엔데믹 효과…배후수요 상가, 생활형 숙박시설 날개달까?

-탄탄한 고정수요 뒷받침된 단지내 상가, 항아리 상권 내 상가 등의 인기 더 높아질 것

-아파트, 오피스텔에 비해 규제 덜해 반사이익, 생활형 숙박시설, 청약시장에서 인기 

코로나19 팬데믹이 엔데믹으로 바뀌면서 아파트나 오피스텔 등 주택시장에 쏠렸던 뭉칫돈이 상가, 생활숙박시설 등 수익형 부동산으로 몰릴 것이란 전망이 나오고 있다.

한동안 움츠렸던 상권 회복에 대한 기대감과 커지고 있으며 사회적 거리두기 규제 완화에 따라 야외활동 및 여행을 나서는 이들이 증가했기 때문이다. 

먼저 상권 회복에 대한 기대감이 커짐에 따라 상가투자에 대한 관심이 커지고 있다.

상가투자에 성공하기 위해서는 우선적으로 배후수요가 탄탄한 초우량 상가를 눈여겨 봐야 한다.

따라서 탄탄한 고정수요 뒷받침된 아파트 단지내 상가와 항아리 상권 내 근린상가 등의 인기 더 높아질 것으로 보인다.

코로나19 사태로 오피스보다 주거지를 기반으로 한 상권이 인기를 끌었고, 앞으로도 이런 트렌드는 계속될 전망이다.

또한 탄탄한 고정수요는 물론 공원, 산책로 등이 잘 되어 있어 거닐기 좋은 한적하지만 유동인구가 풍부한 곳도 도움이 될 수 있어서다.

상대적으로 규제가 덜하고, 안정적인 수익률을 기대할 수 있는 상가 시장이 밝지만 상가 투자 성공은 입지, 트렌드, 설계 등에 따라 달라질 수 있기 때문에 투자 계획을 잘 세워야 한다고 전문가들은 조언하고 있다.

대내외 환경은 상가 투자자에게 녹록지 않다. 연내 금리 인상이 예고돼 있고 주휴수당을 포함한 최저임금이 시간당 1만원인 시대가 도래했기 때문이다.

다음으로 부동산 규제가 강화된 가운데 틈새시장인 생활(형)숙박시설이 주목을 받고 있다.

세계 각국이 엔데믹 체제로 전환하면서 관광 수요 회복이 기대되는 만큼 생활형 숙박시설에 대한 관심은 더욱 높아질 것으로 예상된다.

'레지던스'로 불리는 생활형 숙박시설은 호텔과 주거용 오피스텔의 중간 형태를 말한다.

세탁이나 취사가 가능하며 오피스텔처럼 임대계약을 통해 월세를 받거나 호텔처럼 숙박시설로 운용할 수 있다.

생활형 숙박시설은 청약시장에서 인기다. 지난해 12월 부산 해운대구의 '힐스테이트 해운대 센트럴'은 238가구 모집에 10만8,392건의 청약이 접수돼 평균 경쟁률 455대 1을 기록했다. 지난해 8월 서울 강서구 마곡동 '롯데캐슬 르웨스트'는 평균 경쟁률 657대 1을 찍었고, 충북 청주 '힐스테이트 청주 센트럴'도 862대 1로 청약 접수를 마감했다.

공급량 또한 늘고 있다. 국토교통부에 따르면 2019년 전국에서 건축 허가를 받은 생활형 숙박시설은 1,995건이었지만 이듬해엔 2,330건으로 늘었다. 숙박시설 건축허가 면적도 2020년엔 전년 동기 276만200㎡보다 26.32%가 증가한 348만6,739㎡로 집계됐다.

생활형 숙박시설의 인기 배경엔 낮은 규제 장벽이 있다. 생활형 숙박시설은 전매가 가능하다. 주택이 아니기 때문에 청약통장 없이 만 19세 이상이면 누구나 청약을 넣을 수 있다. 주택 수 산정에도 포함되지 않아 취득세나 보유세 부담도 덜하다. 주택담보대출비율(LTV) 규제도 받지 않고, 올해 1월 분양한 곳에 한해서는 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제에서도 제외된다.

관광 수요가 회복되면서 생활형 숙박시설의 관심도 커질 것으로 예상된다. 코로나19로 국내 여행 수요가 늘어나 생활형 숙박시설에 대한 관심도 커지면서 해외 여행 수요까지 뒷받침되면 숙박시설에 대한 인기가 이어질 것이라는 전망이다.

생활형 숙박시설은 주거형 오피스텔과 도시형 생활주택과 비슷하지만 조금씩 다르다. 세 유형 모두 청약통장이 필요 없되 생활형 숙박시설은 주택법이 아닌 건축법이 적용된다. 오피스텔은 100실 미만인 경우에 한해 전매가 가능하지만 생활형 숙박시설은 제한이 따로 없다.

생활형 숙박시설은 주거가 아닌 숙박시설로만 이용이 가능하다. 따라서 전입신고가 불가하고 전세자금 대출도 받을 수 없다.

유의점도 있다. 생활형 숙박시설을 취득하면 숙박업으로 등록해야 한다 이때 생활형 숙박시설을 숙박업으로 등록하려면 객실 수가 30개 이상이거나 영업장 면적이 해당 건물 연면적의 3분의 1 이상이어야 한다. 객실 한두 개를 분양받는 것만으로는 숙박업 등록이 어렵기 때문에 소유자 대부분은 위탁 경영업체를 통해 등록이 가능하다.

생활형 숙박시설에서 살고 싶다면 용도 변경도 가능하다. 국토교통부는 지난해 10월 2023년까지 사용 승인을 받은 생활형 숙박시설은 오피스텔로 변경할 수 있도록 했다. 발코니 설치 금지, 전용출입구 설치 등 오피스텔이 필요로 하는 건축기준을 충족하지 않아도 오피스텔로 인정받을 수 있다.

장경철 부동산퍼스트 이사 “코로나19 팬데믹이 엔데믹으로 바뀌면서 탄탄한 고정수요 뒷받침된 단지내 상가와 항아리 상권 내 상가 등의 인기 더 높아질 것으로 보인다”며 “아파트, 오피스텔에 비해 규제가 덜해 반사이익을 보는 생활형 숙박시설이 청약시장에서 인기를 끌고 있다”고 말했다.

코로나 엔데믹 전환으로 상가·생활숙박시설 현황

-상가-

청량리역 한양수자인 아트포레스트 투시도

●청량리역 한양수자인 아트포레스트=한양은 서울 청량리에 상업시설 '청량리역 한양수자인 아트포레스트'를 5월 달 분양할 예정이다. 서울 동대문구 용두동 39-1 일대에 들어서는 청량리역 한양수자인 아트포레스트는 총 219실 규모로 전체 전용면적 약 1만 2993㎡(약 4000평), 연면적 3만 344㎡(약 1만평)의 대규모 상업시설이다. 2023년 5월 입주를 앞둔 주상복합 '청량리역 한양수자인 그라시엘(최고 59층, 1152가구)' 지하 2층~지상 3층에 위치한다. 청량리역 한양수자인 아트포레스트는 초고층 주상복합 스카이라인 형성과 함께 청량리의 새로운 메인 상권으로 떠오르고 있는 답십리로에 들어선다. 특히 답십리로가 향후 왕복 2차선에서 왕복 8차선으로 확장될 예정이라 청량리역 한양수자인 아트포레스트는 대로변과 맞닿은 상권으로 거듭나게 된다. 청량리역 한양수자인 아트포레스트 바로 앞에는 청량리역 일대 최대 규모인 약 3400㎡(약 1000평) 크기의 공원이 신설된다. 이 공원은 스카이라인 가운데 위치해 청량리의 대표적인 힐링 명소가 될 것으로 기대를 모은다. 청량리역 한양수자인 아트포레스트와 인접한 청량리역은 향후 10개 노선(예정 포함)이 정차하는 철도 교통의 허브로 거듭나 유동인구 증가가 가속화될 전망이다. 현재 운행 중인 1호선, 수인분당선, 경의중앙선, 경춘선, KTX강릉선, 중앙선 등 6개 노선 외에 GTX-B노선(송도~마석)과 GTX-C노선(덕정~수원), 면목선(청량리~신내동), 강북횡단선(청량리~목동) 등 4개 노선이 신설될 예정이다. 또한 광역환승센터 계획과 60여개의 버스노선까지 갖춰 전국에서 접근이 가능한 사통팔달 교통의 중심지로 탈바꿈한다. 홍보관은 서울 중구 왕십리로 407 신당 파인힐 하나유보라 상가 1층에 마련된다. 문의 1666-0840

고덕 센터프라자 2차 투시도

●평택 고덕국제신도시 센터프라자 2차=경기 평택시 고덕 국제화계획지구 근생 10-2-1, 2필지에 사거리 코너 입지에 평택 고덕국제신도시 센터프라자 2차 상가가 분양중이다. 삼면도로를 접하고 있으며 건축 규모는 지하 2층~지상 5층으로 고덕국제신도시 에듀타운 최초 선임대 확정 상가다. 고덕국제신도시 2단계지역인 에듀타운 지역 최적의 입지를 자랑하는 사거리 코너 삼면대로 입지로 주차대수는 38대이며, 준공 예정일은 2023년 상반기다. 입지환경은 상가에서 도보로 1분이면 버스 정류장이 위치해 있으며 SRT와 지하철 1호선이 지나는 평택지제역까지 차량으로 약 7분이 소요되며, 사업지 인근 버스 정류장에서 환승 없이 한번에 이동할 수 있는 노선도 운행중이다. 바로 앞에 호반써밋2차 아파트와 제일풍경채 3차 센텀 아파트가 바로 앞에 있어 안정적인 수요층 흡수에 최적인 곳으로 가시성과 횡단보도를 바로 두고 있어 접근성이 우수해 아파트 입주민들이 편리한 옷차림으로 이용하기에 매우 편리하다. 평택 고덕신도시 센터프라자 2차 상가 준공시 바로 앞 호반써밋과 대광로제비앙 아파트가 입주하기 때문에 공실걱정 없이 안정성 높은 임차 수익을 누릴 수 있겠다. 인접한 대단지 아파트 7,300여세대를 비롯해 반경 1.5km내 2만여 배후세대를 품고 있으며, 국제학교, 특목고를 비롯한 초중고 밀집학세권에 둘러싸인 고밀도 항아리상권 고정수요를 확보하고 있다. 여기에 삼성전자 평택캠퍼스 및 협력업체 종사자 약 18만 배후수요와 함박산, 대형호수공원, 예술의전당 이용객 등 유동수요까지 흡인해 공실걱정을 최소화 시킬 것으로 평가받고 있다. 또한 대로변 전면노출 극대화, 고객친화적 특화설계를 통해 가성비를 높인 점도 플러스 요소다. 평택 고덕국제신도시 센터프라자 2차 상가 분양 관계자는 “센터프라자 2차 인근에 국제학교를 비롯 유치원, 초중고 등 13개교 및 세계 200위권 이내의 대학이 들어서는 에듀타운 조성계획에 따라 발전기대치가 높다”며 “대로변 사거리코너에 학군밀집지역의 중심상가로 우량 업종 임차인의 입점 확정 소식에 투자문의가 많은 편”이라고 전했다. 문의 010-8583-0117

-생활숙박시설-

세운 푸르지오 그래비티 조감도

●세운 푸르지오 그래비티=부동산 개발업체 한호건설그룹이 서울 중구 을지로 세운지구에서 ‘세운 푸르지오 그래비티’를 공급하고 있다. 광화문 일대 중심업무지구와 가깝고 포스트코로나 시대 관광수요 활성화에 따라 수요가 늘어나는 레지던스(숙박시설)라는 평가다. 서울시가 최근 도심녹지생태를 구축하겠다고 밝히면서 세운지구 분양 단지가 관심을 끌고 있다. 이 단지는 2개 블록에 지하6~지상 20층 756실(전용 21~50㎡)로 이뤄진다. 블록별로 세운지구 3-6구역이 396실이고, 3-7구역은 360실이다. 생활숙박시설이어서 청약통장이 필요없고 분양권 전매 제한도 없다. 주택수에 포함되지 않아 다주택자 중과 등 각종 규제에서 자유롭다. 세운지구는 서울 도심 사대문 내 유일한 대규모 개발지라는 분석이다. 반경 1㎞ 내 지하철 2·3호선 환승역인 을지로3가역뿐 아니라 종로3가역, 충무로역 등이 있다. 남산 1·3호 터널과 연결되는 삼일대로, 소공로도 이용하기 편하다. 인근에 남산, 종묘공원, 남산골공원, 경복궁, 창경궁 등이 있다. 청계천 수변공원이 가깝다. 서울대병원과 쇼핑 명소인 롯데백화점, 신세계백화점 등도 인근에 있다. 단지 안에 특급 호텔에 들어서는 다양한 어메니티(편의시설)가 갖춰질 예정이다. 버틀러(집사) 및 하우스키핑 서비스, 메일서비스 등에 제공된다. 코워킹 스튜디오, 웰컴라운지, 와인 라이브러리, 게임룸, 골프스튜디오, 락커룸 등도 마련된다. 준공 후 에어비앤비 파트너사인 홈즈컴퍼니가 직접 관리·운영할 예정이다. 주변에 대우건설과 BC카드가 본사로 사용하는 을지트윈타워를 비롯해 SK그룹 한화그룹 하나은행 등 대기업과 금융사의 본사들이 모여 있다. 주변에 근무하는 종사자수가 70만명에 달해 장단기 숙박 수요가 많다는 분석이다. 단지 내부는 도심 내 특급 호텔을 대표할 만한 다양한 서비스가 준비돼 있다. 준공 이후에는 글로벌 여행플랫폼, 에어비앤비 파트너사 홈즈컴퍼니가 직접 운영·관리한다. 분양 관계자는 "서울도심 중심업무지구(CBD)에 위치하고 청계천에 접해 있는 등 지금까지 공급된 생활형숙박시설 중 최고의 입지에서 공급되는 만큼 수요자들의 높은 관심이 예상된다"고 말했다. 문의 1877-4656

신라모노그램 강릉 조감도

●신라모노그램 강릉=디오션259피에프브이는 강원도 강릉시 송정동 일대에 동해 바다를 한눈에 내려다 볼 수 있는 고급 생활숙박시설(레지던스) ‘신라모노그램 강릉’을 5월 분양한다. 디오션259피에프브이는 이스턴투자개발, 태영건설과 우미건설, 이지스자산운용, 교보자산신탁 등이 지분 투자해 설립한 특수목적법인이다. 이 법인이 분양하는 신라모노그램 강릉은 송정동 강릉문화올림픽 종합특구 녹색 비즈니스·해양휴양지구 내 들어선다. 강원도 최대 규모인 연면적 14만6266㎡ 부지에 지하 1층~지상 21층, 3개 동으로 지어지며, 생활숙박시설 783실과 호텔 300실 이상으로 구성된다. 단지는 강문해수욕장과 송정해수욕장을 끼고 있어 도보로 다양한 해양레저시설 등을 이용할 수 있다. 모든 객실에서 동해 바다를 바라 볼 수 있고,. KTX강릉역과 강릉시외버스터미널이 가깝다. 이 단지는 호텔신라가 2020년 론칭한 ‘어퍼 업스케일(Upper upscale)’ 브랜드인 ‘신라모노그램’을 적용해 직접 위탁운영을 맡는다. 호텔신라가 베트남 다낭에 이어 두 번째이자, 국내에서 처음으로 선보이는 최고급 브랜드다. 생활숙박시설은 총 23개의 다양한 타입으로 설계해 수요자들의 선택 폭을 넓혔다. 가장 많은 호실을 공급하는 A1타입(전용면적 39㎡ 408실)은 바다를 볼 수 있는 테라스를 제공한다. 욕실 내에서도 바다 조망이 가능한 게 특징이다. B1타입(전용면적 101㎡ 34실)은 테라스에 ‘자쿠지’가 갖춰져 있어 파노라마처럼 펼쳐진 바다를 바라볼 수 있다. 아울러 단독 빌라도 지어지는데, 전용면적 286㎡ 4실과 253㎡ 5실 등 총 9실로 구성된다. 단지 내엔 다양한 컨셉트의 각종 정원과 수영장이 지어지고, 아트 갤러리 라운지, 파티룸, 와인 셀러, 개인 극장, 스크린 골프장 등 부대시설이 들어선다. 호텔신라가 위탁운영을 맡는 만큼 모든 시설을 최고급 상태로 유지하며, 이용자들의 편의를 극대화할 것이란 게 분양 관계자들의 설명이다. 해당 생활숙박시설은 수익형과 관리형으로 구분된다. 모든 분양자에게는 신라리워즈 상위 등급 혜택이 제공된다. 수익형으로 분양 받을 경우 1년 중 30일은 사전 예약을 통해 계약자가 원하는 시기에 무료로 이용할 수 있다.(관리비는 별도 부과) 무료 숙박을 제외한 11개월은 신라모노그램에서 위탁 운영해 객실 운영 수익금을 배당 받을 수 있다. 관리형으로 분양 받을 경우 1년 내내 이용이 가능하다. 생활숙박시설은 부동산 규제에서 자유롭다는 것이 강점이다. 현행법상 건축법과 공중위생관리법의 적용을 받아 주택으로 취급되지 않기 때문이다. 청약통장이 필요하지 않으며, 당첨돼도 주택 수에 포함되지 않아 취득세, 양도소득세 중과를 피할 수 있다. 개별등기가 가능해 분양권 전매도 자유롭다. 분양관계자는 “기존 올림픽 특구지역에 건설된 고급 숙박시설과 더불어 강릉의 품격을 나타낼 수 있는 공간으로 당초 계획 대비 녹지율을 증가시키고, 문화갤러리 및 빌리지 형 상업복합공간을 조성해 관광객뿐 아니라 강릉시민이 함께 누릴 수 있는 자연 친화적인 공간으로 만들 계획”이라고 말했다. 홍보관은 서울시 강남구 봉은사역 5번 출구 일대에 마련된다. 문의 1666-1691