비아파트시장 꿈틀…오피스텔, 도시형 생활주택 활기 띌까
비아파트 안정적인 전월세 물량 확보 목적 주택 수 합산 제외 추진
-오피스텔, 도시형 생활주택 등 주택 수 제외 검토…세금 부담 줄어들 것으로 예상돼
-주택임대사업자제도 재도입 및 민간임대 주택 활성화 계획에 다주택자 주목
대통령직인수위원회의 새로운 부동산 정책에 따라 오피스텔과 도시형 생활주택 시장에 청신호가 켜지고 있는데 차기 정부에서 부동산 정책 공약으로 완화책을 화두로 던졌기 때문이다.
이에 부동산 전망도 점차 개선되고 있다. 국토연구원이 발표한 지난 2월 부동산 소비자심리지수는 103.7포인트로 전월 대비 1.8포인트 올랐다. 매매, 전세 등을 합친 주택시장 소비심리지수 역시 전월 대비 1.9포인트 상승한 104.2포인트로 집계됐다. 주택 매매 소비자심리지수는 108.5로 전월 대비 2.7포인트 올랐다.
보합권 수준이긴 하나 향후 공약 실천이 본격 이뤄질 경우 이러한 수치가 더욱 상승할 것으로 보인다.
그러나 여전히 높은 아파트 매매가가 문제점으로 꼽힌다. 특히 집값이 전국에서 가장 높은 수준인 서울의 경우 부담감이 더욱 크다. 설령 규제를 완화해도 실질적으로 높은 매매가에 내집마련을 포기하는 수요자들도 많다.
우선 인수위는 안정적인 전월세 물량을 확보하기 위해 비(非) 아파트인 소형 빌라나 다세대주택, 오피스텔, 도시형 생활주택 등을 주택 수 합산에서 제외하는 방안을 검토하고 있다.
소형의 기준으로는 빌라, 다세대주택, 도시형 생활주택의 경우 전용 59㎡ 이하며 주거용 오피스텔은 낮은 전용률을 감안해 전용 84㎡까지 포함될 것으로 보인다.
현재 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함돼 취득세, 보유세, 양도세 등 세금 관련해서 주택과 비슷한 수준의 규제를 적용받고 있다.
향후 새 정부의 발표에 따라 주택 수에서 제외되면 오피스텔이나 도시형 생활주택 투자에 관심을 보이는 투자자들이 늘어날 것으로 기대된다.
문재인 정부 VS 새정부 인수위 구상 임대사업자 제도 변화뿐만 아니라 인수위는 주택 임대차 제도도 개선할 계획이다. 임대차 개정이 장기적으로 진행될 경우 부작용을 막기 위한 방안으로 △민간임대 사업자 등록제 △민간임대 주택 활성화 등을 제시했다. 민간임대 아파트 공급을 늘리고 전·월세 시장을 안정화하겠다는 취지다.
민간임대 사업자 등록제는 임대인이 세입자에게 전월세 상한제나 계약갱신청구권제 등 의무를 지키는 대신 양도소득세, 종합부동산세, 재산세, 취득세 등 부담을 줄여주는 제도다.
2020년 다주택자의 과도한 혜택을 막기 위해 사실상 폐지됐지만 차기 정부가 이 제도를 부활시키면 다주택자들의 부동산 투자가 보다 활발해질 것으로 예상된다.
또한 인수위는 비아파트와 소형 아파트의 매입 임대를 단계적으로 확대하고 기업형 임대주택(뉴스테이) 공급, 공공택지 제공 방안과 리츠 제도를 활용한 지원 강화 등의 정책을 검토하고 있다. 아울러 민간임대 사업자에 대한 세금 혜택과 지원도 확대할 전망이다.
이처럼 인수위의 부동산 정책 개편으로 역세권이나 개발호재가 풍부한 지역 오피스텔, 도시형 생활주택 시장을 찾는 투자자들이 빠르게 증가하고 있다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “대출, 세금 등 규제를 완화하겠다고 약속한 새 정부가 벌써부터 부동산 시장 안정화를 위한 여러 대안을 발표하고 있는데 특히 오피스텔, 도시형 생활주택 규제도 크게 풀릴 전망으로 다주택자 및 투자자들의 발걸음이 빨라지고 있다”고 말했다.
장이사는 이어 "비아파트의 규제가 줄어들 가능성이 있다 보니 제도 시행 전 가격 상승 가능성이 높은 단지의 경우 미리 선점하려는 투자 심리가 살아나고 있으며 청약 자격 요건과 대출규제도 아파트에 비해 자유롭다는 것이 인기 상승세의 이유로 꼽힌다“고 말했다.
수도권에 분양(예정)중인 비(非) 아파트 현황
힐스테이트 청량리 메트로블 조감도●힐스테이트 청량리 메트로블(도시형 생활주택)=서울시 동대문구 청량리역 인근 주거단지 '힐스테이트 청량리 메트로블'이 도시형생활주택 계약에 나서 주목받고 있다. ‘힐스테이트 청량리 메트로블’은 지하 6층, 지상 28층, 2개동 규모에 도시형생활주택 288세대(공공임대 75세대 포함), 오피스텔 96실, 근린생활시설 등으로 구성된다. ‘힐스테이트 청량리 메트로블’은 현재 오피스텔과 근린생활시설 전호실 완판을 계약 3일 이내에 달성하고 도시형생활주택 계약을 진행 중에 있다. ‘힐스테이트 청량리 메트로블’은 전용 26~48㎡ 규모의 다양한 타입 구성에 트렌디한 특화설계를 더해 급속도로 증가 중인 1인 가구 수요도 충족할 것으로 기대된다. ‘힐스테이트 청량리 메트로블’은 2호선 용두역, 1호선 제기동역, 1호선ᆞ분당선ᆞ경의중앙선ᆞ경춘선ᆞKTX 청량리역 등의 역세권 입지를 갖춘다. 청량리역의 GTX BᆞC 노선, 면목선, 강북횡단선 신설(예정), 제기동역의 동북선(예정) 등의 교통 호재도 있어 미래가치도 뛰어나다. 실수요자들은 "인근에 경춘선 KTX청량리역 등이 있어 삶의 질이 크게 높아질 것 같다"고 말했다. 이에 더해 각종 개발 호재도 갖춰 향후 직주근접성 및 정주여건이 더욱 개선될 전망이다. ‘힐스테이트 청량리 메트로블’ 인근으로 대규모 복합상업시설이 밀집한 청량리역 상권이 위치해 생활 인프라도 풍부하다. 문의 02-921-8800
독산역 더라파엘 투시도●독산역 더라파엘(오피스텔)=독산역과 신독산역 더블 역세권 프리미엄 쓰리룸 주거용 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’이 분양을 앞두고 있다. 1호선 독산역 앞에 새롭게 들어선 신축 주거용 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’이 초역세권과 풍부한 배후수요뿐만 아니라 인근에 전무한 쓰리룸 공급 희소성까지 갖추면서 많은 관심을 집중시키고 있다. 독산역 1번 출구에서 도보로 270m 거리에 위치한 역세권 대로변 주거시설로 독산역 더라파엘은 서울시 금천구 독산동 서울 두산초등학교(병설 유치원 포함) 도보 30초 학세권 오피스텔로 어린 자녀를 둔 신혼부부나 초혼부부들에게 높은 관심을 받고 있다. 이 오피스텔은 역세권과 풍부한 임대수요를 갖추고 수요 대비 공급이 한정적인 입지에 들어서며 높은 선호도를 얻고 있다. 수익형 부동산은 공실률이나 입지 등 핵심 요소를 간과한다면 자칫 손실이 야기될 수 있기 때문이다. 독산역 앞에 최초로 공급되는 3베이 아파트 구조의 쓰리룸 오피스텔(방 3개, 화장실 2개)로 배후에 가산디지털산업단지의 풍부한 임대수요를 품고 있다. 가산디지털산업단지와 구로디지털산업단지는 현재 산업 인력이 약 50만 명에 달하며 산업인력이 근무하고 거대한 산업단지로 잘 알려져 있다. 금천, 구로, 구로디지털단지 등의 G밸리를 중심으로 지신산업센터가 대량으로 공급되면서 모여든 IT및 정보통신 관련 1만여개의 기업들의 입주와 함께 1인은 물론 2~3인 가구의 신혼부부, 직장인 등의 주거 수요가 증가하고 있다. 사무실 공급에 비해 아파트 공급이 턱없이 부족한 상황 속에 신흥 주거지역으로 금천구 일대의 주거용 소형 아파텔이 관심을 끌고 있다. 독산동 등 G밸리 인근 지역을 중심으로 아파트 가격이 상승하면서 부족해진 기존의 아파트 공급을 대체할 수 있는 3룸 주거형 오피스텔 ‘독산역 더라파엘’ 오피스텔이 분양을 시작하면서 높은 관심이 예상되는 대목이다. 이처럼 단지를 둘러싼 50만 직장인과 신혼부부나 싱글 세대를 위한 실수요 맞춤형 소형 오피스텔로 공급되는 단지는 지하 1층~지상 11층 규모의 전용면적 43.17~44.11㎡, A~C타입, 3가지 타입으로 총 29실(A타입 10실, B타입 10실, C타입 9실)이 공급된다. 금천구 권역내 홈플러스, 롯데 빅마켓, G벨리 등 대규모 신흥 상권 밀집 지역으로 롯데시네마, 디지털 유통단지 등의 생활 인프라가 완비돼 편리한 생활이 가능하며 도서관, 우체국, 파출소 등 각종 관공서도 가까이 자리했다. 또한 안양천변 등 단지 주변에 다양한 공원들이 입주민들의 힐링 라이프를 도모할 것으로 예상된다. 강남 순환도로, 서부간선도로, 수원~광명 고속도로 등의 도로 접근성이 뛰어나며 2021년 9월 개통된 서부간선도로지하화를 통해 서남부외곽과 서울 도심간 교통 정체가 해소될 전망이다. 또한, 부동산 투자자들이 몰리고 있는 안산과 우리나라 최고의 금융허브인 여의도로 연결되는 신안산선~신독산역이 현재 공사진행중이며, 2024년 개통예정을 앞두고 있어 서울 3대 업무지구인 여의도와의 직주근접 교통환경은 더욱 개선될 것으로 보인다. ‘독산역 더라파엘’은 오는 2024년 신안산선 신독산역이 개통되면 더블 역세권의 수혜를 누릴 수 있는 입지를 갖추고 있다. 신안산선은 서울역에서 여의도역과 광명역을 지나 안산 한양대역까지 연결하는 광역 철도 노선이며 3조 3천억원이 투입되는 사업으로 이를 통해 수도권 이동시간이 감소하여 광역 교통 문제가 해소될 수 있을 전망이다. 또한 우시장 일대 도시재생사업 개발이 예정되어 있는 등 잇따른 개발호재 소식으로 실수요 층의 관심을 받고 있다. 분양 관계자는 “금천구재정비, 교통계획확장, 서울의 경제중심지 육성 등 다수 개발계획 등 신규 개발 호재가 풍부한 지역으로 미래가치에 주목한 투자자들의 문의가 잇따르고 있다”면서 “준공시까지 약 8개월이면 입주가 가능해 빠른 입주와 임대가 가능하며 인근 오피스텔 대비 저렴한 분양가로와 아파트형식에 완벽한 쓰룸형 구조로 조기 마감이 예상”된다고 전했다. 분양 관계자는 “독산역 더라파엘 오피스텔은 롯데타운 4천여 세대 대단지 인근에 위치해 구축되어 있는 홈플러스 등의 대형마트를 비롯해 가산로데오거리, 롯데시네마 등 문화, 생활환경의 편리한 인프라를 바로 옆에서 누릴 수 있다” 면서 “독산역과 신독산역의 교통환경으로 인근 G밸리 및 여의도 종사자들과 투자 수요층으로부터 분양에 대한 관심이 높아지고 있다”고 말했다. 한편 전세대 쓰리룸 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’의 분양 홍보관은 금천구 가산동 디지털단지오거리에 위치해 있으며, 분양에 대한 내용은 대표 홈페이지 또는 대표전화로 확인 가능하다. 당 현장 주소는 서울시 금천구 독산동 332-23번지이며 주차대수는 25대(자주식 1대, 기계식 24대)가 가능하며 입주 예정일은 2022년 12월이다. 납부조건은 계약금 10%, 중도금 10% 무이자 혜택, 잔금 80%이며 대출은 1금융권에서 최대 80%까지 가능하다. 문의 02-882-9287
디오페라 서초 해링턴 타워 투시도●디오페라 서초 해링턴 타워(오피스텔)=효성중공업이 서울 서초구 서초동 1593-1 일원에 조성되는 '디오페라 서초 해링턴 타워'를 분양중이다. 이 오피스텔은 지하 7층~지상 20층, 2개동, 전용면적 58~63㎡ 총 266실 규모로 조성되며, 전용면적별로는 58㎡A 19실, 58㎡B 152실, 59㎡A 19실, 59㎡B 38실, 63㎡ 38실로 주거 대체 상품인 투룸으로 구성됐다. 대법원, 예술의전당, 서울교대 등이 자리한 서초동 핵심 입지에서 강남의 풍부한 생활 인프라와 우수한 교육환경까지 모두 누릴 수 있어 많은 수요자들의 주목이 예상된다. '디오페라 서초 해링턴 타워'는 업무시설이 밀집해 있는 서초, 교대, 강남역과 인접해 입지적 장점이 우수하다. 인근에는 서울교대부설초, 서초중·고교, 서울고 등 우수 학교가 위치해 있으며 국립중앙도서관도 인접해 우수한 교육환경이 갖춰져 있다. 지하철 2호선 서초역과 3호선 남부터미널역, 2·3호선 교대역을 걸어서 이용할 수 있다. 오피스텔 인근 반포대로와 남부순환도로 등을 통해 주요 도심으로의 이동도 편리하다. 서리풀터널을 통해 방배동 서초대로가 연결돼 서초권역의 교통망도 우수하다. 다양한 개발사업도 예정돼 있다. 서초구의 '서초로 지구단위계획 재정비안'에 따르면 서초대로 일대 롯데칠성 터, 코오롱 터, 라이온미싱 터 등이 특별계획구역으로 지정돼 국제업무·상업 복합 중심지로 개발될 예정이다. 또한 서울 서초구 서리풀공원 인근 옛 정보사령부 터도 첨단 기업과 자연, 문화 공간 등이 어우러진 문화예술복합타운으로 탈바꿈할 예정이다. 서울시 자료에 따르면 정보사령부 터 전체 16만㎡ 중 공원을 제외한 약 9만6797㎡에 빅데이터 등 4차 산업혁명 클러스터와 미술관을 건립할 계획이다. 또한 양재 R&CD 특구 지정도 추진 중으로 AI 산업 혁신거점으로 조성할 예정이다. 경부고속도로 서울구간(한남IC~양재IC)을 지하화하는 사업도 추진 중이며 상부 공간에 공원·문화관광 복합지구 조성을 추진하고 있다. 디오페라 서초 해링턴 타워는 2개동을 스카이브리지로 연결해 서초의 새로운 트윈타워 랜드마크가 될 것으로 기대된다. 문의 1600-3563/1877-8955
기흥역 엘리시아 트윈 광역 조감도●기흥역 엘리시아 트윈(오피스텔)=엘리시아는 경기도 용인시 기흥구에 지하 4층~지상 최고 20층, 2개동, 총 290실 규모의 '기흥역 엘리시아 트윈' 오피스텔을 분양중이다. 기흥역 엘리시아 트윈은 단지 앞에 기흥역에서 광교로 이어지는 에버라인 연장선인 신갈5거리역도 계획됐다. 첨단산업단지 조성도 활발하다. SK반도체클러스트 조성을 비롯해 GTX-A 노선 개통(2025년 예정)에 맞춰 판교테크노밸리 5배가 넘는 용인플랫폼시티가 개발되고 도시재생 뉴딜사업인 신갈오거리 뉴타운까지 합쳐지면 기흥 발전의 중심으로 자리매김한다. 판교테크노밸리의 5배 규모로 개발중인 용인플랫폼시티와 SK하이닉스가 120조원을 투자해 반도체 부품 및 장비 기업 50여개사가 입주하는 SK반도체클러스터가 조성된다. 신갈5거리 일대는 도시재생뉴딜사업을 통해 문화생활공간으로 재 탄생되고 수인분당선 구성역과 환승될 GTX-A(용인역)이 개통(2025년 예정)될 경우 강남 수서, 삼성동은 10분내외의 교통망으로 단축된다. 코스트코, 이케아, 롯데프리미엄아울렛 등의 복합쇼핑몰세권도 갖춰져 있어 인근 초중고교 등의 교육시설과 함께 이 일대는 교통, 교육 및 쇼핑문화레저공간, 첨단기업군까지 명실상부한 미래형 자족도시로서의 기능을 구축하게 된다. 동별 평형대는 계약면적 기준 101동이 98.41㎡(74실), 144.11㎡(60실), 141.76㎡(30실), 185.57㎡(15실)등 179실이며 102동은 125.01㎡에서 153.11㎡까지 6개 타입 111실이다. 전용면적 41~79㎡으로 젊은 실수요자들이 선호하는 2~4인 가구에 적합한 평형과 타입으로 모두 꾸민다. 오피스텔 실당 면적은 중대형 아파트급의 2룸(Room) 및 3룸(Room)에 3베이(Bay)로 공간이 구성된다. 3베이 3룸 주거용 오피스텔은 실내 공간 활용이나 채광성, 통풍, 전망(신갈천 등)에서 아파트에 뒤지지 않는 가치를 지니고 있다. 여성 입주자만을 위한 주차 공간으로 배치한 지상주차장은 여성을 배려한 세심한 면이 눈길을 끈다. 전기차 충전시스템과 헬스케어휘트니스센타, 스크린 골프연습장 등의 입주민 복지레저시설도 완비했다. 인접한 생태공원 신갈천변을 따라 7.5km에 이르는 산책로를 즐길 수 있으며 입주민을 위한 옥상정원도 마련된다. 모델하우스는 용인시 기흥구 영덕동에 3월중 문을 연다. 문의 1666-0840
동탄역 헤리움 센트럴 1.2.3차 광역 투시도●동탄역 헤리움 센트럴(오피스텔)=힘찬건설이 경기도 화성시 동탄2신도시에 공급하는 주거용 오피스텔인 ‘동탄역 헤리움 센트럴 1·2·3차’가 분양중이다. 동탄역 헤리움 센트럴은 문화디자인밸리 내 지하 4층 지상 10층 3개 동 전용면적 59~72㎡ 총 450실(1차 144, 2차 144, 3차 162)로 구성된다. 단지는 생활 편의와 배후수요는 물론 교통, 자연 등을 모두 갖춘 입지로 수요자들을 사로잡는다. 동탄역 주변에는 롯데백화점과 다양한 상업시설이 마련돼 있고, 동탄역 헤리움 센트럴 인근에는 이마트 트레이더스(예정), 경기교육도서관(예정)도 들어설 예정이다. 삼성전자, LG전자 등 대기업과 동탄테크노밸리, 화성일반산업단지도 인근에 위치해있다. 실수요자들은 "동탄역 주변에 유명 백화점 등이 있어 생활하는데 매우 편리할 것"이라고 말했다. 근거리에는 SRT(수서발고속철도) 동탄역이 있으며, 동탄역은 GTX-A(예정), 동탄인덕원선 복선전철(예정), 트램(계획) 등 4개 노선이 모두 지나는 동탄역 복합환승센터 건립이 추진되고 있어 향후 일대 교통여건이 더욱 개선될 전망이다. 동탄대로, 동탄순환대로 등 동탄2신도시의 주요 도로망 접근이 쉽고, 경부고속도로, 수도권 제2순환고속도로 동탄 분기점도 인접해 있어서 타 지역으로 이동이 빠르다. 경부고속도로 기흥동탄 나들목~동탄 분기점 간 1.21km 구간을 지하화하는 개발사업도 진행 중이다. 이렇게 되면 소음과 분진이 해소되는 것은 물론 경부고속도로로 분리된 동탄1,2신도시가 하나의 신도시로 합쳐지게 될 전망이다. 쾌적한 자연환경도 누릴 수 있다. 경부고속도로 지하화 사업에 따라 인근에 공원이 조성될 예정이고, 동탄여울공원과 동탄호수공원, 신리천, 왕배산, 리베라CC 등이 있다. 동탄역 헤리움 센트럴은 2룸, 3룸 주거용 오피스텔은 건축법을 적용받기 때문에 아파트 청약통장 사용시 주택수에 포함되지 아니하며 자금조달계획서 제출의무 대상이 아니기 때문에 사전 증여를 통한 부의 이전이 가능하다. 거주지역에 관계없이 만 19세 이상은 누구든지 청약을 신청할 수 있는 공평한 기회를 제공받을 수 있게 되며 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 문의 1522-7808
