규제가 만든 투자심리, 아파트 대안 수익형 부동산 뜬다
정부가 주택시장 안정화를 위해 부동산 규제강화 대책을 연이어 내놓자 아파트 시장을 옥죄고 있는 가운데 상대적으로 규제가 덜한 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산이 ‘반사이익’을 누리며 가치를 높이고 있다.
이처럼 아파트 시장에 정부의 규제의 칼날이 계속 이어지면서 부동산 투자자들의 시선은 자연스럽게 수익형 부동산으로 향하고 있다.
점차 아파트에 대한 규제강도를 더해가는 분위기에 위기감을 느낀 투자자들이 안전한 투자처로서 수익형 부동산을 선택한 것으로 해석된다.
출범 이래 계속해서 아파트 시장을 압박해온 정부가 이후로도 계속 추가 규제를 펼칠 것이라는 예상도 나오고 있어 수익형 부동산을 향한 투자자들의 발걸음은 점점 빨라질 것이라는 전망도 나오고 있다.
실제로 한국감정원 통계에 따르면 올 상반기 수도권에서 거래된 상업·업무용부동산은 12만2065건으로 지난해 같은 기간 10만4191건 보다 17.2% 늘어났는데 이는 상반기 기준으로 조사가 시작된 2006년 이후 가장 높은 수치다.
최근 각종 규제로 아파트에 대한 투자가 어려워지면서 탄탄한 내실의 배후수요를 확보한 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다.
배후수요를 갖춘 대표적인 투자처로 대기업이나 산업단지 등 품은 지역의 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산은 청약불패를 이어가고 있다.
배후수요가 탄탄한 만큼 임차인을 쉽게 구할 수 있어 안정적인 임대수익을 기대할 수 있기 때문이며 이들지역은 대체로 교통이나 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 향후 매매가격 상승도 노려볼 만 하다.
먼저 국민투자처로 불리는 오피스텔의 경우다. 아파트투유가 발표한 자료에 따르면 올해 상반기 전국에서 분양한 오피스텔 40곳 중 1순위 청약에서 마감한 9곳은 대기업이나 산업단지 인근에 위치한 것으로 나타났다.
1순위 청약경쟁률 105대1로 가장 높았던 ‘힐스테이트범계역 모비우스’의 경우 안양 벤처밸리의 연구시설인 평촌 스마트스퀘어와 안양국제유통단지, 안양IT단지와도 가까워 직주근접 환경을 갖췄다. 62.6대 1의 경쟁률을 보인 ‘힐스테이트 금정역’도 단지 주변으로 안양IT밸리와 군포IT밸리, LS그룹, 안양국제유통단지, 평촌스마트스퀘어 등의 산업단지가 밀집해 있다.
공급과잉 우려를 겪고 있는 동탄2신도시에서도 ‘힐스테이트 동탄 2차’와 ‘동탄역 예미지 ３차’는 동탄 테크노밸리와 가깝다는 입지가 부각되며 1순위에서 청약을 마감했다.
산업단지를 통해 탄탄한 배후수요를 두고 있는 오피스텔은 임대수익률 면에서도 지역 평균을 웃돌고 있다. 삼성디지털시티와 인접한 ‘대우마이홈’의 임대수익률은 전용 22㎡ 기준 8%로 수원 평균 오피스텔 임대수익률 5%, 영통구 평균 4.11%에 비해 높다.
서울의 대표적인 첨단 산업밸리로 주목받고 있는 가산디지털단지와 인접한 가산동의 ‘램킨 푸르지오시티’의 임대수익률 역시 전용 21㎡을 기준으로 5.33%을 기록해 금천구(4.80%)는 물론이고 서울(4.72%) 전체 오피스텔 임대수익률도 웃돈다.
경기 화성시 능동 ‘동탄퍼스트빌스타’의 임대수익률도 전용 20㎡ 기준 6.00%로 화성시 평균 임대수익률 5.35% 보다 높다. 이 오피스텔은 삼성전자나노시티(화성, 기흥캠퍼스)와 두산중공업, 한국3M기술연구소 등이 위치하고 있는 동탄 일반산업단지와 가깝다.
대기업 업무단지 인근에 공급되는 수익형 부동산이 안정적인 투자처로 관심을 얻고 있는데 구매력이 높은 대기업 종사자들의 배후 소비가 탄탄해 임대 수요가 많아서다.
대기업이나 산업단지 인근 상가도 강세를 보이고 있다. 업계에 따르면 지난 2008년 삼성전자가 강남구 서초동 사옥으로 옮겨 온 후 인근 상가 보증금과 월세가 상당폭올랐다. 한 상가정보업체에 따르면 2007년 1㎡당 3만1764원이던 서초동 상가 1층 평균 월세는 2008년 3만5590원으로 10% 이상 올랐던 것으로 조사됐다.
특히 대기업 업무단지 인근 상가는 경기 상황이 나빠져도 임대 동향에 큰 변화가 없어 안정적이다.
수익 안정성에 주목한 투자자들과 자영업자 수요가 늘어나기 때문에 오히려 인근 지역에 비해 임대료가 더 높게 형성되는 경우도 비일비재하다는 분석이다.
실제 소상공인진흥공단 자료에 따르면 LG전자 업무단지가 조성돼 있는 평택 LG디지털파크 인근 오산시청 상권의 한식점(활성화 지역 1층, 2017년 말 기준) 평균 월세는 1㎡당 2만6000원으로 오산시 전체 평균(2만원) 대비 30% 가량 더 높았다.
장경철 부동산일번가 이사는 “정부가 주택관련 규제를 강화하고 있고, 시중에 유동자금은 여전히 많은 상황인 만큼 투자 수요들이 규제를 피해 수익형 상업 부동산으로 이동할 가능성이 높을 것으로 전망된다”면서 “과거 정부가 부동산 규제를 강화했을 당시에도 투자자들은 수익형 부동산에 눈길을 돌린 바 있어 당분간 수익형 투자 수요는 지속될 가능성이 많다”고 밝혔다.
대기업·산업단지 등 품은 지역 공급중인 수익형 부동산 현황
의정부역 베스트뷰 투시도●의정부역 베스트뷰(오피스텔·도시형 생활주택)=경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 안전한 임대수익을 보장하기 위해 의정부역 일대 최초로 수익형 부동산 전문 임대관리 기업인 앱스하우스(국토교통부 주택임대사업 등록업체)와 임대관리 위탁계약을 체결해 10년 임대보장에 대한 보증보험증권을 발행해줘 공실 걱정 없는 안정적인 상품으로 꼽힌다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9,000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역 베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다. 창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(1만1천여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다. 의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통, 생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다. 의정부역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다. 또한 의정부역세권은 GTX(수도권 광역급행철도) C노선(의정부-금정간)과 SRT 의정부역 확정지로 2024년 사업완료시 서울을 14분 이내 이용할 수 있는 강남생활권으로 변모할 예정으로 2026년 목표로 진행되는 동부간선도로 전구간 지하화 사업과 시너지를 발휘할 것으로 예상된다. 동부간선도로 전구간 지하화 사업이 완료되면 의정부-강남(26.7km구간)이 현재 1시간거리에서 25분대로 단축될 것으로 보여 의정부의 서울 접근성이 개선될 조짐이다. 경기도 의정부 일대는 '경기북부2차 테크노밸리'가 조성될 예정이라 이에 '테크노밸리 프리미엄' 수혜에 대한 기대감도 고조되고 있다.문의 031-826-2597
인계동 엘리시아 조감도●수원 인계 엘리시아(오피스텔·상가)=경기도 수원시 팔달구 인계동 1019-6번지 일대에 ‘수원 인계동 엘리시아’ 오피스텔 7실(회사보유분)과 상가 1호(선임대)가 선착순 분양중이다. 오피스텔 7실은 모두 5층으로 4층 주차장을 통해 엘리베이터를 사용하지 않고도 계단을 통해 이동이 용이하다. 이중 4실은 서비스공간인 테라스가 제공되어 공간활용도가 높으며 분양가는 부가세를 제외한 1억 3천 8백~1억 4천 9백만원으로 기존 분양가 대비 1,000만원 가량이 저렴하다. 오피스텔의 경우 현재 보증금 500만원에 60~70만선에서 임대가 확정되어 있다. 상가는 104호를 공급중인데 현재 중국요리전문점으로 선임대가 확정이 되었다. 인계 엘리시아가 위치한 수원의 대표적인 중심상권이자 공실률 제로지역인 인계동은 갤러리아 백화점, 홈플러스, 수원시청, 주상복합, 88공원, 경기도문화의 전당 등 다양한 생활 인프라를 갖췄다. ‘수원 인계동 엘리시아’는 지하 1층~지상 13층으로 설계되며 2018년 2월 준공으로 지상 1층에는 상업시설 5실로 구성되어 원스톱 쇼핑시설을 누릴 수 있고 지상 5층에 오피스텔 13호실, 6층~13층까지 도시형 생활주택 104호실로 조성된다. 오피스텔 맞은편으로 수원 KBS 드라마센터가 위치하고 백성병원 바로 뒤편으로 최중심상권의 뒷 블럭에 위치해 메인상권을 이용하는 생활환경은 우수하고 소음, 빛 공해 등 최소화하였다. 상업시설에는 24시간 편의점, 세탁소, 분식, 패션잡화 등 다양한 업종이 추천되며 오피스텔의 거주자들을 확보하였다. 최신형 시스템을 적용하여 입주민의 편의를 도모하고 세탁기, 전기쿡탑, 시스템에어컨 등 가전 및 책상, 수납장의 가구가 풀옵션으로 풀퍼니시드 시스템으로 바로 입주해서 생활할 수 있다. 삼성전자의 본사이전으로 수원삼성전자, 삼성디지털시티 등 대기업 및 중소기업, 하청업체 등 기업체의 임대수요를 확보하고 아주대, 경기대학교 등 대학생 및 관련수요의 주거수요도 풍부하다. 대중교통으로 분당선 수원시청역을 도보로 이용하기 용이하며 사통팔달 교통의 중심지로 수원전역으로 이동이 편리하다. 특히 업무행정밀집지역으로 인근에 관공서 및 생활편의시설이 들어서 있으며 서울로의 출퇴근도 용이하며 투자와 동시에 수익이 나오는 후분양 상품이다. 문의 1600-2463
안성 엘리시아 조감도●안성 엘리시아(도시형 생활주택·상가)=경기 안성시 석정동 29-2외 6필지에 소형 아파트, 상가인 안성 엘리시아가 동시에 분양중이다. 대지면적 1,366.40㎡, 연면적 9,982.02㎡, 지하 3층~지상 14층, 1개동 규모로 192세대 소형 아파트(도시형 생활주택)과 상가 14호로 공급된다. 층별현황은 지하 3~지하 1층은 주차장, 1층~2층은 상업시설, 3층은 지상 주차장, 4~14층까지는 소형 아파트로 구성된다. 먼저 도시형 생활주택인 소형 아파트는 4가지 타입(A·B·C·D)으로 전용면적 기준으로 19.97~22.42㎡이며 확장시 실사용면적은 25.52~32.02㎡로 활용이 가능하다. 총 주차대수는 103대며 소형 아파트의 분양가는 9,000만원대부터 상가는 3.3㎡당 900만원대~2,600만원대(부가세 별도)로 책정되었으며 1층 1~3호의 경우 중국요리전문점으로 임대가 확정된 상태다. 임대수요 풍부한 안성시내의 중앙대로변에 위치해 한경대 및 안성시장 아양택지개발지구의 중심상권 형성하고 있다는 평가를 받고 있다. 도시형 생활주택의 경우 시설의 고급화로 기존 원룸상품과 차별화. 빌트인냉장고, 시스템에어컨, 드럼세탁기. 빌트인 가구와 인덕션, 고급자재로 설치. 슬라이딩 도어 설치로 1.5룸 제공된다. 요즘은 원룸형태이긴 하나 중간에 슬라이딩 도어를 설치하여 침실공간과 거실공간을 분리하여 1.5룸의 형태로 많이 사용하고 이 구조가 아주 큰 호응을 얻고 있다. 안성 엘리시아는 풀옵션형으로 풍부한 임대수요를 자랑한다. 먼저 안성제1산업단지 등 총 19개 산업단지와 근접해 280여개사 1만3천여명의 근로자를 고정 배후수요로 하고 있다. 또한, 도보 3분거리에 학생수 9,000여명의 국립대인 한경대와 중앙대 안성캠퍼스 등 학생들이 선호하는 입지며 6,500여세대로 조성되는 아양택지지구와 근접해 모든 생활인프라가 밀집된 지역으로 단지 인근에 안성시청을 포함한 각종 관공서, 대형마트, 병원, 시장, 초·중·고 등이 모여있다. 안성은 이미 수도권 최고의 사통팔달의 교통요충지다. 수도권 교통 및 물류의 중심거점으로 서울 1시간데 및 전국 1일 생활권의 중심지로 경부고속도로, 평택~음성 고속도로, 중부고속도로, 38번국도, 45번국도, 평택항 30분 이내망, 인천국제공항 및 김포공항 1시간대 거리의 편리한 교통망을 확보했다. 분양대금 납부조건은 계약금 10%, 1차 중도금 10%, 중도금 30% 무이자 혜택과 준공은 2019년 8월 예정이다. 문의 031-831-3900
고덕국제신도시 헤리움 비즈타워 투시도●평택 고덕국제신도시 헤리움 비즈타워 3·4차(상가·오피스)=수익형 부동산 핫플레이스인 평택 고덕국제신도시에 수익형 오피스와 상가인 ‘헤리움 비즈타워’ 3·4차가 분양중이다. ‘고덕국제신도시 헤리움 비즈타워’ 3·4차는 1·2차와 옆으로 나란하게 위치하는 만큼 삼성산업단지를 마주한 대규모 브랜드 오피스 타운으로 조성된다. ‘고덕국제신도시 헤리움 비즈타워’ 3차는 고덕 국제화지구 근린상업용지 19-2-1블록에 지하 3층~지상 7층 규모로, 오피스 52실과 상업시설 39실이 공급되고, 4차는 19-2-2,3블록에 오피스 116실과 상업시설 100실로 들어선다.상업시설의 경우 삼성산업단지 정문 바로 앞 사거리 코너에 들어선 1·2차와 연계되는 스트리트형으로 조성돼 시너지 효과도 기대된다. ‘헤리움 비즈타워’는 섹션 오피스로, 지식산업센터와 달리 업종 제한이 없다. 해당 시설은 입주 기업의 특성에 맞게 꾸밀 수 있는 다양한 공간플랜을 제공할 예정이다. 교통망 역시 탁월하다. 고덕국제신도시는 경부고속도로와 평택~화성고속도로, 평택~제천고속도로가 연결되어 있으며 SRT 지제역이 개통했다. 뿐만 아니라 전철 1호선 서정리역, 평택간선급행버스 등을 통해서 수도권으로의 이동도 용이할 뿐만 아니라, 부산까지도 1시간50분만에 진입이 가능한 그야말로 사통팔달 자족도시로 변모하고 있는 것이다. 주변 환경도 쾌적하다. 함박산과 서정리천을 따라 행정타운 및 수변공원, 문화공원을 이용할 수 있고 고덕 R&D테크노밸리와도 가깝다. 삼성산업단지에서 중심상업지구로 가는 관문이 되는 만큼 금융, 메디컬, 음식점, 카페, 사무용품 전문점, 여가·유흥시설, 스포츠·오락시설에 이르기까지 다양한 업종에 대한 임대수요도 기대된다. 한 부동산 전문가는 “고덕국제신도시의 경우 행정타운을 포함한 업무 및 상업용지의 비율이 전체면적의 3.8%에 불과해 희소성이 높은 편“이여서 고덕국제신도시에 이른바 삼성효과가 가시화되고 협력업체 종사자들이 급증하게 되면 인근 지역 오피스들은 자칫 공급부족 상태가 나타날 수 있다”면서 “삼성협력업체 중에서는 5인 미만 소기업 및 스타트업이 많은 만큼 섹션 오피스에 대한 임대수요가 어느 때보다 높을 것으로 보인다”라고 덧붙였다. 지난해 10월 분양한 ‘헤리움 비즈타워’ 1·2차의 경우 별다른 홍보없이 조용히 분양 마무리 단계에 이르면서 고덕국제신도시 최상급 입지임을 증명했다. 해당 시설은 삼성 산업단지 정문 바로 앞 위치를 선점하며 눈길을 끄는데 성공했다. 평택 고덕국제신도시 부동산 시장이 수익형 부동산의 투자처로 뜨겁게 달아오르고 있다. 지난해 8월 삼성그룹이 발표한 ‘180조원 투자 계획’의 최대 수혜지로 알려졌기 때문이다. 삼성은 180조원 가운데 100조원을 반도체사업에만 투자할 계획으로 특히 올해 착공한 평택 고덕국제신도시 반도체 2공장에 30조원 이상을 우선 투자할 것이라고 밝혔다. 경기도는 제2공장 건설로 생산유발효과만 163조원에 달하며 44만개의 일자리가 직간접적으로 창출될 것으로 내다봤다. 이 외에도 LG진위산업단지, 브레인시티, 평택드림테크 등을 비롯한 대규모 산업단지를 통해 70만 명의 직간접 효과를 누려볼 수 있을 것으로 기대가 높다. 문의 1800-3856
