9.13대책 및 주택공급 확대 지는 아파트 뜨는 수익형
정부가 지난 달 13일, 세금 및 대출 규제 등으로 주택 관련 투자 수요를 위축시킨 데 이어 21일 수도권에 주택 30만호 공급을 확대방안 등 집값을 잡기 위한 특단의 조치를 연이어 내놓고 있어 부동산 시장의 흐름이 어디로 갈지에 관심이 높아지고 있다.
이에 업계에서는 유동자금의 흐름이 상대적으로 규제의 영향이 적은 수익형 부동산으로 향할 가능성이 크다는 분석을 내놓고 있다.
또한, 이번 대책으로 당분간 치열한 ‘눈치싸움’이 전개되며 관망세가 짙어질 것으로 보고 있는데 정부가 각종 규제와 수도권 주택공급 확대방안을 줄줄이 내놓으면서 주택 투기수요에 확실한 경고 시그널을 보내고 있기 때문이다.
더불어 올 4분기 수도권에는 전년 동기보다 12.8% 가량 많은 약 6만4,000여 가구의 입주물량 폭탄이 예상되면서 매매가 하락에 대한 불안감에 아파트 시장은 한풀 더 꺾일 가능성이 커 보인다.
실제 정부가 투기수요 억제 방안과 수도권 주택 공급 확대 방안을 잇달아 내놓으면서 한동안 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 집값 급등세는 누그러지는 모습이다.
부동산114이 내놓은 자료를 보면 서울 아파트 매매가격 주간 상승률은 8월 마지막주 0.79%에서 9월 첫째 주 0.67%로 살짝 하향폭을 그리더니 대책 이후인 셋째 주 기준 0.35%로 상승폭이 큰 폭으로 떨어졌다.
또 한동안 계속된 ‘억 단위’ 호가 상승과 계약 파기 등 이상 과열 현상도 잦아들고 있다는 것이 현장의 목소리다.
서울 일부 지역에선 급매물도 나오고 있는데 정부에서 시장에 보낸 확실한 경고 카드는 일단 효과를 내는 모양새다.
문제는 시장에 떠다니는 유동자금이 1100조원에 이르고 있다는 것이다. 이에 갈 곳 잃은 유동자금이 상품성 좋은 상가, 오피스텔, 수익형 펜션 등 수익형 부동산으로 몰릴 가능성이 더욱 높아질 것으로 보인다는 것이 전문가들의 분석이다.
실제 대표적 수익형 부동산인 오피스텔의 경우 올해 상반기(1~6월) 누적 거래량은 9만6116건으로, 전년동기(7만5554건) 대비 27.2% 많다.
이는 불안정한 시장 속 상대적으로 소액으로 투자가 가능하면서 안정적 수익까지 가능한 연금형 투자쪽으로 주목도가 높아지고 있기 때문으로 보인다.
가장 눈에 띄는 수익형 부동산은 선임대 상품들이다. 업계에서도 선임대가 맞춰져 있거나 안정장치가 되어 있는 상품에 투자하는 것이 좋다고 조언하고 있다.
선임대가 맞춰질 가능성이 높은 수익형 상품은 아무래도 준공이 얼마 남지 않았거나 준공이 완료된 현장일 가능성이 많은데 임차인들의 특성상 준공이 얼마 남지 않았던가 완료된 상가나 오피스텔 등을 선호하기 때문이다.
선임대는 크게 두가지로 나뉘는데 먼저 임차인을 확보하거나 일정기간 수익을 보장해주는 방식이 있다.
선임대는 세입자를 구한 뒤 분양하는 방법으로 투자자가 직접 세입자를 찾아야 하는 부담이 없으며 공실 위험이 없고 일정기간 임대수익이 보장돼 초보 투자자에게도 적합하다.
또 임차인의 특성이나 성향을 미리 파악할 수 있고, 투자 전에 상권 및 임대 활성화 정도나 지속성을 가늠해 볼 수 있으며, 계약된 분양가와 임대료를 비교해 예상 투자 수익률을 따져보기 쉽다.
적게는 5년간 길게는 10년간 임대관리회사를 통해 보증보험증권을 해주는 현장도 늘고 있다. 주로 주거용 수익형 부동산인 오피스텔이나 도시형 행활주택이나 큰 오피스 건물을 나워서 분양하는 섹션 오피스 등이 대표적이다.
이러한 방식은 단순히 시행사에서 임대보장을 할 경우 신뢰성이 떨어지는 것을 방지하고 국토교통부에 등록된 임대관리회사를 통한 보증보험 증권발행으로 장기간 임대를 보장해서 안심 투자가 가능하고, 임대 위탁관리를 시행해서 월세 연체에 대한 분쟁 없고 공실이어도 임대수익이 확정돼 투자 리스크가 적다는 장점이 있다.
다만, 임대가 확정돼 있다고 해도 투자 시에는 입지, 분양가격, 경쟁상품의 공급량, 대기 임대수요자 등을 꼼꼼히 따져 얼마나 안정적인 수익을 낼 수 있는지 체크 해봐야 한다고 업계는 조언하고 있다.
유명 관광지 수익형 펜션이나 생활형 숙박시설 등도 안정적인 수익형 상품으로 주목을 받고 있는데 안정적인 수익을 위해서 사계절 사람들이 많이 찾는 관광지인지 여부와 입지적인 여건과 조망권, 내부시설 경쟁력 등을 감안해 투자에 나서야 한다.
장경철 부동산일번가 이사는 “전방위적인 아파트 규제 정책으로 수익형 부동산이 상대적으로 주목을 받고 있는데 준공까지의 기간이 긴 수익형 상품의 경우 입지여건나 상품성, 개발호재 등을 살펴야 하며, 준공이 얼마 남지 않았거나 완공의 수익형 상품의 경우 현장과 주변을 꼭 확인해 상품의 경쟁력을 살펴야 한다”고 말했다.
수도권에서 선임대로 분양중인 주요 수익형 부동산 현황
의정부역 베스트뷰 투시도●의정부역 베스트뷰(선임대 오피스텔·도시형 생활주택)=경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 안전한 임대수익을 보장하기 위해 의정부역 일대 최초로 수익형 부동산 전문 임대관리 기업인 앱스하우스(국토교통부 주택임대사업 등록업체)와 임대관리 위탁계약을 체결해 10년 임대보장에 대한 보증보험증권을 발행해줘 공실 걱정 없는 안정적인 상품으로 꼽힌다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9,000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역 베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다. 창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(1만1천여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다. 의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통, 생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다. 의정부역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다. 또한 의정부역세권은 GTX(수도권 광역급행철도) C노선(의정부-금정간)과 SRT 의정부역 확정지로 2024년 사업완료시 서울을 14분 이내 이용할 수 있는 강남생활권으로 변모할 예정으로 2026년 목표로 진행되는 동부간선도로 전구간 지하화 사업과 시너지를 발휘할 것으로 예상된다. 동부간선도로 전구간 지하화 사업이 완료되면 의정부-강남(26.7km구간)이 현재 1시간거리에서 25분대로 단축될 것으로 보여 의정부의 서울 접근성이 개선될 조짐이다. 문의 031-826-2597
인계동 엘리시아 조감도●수원 인계 엘리시아(선임대 오피스텔·상가)=경기도 수원시 팔달구 인계동 1019-6번지 일대에 ‘수원 인계동 엘리시아’ 오피스텔 7실(회사보유분)과 상가 1호(선임대)가 선착순 분양중이다. 오피스텔 7실은 모두 5층으로 4층 주차장을 통해 엘리베이터를 사용하지 않고도 계단을 통해 이동이 용이하다. 이중 4실은 서비스공간인 테라스가 제공되어 공간활용도가 높으며 분양가는 부가세를 제외한 1억 3천 8백~1억 4천 9백만원으로 기존 분양가 대비 1,000만원 가량이 저렴하다. 오피스텔의 경우 현재 보증금 500만원에 60~70만선에서 임대가 확정되어 있다. 상가는 104호를 공급중인데 현재 중국요리전문점으로 선임대가 확정이 되었다. 인계 엘리시아가 위치한 수원의 대표적인 중심상권이자 공실률 제로지역인 인계동은 갤러리아 백화점, 홈플러스, 수원시청, 주상복합, 88공원, 경기도문화의 전당 등 다양한 생활 인프라를 갖췄다. ‘수원 인계동 엘리시아’는 지하 1층~지상 13층으로 설계되며 2018년 2월 준공으로 지상 1층에는 상업시설 5실로 구성되어 원스톱 쇼핑시설을 누릴 수 있고 지상 5층에 오피스텔 13호실, 6층~13층까지 도시형 생활주택 104호실로 조성된다. 오피스텔 맞은편으로 수원 KBS 드라마센터가 위치하고 백성병원 바로 뒤편으로 최중심상권의 뒷 블럭에 위치해 메인상권을 이용하는 생활환경은 우수하고 소음, 빛 공해 등 최소화하였다. 상업시설에는 24시간 편의점, 세탁소, 분식, 패션잡화 등 다양한 업종이 추천되며 오피스텔의 거주자들을 확보하였다. 최신형 시스템을 적용하여 입주민의 편의를 도모하고 세탁기, 전기쿡탑, 시스템에어컨 등 가전 및 책상, 수납장의 가구가 풀옵션으로 풀퍼니시드 시스템으로 바로 입주해서 생활할 수 있다. 또 아주대학교, 경기대학교, 경희대학교 등 대학가가 위치해 있으며 아주대병원, 동수원병원, 성빈센트병원 등 종합병원 3곳이 위치해 있다. 대중교통으로 분당선 수원시청역을 도보로 이용하기 용이하며 사통팔달 교통의 중심지로 수원전역으로 이동이 편리하다. 특히 업무행정밀집지역으로 인근에 관공서 및 생활편의시설이 들어서 있으며 서울로의 출퇴근도 용이하며 투자와 동시에 수익이 나오는 후분양 상품이다. 문의 1600-2463
안성 엘리시아 조감도●안성 엘리시아(선임대 상가)=경기 안성시 석정동 29-2외 6필지에 소형 아파트, 상가인 안성 엘리시아가 동시에 분양중이다. 대지면적 1,366.40㎡, 연면적 9,982.02㎡, 지하 3층~지상 14층, 1개동 규모로 192세대 소형 아파트(도시형 생활주택)과 상가 14호로 공급된다. 층별현황은 지하 3~지하 1층은 주차장, 1층~2층은 상업시설, 3층은 지상 주차장, 4~14층까지는 소형 아파트로 구성된다. 먼저 도시형 생활주택인 소형 아파트는 4가지 타입(A·B·C·D)으로 전용면적 기준으로 19.97~22.42㎡이며 확장시 실사용면적은 25.52~32.02㎡로 활용이 가능하다. 총 주차대수는 103대며 소형 아파트의 분양가는 9,000만원대부터 상가는 3.3㎡당 900만원대~2,600만원대(부가세 별도)로 책정되었으며 1층 1~3호의 경우 중국요리전문점으로 임대가 확정된 상태다. 임대수요 풍부한 안성시내의 중앙대로변에 위치해 한경대 및 안성시장 아양택지개발지구의 중심상권 형성하고 있다는 평가를 받고 있다. 도시형 생활주택의 경우 시설의 고급화로 기존 원룸상품과 차별화. 빌트인냉장고, 시스템에어컨, 드럼세탁기. 빌트인 가구와 인덕션, 고급자재로 설치. 슬라이딩 도어 설치로 1.5룸 제공된다. 요즘은 원룸형태이긴 하나 중간에 슬라이딩 도어를 설치하여 침실공간과 거실공간을 분리하여 1.5룸의 형태로 많이 사용하고 이 구조가 아주 큰 호응을 얻고 있다. 안성 엘리시아는 풀옵션형으로 풍부한 임대수요를 자랑한다. 먼저 안성제1산업단지 등 총 19개 산업단지와 근접해 280여개사 1만3천여명의 근로자를 고정 배후수요로 하고 있다. 또한, 도보 3분거리에 학생수 9,000여명의 국립대인 한경대와 중앙대 안성캠퍼스 등 학생들이 선호하는 입지며 6,500여세대로 조성되는 아양택지지구와 근접해 모든 생활인프라가 밀집된 지역으로 단지 인근에 안성시청을 포함한 각종 관공서, 대형마트, 병원, 시장, 초·중·고 등이 모여있다. 안성은 이미 수도권 최고의 사통팔달의 교통요충지다. 수도권 교통 및 물류의 중심거점으로 서울 1시간데 및 전국 1일 생활권의 중심지로 경부고속도로, 평택~음성 고속도로, 중부고속도로, 38번국도, 45번국도, 평택항 30분 이내망, 인천국제공항 및 김포공항 1시간대 거리의 편리한 교통망을 확보했다. 분양대금 납부조건은 계약금 10%, 1차 중도금 10%, 중도금 30% 무이자 혜택과 준공은 2019년 8월 예정이다. 문의 031-831-3900
영흥도 오션뷰 테라스빌 조감도●영흥도 오션뷰 테라스빌(수익보장 수익형 펜션)=인천광역시 웅진군 영흥면 내리 724-28외 1필지에 선시공·후분양 수익형 펜션인 인천 옹진군 영흥도 오션뷰 테라스빌이 오는 9월 준공을 앞두고 분양중이다. 건축면적 709.92㎡, 연면적 1313.94㎡ 규모로 총 3개동, 지상 1층~지상 3층, 16세대로 공급되며 세대별로 방 2개, 욕실 2개, 거실 등으로 구성된다. 지상 1층은 주차장, 각 세대별로 2~3층은 공동주택으로 각 세대별로 1대 1 주차장과 테라스 공간이 제공된다. 1동은 공동주택 4세대(건축면적 약 80.46㎡)와 소매점으로 2동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡), 3동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡)로 공급되며 3층에 테라스 공간이 15.2㎡가 제공된다. 세대별 분양가는 2억원대로 대출(1억 5천~1억 7천만)을 감안하면 실투자금은 1억원대 초반이며, 미대출시 운영회사 제시 수익률은 연 6.42%선이다. 모든 객실에서 바다조망이 가능하며 부대시설로는 사계절용 돔 수영장, 어린이용 야외 수영장, 바베큐장, 소매점(1동) 등이 있으며 연 400만의 관광객이 찾는 영흥도의 대표적인 명소중 하나인 십리포 해변이 도보 30초 이내에 있다. 영흥도의 대표 해변인 십리포에선 국내 최대 규모의 소사나무 군락지가 장관을 이루며 모래사장과 어울려 아름다운 해안경관을 갖추고 있다. 또한, 이곳 시원한 그늘에 텐트를 치고 해수욕을 즐길 수 있다. 수도권 휴양지로 주목받고 있는 영흥도는 영흥도와 선재도가 영흥대교로 연결돼 선재도와 선재대교, 대부도 등을 거치는 도로로 육지와 연결됐다. 서울·인천·부천·시흥·안산 등의 수도권뿐만 아니라 충청권에서도 차량으로 50분 이내의 거리에 입지하여 높은 접근성이 확보되어 있다. 또 대부도~영흥도~영종도를 연결하는 경기만 고속도로 개통 계획, 대부도 마리나항 개발 계획, 인천국제공항, 오션아일랜드, 아일랜드C.C 등 각종 개발 단지 인근 관광지역에 자리해 배후가구의 수용이 가능하다. 당 사업지는 입지면에서 높은 수익성은 물론 지가 상승 및 가치 상승이 기대되는 점은 투자자들이 주목하는 투자 포인트 중 하나로 꼽힌다. 문의 032-880-0475
