테라스 강점 ‘수익형 부동산’ 잇따른 공급에 관심고조

정부의 계속된 아파트 규제 강화로 수익형 부동산이 주목받고 있는 가운데 상가나 오피스텔, 수익형 펜션 등이 상품 차별화에 나서고 있다.     

가장 대표적인 것이 테라스 상가인데 수요자들뿐만 아니라 투자자들에게도 인기를 끌고 있다.  

  

테라스 상가는 개방감이 좋다보니 소비층과의 접근성이 뛰어나고 임차인 입장에서는 실제 사용 면적이 증가하고 가시성 및 접근성도 쉽게 확보할 수 있는 강점 때문이다.    

또한 테라스의 연계성은 상권 활성화에 기여하고 ‘000동 테라스 카페 골목’ ‘000동 테라스 거리’등 별칭이 붙으면서 명소를 만들어 주는 효과도 있다.    

때문에 테라스 상가는 투자자, 임차인, 고객 등 모두에게 충족감을 주는 사례가 증가하고 있다.  

  

특히, 테라스 상가는 찾는 사람이 많다 보니 주변 상가보다 임대료도 높다. 실제로 테라스상가의 대표적 지역인 성남 분당구 정자동 카페거리의 테라스 상가 평균 임대료는 주변 상가보다 월임대료가 30~50% 이상 높은데 테라스형 상가일수록 향후 유동인구가 적지 않을 것으로 전망되어 권리금 및 임대료가 강세인 것으로 분석된다.    

최근 상가업계 조사자료에 따르면, 테라스 상가에 설치 가능한 파라솔 1개에서 발생하는 매출은 하루 7~10만원에 이른다고 하며, 파라솔 3개를 펼칠 경우 하루 30만원, 한 달에 900만원의 매출을 추가로 올릴 수 있는 셈으로 이것이 일명 ‘파라솔 효과’도 누릴 수 있다.     

그러나 테라스 상가도 증가하는 만큼 옥석가리기 필요하다. 우선 상권력이 좋은 입지를 찾아내고 소비층들의 이동이 잦은 지역인지 파악해야 한다.    

실제 서비스 면적 부분은 계약서상으로 잘 살피고 불법 개조 여부도 사전에 파악해 훗날 잡음을 예방해야 하며 고객 접근성이 유리한 1층 테라스 상가를 고려해보는 것이 좋다.     

올해에도 변함없이 테라스 특화 설계가 적용된 소형 오피스텔이 강세를 보이고 있다. 테라스는 서비스 면적으로 실사용 면적이 넓어 소형 오피스텔 거주 시 공간활용이 좋은데 특히 테라스를 갖춘 곳도 드물기 때문에 희소성이 높아 투자가치도 좋다.    

최근 분양한 오피스텔 중에서도 테라스 특화 설계가 도입된 타입은 높은 청약경쟁률을 보였다.

    

지난 4월 분양한 경기도 안산시 고잔동 ‘안산 중앙역 리베로’는 전용면적 33㎡ 29C타입에 테라스 설계를 적용했다. 금융결제원 자료를 보면, 전용면적 33㎡ 29C타입에서 20.33대 1의 최고 경쟁률이 나오며 테라스의 인기를 증명했는데 평균 경쟁률이 2.01대 1인 것과 비교하면 10배 차이가 나는 셈이다.     

지난 5월 분양한 경기도 군포시 금정동 ‘힐스테이트 금정역’ 오피스텔도 전용면적 39㎡ 일부 세대에 테라스 설계를 도입했는데 전용면적 39㎡T가 포함된 3군의 청약경쟁률이 144.51대 1로 평균 경쟁률 62.62대 1의 두 배가 넘는 경쟁률을 기록했다.    

이처럼 최근 소형 오피스텔 시장은 아파트에 비해 공간이 좁은 단점을 보완하고 공간 활용도를 높일 수 있는 테라스 설계를 도입해 통해 실수요자들의 편의를 높이고 있다. 

특히 소형 오피스텔은 테라스 설계가 적용되면 빨래 건조는 물론 물품 보관, 여가 생활 등 다양한 공간활용이 가능해져 인기가 높다.    

실제로 테라스 적용 유무에 따라 임대 수익률의 차이가 컸다. 서울시 강남구 자곡동 ‘강남 지웰홈스(2014년 11월 입주)’는 일부 호실에 테라스 설계가 적용됐다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 테라스가 적용된 전용면적 26㎡는 지난 7월 보증금 1000만원에 월 60만원으로 거래돼 최소 5.45% 이상의 수익률을 보였다. 반면 인근에 테라스가 없는 ‘강남 유탑유블레스(2014년 4월 입주)’ 전용면적 26㎡는 지난 6월 보증금 1000만원에 월 63만원으로 거래되며 수익률 4.7%에 그쳤다.    

같은 오피스텔 내에서도 수익률이 차이를 보였다. 경기도 김포시 운양동 ‘헤리움 리버테라스(2018년 4월 입주)’ 역시 일부 호실에 테라스 특화 설계가 적용됐다. 테라스 타입의 전용면적 21㎡이 지난 7월 보증금 500만원에 월 45만원으로 거래되며 5%의 수익률을 보였다. 반면 테라스가 없는 전용면적 27㎡의 경우 테라스 타입의 전용면적 21㎡와 동일한 수준으로 거래되면서 수익률은 4.1%에 머물렀다.    

이렇다 보니 오피스텔 내 테라스 유무가 매매가격의 웃돈 형성에 긍정적인 영향을 미치기도 한다. 경기도 수원시 이의동 ‘광교 테라스힐(2016년 12월 입주)’은 전 실의 절반 가량에 테라스 설계를 적용했다.   

 

지역 공인중개업소에 따르면 이 오피스텔의 테라스 타입인 전용면적 19㎡는 현재 1500~2000만원의 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 반면 테라스가 없는 전용면적 21㎡는 250~600만원 정도의 프리미엄이 붙는데 그치며 큰 차이를 보였다.    

뿐만 아니라 분양권에도 높은 프리미엄이 붙고 있다. 인근으로 2020년 4월 입주 예정인 ‘힐스테이트 광교중앙역’도 일부 호실에 테라스 설계를 적용했다. 지역 공인중개업소에 따르면 소형 평형인 전용면적 21㎡를 기준으로 볼 때, 테라스 타입의 경우 분양권 매매 시 1200~1600만원의 프리미엄이 붙는다. 반면 테라스가 없는 호실의 경우 700~1000만원에 프리미엄이 형성돼 있다.    

테라스를 접목시킨 지식산업센터나 수익형 펜션도 확산되고 있다. 지식산업센터의 경우 근무자들의 쾌적한 근무환경에 대한 요구를 반영한 것이며 수익형 펜션의 경우도 최상층에 테라스를 설치해 투자가치를 높혀줄 영구 조망권을 확보하려는 취지로 보인다.     

장경철 부동산일번가 이사는 “테라스 상가는 주변 입지 뿐만 아니라 차별화된 컨셉트 및 설계로 상가 자체의 경쟁력을 강화시켜 수요자들을 끌어들이고 있으며 수요자들의 이목을 끄는 차별화된 상가들은 상가 내 체류하는 시간이 길다”고 말했다.    

장이사는 이어 “소형 오피스텔은 아파트와 달리 공간이 좁기 때문에 동일한 면적이라면 조금 더 넓은 공간활용이 가능한 테라스 설계가 적용된 오피스텔을 선호하는 추세라며 특히 원룸, 1.5룸의 주 수요층이 2030세대인 만큼, 공용공간이지만 사실상 독립적인 개인공간으로 사용되는 테라스 타입의 오피스텔은 선호도가 높고 수요도 풍부하기 때문에 투자로도 손색없는 상품이다”라고 말했다.    

테라스 강점 분양중인 주요 수익형 부동산 현황    

녹번역 래미안 베라힐즈 조감도

●녹번역 래미안 베라힐즈(상가)=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 분양중이다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 11월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1,500만~2,300만원선(부가세 별도)으로 다산신도시 중심상업지 상가의 절반가격에도 못미치는 수준이며 전용률은 지하 1층(대형마트) 72.03%, 지상 2층~지상 4층(유치원)은 78.67%, 지상 1층은 67.39%인데 특히 지상 1층은 전면에 테라스 공간 활용이 가능하다. 최근 단지 내 고정 수요에만 의지했던 아파트 단지 내 상가가 변신하고 있다. 대표적인 사례가 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가로 그동안 대부분 단지 내 입주민을 수요층으로 한정했던 단점을 깨고 단지 밖 수요층까지 흡수하면서 인기를 끌고 있는 것이다. 서울의 명산중 하나인 북한산 자락에 위치하고 있어 등산을 즐기는 약 10만명 이상의 각광받는 등산코스중 한 곳으로 타지역에서 유입되는 유동인구 역시 적지 않은 편이다. 녹번역 삼성 북한산 베라힐즈 상가는 올 12월 입주하는 녹번동 래미안 베라힐즈 1305세대 및 10월 입주인 힐스테이트 녹번 952세대, 기입주(2015년 7월)한 북한산 푸르지오 1230세대 등 녹번동 재개발 아파트 3,500여 세대 배후로 하고 있다. 3호선 녹번역 도보 2분거리 역세권이자 독점 고객 확보가 용이한 항아리 상권 형태의 하이브리드 상권이라는 평가다. 납부방식은 부가가치세를 포함한 총 분양가로 계약시 10%, 중도금(계약일로부터 한달 후) 30%, 잔금 60%는 1금융권 대출로 대체가 가능하며 오는 11월 준공예정이다. 문의 1600-2463    

인계동 엘리시아 조감도

●인계 엘리시아(오피스텔)=경기도 수원시 팔달구 인계동 1019-6번지 일대에 ‘수원 인계동 엘리시아’ 오피스텔 7실(회사보유분)과 상가 1호(선임대)가 선착순 분양중이다. 오피스텔 7실은 모두 5층으로 4층 주차장을 통해 엘리베이터를 사용하지 않고도 계단을 통해 이동이 용이하다. 이중 4실은 서비스공간인 테라스가 제공되어 공간활용도가 높으며 분양가는 부가세를 제외한 1억 3천 8백~1억 4천 9백만원으로 기존 분양가 대비 1,000만원 가량이 저렴하며 상가는 104호를 공급중인데 현재 중국요리전문점으로 선임대가 확정이 되었다. 인계 엘리시아가 위치한 수원의 대표적인 중심상권이자 공실률 제로지역인 인계동은 갤러리아 백화점, 홈플러스, 수원시청, 주상복합, 88공원, 경기도문화의 전당 등 다양한 생활 인프라를 갖췄다. ‘수원 인계동 엘리시아’는 지하 1층~지상 13층으로 설계되며 2018년 2월 준공으로 지상 1층에는 상업시설 5실로 구성되어 원스톱 쇼핑시설을 누릴 수 있고 지상 5층에 오피스텔 13호실, 6층~13층까지 도시형 생활주택 104호실로 조성된다. 오피스텔 맞은편으로 수원 KBS 드라마센터가 위치하고 백성병원 바로 뒤편으로 최중심상권의 뒷 블럭에 위치해 메인상권을 이용하는 생활환경은 우수하고 소음, 빛 공해 등 최소화하였다. 상업시설에는 24시간 편의점, 세탁소, 분식, 패션잡화 등 다양한 업종이 추천되며 오피스텔의 거주자들을 확보하였다. 최신형 시스템을 적용하여 입주민의 편의를 도모하고 세탁기, 전기쿡탑, 시스템에어컨 등 가전 및 책상, 수납장의 가구가 풀옵션으로 풀퍼니시드 시스템으로 바로 입주해서 생활할 수 있다. 또 아주대학교, 경기대학교, 경희대학교 등 대학가가 위치해 있으며 아주대병원, 동수원병원, 성빈센트병원 등 종합병원 3곳이 위치해 있다. 대중교통으로 분당선 수원시청역을 도보로 이용하기 용이하며 사통팔달 교통의 중심지로 수원전역으로 이동이 편리하다. 특히 업무행정밀집지역으로 인근에 관공서 및 생활편의시설이 들어서 있으며 서울로의 출퇴근도 용이하며 투자와 동시에 수익이 나오는 후분양 상품이다. 문의 1600-2463    

별내역 파라곤 스퀘어 조감도

●별내역 파라곤 스퀘어(상가)=동양건설산업이 이달 별내지구에 공급하는 '별내역 파라곤 스퀘어'의 상업시설인 '파라곤 스퀘어'에 대해 '마스터리스(Master Lease)'를 도입한다고 밝혔다. '마스터리스'는 부동산 개발업체가 시설을 통째로 임대하고 이를 다시 재임대해 관리하는 사업 방식을 말한다. 사업 주체가 임차인이 되기 때문에 공실 없이 직접 전차인을 유치하고 적극적인 마케팅을 통해 상가를 빠르게 활성화하는 데 유리하다. 남양주 별내신도시 용암천 수변공원과 바로 연결되는 '별내역 파라곤 스퀘어'는 지하 3층~지상 최고 21층까지 3개동으로 지어진다. 상업시설인 '파라곤 스퀘어'는 지하 1층부터 지상 3층까지 약 5만940㎡ 규모다. 지상 3~21층에는 섹션오피스 801실과 오피스용 주거 304실로 구성된 지식산업센터 '파라곤 타워'가 들어선다. 상업시설인 '파라곤 스퀘어'는 키즈 앤드 맘(Kids & Mom)을 콘셉트로 한 전문 복합몰을 표방한다. 약 6100㎡의 대규모 어린이 직업 체험관과 키즈파크·가상현실(VR)파크 등을 유치해 개발사에서 직접 운영할 계획이다. 별내신도시를 비롯해 남양주·구리·노원구·도봉구 지역에서 아이를 동반한 30·40대 가족 단위 고객들의 새로운 명소로 자리매김할 것으로 예상된다. 마스터리스를 적용받는 매장은 자기자본이 100%라고 가정했을 때 5년 동안 약 5.5%의 연간 수익률을 보장받는다. 상가 분양 때 통상적으로 투자금의 50% 정도를 대출 받는 것을 감안하면 실질 수익률은 더욱 높다. 마스터리스를 하지 않는 일부 일반분양 상가에 대해서도 임대 관리를 지원해 전체 상권이 공실 없이 빠르게 활성화될 수 있도록 할 계획이다. '별내역 파라곤 스퀘어'는 서울 강남 지역 명품 아파트 브랜드로 알려진 '파라곤' 브랜드를 단 첫 번째 프리미엄 복합단지다. 업무·쇼핑·문화·주거까지 원스톱으로 결합돼 강북권 최대 랜드마크로서 기대를 모으고 있다. 용암천변에 400여 m에 걸쳐 수변 스트리트 테라스 상가를 조성하고 지상층은 명작동화 '오즈의 마법사'를 테마로 각종 조형물과 놀이시설, 포토존 등이 있는 '오즈 테마존'으로 꾸민다. 별내역은 걸어서 10분 거리이며 6차선 대로와 가까워 자가 운전은 물론 대중교통 이용이 편리하며 보행자들도 쉽게 접근할 수 있다. 고객들이 많이 오는 주말에는 지식산업센터 근무자들이 평일에 쓰는 주차장까지 이용할 수 있어 주차 공간이 넉넉하다.  

영흥도 오션뷰 테라스빌 조감도

●영흥도 오션뷰 테라스빌(수익형 펜션)=인천광역시 웅진군 영흥면 내리 724-28외 1필지에 선시공·후분양 수익형 펜션인 인천 옹진군 영흥도 오션뷰 테라스빌이 오는 9월 준공을 앞두고 분양중이다. 건축면적 709.92㎡, 연면적 1313.94㎡ 규모로 총 3개동, 지상 1층~지상 3층, 16세대로 공급되며 세대별로 방 2개, 욕실 2개, 거실 등으로 구성된다. 지상 1층은 주차장, 각 세대별로 2~3층은 공동주택으로 각 세대별로 1대 1 주차장과 테라스 공간이 제공된다. 1동은 공동주택 4세대(건축면적 약 80.46㎡)와 소매점으로 2동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡), 3동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡)로 공급되며 3층에 테라스 공간이 15.2㎡가 제공된다. 세대별 분양가는 2억원대로 대출(1억 5천~1억 7천만)을 감안하면 실투자금은 1억원대 초반이며, 미대출시 운영회사 제시 수익률은 연 6.42%선이다. 모든 객실에서 바다조망이 가능하며 부대시설로는 사계절용 돔 수영장, 어린이용 야외 수영장, 바베큐장, 소매점(1동) 등이 있으며 연 400만의 관광객이 찾는 영흥도의 대표적인 명소중 하나인 십리포 해변이 도보 30초 이내에 있다. 영흥도의 대표 해변인 십리포에선 국내 최대 규모의 소사나무 군락지가 장관을 이루며 모래사장과 어울려 아름다운 해안경관을 갖추고 있다. 또한, 이곳 시원한 그늘에 텐트를 치고 해수욕을 즐길 수 있다. 수도권 휴양지로 주목받고 있는 영흥도는 영흥도와 선재도가 영흥대교로 연결돼 선재도와 선재대교, 대부도 등을 거치는 도로로 육지와 연결됐다. 서울·인천·부천·시흥·안산 등의 수도권뿐만 아니라 충청권에서도 차량으로 50분 이내의 거리에 입지하여 높은 접근성이 확보되어 있다. 또 대부도~영흥도~영종도를 연결하는 경기만 고속도로 개통 계획, 대부도 마리나항 개발 계획, 인천국제공항, 오션아일랜드, 아일랜드C.C 등 각종 개발 단지 인근 관광지역에 자리해 배후가구의 수용이 가능하다. 당 사업지는 입지면에서 높은 수익성은 물론 지가 상승 및 가치 상승이 기대되는 점은 투자자들이 주목하는 투자 포인트 중 하나로 꼽힌다. 문의 032-880-0475