미분양 아파트 많은데 분양가는 오른다, 왜?
원자재發 분양가 상승 확산중
시멘트·골재·철근 등 원자재값, 환율부담·전기료 맞물려 껑충
평당 400만원선이던 공사비, 3년새 700만원대까지 급등
“강북도 평당 3500만원 코앞”, 무주택자 내집마련 벽 높아져
원자재발 분양가 상승이 확산되고 있다. 기존 미분양이 넘쳐나고 매매가 뜸한 상황에선, 청약 위축과 주거 양극화 심화 등 주택시장에 부담이 될 수 있다는 우려도 나오고 있다.
실제 시멘트 가격 인상이 전방위 확산되면서 원자재 가격이 공사비 상승과 분양가 인상으로 이어져 주택공급을 위축시킬 것이란 우려가 확산되고 있다.
극심한 침체를 겪던 부동산 시장은 최근 고금리 공포에서 벗어나면서 서서히 회복에 나서는게 아니냐는 전망이 나오는 상황에서 이같은 기대감에 찬물을 끼얹을 수 있다는 것이다.
시멘트 업계에 따르면 시멘트 제조원료인 유연탄 가격 상승을 이유로 업계는 작년 2월과 11월 두 차례에 걸쳐 총 33%에 달하는 가격 인상을 단행한 바 있다. 그 결과 시멘트 판매가격(7개사 평균 판매가 기준)은 2021년 7월 t당 7만8800원에서 지난해 2월 t당 9만2400원으로, 하반기에는 1t당 10만5000원까지 올랐다.
레미콘 생산에 필요한 주요 원재료인 골재 가격도 치솟고 있다. 레미콘 업계 1위인 유진기업의 올해 1분기 사업보고서에 따르면 골재를 구성하는 자갈 가격이 2021년 ㎥당 9793원에서 올해 1분기 1만1667원으로 올랐다. 같은 기간 모래 가격도 ㎥당 1만6226원에서 2만373원으로 껑충 뛰었다.
건설업계는 잇단 원자재 가격 인상이 공사비 증액으로 이어져 분양물량이 감소하면서 주택공급을 더욱 위축시킬 것이란 우려를 쏟아내고 있다.
A건설업계 관계자는 “이미 철근, 래미콘 등 원자재 가격이 오르고 인력 부족과 인건비 상승으로 공사가 제대로 진행하기 어려운데 이번에는 시멘트 가격까지 올린다고 하니 이건 공사하지 말라는 것”이라고 말해다.
시멘트 인상에 따른 공사비 상승은 분양가에 고스란히 반영되는데 부동산 시장이 좋을때는 증가한 분양가를 수요자들이 받아들이지만 부동산 하락기에는 분양가 상승은 미분양과 공급 축소를 초래하게 된다.
B건설업계 관계자는 “지방 중견 건설사들은 자금 조달 문제로 생사의 기로에 서있는데, 시멘트 인상은 그나마 간신히 사업장을 유지하고 있는 자금력 약한 건설사들에게는 치명타가 될 것”이라고 우려했다.
건설업계는 시멘트 가격 인상이 정비사업을 위축시킬 것으로 내다봤다. 이미 전국 재건축, 재개발 사업장은 원자재와 인건비 상승으로 공사비 증액을 놓고 조합과 건설사가 갈등을 빚으면서 사업이 흔들리고 있다. 불과 3~4년전만해도 조합이 예상했던 공사비가 평당 400만~500만원이었지만 현실은 600만~700만원으로 올라선 까닭이다.
경기도 성남시 산성구역 주택재개발 조합은 시공사업단(대우건설·GS건설·SK에코플랜트)과 공사비 문제로 갈등을 빚다가 결국 시공사 교체를 추진하고 있다. 경기도 수원 권선6구역 재개발 사업지는 조합과 시공사 간 공사비 갈등으로 일반분양이 지연되고 있고, 서울 서초구 신동아 아파트도 시공사와 조합 간 공사비 갈등으로 사업이 답보 상태다.
공사비 급증은 분양가에 고스란히 반영된다. 최근 정비구역 지정안을 고시한 강남구 대치동 은마아파트도 재건축 공사비를 3.3㎡당 700만원으로 책정해 일반분양가 추정액을 3.3㎡당 7700만원으로 산정했다.
서울 동대문구 이문, 휘경뉴타운에서 공급되는 동대문 래미안 라그란데(이문1구역)는 최종 분양가를 3.3㎡당 평균 분양가(공급면적 기준) 3100만~3200만원 수준으로 가닥을 잡고 있다. 당초 2000만원 후반대가 예사됐지만 조합은 공사비 상승을 반영해 분양가를 3000만원대 초반으로 올렸다.
최근의 공사비 상승폭을 보면 마포, 성동, 용산 등 상급지를 제외한 강북 지역의 분양가는 향후 평당 3500만원을 넘볼 것이라고 업계는 전망하고 있다.
그나마 청약 대기 수요가 많은 서울과 수도권은 분양가를 올려서 분양해도 미분양은 피하지만, 지방은 청약 수요가 적어 급등한 분양가로 공급하면 ‘미분양’을 우려해야할 처지다.
이러다보니 흥행이 보장되는 사업장이 아닌 곳에서는 분양을 미루고 있다. 최근 3개월(3~5월) 동안 전국 분양시장의 실제 분양 물량은 예상 물량의 절반 수준에 불과했다. 직방에 따르면 지난 달의 경우 시장 예상치의 22.4%에 불과한 6756가구가 분양 시장에 풀렸다.
전문가들은 이같은 상황이 지속되면 향후 공급 부족으로 이어져 결국 무주택자들에게 피해가 돌아갈 것이라고 우려했다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “미분양 증가에도 불구라고 원가상승에 따른 신규 아파트 분양가상승과 공급부족이 지속될수록 무주택자들의 내집 마련 장벽은 더욱 높아질 수 밖에 없으며 향후 공급부족을 해결하기 위해 물가대책과 더불어 용적률을 높이는 도심고밀개발이 필요하다”고 말했다.
