보유세 여파, 아파트보단 수익형 부동산 强勢 보일까

양도세 쇼크에 이어 보유세 강화로 주택시장이 불안정해지자 부동산 유동자금이 수익형 부동산으로 흘러들고 있어 수익형 부동산 시장은 반등하는 분위기다.     

수익형 부동산은 안정적인 임대수익이 가능할 뿐 아니라 주변 개발이 이뤄지면 시세차익도 기대할 수 있는 장점이 있다.     

반면 주택과 토지에 집중된 종합부동산세 개편안이 발표되면서 주택시장에는 거래절벽이 현실화되면서 이로 인해 상대적으로 세금부담이 덜한 ‘똘똘한 수익형 부동산’에 수요자들의 눈길이 쏠리고 있다.

실제 서울 아파트 거래량은 6년 전 거래 침체기 수준으로 위축되고 있다.     

최근 서울부동산정보광장에 따르면 6월 서울 아파트 거래량(신고일 기준)은 지난 25일 기준 총 3832건으로 일평균 153.3건이 거래됐다. 이는 작년 6월(일평균 476.8건)에 비해 67.9% 감소한 것이다.

특히 강남권 아파트의 감소폭이 컸다. 양도세 중과를 비롯해 재건축 초과이익환수 부담금 공개 이후 거래량이 크게 줄었고, 보유세 부담도 커질 전망이어서 매수 심리가 위축된 영향이다.

이 같은 상황에서 인기지역 똘똘한 상가, 오피스텔 등을 소유하려는 심리가 더욱 확산할 것으로 업계는 내다보고 있다.

지난 3월부터 수익형 부동산의 임대사업자에도 이자상환비율(RTI)가 적용된 바 있지만 자금여력이 있는 수요자가 상당한데다, 자금력을 확보하기 위한 공동투자도 이어지면서 상가의 인기는 오히려 높아지고 있다.

한국감정원 자료를 보면, 올해 1~5월 전국의 상업업무용 부동산의 거래 건수는 16만1696건으로 지난해 동기(13만7545건) 보다 17.56% 증가했다. 집합상가의 투자 수익률도 지난해 1분기 1.56%였지만 올해 1분기에는 1.71%로 상승했다.

경매시장에서도 상가의 강세가 눈에 띈다. 법원경매정보에 따르면 지난 1~5월 상가 매각률은 36.4%로 작년 동기 대비 12.1%포인트 상승했다. 특히 RTI규제 적용 이후인 3~4월에는 매각률이 40%에서 33.3%로 하락세를 기록했지만, 5월에는 66.7%의 회복세를 기록하며 올해 월별 최고 매각률을 기록했다.

최근 오피스텔·세대분리형(부분임대형) 아파트 등 1~2인 가구를 위한 소형 주택이 부동산 시장에서 강세를 보이고 있다.     

수십억원대의 고가 아파트에 비해 초기 투자 부담이 낮고 거래량도 많아 수요자들의 꾸준한 관심을 받고 있는 모습이다. 

전국의 아파트 가격이 하락세로 전환하고 있지만 2018년 상반기 오피스텔 매매가격은 상승세를 보였다. 

부동산 114가 최근 발표한 자료에 따르면 올해 상반기 오피스텔 매매가격이 0.33% 올랐다. 지난해 같은 기간(0.68%)보다는 상승률이 0.35%포인트 낮아졌지만 정부의 잇따른 고강도 부동산 규제로 시장 분위기가 가라앉은 점을 고려할 때 긍정적이라는 평가다.

충분한 전세수요를 바탕으로 전셋값 역시 상승 흐름을 이어가고 있다. 오피스텔은 임대수익을 주목적으로 하기 때문에 전세매물이 적어 품귀현상까지 빗고 있다는 게 업계의 분석이다. 올해 상반기 오피스텔 전세는 0.36% 상승했다.

높은 청약률은 수요자들의 관심을 증명했다. 특히 역세권 입지에 들어서는 오피스텔에 대한 선호도가 탄탄한 편이다. 청약 사이트 아파트투유에 따르면 올 상반기에 분양된 경기도 군포시 힐스테이트 금정역과 수원시 광교역에 근접한 더샵 레이크시티는 각각 222대 1, 26대 1의 청약 경쟁률을 기록했다.

오피스텔로 수요자가 몰리는 이유는 소액으로 부동산에 투자할 상품이 많지 않기 때문이다.     

아파트, 건물 상가는 고액 자산가가 아닌 이상 접근하기 힘든 탓에 비교적 적은 금액으로 투자가 가능한 오피스텔로 수요자가 모이고 있으며 또한 오피스텔 등 수익형 부동산이 보유세 개편안에서 제외됐기 때문에 관심이 더욱 쏠리는 것으로 보인다. 

부분임대형 아파트도 함께 재조명 받고 있다. 부분임대형 아파트는 집주인이 임대를 목적으로 중·대형 아파트 한 채를 소형 아파트로 나눈 아파트다. 분리된 공간에 대해 별도로 등기를 하지 않아도 되기 때문에 ‘1가구 2주택’ 적용도 받지 않는다.

이로 인해 부분임대형 아파트에 실수요자의 관심이 늘고 있는 추세이다. 서울 양천구 래미안 목동 아델리체의 1순위 청약접수 결과 71가구에 1697명이 접수하면서 23.9대 1의 경쟁률을 기록했다. 경기도 갈현동의 과천 센트레빌도 평균 11대 1의 경쟁률을 보이면서 단지가 1순위에서 마감됐다.

부분임대형 아파트는 원룸 수요가 많은 지역에서 인기를 끌고 있다는 것이 업계의 분석이다.    

장경철 부동산일번가 이사는 “이번 보유세 파동처럼 정부의 주택시장 규제가 지속되면서, 쏠쏠한 임대소득 창출이 가능한 수익형 상가나 오피스텔, 생활형 숙박시설 등이 대체 투자처로 떠오르고 있다”며 “1~2인가구가 늘어나면서 원룸이나 빌라보다 나은 환경에서 주거하고 싶은 세입자들이 많아졌는데 부분임대형 아파트는 단지 내 커뮤니티 시설도 이용할 수 있다는 장점도 있는데 특히 대학가나 사무실이 많은 지역에서 강세를 보인다”고 말했다.     

올 하반기 주목 할 임대형 부동산 현황    

-상가-    

김포 경동미르웰시티 광역 조감도

●김포 경동 미르웰시티=경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 경동 미르웰시티 지원상가를 6월에 분양한다고 밝혔다. 시공은 신세계건설에서 맡았으며 연면적 72,526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 투자자와 임차인 선호도가 높은 1층에만 공급되는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3,431㎡(1,038평)으로 아파트 1천세대 규모인 약 3,000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다. 상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있으며 3.3㎡당 분양가는 2,400만(부가세 별도)~2,700만원(부가세 별도)선으로 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 주차 공간이 확보되어 외부 고객 유입에 유리하며 출입구가 총 7곳이라 점포간 유기적인 연결이 용이하다. 지식산업센터 내 입주기업 종사자들을 배후수요 독점할 수 있는 데다 인근의 국민연금관리공단, KT&G, 한국농어촌공사, 김포경찰서 등 공공기관과 공기업 등도 간접수요로 흡수할 수 있다. 단지 맞은편에는 종합의료시설 건립이 예정돼 있다. 장기지구 내에 다양한 개발로 인해 미래가치 역시 상승하고 있다. 오는 11월 김포도시철도가 개통 예정으로 경동 미르웰시티는 신설될 장기역과 도보 10분 거리에 역세권에 위치한다. 따라서 김포도시철도와 김포공항 지하철 환승을 통해 김포시청 7분, 킨텍스 12분, 김포공항 19분, 여의도역 30분 이동이 가능하다. 김포김포고속화도로(김포한강로)와 자유로를 비롯해 강변북로, 올림픽대로 이용이 용이해 서울 및 도심 접근성이 양호하며 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 48번국도과 김포도시철도를 이용할 경우 김포시 주요지역 및 서울 도심(마곡택지개발지구) 접근이 수월하며 마곡지구 대비 저렴한 분양가가 예상돼 마곡지구 업무단지 배후수요 및 김포시 인근 주요 산업단지 수요 흡수도 가능할 것으로 전망된다. 한편 지난 5년간 김포시는 인구유입 수가 28.98% 증가하는 등 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있다. 개발호재도 풍부하다. 도시기본계획에 따른 한강시네폴리스 조성사업은 물론 종합스포츠타운, 공해업종 분리를 위한 산업단지 건설, 아트빌리지 조성사업 등이 단지 주변에서 추진 중이다. 최근 지식산업센터 내 상가는 소비력이 좋은 기업 근무자들이 주로 이용하기 때문에 상권이 활기를 띨 가능성이 크다. 또한 주변에 대단지 아파트가 있거나 역세권에 위치하고 있으면 배후수요 및 유동인구까지 잡을 수 있어 투자가치가 더 높다고 볼 수 있다.문의 031-985-3656    

-오피스텔-    

명동 엠퍼스트 플레이스 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플 역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950    

-생활형 숙박시설-    

영종 랜드마크 블루오션 조감도

●영종 랜드마크 블루오션=‘영종 랜드마크 블루오션’ 하나자산신탁이 시행하고 동우건설이 시공하며 인천광역시 중구 중산동 1886-7번지에 위치한다. 단지는 전용면적 20.59~41.24㎡, 총 532실 규모로 탁 트인 서해바다 영구 조망권과 공원 조망권을 갖춘 알짜 입지에 들어선다. 영종 랜드마크 블루오션’은 서해바다 조망 뿐 아니라 인천의 랜드마크로 불리는 대규모 해안테마공원 씨사이드파크가 바로 앞에 위치해 그린조망권까지 갖췄다. 지난해 개장한 씨사이드파크는 영종하늘도시 남쪽 해안도로 일대 177만㎡ 규모에 7.8㎞ 길이로 조성됐으며 경관체험형존과 생태경관형존, 여가유희형존 등 3개의 존으로 구성돼 있다. 또 ‘영종 랜드마크 블루오션’은 전 실 발코니와 복층구조 설계가 적용된다. 1.5m의 광폭 발코니(일부호실)에서 넓은 시야확보가 가능해 서해바다와 씨사이드파크를 더 가까이 조망할 수 있다. 또 호텔식 고급사우나와 특화 피트니스, VIP급 라운지로 구성될 커뮤니티라운지와 고급호텔 급의 로비 등 특성화된 부대시설도 조성될 예정으로 수요자 및 투자자 뿐만아니라 사용자와 방문객 모두의 만족도를 높일 계획이다. 또한 영종도는 카지노복합리조트 대형 개발사업이 착착 진행 중으로 개발호재도 이어지고 있다. 현재 영종도에는 ‘파라다이스시티’ 등 외국인카지노를 포함한 대형 복합리조트 사업이 순조롭게 진행 중이고 제2여객터미널이 지난 1월 개항하는 등 대형개발호재가 이어지고 있는 상황이다. 문의 1800-3856     

-부분임대형 아파트-    

원주 봉화산 벨라시티 3차 조감도

●원주 봉화산 벨라시티 3차=원주 최초 부분임대형 아파트 원주 ‘봉화산 벨라시티 3차’가 분양중이다. 수요자 및 투자자들의 관심을 모으고 있다. SG건설이 분양하는 원주 ‘봉화산 벨라시티 3차’는 강원도 원주시 단계동 490-3번지에 위치하며 전용면적 59㎡, 84㎡ 등 전 세대 중소형으로 구성되며 총 499세대 규모다. 또한 봉화산 벨라시티 1차와 2차를 포함해 총 1,900여세대로 대단지 브랜드타운을 자랑한다. 원주 ‘봉화산 벨라시티 3차’는 원주 최초 부분임대형 아파트라는 점도 눈길을 끈다. 단지는 현관과 주방, 욕실을 2개로 조성해 공간을 완전히 분리해 다양한 활용 방법을 자랑한다. 소형아파트, 원룸형태로 세입자를 구해 원세, 전세를 받을 수 있으며, 경제적으로 독립하지 못한 자녀세대와 분리된 공간으로 활용할 수 있다. 또한 문막 주요산업단지, 기업도시, 혁신도시를 잇는 서원도시 시작점에 위치해 전?월세 수요도 몰려 임대 활성화도 쉽다. 또 대단지 브랜드타운을 자랑한다. 단지는 봉화산 벨라시티 1차, 2차의 성공적인 분양으로 총 1,900여 세대가 입주해 대단지 프리미엄도 누릴 수 있다. 1,000가구 이상 대단지 아파트는 다양한 커뮤니티시설과 넉넉한 휴게공간, 보안시설 등 소규모 단지에 비해 편의시설이 풍부하고 관리비도 적게 든다.원주 ‘봉화산 벨라시티 3차’는 다양한 혁신설계와 단지특화를 도입했다. 단지는 채광과 환기에 우수한 4Bay 설계(일부)와 맞통풍 구조(일부)를 갖췄으며, 팬트리 공간과 대형 드레스룸(일부)을 제공한다. 또한 전세대 전면동 구성으로 세대 간 간섭 및 프라이버시를 보장했다. 단지는 실수요자에게 가장 인기가 높은 59㎡, 84㎡ 중소형으로 구성된다. 원주 ‘봉화산 벨라시티 3차’는 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있다. 단지에서 도보 10분 거리에 롯데마트와 SG마트가 위치해 있으며, 문화 쇼핑시설인 AK플라자와 메가박스도 인접해 있다. 평원초등학교와 치악중학교, 북원여자고등학교도 도보권에 있고 원주시청과 연세대학교 세브란스 기독병원, 원주종합운동장 등도 가깝다. 사통팔달 우수한 교통망도 갖췄다. 단지는 고속버스터미널과 시외버스터미널이 인접해 있어 시외로의 이동이 편리하다. 영동고속도로로 진입이 수월한 광역교통망의 출발점에 위치하며, 북원로와 서원대로를 이용해 우수한 접근성을 자랑한다. 또한 작년 개통한 KTX만종역 최대 수혜단지이며 중앙선 복선전철, 원주~여주수도권 전철연장, 원주~제천 복선전철이 개통예정으로 타 지역 접근성 향상도 기대된다. 입주민을 위한 커뮤니티 시설도 실수요자의 눈길을 사로잡는다. 단지 내 어린이집, 맘스테이션, 놀이터를 구성해 학부모의 걱정을 덜었다. 주민 건강을 위한 피트니스 센터와 주민운동센터 등 운동시설도 설치한다. 문의 033-733-4040