수익형 부동산 인기의 축 생활숙박시설로 넘어갈까?

최근들어 수익형 부동산 인기의 축이 주택의 대체상품인 오피스텔에서 상업용, 업무용, 숙박시설로 이동하고 있다.

대선 이후 부동산 규제 완화에 대한 기대감이 고개를 들고 있지만 실행까지는 시일이 불투명한 만큼, 올해는 수익형 부동산 중에서도 규제가 덜하고 진입장벽이 낮은 생활(형)숙박시설이 특히 주목 받을 전망이다.

최근 세계 각국이 코로나 팬데믹에서 앤데믹으로의 전환을 속속 준비하면서 올해 연말 이후에는 해외 관광객들이 종전 수준으로 회복될 것이라는 기대감이 커지며 생활숙박시설에 대한 수요자 관심이 높아지고 있다는 점이 생활숙박시설의 인기를 예감하는 대목이다. 

한국부동산원 자료에 따르면 생활숙박시설 등을 포함한 상업·업무용 부동산 거래량은 지난해 총 21만5816건(오피스텔 제외)에 달했다. 2020년(17만3914건)보다 약 24% 증가했다.

반면 아파트는 2020년(157만5,375건)보다 25% 감소한 117만6473건으로 나타났다. 정부가 주택 시장 규제를 강화하면서 비교적 제재가 덜한 수익형부동산이 반사이익을 얻고 있다.

특히 수익형 부동산의 대표격으로 꼽혔던 오피스텔이 올 1월부터 강화된 대출 규제인 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계가 적용되며 대출 폭이 줄어들게 됨에 따라 생활숙박시설로의 반사이익은 더 커질 전망이다.

생활숙박시설이란 취사와 세탁이 가능한 중장기 또는 단기 숙박시설을 말한다. 일반적으로 말하는 ‘서비스드 레지던스’가 생활숙박시설이다. 도심지역에서 LWP(LIVE, WORK, PLAY)기능이 필요한 입지 또는 관광수요가 풍부한 지역에 들어서는 서비스드 레지던스(생활숙박시설)은 다른 지역에 들어서는 생활숙박시설보다 차별화된 상품으로 인기를 얻고 있다.

삼성동의 오크우드 프리미어 코엑스, 종로에 위치한 서머셋 팰리스 서울, 여의도의 메리어트 이그제큐티브 아파트먼트 서울 등이 대표적인 하이엔드 서비스드 레지던스다.

생활숙박시설은 분양 받은 사람의 선택에 따라 주거용 오피스텔처럼 장기 임대 계약을 맺어 월세를 받거나 호텔·콘도처럼 숙박시설로 운용해 수익을 낼 수 있다.

무엇보다 가장 큰 장점은 부동산 규제로부터 상대적으로 자유롭다는 점이다. 생활숙박시설은 주택법이 아닌 건축법을 적용 받는다. 주택법에 따르면 투기과열지구, 조정대상지역에서 공급되는 거의 모든 주택은 전매가 제한되는 것과 대조된다.

또한 주거용 부동산에 적용되는 규제에서는 자유로우면서 숙박업 뿐 아니라 주거, 전·월세 임대 등 다양한 운영이 가능하다. 호텔에서 누릴 수 있는 편의시설과 서비스가 제공되는 주거공간 또는 장기거주가 가능하도록 주방 등 주거편의공간을 설치할 수 있도록 해 주거기능과 호텔기능을 모두 갖추고 있다.

아파트와는 공동으로 건축이 불가능한 위락시설도 부대시설로 제한없이 설치할 수 있어 새로운 라이프스타일의 상징어인 LWP(LIVE, WORK, PLAY), 즉 주거, 업무, 여가를 한 곳에서 해결하는 복합공간이 가능하다.

포스트코로나 엔데믹 시대가 열리면 호텔 등 관광, 숙박수요가 급팽창할 것으로 예측되는 반면, 코로나 팬데믹으로 인한 관광, 숙박시설의 폐업과 매각 등으로 공급은 현저하게 감소해, 호텔과 주거 복합상품인 생활형숙박시설이 수익형 부동산으로 주목받을 것으로 전망된다.

이에 최근 2~3년간 생활형숙박시설의 인기는 '과열'이란 평가가 나올 정도다. 2년 전 서울 도심 한복판인 서울 중구 충무로 역세권에 선보인 ‘빌리브 아카이브 남산’은 약 1만4천건의 청약이 접수되며 최고 266.83대 1, 평균 38.87대 1의 경쟁률을 기록하며 완판됐다.

지난해 8월에는 안양 평촌신도시에 분양한 ‘평촌 푸르지오 센트럴파크’는 6만6704건의 청약이 접수되며, 평균 121대 1, 최고 267대 1의 경쟁률로 분양을 마쳤다.

같은 해 12월 분양한 부산 해운대구 우동 생활숙박시설 ‘힐스테이트 해운대 센트럴’은 총 238실 모집에 10만8392건이 접수돼 평균 455.4 대 1의 경쟁률을 기록했다. 부산 부산진구 부전동에 들어서는 ‘서면 푸르지오 시티 시그니처’도 408실 분양에 24만명이 몰리며 평균 598 대 1, 최고 3781 대 1의 높은 경쟁률을 기록했다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “생활숙박시설이 코로나 팬데믹에서 앤데믹으로의 전환으로 관광 활성화 기대감이 커지면서 다시 주목을 받고 있다”며 “여기에 청약의 진입장벽이 낮은데다 아파트와 달리 건축법이 적용돼 취득세 중과 및 보유세 부담이 적고 전매도 가능하다는 장점이 있어 생활숙박시설이 수익형 부동산의 대표 상품으로 떠오르고 있다”고 말했다.

다음은 주요 지역에서 분양중인 생활숙박시설 현황이다.

세운 푸르지오 그래비티 조감도

●세운 푸르지오 그래비티=부동산 개발업체 한호건설그룹이 서울 중구 을지로 세운지구에서 ‘세운 푸르지오 그래비티’를 공급하고 있다. 광화문 일대 중심업무지구와 가깝고 포스트코로나 시대 관광수요 활성화에 따라 수요가 늘어나는 레지던스(숙박시설)라는 평가다. 서울시가 최근 도심녹지생태를 구축하겠다고 밝히면서 세운지구 분양 단지가 관심을 끌고 있다. 이 단지는 2개 블록에 지하6~지상 20층 756실(전용 21~50㎡)로 이뤄진다. 블록별로 세운지구 3-6구역이 396실이고, 3-7구역은 360실이다. 생활숙박시설이어서 청약통장이 필요없고 분양권 전매 제한도 없다. 주택수에 포함되지 않아 다주택자 중과 등 각종 규제에서 자유롭다. 세운지구는 서울 도심 사대문 내 유일한 대규모 개발지라는 분석이다. 반경 1㎞ 내 지하철 2·3호선 환승역인 을지로3가역뿐 아니라 종로3가역, 충무로역 등이 있다. 남산 1·3호 터널과 연결되는 삼일대로, 소공로도 이용하기 편하다. 인근에 남산, 종묘공원, 남산골공원, 경복궁, 창경궁 등이 있다. 청계천 수변공원이 가깝다. 서울대병원과 쇼핑 명소인 롯데백화점, 신세계백화점 등도 인근에 있다. 단지 안에 특급 호텔에 들어서는 다양한 어메니티(편의시설)가 갖춰질 예정이다. 버틀러(집사) 및 하우스키핑 서비스, 메일서비스 등에 제공된다. 코워킹 스튜디오, 웰컴라운지, 와인 라이브러리, 게임룸, 골프스튜디오, 락커룸 등도 마련된다. 준공 후 에어비앤비 파트너사인 홈즈컴퍼니가 직접 관리·운영할 예정이다. 주변에 대우건설과 BC카드가 본사로 사용하는 을지트윈타워를 비롯해 SK그룹 한화그룹 하나은행 등 대기업과 금융사의 본사들이 모여 있다. 주변에 근무하는 종사자수가 70만명에 달해 장단기 숙박 수요가 많다는 분석이다. 단지 내부는 도심 내 특급 호텔을 대표할 만한 다양한 서비스가 준비돼 있다. 준공 이후에는 글로벌 여행플랫폼, 에어비앤비 파트너사 홈즈컴퍼니가 직접 운영·관리한다. 분양 관계자는 "서울도심 중심업무지구(CBD)에 위치하고 청계천에 접해 있는 등 지금까지 공급된 생활형숙박시설 중 최고의 입지에서 공급되는 만큼 수요자들의 높은 관심이 예상된다"고 말했다. 문의 1877-4656

신라모노그램 강릉 조감도

●신라모노그램 강릉=강원도 강릉시 송정동 일대에 프리미엄 생활숙박시설 ‘신라모노그램 강릉’을 분양중이다. 신라모노그램 강릉은 연면적 14만 6266㎡로 강원도 최대 규모이며, 지하 1층~지상 21층, 3개 동, 생활숙박시설 전용면적 39~286㎡ 783실과 호텔 300실 이상이 들어설 예정이다. 신라모노그램 강릉은 KTX강릉역이 가까워 청량리역에서 강릉역까지 약 1시간 40분, 서울역에서 강릉역까지는 약 2시간이 소요된다. 또한 인근 7번 국도와 35번 국도를 이용해 동해고속도로와 영동고속도로도 편리하게 이용할 수 있으며, 강릉시외버스터미널도 인근에 있다. 해당 생활숙박시설은 총 23개의 다양한 타입으로 설계되었다. 가장 많은 호실을 공급하는 A1타입(전용면적 39㎡ 408실)은 오션 뷰 테라스와 다이닝 공간을 제공하며, 욕실 내에서도 바다 조망이 가능하고, 데이베드 활용 시 최대 4인까지 숙박이 가능한 것이 특징이다. B1타입(전용면적 101㎡ 34실)은 스위트 객실로 테라스에 자쿠지가 갖춰져 있다. 단독빌라는 전용면적 286㎡ 4실과 253㎡ 5실, 총 9실이다. 단지 내 시그니처 시설은 포레스트 풀과 풀 사이드 바로 바다와 가장 가까운 곳에 위치하며 솔숲과 마주하고 있는 것이 특징이다. 하이드로 테라피 풀, 인피니티 엣지 풀로 구성된 스파, 아트 갤러리 라운지, 프라이빗 파티룸, 프라이빗 와인 셀러, 프라이빗 시어터, 스크린 골프를 즐길 수 있는 공간 등 사계절 이용이 가능한 부대시설이 다양하게 들어설 예정이다. 부동산 관계자는 “강원도에서도 관광산업이 발전하여 숙박 수요가 증가한 강릉시, 속초시, 양양군에 생활숙박시설 공급이 집중됐다”라며 “정부가 사회적 거리두기 완화에 이어 완전 해제까지 하면서 관광수요가 더욱 증가할 것으로 예상되며, 이 수요를 확보하기 위한 투자자들의 발걸음이 빨라지고 있다”고 전했다. 한편, 신라모노그램 강릉은 태영건설과 우미건설, 이지스자산운용, 교보자산신탁 등이 지분 투자해 설립한 특수목적법인 디오션259피에프브이(주)가 시행을 맡았으며, 호텔신라의 신라모노그램이 위탁 운영해 투자 안정성도 높을 것으로 기대된다. 신라모노그램 강릉의 홍보관은 서울시 강남구 일대에 마련된다. 문의 1666-1691