“전매 효과 살아있네”…99실 이하 오피스텔 노려볼까?

아파트에 비해 상대적으로 규제가 덜한 주거용 오피스텔에 청약 신청이 몰리고 있다. 특히 100실 미만 오피스텔을 중심으로 투자 수요까지 모여 청약 시장이 과열되고 있다.

오피스텔 신규 분양에서 청약 미달 단지가 잇따르는 가운데, 전매제한 규정을 피한 99실 이하 오피스텔 청약은 높은 경쟁률을 보인 것으로 나타났다.

한국부동산원 청약홈에 따르면, 올 상반기 서울에서 분양한 총 9개 오피스텔 중 99실 이하인 6개 오피스텔이 전부 1순위 청약에서 모집인원을 채웠다.

최고 경쟁률은 지난 3월 분양한 서울 용산구 ‘용산 투웨니퍼스트99′에서 나왔다. 전용면적 49.52㎡인 C타입의 거주자우선전형 경쟁률이 386대 1에 달했다.

지난 4월 분양한 95실 규모의 서울 동대문구 ‘신설동역자이르네’ 오피스텔 역시 평균 41.98대 1, 최고 256.5대1의 경쟁률로 청약을 마감했다. 서울 강북구 수유동 ‘칸타빌 수유팰리스’ 등 일부 서울 아파트의 경우 무순위 청약, 이른바 ‘줍줍’에서도 주인을 찾지 못한 것과 대조적인 분위기다.

올 하반기에도 99실 이하 오피스텔의 인기를 이어가고 있다. 올 8월 서울 강동구 길동에 들어서는 ‘디유니크 강동 투웨니퍼스트’가 오피스텔 및 라이브 오피스 청약에서 우수한 성적을 기록했다.

지난 8월 30일(화) 디유니크 강동 투웨니퍼스트 홈페이지를 통해 진행된 청약 접수 결과 3개 군 총 70실 모집에 384건이 접수돼 평균 5.49대 1의 우수한 경쟁률로 마감됐다. 최고 경쟁률은 3군에서 나온 16.86대 1로 집계됐다.

경기 지역에서는 나란히 붙어있는 단지의 청약 성적이 99실 이하 여부로 갈린 사례도 있다. 올 4월 청약 접수를 받은 ‘덕은 DMC 에일린의뜰 센트럴(8·9·10블록)’은 총 210실 모집에 9117명이 몰려 평균 경쟁률 43대1을 기록했다. 최고경쟁률은 227대1을 기록한 10블록 전용면적 84㎡(고양시 거주자 우선)형이다. 66실 규모로 조성되는 10블록은 전매제한 규정을 피했다.

반면, 100실 이상인 8·9블록의 경쟁률은 다소 낮았다. 덕은 DMC 에일린의뜰 센트럴 8·9블록의 공급 규모는 총 144실이다. 이 단지의 최고경쟁률은 14.22대1로, 전용 84㎡형 거주자 우선전형에서 나왔다. 10블록과 도로 하나를 사이에 두고 붙어있지만, 최고경쟁률은 10블록의 16분의 1 수준이었다.

오피스텔이 높은 청약 경쟁률을 기록한 배경 중 하나는 공급 물량이 100실 미만으로 분양권 전매 제한 규제를 피했기 때문이다.

이처럼 99실 이하 오피스텔이 인기 있는 이유로는 전매 제한이 없는 점이 꼽힌다. 건축물의 분양에 관한 법률 시행령(건축물분양법 시행령)에 따르면 투기과열지구나 조정대상지역에서 분양하는 100실 이상 오피스텔은 소유권이전등기일까지 전매할 수 없다. 이에 따라 공급업체들도 앞다퉈 99실 이하로 오피스텔을 분양하고 있다.

또 청약에 대한 제약이 없는 점도 한몫 하고 있다. 100% 추첨으로 당첨자를 선정하기 때문에 청약 가점에 대한 부담도 없다.

청약 시 주택 소유 여부도 따지지 않고, 분양권 상태에서는 주택으로 분류되지 않아 취득세 중과 대상도 아니다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “주택 가격 상승의 영향으로 ‘아파트 대체재’인 오피스텔 투자 수요가 여전한 상황인데 오피스텔은 아파트에 비해 진입장벽이 낮은 상황에서, 99실 이하 오피스텔은 전매까지 가능해 실거주 수요자 뿐만 아니라 투자 수요자도 끌어들여 경쟁률이 높은 것으로 분석된다”라고 말했다.

서울에서 분양중인 99실 이하 오피스텔 현황

여의도 월드메르디앙 단지 조감도

●여의도 월드메르디앙=서울의 주요 업무지구 중 하나인 여의도를 다리 하나만 건너면 되고 5호선 영등포시장역이 도보 5분 거리인 역세권 3룸 오피스텔과 소형 주택으로 이뤄진 복합 주거단지인 ‘여의도 월드메르디앙’이 8월 분양을 앞두고 있다. ‘여의도 월드메르디앙’ 인근에는 지난해 4월 16일 신월여의지하도로(제물포터널) 개통에 따른 제물포길 지하화 공사로 신월IC로부터 국회대로 여의도로 이어지는 7.6km 구간에 숲·광장 테마공원(일명 국회대로 지상화 공원 계획)이 들어선다. 또한, 영등포동에는 2012년 기준으로 기업체 약 7,800여 개와 종사자 약 45,000여 명이 근무 중이며, 인근 여의도동은 약 8,000여 개의 기업체와 150,000여 명의 근로자가 있어 풍부한 임대 수요를 갖추고 있다. 또한, 영등포는 2030 플랜에 따라 국제적인 금융중심지로 육성되고 있는 곳으로 다수의 지식산업센터가 들어서고, 기업들이 몰리면서 글로벌 국제금융도시로의 면모를 갖춰가고 있다. 서울특별시 영등포구 영등포동8가 4번지 외 5필지에 들어서는 ‘여의도 월드메르디앙’은 지하 1층~지상 12층 규모, 30실의 주거용 오피스텔인 아파텔과 11세대의 소형주택(도시형 생활주택)으로 구성된다. 층별 구성은 지하 1층~지상 12층 규모로 오피스텔은 2~9층, 소형 주택은 10~12층으로 이뤄지며 총 주차대수는 39대(법정 36대)이다. 오피스텔은 전용면적 ▲58㎡(8실) ▲61㎡(8실) ▲62㎡(14실) 3가지 타입으로 소형 주택은 전용면적 ▲37㎡(2세대) ▲47㎡(4세대) ▲49㎡(2세대) ▲50㎡(2세대) ▲56㎡(1세대) 5가지 타입으로 구성되며 아울러 전세대 발코니확장과 슬라이드중문, 시스템에어컨, 각종 가전제품 등이 무상으로 제공된다. 쓰리룸과 2bath구조(일부 세대 제외)의 아파트 평면을 도입했으며 특히 최상층인 12층 3세대는 독점공간 사용이 가능해 특히 높은 인기가 예상된다. ‘여의도 월드메르디앙’은 영등포시장역이 직선거리 350m 거리(도보 5분 이내)에 있으며, 인근에 영등포역(1호선·신안산선 예정)과 당산역(2호선·9호선), 국회의사당역(9호선) 도보로 이용이 가능하다. 또한, GTX B노선과 일산과 영등포를 잇는 M버스를 이용할 수 있으며, 올림픽대로와 강변북로, 서부간선도로, 경인고속도로도 가까워 우수한 교통여건을 갖추고 있다. 지난해 4월 16일에는 신월동에서 목동을 거쳐 여의대로까지의 7.53km 구간을 한 번에 터널로 잇는 제물포터널이 개통하였으며, 2024년에는 신안산선(안산, 시흥~여의도)이 개통 예정에 있다. 교육여건도 우수하다. 초, 중, 고(영동초, 영중초, 당서초, 당산중 등)가 도보로 이용 가능한 학세권 단지라는 평가를 받고 있다. 최근 오피스텔 등이 아파트의 대안으로 주목을 받으면서 교육환경이 우수한 학세권 오피스텔에 관심이 어느때보다 높다. 학교가 밀집해있어 도보 통학이 가능하거나 학군이 우수한 지역은 집값이 높게 형성돼 있다 보니 자녀교육에 열의가 높은 학부모들은 상대적으로 가격이 저렴한 주거용 오피스텔에 높은 관심을 보이고 있는 것이다. 이렇다 보니 이들 지역의 주거용 오피스텔은 높은 가격 상승과 청약 경쟁률을 보이고 있다. 한 부동산 전문가는 “최근 오피스텔이 소형 아파트 대체 상품으로도 많이 공급되는 만큼 교통, 편의시설뿐 아니라 학군까지 고려한 투자를 하는 것이 좋다”고 말했다. 주변 생활편의시설로는 도보 거리에 빅마켓이 있으며, 인근에 위치한 코스트코, 신세계백화점, 타임스퀘어, 롯데백화점과 함께 지난해 2월에는 서울 최대 규모의 백화점 ‘더현대 서울’이 오픈했다. 더현대 서울은 전체 영업면적이 8만9100㎡에 이르며, 이 가운데 49%를 실내 조경이나 휴식 공간으로 꾸며, 서울의 가장 핫한 핫플레이스 명소로 자리 잡아 하루 평균 약 20만 명이 방문하고 있다. 이밖에 한강시민공원과 여의도공원, 선유도공원, 한강 캠핑장, 낚시터 등이 가깝다. ‘여의도 월드메르디앙’은 청약 접수 때 청약통장이 필요 없고, 만 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있다. 거주 지역이나 재당첨 제한도 받지 않는다. 주택 소유와 상관없이 분양 물량 100%가 추첨제로 당첨자를 가리기 때문에 1인 가구부터 청약 가점이 낮은 신혼부부나 젊은 층도 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있다. 오피스텔과 소형 주택은 각각 100실과 30세대 미만으로 공급되어 계약 후 바로 전매(轉賣)도 가능하다. 여의도 월드메르디앙’ 분양 관계자는 “현재 서울 전역이 투기과열지구로 분양권 전매가 극히 어렵다는 점에서 틈새 투자처로도 주목할 만하다”고 말했다. 7억대의 합리적인 분양가로 공급되며 계약조건은 계약금 1차 5%로 계약이 성립(30일 이내 2차 계약금 납부 조건)되며 수요자들의 초기부담을 낮췄으며 준공은 2023년 7월경 예정이다. 계약자를 위한 다양한 혜택도 제공된다. 준공 후 1년치 이자지원(월 100만원)을 일시불로 선지급(약 1,200만원 상당)하며 여의도 출퇴근자를 위한 고급 자전거를 제공한다. 한편, ‘여의도 월드메르디앙’ 오피스텔은 시공은 신성종합건설(주), 수탁 시행은 무궁화신탁이 맡았다. 홍보관 및 견본주택은 영등포동7가 29-28 한흥빌딩 3층에 마련되어 있으며, 방문 전 전화 사전예약을 통해 자세한 상담을 받을 수 있다. 문의 1668-0970

독산역 더라파엘 투시도

●독산역 더라파엘=독산역과 신독산역 더블 역세권 프리미엄 쓰리룸 주거용 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’이 분양중이다. 1호선 독산역 앞에 새롭게 들어선 신축 주거용 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’이 초역세권과 풍부한 배후수요뿐만 아니라 인근에 전무한 쓰리룸 공급 희소성까지 갖추면서 많은 관심을 집중시키고 있다. 독산역 1번 출구에서 도보로 270m 거리에 위치한 역세권 대로변 주거시설로 독산역 더라파엘은 서울시 금천구 독산동 서울 두산초등학교(병설 유치원 포함) 도보 30초 학세권 오피스텔로 어린 자녀를 둔 신혼부부나 초혼부부들에게 높은 관심을 받고 있다. 이 오피스텔은 역세권과 풍부한 임대수요를 갖추고 수요 대비 공급이 한정적인 입지에 들어서며 높은 선호도를 얻고 있다. 수익형 부동산은 공실률이나 입지 등 핵심 요소를 간과한다면 자칫 손실이 야기될 수 있기 때문이다. 독산역 앞에 최초로 공급되는 3베이 아파트 구조의 쓰리룸 오피스텔(방 3개, 화장실 2개)로 배후에 가산디지털산업단지의 풍부한 임대수요를 품고 있다. 가산디지털산업단지와 구로디지털산업단지는 현재 산업 인력이 약 50만 명에 달하며 산업인력이 근무하고 거대한 산업단지로 잘 알려져 있다. 금천, 구로, 구로디지털단지 등의 G밸리를 중심으로 지신산업센터가 대량으로 공급되면서 모여든 IT및 정보통신 관련 1만여개의 기업들의 입주와 함께 1인은 물론 2~3인 가구의 신혼부부, 직장인 등의 주거 수요가 증가하고 있다. 사무실 공급에 비해 아파트 공급이 턱없이 부족한 상황 속에 신흥 주거지역으로 금천구 일대의 주거용 소형 아파텔이 관심을 끌고 있다. 독산동 등 G밸리 인근 지역을 중심으로 아파트 가격이 상승하면서 부족해진 기존의 아파트 공급을 대체할 수 있는 3룸 주거형 오피스텔 ‘독산역 더라파엘’ 오피스텔이 분양을 시작하면서 높은 관심이 예상되는 대목이다. 이처럼 단지를 둘러싼 50만 직장인과 신혼부부나 싱글 세대를 위한 실수요 맞춤형 소형 오피스텔로 공급되는 단지는 지하 1층~지상 11층 규모의 전용면적 43.17~44.11㎡, A~C타입, 3가지 타입으로 총 29실(A타입 10실, B타입 10실, C타입 9실)이 공급된다. 금천구 권역내 홈플러스, 롯데 빅마켓, G벨리 등 대규모 신흥 상권 밀집 지역으로 롯데시네마, 디지털 유통단지 등의 생활 인프라가 완비돼 편리한 생활이 가능하며 도서관, 우체국, 파출소 등 각종 관공서도 가까이 자리했다. 또한 안양천변 등 단지 주변에 다양한 공원들이 입주민들의 힐링 라이프를 도모할 것으로 예상된다. 강남 순환도로, 서부간선도로, 수원~광명 고속도로 등의 도로 접근성이 뛰어나며 2021년 9월 개통된 서부간선도로 지하화를 통해 서남부외곽과 서울 도심간 교통 정체가 해소될 전망이다. 또한, 부동산 투자자들이 몰리고 있는 안산과 우리나라 최고의 금융허브인 여의도로 연결되는 신안산선~신독산역이 현재 공사진행중이며, 2024년 개통예정을 앞두고 있어 서울 3대 업무지구인 여의도와의 직주근접 교통환경은 더욱 개선될 것으로 보인다. ‘독산역 더라파엘’은 오는 2024년 신안산선 신독산역이 개통되면 더블 역세권의 수혜를 누릴 수 있는 입지를 갖추고 있다. 신안산선은 서울역에서 여의도역과 광명역을 지나 안산 한양대역까지 연결하는 광역 철도 노선이며 3조 3천억원이 투입되는 사업으로 이를 통해 수도권 이동시간이 감소하여 광역 교통 문제가 해소될 수 있을 전망이다. 또한 우시장 일대 도시재생사업 개발이 예정되어 있는 등 잇따른 개발호재 소식으로 실수요 층의 관심을 받고 있다. 또한, 총 810병상 규모의 대형종합병원이 불과 1.6㎞거리에 오는 2025년 개원을 앞두고 있다. 분양 관계자는 “금천구재정비, 교통계획확장, 서울의 경제중심지 육성 등 다수 개발계획 등 신규 개발 호재가 풍부한 지역으로 미래가치에 주목한 투자자들의 문의가 잇따르고 있다”면서 “준공시까지 약 8개월이면 입주가 가능해 빠른 입주와 임대가 가능하며 인근 오피스텔 대비 저렴한 분양가로와 아파트형식에 완벽한 쓰룸형 구조로 조기 마감이 예상”된다고 전했다. 분양 관계자는 “독산역 더라파엘 오피스텔은 롯데타운 4천여 세대 대단지 인근에 위치해 구축되어 있는 홈플러스 등의 대형마트를 비롯해 가산로데오거리, 롯데시네마 등 문화, 생활환경의 편리한 인프라를 바로 옆에서 누릴 수 있다” 면서 “독산역과 신독산역의 교통환경으로 인근 G밸리 및 여의도 종사자들과 투자 수요층으로부터 분양에 대한 관심이 높아지고 있다”고 말했다. 한편 전세대 쓰리룸 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’의 분양 홍보관은 금천구 가산동 디지털단지오거리에 위치해 있으며, 분양에 대한 내용은 대표 홈페이지 또는 대표전화로 확인 가능하다. 당 현장 주소는 서울시 금천구 독산동 332-23번지이며 주차대수는 25대(자주식 1대, 기계식 24대)가 가능하며 입주 예정일은 2022년 12월이다. 납부조건은 계약금 10%, 중도금 10% 무이자 혜택, 잔금 80%이며 대출은 1금융권에서 최대 80%까지 가능하다. 문의 1533-8159

신림 에스포레 투시도

●신림 에스포레=서울에서도 1인 가구 비율이 높은 신림동에서 주거형 오피스텔 ‘신림 에스포레’ 오피스텔이 공급에 나선다. 단지는 지하 2층~지상 19층 규모로 공동주택 16세대, 오피스텔 48실, 근린생활시설 4실로 구성된다. 지하철 2호선 신림역과 경전철 신림선 신림역, 당곡역을 걸어서 이용할 수 있는 초역세권 단지로 빠른 출퇴근을 원하는 20~30대 젊은 직장인 수요를 흡수할 것으로 예상된다. 지하철을 통해 GBD, YBD 등 서울의 주요 업무지구로 빠르게 이동할 수 있어 직주근접이 가능하다는 장점이 있다. 쇼핑 문화시설부터 종합병원, 공원 등 모든 것을 집 근처에서 누릴 수 있는 최적의 환경을 갖췄다. 단지 주변으로 롯데백화점 관악점, 타임스트림, 르네상스 쇼핑몰 등 쇼핑시설이 풍부하다. 약 40만㎡ 규모의 보라매공원이 인근에 있는 데다 쾌적한 휴식을 즐길 수 있는 도림천도 가까이 있어 산책을 즐기기 좋다. 신림동 생활 인프라를 모두 누릴 수 있을 뿐만 아니라 별빛거리 입구에 위치해 생활이 편리하다. 이 밖에 에이치플러스, 신림동 주민센터, 하나은행 신림역지점 등도 가까이 있다. 신림역세권 개발도 순조롭게 진행되고 있어 미래 가치는 더욱더 높아지고 있다. 관악구는 지난해 '신림지구중심 지구단위계획 재정비' 용역에 착수하는 등 본격적인 개발을 준비하고 있다. 신림지구중심 재정비 사업은 약 50만㎡ 부지 신림역 일대의 상업문화 기능을 강화하고, 경전철 신설 역세권 주변을 근린상업중심지로 육성하는 사업이다. 신림 에스포레 오피스텔은 청약통장 유무나 거주지, 주택 소유 여부 등에 관계없이 만 19세 이상이면 누구나 청약 신청할 수 있다. 실거주 의무 기간이 없고 100실 미만 오피스텔이기 때문에 계약 후 전매도 가능하다. 100% 추첨제인 것도 아파트에 비해 실수요자들에게 유리할 전망이다. 문의 02-889-8964