요즘 수익형 부동산 대세, 알짜 선임대 상가 노려볼까
최근 부동산 시장에서 상가가 투자처로 떠오르고 있다. 상가투자는 잘 고르면 안정적인 수익에 시세차익까지 가능해 주목을 받고 있다.
이러한 관심도는 거래량에서 잘 나타나고 있다. 한 수익형 부동산 전문기업 업체에 따르면 2018년 상반기(1~6월) 상업·업무용부동산 거래건수는 19만2468건을 기록하며 지난해 동기(17만1220건) 대비 12.4% 증가했다.
특히 상가 가운데서도 임대가 완료된 소위 ‘선임대’ 상가에 대한 관심이 높아지고 있다.
여기서 선임대 상가란 시행사가 임차인을 확정한 뒤 분양을 진행하는 상가를 말하는데 최근 자영업 경기 불황과 임대료 상승 등의 여파로 상가 공실이 늘어나고 있지만 유망 프랜차이즈 매장이나 장기임대가 가능한 업종들이 입점한 선임대 상가가 투자자들의 이목을 끌고 있는 것.
선임대 상가의 장점은 여러 가지가 있는데 먼저 투자자 입장에서는 임차인을 구하는 수고를 덜 수 있고 분양 계약만 체결하면 준공 이후부터 월세를 받을 수 있기 때문에 안정적인 투자가 가능하며 확정된 분양가와 임대료를 통해 투자 수익률을 미리 파악할 수 있다는 점도 있다.
하지만 선임대 상가라도 계약이 확정되지 않은 상황에서 투자자를 현혹시키는 곳도 많아 신중한 접근이 필요하다는 지적이다.
분양 계약 전 반드시 임대차 계약서 등을 확인해 보고 상가의 시행주체와 체결된 계약서인지 꼼꼼히 확인해 봐야 한다.
선임대된 상가의 임대차 계약서는 상가 시행주체와 임차인과의 계약이지만 임대보장증서와 임대보장확약서 등으로 보장받을 수 있다.
또 한가지 명심할 점은 선임대 상가라고 해서 공실 위험에서 완전히 벗어 난 것은 아니라는 점이다. 임차인이 매출부진 등 사정으로 인해 계약기간을 다 채우지 못하고 조기 폐업을 할 경우 임대인은 예상치 못한 공실에 당황할 수 있기 때문에 운영경험이 많은 임차인이나 자금력이 있는 법인체를 대상으로 하는 것도 공실 위험을 더는 하나의 방법이다.
장경철 부동산일번가 이사는 “유명 프랜차이즈나 병의원 등이 입점한 선임대 상가는 유동인구를 흡수할 가능성이 커 상권 활성화에도 도움이 되고, 임차 계약기간도 장기 체결되는 경우가 많아 투자자들이 공실 걱정에서 자유로울 수 있다”고 말했다.
장이사는 이어 "선임대 상가라도 최소한의 확인절차는 있는데 임대차 계약관계 확인과 함께 상권 활성화 가능성을 꼼꼼하게 따져보는 것이 좋고, 임차인 유치가 취소될 경우를 대비해 시행사가 책임감을 가지고 임대수익 보장을 해주는지도 점검할 필요가 있다"고 조언했다.
선임대로 분양중인 주요 수익형 상가 현황
신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가 조감도●신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가=GS건설이 시공한 서울 영등포구 신길동 신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가를 분양중이다. 참고로 2017년 분양에 나선 서울 영등포구 신길뉴타운에 분양하는 '신길 센트럴자이' 아파트가 올해 서울 최고 청약 경쟁률을 기록했다. 금융결제원 아파트투유 분양정보에 따르면 전날 1순위 청약을 받은 '신길 센트럴자이'는 일반분양 350가구(특별공급 제외) 모집에 1만9906명이 몰려 평균 56.9 대 1의 경쟁률을 기록했다. 2017년 서울 민간 분양 아파트 중 가장 높은 청약률이다. 신길뉴타운(신길재정비촉지구역) 12구역으로 아파트 1,008세대를 배후로 두고 있는 이 상가는 7호선 신풍역과 2024년 개통 예정인 신안산선 등 역세권 입지를 갖췄다. 스트리트형으로 조성되는 신길 센트럴자이 상가는 108동에 10개 점포, 103동에 4개 점포가 들어서며, 1층 상가로만 구성된다. 전용면적 기준으로 37.65~53.32㎡로 소규모 업종 위주의 면적으로 공급되며 편의점, 미용실, 세탁소, 커피전문점, 문구점, 중개업소, 베이커리, 패스트푸드점 등 생활밀착형 업종이 권장업종이다. 5월말 현재 편의점은 실수요로 확정되었고, 분식 프랜차이즈 및 정육 전문식당이 임대가 확정되어 있다. 브랜드 세탁소와 햄버거 전문점이 임차로 협상중에 있는 등 속속 입점이 이뤄지고 있으며 실투자금 2억대면 분양이 가능하다. 신길뉴타운 초입상가로 1,000여세대 고정수요를 두고 있으며 인근 초·중·고 및 근린공원 조성으로 인근 유동인구까지 유입이 용이하다. 신길 센트럴자이 단지내 상가는 신길뉴타운 완성시 8,733세대를 배후로 하는 항아리 상권형태로 소비력이 높은 3040세대 젊은층과 여의도나 7호선 라인 강남권 출퇴근 직장인, 초·중·고 등 학생수요를 기대할 수 있다. 또한 지하철 7호선 신풍역, 신안산선(예정) 신풍역과 도보 3분 거리에 위치해 강남을 10분대에 닿을 수 있으며, 해군회관 사거리 경전철(신림선)이 신설 예정이다. 아파트는 지난 2월 말부터 입주를 시작했으며 5월말 기준으로 70%의 높은 입주율을 보이고 있다. 계약금 20%며 1008세대에 점포가 14개 뿐이라 업종이 겹칠 염려가 없다고 보면 된다. 문의 1833-9508
구리 갈매역 아이파크 애비뉴 조감도●구리 갈매역 아이파크 애비뉴(복합상가)=구리 갈매역 아이파크의 단지내 상업시설인 ‘갈매역 아이파크 애비뉴’가 분양 중이다. 스트리트 상업시설로 광장과 테라스 공간을 조성해 휴식과 커뮤니티 교류를 함께할 수 있다. 경춘선 갈매역 바로 앞에 위치해 있으며, 경춘선 신내역(6호선 연장확정), 별내역(2022년 8호선 개통확정) 등 교통호재로 접근성이 더욱 좋아질 전망이다. 구리~포천간 고속도로 및 서울외곽순환도로 퇴계원IC와 북부간선도로 신내IC를 통해 진입이 편리하다. 선임차가 완료된 이마트 노브랜드 매장 점포를 분양 중이며 실투자금 3억원 중반대부터 투자가 가능하다. 연 수익률은 5.88%선이다. 문의 1666-5622
천안아산역 파모스라움 조감도●천안아산역 파모스라움(전문상가)=천안아산역 일대에 들어서는 ‘파모스라움’ 오피스텔은 1~2층 상가를 분양 중이다. 대형 프랜차이즈 뷔페 ‘쿠우쿠우’가 2층 전체를 10년간 임차하기로 하는 등 대다수 점포의 임차가 확정됐다. 이밖에 프랜차이즈 음식점 등 생활필수 업종으로 임대차 계약이 완료된 잔여 물량이 있어 관심을 가져볼 만하다. 가격은 3.3㎡당 2000만원 초반대로 실투자금 1~2억원선, 융자 시 수익률은 10% 가량이다. 사면개방형으로 어느 방향에서든지 진출입이 용이하며 건물과 접한 2개의 보행자 전용로도 있어 고객동선 확보에 유리한 입지다. 책임임대 보장을 통해 준공 후 2년간 최소 수익 6%를 보장해 주는 조건도 있어 수익형 부동산 투자 경험이 많지 않은 초보 투자자도 큰 부담 없이 투자할 수 있도록 배려했다. 문의 1599-8859
클래시아 구리 투시도●클래시아 구리(복합상가)=한국자산신탁이 시행하고 창성건설이 시공하는 '클래시아 구리'가 즉시 입주가 가능한 오피스텔과 단지내 상가를 동시에 분양중이다. 2006년 이후 구리에서 처음으로 선보이는 200실 이상 규모의 대단지 오피스텔로 지역 수요자들의 이목을 끌고 있다. 지하 7층~지상 20층 1개동, 전용 19~47㎡ 총 388실 규모로 주차대수는 총 458대이다. 총 17가지 다양한 평면타입으로 구성돼 1인 가구뿐만 아니라 신혼부부, 은퇴부부 등 2~3인 가구도 거주가 가능해 실거주 수요와 임대투자 상품으로서의 장점을 모두 갖췄다는 평가다. '클래시아 구리'는 구리시 수택동에 들어서는 최고층 랜드마크 오피스텔로 수택동 중심상권이 한 눈에 내려다보이는 조망권과 편리한 생활환경 등이 발달해 있다. 단지가 들어서는 구리시 수택동은 중심 상업지역으로 통하는 '돌다리 상권'의 핵심 입지로서, 쇼핑·의료·문화 등 다양한 생활편의시설이 기조성 된 곳이다. 롯데백화점, 구리전통시장 등이 반경 1km내 있어 편리하게 이용할 수 있다. 단지내 상가도 분양중이다. 지상 1~3층에 공급되며 1층 13개 점포, 2층 11개 점포, 3층 12개 점포로 구성되어 있으며 일부는 선임대가 완료되었으며 투자와 동시에 수익이 발생한다. '클래시아 구리'는 경의중앙선 구리역 도보 10분 거리에 위치해 서울 도심으로의 접근이 편리하다. 서울지하철 8호선 별내선과 6호선 구리선 연장도 추진 중으로 도보권역 내에서 다수의 지하철 노선을 이용할 수 있는, '멀티 역세권'의 이점을 갖출 전망이다. 8호선 별내선은 2022년 개통을 목표로 작년 12월 착공했고, 2025년 완공을 목표로 하는 6호선 구리선도 작년 말 기획재정부로부터 예비타당성 조사 대상으로 선정돼 추진 중이다. 도로여건도 우수하다는 평가다. 인근 구리IC를 이용해 북부간선도로와 서울외곽순환도로 접근이 쉽고, 암사대교를 통해 서울 잠실과 강남까지 차량으로 빠르게 접근이 가능하다. 더불어 지상 4층과 5층에는 피트니스시설이 마련되며, 지상 12층에는 하늘공원이 조성돼 입주민들의 휴식처를 제공한다. 또한 오피스텔로는 보기 드물게 1실당 1대 이상의 주차 공간을 제공한다. 문의 031-567-9121
