로 서울서 동해안을 잇는 길목이며 강원도 내륙 교통의 요지다. 유명한 산과 계곡, 강이 곳곳에 있어 자연경관도 수려하다. 이런 이유로 전원생활을 위해 찾는 사람들이 많다. ‘홍천 리빙웰타운’은 우수한 광역 교통망을 가지고 있다. 홍천터미널을 이용하여 서울 광진구 동서울 종합 터미널까지 약 1시간 만에 이동이 가능하며 중앙고속도로를 이용하여 경기, 강원권 등 접근이 용이하다. 또한, 홍천군의 오랜 숙원이었던 용문~홍천 광역철도 건설사업이 ‘제4차 국가철도망구축계획’에서 정상 추진되기로 최근 발표됐다. 이번 사업이 시행되면 용문에서 홍천까지 이동시간은 93분에서 35분까지 대폭 단축될 것으로 예상되며 ‘홍천 리빙웰타운’은 서울, 춘천, 원주, 동해안까지 빠른 이동이 가능한 사통팔달 교통 환경을 갖출 수 있을 것으로 기대된다. 서울서 1시간, 1가구 2주택 양도세 비과세 혜택이 주어지는 ‘홍천 리빙웰타운’은 선착순으로 필지를 지정해 분양받을 수 있으며, 도시에 집이 있어 1가구2주택이 돼도 양도세는 비과세 된다. 홍천군 지역에서 대지 200평 미만, 기준시가(분양가 혹은 실거래가 아님) 2억원 미만 주택은 양도세 비과세 대상이다. 여야가 농어촌주택을 종합부동산세 과세 대상에서 배제하는 방안을 추진한다. 국회에 따르면 추경호 국민의힘 의원은 종부세 부과를 위한 주택 수 산정에서 읍·면단위에 소속된 농어촌지역 주택을 불산입하는 내용의 종부세법 개정안 발의를 준비중이다. 발의안은 1주택자가 공시가격 3억원 이하인 1농어촌주택을 함께 소유한 경우, 1세대 1주택자로 보도록 하는 내용이 골자다. ‘홍천 리빙웰타운’ 분양관계자는 “이 단지는 전원생활이나 세컨(드)하우스용으로 적합한 퀘적한 주거환경이 잘 갖춰져 있으며 용문~홍천 광역철도 사업과 홍천군 도시재생 사업, 양평군 소재 제 20 기계화보병사단이 홍천군 소재 제 11 기계화보병사단으로 흡수 등 개발호재들이 겹치면서 수도권 거주자들의 높은 관심이 예상된다”고 전했다. 문의 1668-0970

윈덤 강원 고성 조감도

●윈덤 강원 고성(생활숙박시설)=강원도 고성 토성면 봉포리에 분양 중인 하이엔드 생활숙박시설 ‘윈덤 강원 고성’이 분양중이다. ‘윈덤 강원 고성’은 지하 4층~지상 28층, 총 489실로 규모면에서도 강원도를 대표하는 랜드마크급이다. 전용면적 27.70㎡~148.68㎡로 다양하게 구성될 예정이다. 특히 최고 28층 루프탑 인티니티풀에서 동해바다를 한 눈에 담으면서 힐링을 즐길 수 있는 설계로 주목을 받고 있다.  다른 생활숙박시설과는 달리 윈덤이 직접 위탁 운영을 맡기 때문에 안정적인 수익을 기대 할 수 있다. 글로벌호텔체인 윈덤그룹은 1981년 설립되어 전세계 80여개국 21개 브랜드 9,200여개 호텔을 운영중인 명실상부 세계최대의 호텔체이다.  글로벌 호텔체인 윈덤그룹의 로열티프로그램 또한 뛰어나다. 계약자 대상 무상가입(일부 제외) 윈덤 데스티네이션 회원이 되면 모든 유효 숙박당 포인트를 지급받는다. ‘윈덤 리워즈’는 전 세계 95,000개 이상의 호텔, 클럽 리조트, 숙박 대여시설 등에서 사용할 수 있어 가장 풍성한 혜택을 자랑하는 호텔 리워드 프로그램이다. 윈덤 데스티네이션 등과 파트너십을 맺은 호텔 또는 클럽 리조트, 숙박 대여시설에서 무료 숙박 및 리워드의 포인트로 전환하여 사용할 수 있다. 20년 멤버십 종료 이후에는 가입비와 운영수익금을 반환 받으며 양도도 가능하다. ‘윈덤 강원 고성’은 걸어서 2분 거리에 봉포해수욕장이 위치해 있어 오션뷰 생활숙박시설이다. 단지와 가까이에 천진해수욕장과 천진호, 봉포호를 비롯한 여러 곳의 호수, 그리고 파인리즈CC, 설악산 국립공원 등 다양한 관광지가 위치해 있다.  세계 최대 호텔그룹 윈덤이 위탁 운영하는 만큼 단지 설계도 5성급의 하이엔드로 지어질 예정이다. 489개 전 객실 오션뷰 특화설계로 구성되고, 일부 타입에서는 오션+마운틴의 더블뷰가 가능하다. 마운틴뷰에서는 설악국립공원 특히 울산바위 조망이 가능하다. 102.610m의 인피니티풀은 물론 스카이라운지 등 고급 커뮤니티시설로 상품성을 높일 계획이다.  윈덤 강원 고성’은 윈덤 오너십과 수익성을 겸비한 하이브리드형 상품으로 청약통장이 필요 없고, 전매제한이 없어 언제든 전매가 가능하고, 주택수에도 포함이 되지 않는다. 생활숙박시설 분양금지 법안이 추진 중이어서 소비자의 관심과 희소성이 매우 높아졌다. 한편 ‘윈덤 강원 고성’은 계약자 대상으로 경품 이벤트를 실시한다. 첫번째 경품행사 이벤트는 윈덤 강원 고성 계약자 대상(중도금 자서 전일 계약자까지)으로 추첨을 통해 1등은 명품 가방, 2등과 3등은 고급 가전제품 등의 경품을 증정한다. 두번째 이벤트는 윈덤 강원 고성 가계약자 대상으로 행운의 롤렛이벤트를 통해 고급 접이식 자전거, 드롱기 토스터기, 자동 와인 오프너 세트 등의 경품이 주어진다. ‘윈덤 강원 고성’ 분양 관계자는 “동해바다를 한눈에 내다볼 수 있는 입지와 고퀄리티의 설계 그리고 규제에서 벗어나 있는 등의 장점으로 세컨하우스 등에 대한 전화문의가 늘었다”고 전했다. ‘윈덤 강원 고성’은 특히 세계 최대 호텔그룹인 윈덤과 복합리조트 ‘아난티 남해’ 등을 시공한 신세계건설의 만남, 국내에서 찾아보기 힘든 5성급 생활숙박시설이라는 점에서 분양 전부터 뜨거운 관심을 한 몸에 받아왔다. 문의 1522-6683