아파트 이어 수익형 부동산도 규제 풀리나

‘아파트 대체재’로 한때 인기를 끌었던 오피스텔, 생활(형)숙박시설 등이 규제 풀리자 오히려 수요 뚝 끊겨 고전을 면치 못하고 있다.

금리 인상 여파로 부동산 투자 심리가 얼어붙은 데다 올해 들어 아파트 규제가 대거 풀리자, ‘대체 주거 상품’을 찾는 수요가 뚝 끊긴 것이다.

수익형 부동산도 불황기에 접어들자 아파트에 이어 수익형 부동산도 규제가 풀릴지 관심이 모아지고 있다.

대표적인 수익형 부동산 규제 완화로 오피스텔 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식 개선, 오피스텔 특례보금자리론 포함, 지식산업센터 입주 가능 업종 확대 등이 있다.

먼저 정부가 ‘아파텔’로 불리는 주거용 오피스텔의 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식을 개선하기로 했다.

앞으로 실제 상환과 무관하게 8년으로 규정돼 있는 산정방식을 실제 약정만기를 반영하도록 할 방침이다.

정부는 최근 이 같은 내용이 포함된 내수활성화 대책 중 하나인 ‘주거부담 경감 방안’을 발표했다.

그동안 주거용 오피스텔은 주택법상 비주택으로 분류돼, DSR 산정 시 실제 약정과 관계없이 상환기간이 8년으로 일괄 적용됐다. 이에 같은 값의 아파트보다 대출 여부와 한도 등에서 불리했다.

DSR은 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율로 정부는 대출액이 1억원을 넘을 경우 차주당 40% 한도 내에서만 빚을 내도록 규제하고 있다.

특히 아파텔은 지난해(2022년) 1월부터 DSR 대출 규제도 적용된 데다 만기는 아파트보다 짧아서 대출 한도가 낮고 금리는 더욱 높았던 점이 문제였다. 따라서 대출 만기가 줄어들면 DSR 비율이 올라가 대출 한도는 줄어들 수밖에 없다.

이에 정부는 아파텔 담보대출의 DSR 산정방식을 바꾸기로 한 것이다. 실제 상환과 무관하게 일괄 적용되는 대출 만기 기한 8년을 일반 주택담보대출 산정 방식을 준용한다는 방침이다.

만약 대출이 없는 연소득 5000만원 직장인이 아파텔을 사기 위해 1억원을 연 5% 금리로 대출을 받는 경우 8년으로 묶여있던 상환기간이 30년으로 바뀌면 DSR이 약 30.4%에서 12.8%로 낮아진다. 은행권 DSR 40% 규제를 적용하면 아파텔 담보 대출을 더 받을 수 있게 되는 것이다.

아울러 정부는 고질적인 문제로 제기되던 아파텔의 세부담 문제에 대한 방안도 내놓을 것이란 방침이다.

현재 아파텔은 실거주 목적으로 전입신고할 경우 주택 수에 포함돼 높은 세금을 부담하지만 막상 대출받을 땐 비주택으로 한정됐다.

아파텔 소유주들의 가장 큰 불만은 이중잣대다. 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용받는다.

하지만 오피스텔을 거주 목적으로 사용하기 위해 전입신고를 한 경우 세법상 주택 수에 포함된다. 종합부동산세 등 보유세와 양도소득세를 매길 때 보유 주택 수로 산정하는 것이다.

오피스텔 취득세는 무주택 기준으로 아파트(1.1~3.5%)보다 높은 4.6%(농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 적용받는다. 취득 시점에서는 주거용인지 업무용인지 구분이 어렵기 때문이다.

대출받을 때는 아파텔은 철저하게 ‘비주택’으로 분류되었다. 특히 DSR(총부채원리금상환비율)을 산정할 때 오피스텔로 담보 대출을 받았을 경우 실제 상환 기간에 상관없이 만기를 8년으로 적용받는다. 아파트 등 ‘주택’이 최장 40년까지 만기를 적용받는 것과 비교하면 대출 한도의 차이가 크다.

또한, 오피스텔 소유자들은 최근 낮은 금리(최저 연 3.25%)의 정책 금융상품인 ‘특례보금자리론’도 받을 수 없는 상황이다.

정부는 특례보금자리론 상품을 내놓으면서, 신청 대상을 주택법상 ‘주택’으로만 한정했기 때문이다.

특례보금자리론이란 기존의 보금자리론, 안심전환대출, 적격대출 등 정책 주담대를 통합해 새로 만들어진 대출이다. 소득 제한없이 최저 연 3%대 고정금리에 DSR이 미적용되고 최대 5억원까지 대출이 가능하다. 출시 사흘만에 신청금액이 7조원을 돌파하며 돌풍을 일으킬 정도로 인기를 끌었다.

이에 아파텔을 분양받은 소유자들은 주택으로 인정돼 올해 정부가 한시적으로 내놓은 특례보금자리론도 이용할 수 없으며, 잔금 마련을 위해 2금융권이나 사금융으로 내몰리고 있다는 주장이다.

이들은 상환기간을 주택처럼 늘려 대출 한도를 확대하고, 특례보금자리론도 받을 수 있게 해달라 요구 중이다.

이에 정부는 규제의 불합리성을 인정해 상반기 중 주거용으로 확인된 오피스텔의 주택수 산입에 따른 세부담 문제는 중과세 제도 개편을 통해 개선하겠다고 설명했다. 해당 내용들이 포함된 ‘주거부담 경감 방안’ 구체적인 방안은 오는 5월 초 나올 예정이다.

주거용 오피스텔인 아파텔의 경우 근래 실거주용 주택 개념이 강해지고 있다. 업계에 따르면 ‘아파텔’ 거주 가구는 2021년 기준으로 71만 가구로 전년 대비 13% 증가했다. 세법상으로도 주택에 해당돼 그러나 주거목적으로 사용할 경우 세법상 주택 수에 포함된다.

다음으로 지식산업센터 입주 가능한 업종 확대된다. 최근 법제처가 지식산업센터에 입주할 수 있는 업종을 확대해, 찾는 수요층이 확대될 것이라는 전망이 나온다.

지난 3월 21일 법제처는 지식산업센터 입주 가능 업종을 확대하는 내용을 담은 규제혁신 9개 법령 개정 대통령령안이 국무회의에서 의결됐다고 밝혔다. 개정 내용은 공포 후 즉시 시행된다.

이번 시행령 개정에 따라 사행행위업, 광업 등 일부 업종만 아니라면 모든 업종의 지식산업센터 입주가 가능해진다.

법제처는 먼저 산업통상자원부 소관의 '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령'을 네거티브 방식으로 개정했다.

금지되는 사항을 제외하고는 모두 허용하는 방식이다. 시행령 개정에 따라 농업, 임업, 어업, 광업, 제조업, 사행행위업, 단독주택 업종 외에는 모든 시설이 정부 지원 지식산업센터에 입주할 수 있게 됐다. 기존에는 연구개발업, 과학기술서비스업, 방송프로그램 제작업 등 입주가 허용되는 업종이 명시됐고 그 외 업종은 지원을 받을 수 없었다.

그밖에 관광진흥법상 전문·종합휴양업으로 등록할 수 있는 전문휴양시설은 민속촌, 동물원, 식물원 등 업종 기준만 충족하면 가능하도록 개정됐다.

식물원 온실 면적이 2천㎡를 넘어야 하고 식물 종류는 1천종 이상이어야 한다는 식의 별도 기준이 삭제된 것이다.

업계에서는 지식산업센터 입주 업종이 늘어나면서 반도체 클러스터 조성 지역 등 배후수요를 갖춘 지식산업센터 단지들에 투자자들 관심이 쏠릴 것으로 전망하고 있다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “지난해 대출 규제가 강화되고 고금리의 직격탄을 맞으면서 오피스텔 시장은 침체일로를 걷고 있지만 최근 정부가 저리의 정책금융상품 ‘특례보금자리론’ 등을 내놓으며 주택 대대적인 규제완화를 펼치고 있지만, 이들 수익형 부동산은 혜택을 받을 수 있는 게 없어 형평성 논란도 일고 있다”며 “일각에서는 금융 당국이 오피스텔 담보대출 시 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR) 완화와 특례보금자리론 포함을 검토하면서 급랭한 주거용 오피스텔 시장이 반등할 수 있다는 의견도 나온다”고 말했다.

장 이사는 이어 “최근 법제처가 지식산업센터에 입주할 수 있는 업종을 확대해, 입지가 좋고 배후수요가 탄탄한 지식산업센터를 찾는 수요층이 확대될 것이라는 전망이 나오고 있다”고 말했다.