가을 분양성수기 수도권 역세권 수익형 부동산 분양대전
9월을 맞아 본격적인 가을 분양 시즌으로 접어들면서 유망지역 수익형 부동산도 공급에 나서고 있다.
특히 서울 구도심 등 수도권 역세권을 중심으로 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산이 공급될 예정인 만큼 올 가을 투자자들의 관심이 쏠릴 예정이다.
수익형 부동산 투자하면 일반적으로 역세권을 떠올리기 쉽다. 따라서 역세권 여부는 수익형 부동산 투자에 있어 가장 우선순위로 꼽는 요소라 할 수 있다.
역세권은 유동인구 유입이 수월하고 임대수요도 꾸준하다 보니 공실의 위험이 적고, 불황기에도 가격하락 폭이 적어 안정적인 수익을 기대할 수 있기 때문이다.
실례로 기업체가 입주하는 지식산업센터, 섹션 오피스도 역세권에 자리잡을 경우 출퇴근 접근성이 확보되고, 물류 이동 및 비용 절감에도 효과적이다.
상업시설 역시 역세권과 인접한 경우 대규모 유동인구의 유입을 바탕으로 높은 수익률을 기대할 수 있게 되면서 자연스럽게 가치가 상승하는 효과를 낼 수 있다.
이로 인해 역세권 수익형 부동산 상품 분양 시 조기 완판을 기록하는 것은 물론, 프리미엄이 붙은 매매가를 보이기도 해 투자자들의 문의가 꾸준히 이어지고 있다.
실제 역세권과 비역세권간의 격차가 벌어지는 양극화 현상이 오피스텔 시장에서 벌어지고 있다.
최근 아파트투유에 따르면 올 7월 청약을 받은 부천시 '힐스테이트 중동'은 49실 모집에 6천188명이 몰리며 126.9대 1의 경쟁률을 기록했으며 앞서 분양한 안양 '힐스테이트 범계역 모비스'는 평균 105.3대 1의 경쟁률을 보였고, 군포시 '힐스테이트 금정역'(62.6대 1), 성남시 '분당 더샵 파크리버'(56.8대 1), 고양시 '삼송 더샵'(56.8대 1) 등도 높은 경쟁률을 보이며 완판 행진을 이어갔다.
반면 진주, 파주, 춘천 등 일부 지역의 경우 분양한 비역세권 오피스텔이 단 1건도 없는 것으로 조사됐다.업계에서는 오피스텔 시장도 입지별로 극심한 양극화 현상이 빚어지고 있으며 지역에 따라 주요 수요층인 젊은 직장인들의 선호도가 달라지는 현상은 앞으로도 이어질 것으로 보고 있다.
역세권에 입지한 상가들의 성적도 우수했다. 현대엔지니어링이 경기도 부천시 중동 특별계획1구역 1154번지 일대에 공급하는 상업시설 ‘힐스 에비뉴’는 지난 7월 24일 청약 접수 결과, 총 243실 공급에 평균 10대 1의 경쟁률을 기록했는데 최고 경쟁률은 216대 1이었다.
힐스 에비뉴는 현대엔지니어링이 공급하는 상가 브랜드로 힐스테이트 아파트 브랜드의 강점을 살리면서 고객 유입을 극대화한 단지 설계를 적용했다. 인근에 조성되는 아파트(999가구)와 오피스텔(49실) ‘힐스테이트 중동’ 내 지상 1층~지상 3층에 상가가 마련된다. 지하철 7호선 부천시청역 초역세권 입지에 스트리트 형태로 상가시설이 조성된다.
현대건설이 경기도 남양주시 별내역세권에 선보인 생활형숙박시설 ‘힐스테이트 별내 스테이원(578실)’의 상가 ‘힐스 에비뉴 별내 스테이원’(63실)도 청약 결과 평균 14대 1의 경쟁률을 기록했는데 특히 2층 모든 점포가 계약 1일차에 모두 팔렸고 현재 일부 대형 점포만 일부 남아 있다.
역세권 프리미엄도 속속 형성되고 있다. 성수역 도보 3분 거리에 위치한 ‘성수에이팩센터’ 전용 128㎡의 경우 2011년 6억 3800만원 수준으로 분양되었지만, 올 5월엔 7억 5000만원에 거래되며 약 1억 1천만원 가량의 프리미엄을 보였다.
장경철 부동산일번가 이사는 “아파트의 가격은 오르고, 거래량은 답보 상태인 이상 현상을 보이면서 갈 곳 잃은 유동자금이 안정적인 투자 수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산으로 모이고 있다”면서 “수도권을 중심으로 역세권 입지, 배후수요를 확보한 수익형 부동산 상품이 공급되는 만큼 옥석 가리기를 통한 투자를 해야 한다”고 말했다.
오는 9월에는 수도권의 풍부한 유동인구 유입을 기대해볼 수 있는 역세권 상업시설이 공급되거나 예정에 있다.
<서울>
녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가 조감도●녹번역 래미안 베라힐즈(상가)=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 오는 9월 6일(목), 7일(금) 공개분양을 앞두고 있다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 11월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1,500만~2,300만원선(부가세 별도)으로 다산신도시 중심상업지 상가의 절반가격에도 못미치는 수준이며 전용률은 지하 1층(대형마트) 72.03%, 지상 2층~지상 4층(유치원)은 78.67%, 지상 1층은 67.39%인데 특히 지상 1층은 전면에 테라스 공간 활용이 가능하다. 최근 단지 내 고정 수요에만 의지했던 아파트 단지 내 상가가 변신하고 있다. 대표적인 사례가 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가로 그동안 대부분 단지 내 입주민을 수요층으로 한정했던 단점을 깨고 단지 밖 수요층까지 흡수하면서 인기를 끌고 있는 것이다. 서울의 명산중 하나인 북한산 자락에 위치하고 있어 등산을 즐기는 약 10만명 이상의 각광받는 등산코스중 한 곳으로 타지역에서 유입되는 유동인구 역시 적지 않은 편이다. 녹번역 삼성 북한산 베라힐즈 상가는 올 12월 입주하는 녹번동 래미안 베라힐즈 1305세대 및 10월 입주인 힐스테이트 녹번 952세대, 기입주(2015년 7월)한 북한산 푸르지오 1230세대 등 녹번동 재개발 아파트 3,500여 세대 배후로 하고 있다. 3호선 녹번역 도보 2분거리 역세권이자 독점 고객 확보가 용이한 항아리 상권 형태의 하이브리드 상권이라는 평가다. 납부방식은 부가가치세를 포함한 총 분양가로 계약시 10%, 중도금(계약일로부터 한달 후) 30%, 잔금 60%는 1금융권 대출로 대체가 가능하다. 공개분양일은 2018년 9월 6월~7일 양 이틀간이며, 계약장소는 녹번동 래미안 베라힐즈 조합사무실로 부가가치세를 포함한 계약금 10%를 지정계좌로 납부해야 정식계약으로 인정되며 오는 11월 준공예정이다. 문의 1600-2463
방학역 모비우스 스퀘어 조감도●방학역 모비우스 스퀘어(상가)=서울 도봉구 방학역세권 일대에는 도심 유휴 공간을 활용해 멀티플렉스 영화관을 갖춘 복합 쇼핑몰이 들어서 눈길을 끈다. 피데스개발이 옛 KT방학빌딩 부지를 복합쇼핑몰로 개발하는 '방학역 모비우스 스퀘어'는 단순한 복합 쇼핑몰이 아닌 독특한 외관 컬러와 디자인을 입혀 도봉구를 대표하는 랜드마크 상업시설로 개발 될 전망이다. 특히 큐브형 외관에 모던한 디자인과 스타일리시한 컬러조합으로 멀리서도 쉽게 인지할 수 있도록 하였다. 해당 사업은 도심 재생사업 일환으로 기능을 상실한 건물을 주민에게 필요한 공간으로 제공하는 취지로 계획됐다. 도봉구 일대는 노후한 소규모 상가가 많아 멀티플렉스 영화관이 입점하는 복합 쇼핑몰 조성 소식에 지역 주민의 기대가 크다. 방학역 모비우스 스퀘어는 국내 최대 멀티플렉스 영화관 CGV가 7개관 1000여 석 규모로 입점을 확정했으며, 식음료(F&B) 및 개성 있는 MD 구성을 선보일 예정이다. 문의 1600-0577
<경기>
의정부역 베스트뷰 투시도●의정부역 베스트뷰(오피스텔·도시형 생활주택)=경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 대지면적 498.00㎡, 건축물 연면적 5,198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모로 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다. 전용면적 기준으로는 오피스텔은 20.3382~47.2㎡, 도시형 생활주택은 18.32~19.59㎡, 상가는 22~29.6㎡이다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9,000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역 베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다. 창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(1만1천여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다. 의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통, 생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다. 의정부역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다. 의정부역 베스트뷰에서 공급하는 도시형 생활주택과 오피스텔의 경우 12월 준공으로 투자와 동시에 수익창출이 가능하고 안전한 임대수익을 보장하기 위해 의정부역 일대 최초로 수익형 부동산 전문 임대관리 기업인 앱스하우스(국토교통부 주택임대사업 등록업체)와 임대관리 위탁계약을 체결해10년임대보장에 대한 보증보험증권을발행해줘 공실 걱정 없는 안정적인 상품이다. 문의 031-826-2597
김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티 조감도●김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티(상가)=동서건설(주)이 공급하는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’ 상가가 분양 및 임대중이다. 경기도 김포시 풍무동 202-1번지 일대에 들어서며 총 567실로 지역 내 최대규모의 오피스텔 단지내 상가로 역세권이자 항아리상권이 결합된 완벽한 콜라보 상권이다. 상업시설은 지상 1층~지상 5층에 공급되며 사거리 코너입지로 가시성과 접근성이 우수하다. 5층에 8개관 1000석 규모의 초대형 CGV 멀티플렉스가 들어설 예정이며 713대 자주식 주차장이 마련돼 고객 유치에 수월하다. 3만여 세대의 확실한 배후수요를 확보했으며 인근으로 이마트 트레이더스, 홈플러스 등 대형마트가 위치하고 있어 긍정적 시너지 효과가 기대되며 김포시청, 김포경찰서 등의 행정 인프라와 풍무중앙공원, 김포근린공원 등 쾌적한 자연환경도 누릴 수 있다. 교통호재는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’의 최강 스펙 중 하나로 분석할 수 있다. 2019년 개통을 앞두고 있는 김포도시철도의 풍무역(가칭)이 단지 인근에 들어선다. 개통이 완료되면 공항철도와 지하철 5·9호선과 연계해 서울과의 접근성이 대폭 향상될 것으로 보인다. 여기에 역세권 인근으로 상업시설 등 인프라의 확충까지 기대되고 있어 미래가치가 더욱 높아질 것으로 보인다. 이 외에도 올림픽대로 이용 시 여의도(20분 대), 강남(40분 대)등 서울 주요 도심으로의 이동이 원활하다. 또 단지와 인접한 풍무 사거리를 통해 김포를 비롯한 인근 주요 지역으로의 접근성이 우수하며 서울, 인천, 부천 등 수도권으로 쉽고 빠르게 이동할 수 있는 광역버스망도 갖췄다. 문의 031-981-3553
