규제·저금리 시대, 가성비 좋은 ‘수익형 부동산’ 눈길
최근들어 수익형 부동산이 다시 주목을 받고 있다. 연이은 아파트 초강력 규제와 저금리의 지속 때문이다.
특히 가성비가 좋은 수익형 단지들이 주목받고 있는데 여기서 가성비란 가격대 성능 비의 준말인데 투자금은 최소화하면서 수익은 은행금리 대비 최소 2~3배 가량의 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산을 말한다.
대표적인 가성비 좋은 수익형 부동산으로 구체적으로 ▲주변 시세 대비 저렴한 분양가 ▲1억원 내외 주거용 수익형 부동산 ▲전용률 높은 수익형 부동산 등이 있다.
먼저 오피스텔, 도시형 생활주택, 수익형 펜션 등은 저금리에 대표적인 소액투자처로 잘 알려져 있지만 상가의 경우 투자금이 많이 들어 투자를 망설이는 경우가 적지 않다.
먼저 주변 시세 대비 저렴한 분양가는 주변에 형성된 매매가나 임대가와 비교해 낮아 투자의 경우 투자부담을 낮추고 임차인 입장에서는 임대조건이 좋아 입점 및 입주 선호도가 높아지게 된다. 향후 상권활성화 여부나 개발호재에 따라서는 시세차익도 가능하다는 장점도 있다.
다음으로 1~2억 내외의 분양가로 책정되어 소액으로도 투자가 가능한 오피스텔, 도시형 생활주택, 수익형 펜션 등이 속속 등장해 관심을 끌고 있다.
여기에 중도금 무이자 혜택이나 잔금에서 보증금이나 추가 대출을 감안하면 수익률은 더욱 높아지게 된다.
마지막으로 전용률이 높거나 서비스 면적으로 실 사용공간이 높아지는 수익형 부동산이 인기다.
우선 수익형 부동산에서 전용률이 중요한 이유는 투자자나 임차인에게 선호되기 때문인데 가령 분양면적 66㎡의 전용률 50%인 A상가와 75%인 B상가가 있을 경우 3.3㎡당 분양가는 2,000만원으로 같더라도, A는 실사용 면적이 33㎡에 불과해 실제 분양가는 4,000만원에 달한다. 반면 B는 실사용 면적이 49.5㎡로 실면적 대비 분양가는 2,667만원으로 계산된다.
결국 전용률을 이용해 실사용 면적 대비 분양가를 따져본다면 동일한 분양가라도 보다 실속형 상가투자가 가능해지는 셈이다.
수익형 부동산의 특성상 착한 분양가의 메리트가 더욱 커지게 되는데 같은 임대조건일 경우 분양가에 따라 수익률이 달라진다는 것이다.
예를 들면 전용면적 30㎡의 오피스텔을 주변 시세가 1억2000만원(대출고려 안 함)에 임대료 수준이 보증금 1000만원에 월 70만원을 받는다면 수익률은 6.5% 수준이지만 1000만원이 싼 1억1000만원(대출고려 안 함)에 매입할 경우 수익률은 7%로 껑충 뛰는 식이다.
테라스나 발코니를 제공하는 오피스텔이나 도시형 생활주택, 수익형 펜션 등도 실사용 공간이 확보되어 선호도가 높다.
장경철 부동산일번가 이사는 “최근 수익형 분양시장에서 투자금 대비 수익성과 주거만족도의 기준이 되는 가성비에 대한 관심이 날로 높아지고 있다”며 “따라서 수익형 분양시장에서는 인근 시세 대비 낮은 분양가와 양호한 판매조건을 제시해 투자자나 실수요자가 부담해야 하는 비용을 최대한 절감하고 인근 경쟁상품 월세 대비 가성비를 갖춰야만 성공이 보장된다”고 말했다.
또한, 장이사는 이어 "어느 때보다 부동산 시장의 불확실성이 커진 상황에 무리한 투자는 피하려는 분위기라 사이즈와 금액대가 큰 물건보다는 실투자금 3억원 내외의 상가나 실투자금 1~2억 원대 오피스텔, 도시형 생활주택, 수익형 펜션 등 비교적 소액으로 투자 가능한 수익형 부동산이 향후에도 인기를 끌 것"이라고 말했다.
가성비 강점 분양중인 주요 수익형 부동산
<주변 시세 대비 저렴한 분양가>
녹번역 래미안 베라힐즈 조감도●녹번역 래미안 베라힐즈(근린형 단지내상가)=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 분양중이다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 11월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1,500만~2,300만원선(부가세 별도)으로 다산신도시 중심상업지 상가의 절반가격에도 못미치는 수준이며 전용률은 지하 1층(대형마트) 72.03%, 지상 2층~지상 4층(유치원)은 78.67%, 지상 1층은 67.39%인데 특히 지상 1층은 전면에 테라스 공간 활용이 가능하다. 최근 단지 내 고정 수요에만 의지했던 아파트 단지 내 상가가 변신하고 있다. 대표적인 사례가 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가로 그동안 대부분 단지 내 입주민을 수요층으로 한정했던 단점을 깨고 단지 밖 수요층까지 흡수하면서 인기를 끌고 있는 것이다. 서울의 명산중 하나인 북한산 자락에 위치하고 있어 등산을 즐기는 약 10만명 이상의 각광받는 등산코스중 한 곳으로 타지역에서 유입되는 유동인구 역시 적지 않은 편이다. 녹번역 삼성 북한산 베라힐즈 상가는 올 12월 입주하는 녹번동 래미안 베라힐즈 1305세대 및 10월 입주인 힐스테이트 녹번 952세대, 기입주(2015년 7월)한 북한산 푸르지오 1230세대 등 녹번동 재개발 아파트 3,500여 세대 배후로 하고 있다. 3호선 녹번역 도보 2분거리 역세권이자 독점 고객 확보가 용이한 항아리 상권 형태의 하이브리드 상권이라는 평가다. 납부방식은 부가가치세를 포함한 총 분양가로 계약시 10%, 중도금(계약일로부터 한달 후) 30%, 잔금 60%는 1금융권 대출로 대체가 가능하며 오는 11월 준공예정이다. 문의 1600-2463
<1억원 내외 주거용 수익형 부동산>
의정부역 베스트뷰 투시도●의정부역 베스트뷰(오피스텔·도시형 생활주택)=경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 대지면적 498.00㎡, 건축물 연면적 5,198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모로 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다. 전용면적 기준으로는 오피스텔은 20.3382~47.2㎡, 도시형 생활주택은 18.32~19.59㎡, 상가는 22~29.6㎡이다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9,000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역 베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다. 창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(1만1천여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다. 의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통, 생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다. 의정부역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다. 또한 의정부역세권은 GTX(수도권 광역급행철도) C노선(의정부-금정간)과 SRT 의정부역 확정지로 2024년 사업완료시 서울을 14분 이내 이용할 수 있는 강남생활권으로 변모할 예정으로 2026년 목표로 진행되는 동부간선도로 전구간 지하화 사업과 시너지를 발휘할 것으로 예상된다. 동부간선도로 전구간 지하화 사업이 완료되면 의정부-강남(26.7km구간)이 현재 1시간거리에서 25분대로 단축될 것으로 보여 의정부의 서울 접근성이 개선될 조짐이다. 문의 031-826-2597
<전용률 높은 수익형 부동산>
영흥도 오션뷰 테라스빌 조감도●영흥도 오션뷰 테라스빌(수익형 펜션)=인천광역시 웅진군 영흥면 내리 724-28외 1필지에 선시공·후분양 수익형 펜션인 인천 옹진군 영흥도 오션뷰 테라스빌이 오는 9월 준공을 앞두고 분양중이다. 건축면적 709.92㎡, 연면적 1313.94㎡ 규모로 총 3개동, 지상 1층~지상 3층, 16세대로 공급되며 세대별로 방 2개, 욕실 2개, 거실 등으로 구성된다. 지상 1층은 주차장, 각 세대별로 2~3층은 공동주택으로 각 세대별로 1대 1 주차장과 테라스 공간이 제공된다. 1동은 공동주택 4세대(건축면적 약 80.46㎡)와 소매점으로 2동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡), 3동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡)로 공급되며 3층에 테라스 공간이 15.2㎡가 제공되는데 서비스면적인 테라스 면적을 감안하면 전용률은 90%에 육박한다. 세대별 분양가는 2억원대로 대출(1억 5천~1억 7천만)을 감안하면 실투자금은 1억원대 초반이며, 미대출시 운영회사 제시 수익률은 연 6.42%선이다. 모든 객실에서 바다조망이 가능하며 부대시설로는 야외 수영장, 바베큐장, 소매점(1동) 등이 있으며 연 400만의 관광객이 찾는 영흥도의 대표적인 명소중 하나인 십리포 해변이 도보 1분 이내에 있다. 영흥도의 대표 해변인 십리포에선 국내 최대 규모의 소사나무 군락지가 장관을 이루며 모래사장과 어울려 아름다운 해안경관을 갖추고 있다. 또한, 이곳 시원한 그늘에 텐트를 치고 해수욕을 즐길 수 있다. 수도권 휴양지로 주목받고 있는 영흥도는 영흥도와 선재도가 영흥대교로 연결돼 선재도와 선재대교, 대부도 등을 거치는 도로로 육지와 연결됐다. 서울·인천·부천·시흥·안산 등의 수도권뿐만 아니라 충청권에서도 차량으로 50분 이내의 거리에 입지하여 높은 접근성이 확보되어 있다. 또 대부도~영흥도~영종도를 연결하는 경기만 고속도로 개통 계획, 대부도 마리나항 개발 계획, 인천국제공항, 오션아일랜드, 아일랜드C.C 등 각종 개발 단지 인근 관광지역에 자리해 배후가구의 수용이 가능하다. 당 사업지는 입지면에서 높은 수익성은 물론 지가 상승 및 가치 상승이 기대되는 점은 투자자들이 주목하는 투자 포인트 중 하나로 꼽힌다. 문의 032-880-0475
