쌓이는 未분양…정부, 세금 감면 혜택 카드 언제 꺼낼까

-올 1월 기준 전국 미분양 주택 7만5359가구…전월 대비 10%↑

-최근 6개월 새 ‘쑥쑥’...위험 수위 6만2000가구 2개월 연속 기록

-미분양 상황 계속 심화한다면 올해 7월경 나오는 세제 개편안 발표 통해 미분양 지원 세제 혜택 내놓을 가능성 큼

매달 미분양 물량이 가파르게 증가하는 가운데 정부가 세금 감면 혜택 카드를 언제 꺼낼지 주목된다.

국토교통부에 따르면 1월 기준 전국 미분양 주택은 7만5359가구로 집계됐다. 이는 지난해 12월 6만8148가구와 비교해 10.6%(7211가구) 늘어난 수치며 준공 후 미분양 물량은 7546가구로 전월 대비 28가구(0.4%) 늘었다.

전국 미분양은 최근 6개월 동안 급속도로 불어나고 있다. 2021년 11월 1만4000가구였던 전국 미분양 물량은 차츰 증가하더니 지난해 7월 3만1000가구로 늘었고 9월엔 4만 가구를 넘어섰다.

지난해 11월엔 1만 가구 이상 증가해 5만8000가구가 됐고 12월엔 또 1만 가구가 증가하며 6만8000가구가 미분양 물량이 됐다. 정부가 ‘위험 수위’라고 정부가 언급했던 6만2000가구를 2개월 연속 넘어섰다.

상황은 지방이 심각하다. 지난달 미분양의 84%가 지방에 몰려 있는데 올해 1월 말 기준으로 미분양은 수도권 1만2257가구, 지방에 6만3102가구로 집계됐다.

상황이 이렇다보니 업계에서는 과거 미분양 물량을 줄이기 위해 당시 정부가 꺼내 들었던 세금 감면 혜택이 남아 있는 카드라고 입을 모으고 있다.

과거 정부가 미분양 해소를 위해 실시한 정책을 살펴보면 정부 정책 방향을 예측해 볼 수 있다.

2008년 정부는 주택 침체기가 길어지고 전국적으로 미분양 주택이 16만 가구가량이 쌓이자 이를 털어내기 위해 과세특례를 통한 '세제 혜택' 카드를 꺼내 들었다. 지금 나온 미분양 주택을 산다면 5년간은 사고파는 데 있어 양도소득세를 매기지 않겠다는 파격적인 '당근책'이었다.

양도세는 정부가 집값이 급격하게 오르거나 내릴 때 중과 혹은 면제하는 방식을 통해 부동산 시장 상황을 제어하는데 활용하는 세금이다.

당시 정부는 지방의 미분양 주택 물량 해소부터 시동을 걸었다. 2008년 11월 3일부터 수도권 밖의 미분양 주택을 취득하는 경우에는 다주택자이더라도 기본세율을 적용하고, 1주택자와 같은 장기보유특별공제를 적용해주겠다는 대책을 제시했다. 또한 법인의 경우에도 지방 미분양 주택을 취득하면 양도소득에 대해 법인세 과세를 면제하기로 했다.

2009년에는 서울을 비롯한 수도권 등 전국적으로 세제혜택을 확대했다. 2009년 12월 12일부터 미분양 주택을 취득하면 취득 후 5년간 발생하는 양도소득에 대해 세금을 전액 면제했다. 수도권 과밀억제권역 내의 미분양주택에 대해서도 60%의 세액감면 혜택을 주는 내용도 내놨다. 지방 미분양은 전액, 수도권 미분양은 60%를 감면했다. 같은 해 5월에는 외국인도 내국인과 똑같이 양도세 감면 혜택을 받을 수 있도록 했다.

미분양주택에 대한 양도세 감면제도는 2010년 5월까지 연장됐다가 사라졌다. 이후 2012년 9월 다시 부활한 뒤 같은 해 12월 31일을 마지막으로 혜택을 종료했다. 2011년 3월에는 미분양주택을 사서 임대사업을 하는 임대사업자에 대해 양도세의 50%를 감면하는 혜택도 내놨다.

업계에선 당시 취득세 감면, 양도소득세 면제 등의 카드를 꺼내 미분양 물량이 줄어들었다며 미분양 물량을 줄일 수 있는 확실한 카드며 입지가 좋고 무순위 청약을 통해 다주택자가 진입할만한 수도권 보단 지방을 위해 필요한 카드라는 것이다.

여기에 덧 붙여서 국토교통부도 알고 있지만 당장 꺼내진 않을 것으로 보이며 다주택자가 무순위 청약에 참여하고 건설사들이 마련한 자구책이 통해 자연스레 미분양 물량이 줄고 규제 완화 카드를 쓰지 않기를 바란다는 것이다.

그럼에도 업계에서는 9만 가구가 넘어가면 압박이 심해질 것이기 때문에 그 때가 되면 세금 혜택 카드를 발표할 것이라고 생각하고 그 시기는 지금 불어나는 속도를 봤을 때 이르면 6월에서 7월 정도라고 전망하고 있다.

미분양 물량이 늘어나고 있는 속도, 기준 금리 상황을 고려했을 때 건설사들의 자구책만으론 쉽게 미분양이 줄어들 것이라 낙관하긴 어려우며 상반기 내에 자금 흐름이 원활하지 못한 건설사들은 도산할 수도 있다고 업계에서는 우려하고 있다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “정부가 시장의 심각성을 어떻게 인식하느냐에 따라 세제 완화 정책이 나올 것으로 보이며 미분양 상황이 이렇게 계속 심화한다면 올해 7월경 나오는 세제 개편안 발표를 통해 미분양 지원 세제 혜택을 내놓을 가능성이 크다”고 전했다.