사회적 거리두기 해제 상가투자 관심↑…신규 상가 인기

권리금 없어 초기 투자 부담 적고 향후 상권 활성화 시 차익 기대

코로나 여파로 인한 사회적 거리두기로 인해 공실이 대폭 늘어난 주요 상권도 서서히 예전 모습을 되찾을 것으로 전망되면서 상업용 부동산 역시 거래 활성화에 대한 기대감이 높아지고 있다. 

업계에서도 사회적 거리두기 해제에 따른 유동인구의 증가로 상가 등 수익형 부동산 시장에 활기를 불어 넣을 것이라는 전망을 내놓고 있다.

특히 사회적 거리두기로 인해 가장 큰 타격을 입었던 주요 상권들이 서서히 예전 모습을 되찾을 것으로 전망되면서 상업용 부동산으로 투자수요가 몰릴 것으로 예상된다.

코로나19 종식 기대감과 함께 주택 규제로 인한 풍선효과로 투자 수요가 상가·업무용으로 몰리는 것도 하나의 요인으로 꼽힌다.

대출규제와 금리인상으로 보유 현금 내에서 투자를 진행하려는 가성비 투자가 활성화하면서 상가 투자에 대한 인기가 높아졌다는 분석도 나오고 있다.

소규모 수익형 부동산 중에서도 최근 가장 주목받는 상품은 당연히 소규모 상가다. 배달문화가 확산하면서 굳이 큰 규모의 점포가 아닌 소규모 점포를 원하는 임차인이 많아졌고 이로 인해 소규모 상가 역시 수익창출면에서 큰 효과를 볼 수 있다는 인식이 커졌기 때문이다.

소비성향이 강한 젊은층이 주요 고객인 대학가나 주요 업무지역 중심으로 위축된 상권이 살아날 것이란 기대감이 번지고 있다.

특히 거리두기가 해제되면서 야간에도 영업하는 식당 같은 업종들의 수혜가 기대된다고 내다봤다.

높아진 관심에 소규모 상가는 투자수익률도 상승세를 이어가고 있다. 한국부동산원에 따르면 소규모 상가의 투자 수익률은 지난 2020년 4.62%에서 2021년 6.12%로 1.5% 포인트 상승세를 이어갔다.

공실률이 늘어남에도 투자수익률은 상승세를 보이는 현상도 투자 수요를 자극하고 있다. 지난해 4분기 서울 도심(광화문·남대문·동대문·명동·시청·을지로·종로·충무로) 상가 공실률은 지난해 1분기 10.5%에서 10.8%로 높아졌지만 투자수익률은 같은 기간 1.66%에서 1.85%로 늘어났다. 전체 기준으로는 1.80%에서 2.11%로 커졌다.

코로나19 확산 중에도 투자수익률을 낸 만큼 상권 회복이 이어지면 공실률도 줄어들면서 수익률 상승은 더 커질 것이라는 게 업계의 시각이다.

이에 따라, 신규 공급되는 상가로도 눈길을 돌리는 수요자들도 늘고 있는 추세다. 권리금이 발생하지 않아 초기 투자 부담을 줄일 수 있는데다, 향후 상권 활성화 시 권리금 형성으로 인한 차익을 기대할 수 있어서다.

전국 상가 2곳 중 1곳 이상에 권리금이 있는 것으로 조사됐다. 한국부동산원이 발표한 ‘상업용부동산 임대동향조사’ 분석 결과, 지난해 전국 상업시설 권리금 비율은 54%로 확인됐다.

특히, 경기도의 경우 권리금 비율이 72.4%에 달해, 전국 17개 시도 중 가장 높은 비율을 기록했다. 이어 대전 (72%·)부산 (71.6%)·광주 (70%) 등 순이었다. 

권리금 평균 금액은 3807만원 수준으로 파악됐다. 서울이 4866만원으로 가장 많았고, 경기 4651만원·인천 4111만원 등도 평균 4000만원을 웃도는 권리금을 보였다.

권리금이란, 상가를 매매하거나 임대차 시 관행적으로 지불하는 비용을 일컫는다. 상권이 잘 발달돼 있거나, 유동인구가 풍부한 경우 높은 권리금이 형성돼 있어 수요자들의 초기 투자 부담이 큰 편이다.

이에 따라, 신규 공급되는 상가로 눈길을 돌리는 수요자들도 늘고 있는 추세다. 권리금이 발생하지 않아 초기 투자 부담을 줄일 수 있는데다, 향후 상권 활성화 시 권리금 형성으로 인한 차익을 기대할 수 있어서다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “사회적 거리두기 해제로 소비심리가 살아나고 상권활성화 기대감이 커지면서 상가투자 관심이 높아지고 있는 가운데 자금 부담 덜하고 입지여건이 우수한 신규 공급 상가가 투자 1순위로 떠오르고 있다”고 말했다.

다음은 수도권 주요 요지에 분양(예정)중인 신규 공급 상가 투자처에 대한 소개다.

한화 포레나 미아 스퀘어 투시도

●한화 포레나 미아스퀘어=한화건설은 서울 강북구 미아동 일대(삼양사거리 특별계획 3구역)에 짓는 ‘한화 포레나 미아’ 단지 내 상업시설 ‘한화 포레나 미아스퀘어’를 분양한다. 상업시설은 한화 포레나 미아 주상복합 단지에 총 112실(지하 1층∼지상 2층)이 들어선다. 인근에 대규모 아파트 단지가 많고 지하철역 등이 가까워 배후수요가 풍부하고 유동인구가 많은 점이 한화 포레나 미아스퀘어의 장점으로 꼽힌다. 우선 시설이 위치한 한화 포레나 미아 400여 채가 있고, 인근 미아뉴타운 전체 규모는 1만3000여 채에 이른다. 서울 지하철 우이신설선 삼양사거리역과 4호선 미아사거리역 인근에 있어 유동인구 수요도 기대할 수 있다. 실제 한국부동산원에 따르면 지난해 3분기(7∼9월) 서울 미아사거리 중대형 상가 공실률은 5.5%로, 전국 중대형 상가 공실률 13.3%보다 낮은 수준을 나타냈다. 인근에 은행, 학교 등이 있어 가족 단위, 1인 가구, 주부 등 다양한 구성원을 대상으로 한 업종 입점이 가능하다. 한화건설 관계자는 “인근 시설 등을 합하면 3만여 채의 배후수요를 기대할 수 있다”며 “여러 은행과 대형마트가 입점을 희망하고 있다”고 전했다. 문의 02-982-9111

청량리 한양수자인 상가 투시도

●청량리역 한양수자인 단지내 상가 아트포레스트=서울 동북권의 주거 및 교통의 중심지로 화려하게 변신중인 청량리역 일대에 랜드마크 상업용 시설이 곧 선을 보인다. 그 주인공은 청량리 메인 스트리트 스케일이 다른 대단지 프리미엄몰 청량리역 한양수자인 단지내 상가인 아트포레스트로 5월경 선착순 분양에 들어간다. 청량리 동부청과시장을 재개발한 청량리 한양수자인 그라시엘 아파트는 2023년 5월 입주예정인데 최고 59층 4개동에 최고높이 192m 총 1,152가구 전용면적 84~162㎡ 최고 59층 4개동으로 구성되며 상업시설은 지하 2층~지상 3층에 판매시설 9,173평에 220개 호실로 일대에서 매머드급이다. 실제 신규로 공급되는 상가는 청량리에서 청량리 롯데캐슬 외에도 소규모 상가가 대부분인데 이번에 분양예정인 청량리 한양수자인 단지는 규모면이나 위치 또한 한곳에 집중되어 스트리트형 상가보다는 상가 활성화에 기여할수 있는 장점이 크리라 보여진다. 사업지 위치는 서울특별시 동대문구 용두동 39-1외 21필지에 대지면적 16,095.30㎡(4,868.8평)의 1호선 청량리역 초역세권인데다 길건너 청광물시장이 있는 성바오로병원 교차로에 유동인구가 항상 넘치는 건널목이 있어 활력이 넘쳐나는 곳이라는 평가다. 청량리 한양수자인 단지 옆으로 가로공원이 약 482평 조성되고 길건너 청량리 효성해린턴 단지로는 소공원이 연계되어 조성되어 청량리역과 청과물시장은 이용하는 서울시민 동대민구 시민에게 휴식공간을 제공할 예정이여서 상권 활성화에도 이바지할 기여도가 크다고 하겠다. 옆으로는 청량리 롯데캐슬, 청량리 현대힐스테이트 더퍼스트 상가와 나란히 상권을 형성하리라 보여진다. 그중에서 이번에 분양준비중인 한양수자인 상가는 밀집도 면에서 대형 상가로 모두를 아우르며 상권이 조기에 활성화될 수 있는 장점을 가진다고 판단되어 진다. 메머드급 상가여서 단지 내 상가의 역할과 청량리역 이용고객들에게 편리함을 주는 상가로 역할이 기대된다. 이에 대형 프랜차이즈, 병원, 학원, 대형마트, 휘트니스, 요가, 스터디 까페 등의 많은 입점 문의가 예상된다. 문의 1666-0840

김포 구래 두원타워 투시도

●김포 구래동 두원타워=김포한강신도시 구래동 6882-4번에 메머드 상가 빌딩인 김포 구래역세권 두원타워가 병원으로 임대가 맞춰진 선임대 후분양중이다. 대지면적 2,712.6㎡, 연면적 26,372.71㎡, 일반상업용지에 지하 3층~지상 11층 규모로 두원개발이 시행하고 두성도시건설이 시공한 이 건물은 210대의 주차시설을 갖췄다. 800석 김포 최대규모의 메가박스 영화관(직영)이 입점해 있고, 5년 임대계약된 병원(2022년 8월중순 개원예정으로 인테리어 공사중)이 선임대된 메디컬 테마상가 건물이다. 김포한강신도시 유일의 위락상권 김포한강신도시 최대규모 중심상업지구내 있는 두원타워는 고객이 모여 수요를 창출하는 최고 황금 노른자위 상가다. 문화의거리(수변광장) 바로 앞 대형 랜드마크 아파트 4만여 세대, 오피스텔 1만여실과 쾌적한 수변광장을 품은 김포시에서 가장 큰 대형 랜드마크 상가다. 수익률 13%대 김포시 최고의 수익형 상가로 소아과, 가정의학과(내과), 성형외과가 입점하면서 대출 70%를 감안하면 실투자금 대비 고(高)수익률인 13%가 확정되었다. 김포 한강신도시 최대규모 중심상업지 중앙광장 앞(문화의 거리)에 위치하며 아파트 4만여세대, 오피스텔 1만여세대 등 이용하는 항아리 상권이라는 평가다. 김포골드라인 구래역에서 300m거리의 역세권이며 아파트 4만여세대 주이동로, 1만여 오피스텔 단지와 연접, 대규모 집객시설(메가박스, 나이트클럽, 문화의거리 중앙광장) 구래지구내 유동인구 흐름의 최중심지다. 김포시에는 사업체가 2만 7252개 종사자 14만 6813명 등 풍부한 배후세대를 갖추고 있다. 김포한강신도시 중앙공원 바로 앞 입지로 집객효과가 탁월해 김포한강신도시 최대중심상권의 핫플레이스라는 평가를 받고 있다. 특히, 입점이 확정된 메가박스 영화관은 현재 김포시 최대 영화관으로 강화 및 인천 검단·불노·원당 등에서 접근이 가능하다. 게다가 입지도 탁월해 투자가치가 높게 평가된다. 교통 입지로는 인근 GTX-D노선이 확정됐고 GTX-B노선과 연계하여 서울역까지 이용가능하다. 김포골드라인 구래역과 가깝고, 김포공항까지 25분이면 갈 수 있으며, 서울지하철 5호선 연장예정, 수도권 제2순환고속도로, 김포한강로, 48번 국도 등 멀티 교통망을 갖췄다. 이에 여의도는 물론 강남까지도 빠르게 이동이 가능하며, 김포한강로(올림픽대로 연장선)도 인접해 있어 서울은 물론 인천, 일산 등으로의 이동도 편리하다. 인근에는 김포신도시점 이마트가 운영 중이며 소규모 공장 및 학운산업단지와 가깝다. 55%의 높은 전용율을 자랑하며 메디컬, 약국 등이 선임대 확정되어 투자와 동시에 수익창출이 가능하다. 현재 총 분양가의 70%까지 대출이 가능해 실투자금 1~3억대의 소액으로 투자가 이뤄진다. 김포 구래역세권 두원타워 분양관계자는 "분양사무실에 방문하시면 자세한 상담은 물론 방문 고객에게 제주도 2인 왕복 항공권을 증정한다"고 전했다. 문의 1644-3799