수익형 부동산 투자, 신도시보다 구도심을 주목하라
아파트 시장을 겨냥한 정부의 강력한 규제로 풍선효과를 얻게 된 수익형 부동산 시장의 인기가 올 하반기에도 꾸준할 전망이다.
특히 수익형 부동산 시장은 투자의 특성상 아파트 시장보다 더 입지의 중요도가 높은 만큼 투자자들은 옥석을 가리기 위해 지역 분석에 심혈을 기울이고 있다.
그 중에서 가장 뚜렷하게 구분되는 것은 바로 구도심(원도심)과 신도시인데 최근에는 구도심을 향한 가치 평가가 높아지고 있는 추세다.
실제로 신도시의 경우 체계적이고 쾌적한 인프라가 형성되며, 향후 개발호재에 힘입어 미래가치가 높다는 점이 장점이긴 하나 입주까지 시간이 걸리는 데다 기본적인 생활 인프라 구축까지 많은 단계를 거쳐야 하는 만큼 지역의 상권 등이 자리잡기까지 적지 않은 시간이 소요되기 마련이다.
반면, 구도심의 경우 이미 조성이 완료된 지역에 들어서는 만큼 안정적인 배후수요를 확보가 용이하며 이미 오래 전부터 형성되어 있는 교통, 교육, 행정, 편의시설, 공원 등 인프라 시설을 바로 이용이 가능하다.
따라서 구도심은 시장 상황에 대한 분석이 완료된 만큼 투자 시 상대적으로 안정성이 높다는 장점을 가진다.
특히 구도심에 도시재생사업 등 기존 건물을 허물고 재탄생하는 신규 상가, 오피스텔 등은 희소성이 높게 평가돼 가치가 높다.
장경철 부동산일번가 이사는 “지역 안정화까지 시간이 걸리는 신도시보다 이미 안정적으로 자리 잡은 구도심이 투자자들에게 높은 선호도를 받고 있는 추세다”라며 “최근 지역 내 구도심 수익형 부동산 상품의 경우 프리이멈(웃돈)이 붙어 거래되는 경우도 쉽게 볼 수 있다”고 전했다.
구도심에서 공급중인 수익형 부동산 현황
의정부역 베스트뷰 투시도●의정부역 베스트뷰(오피스텔·도시형 생활주택)=경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 안전한 임대수익을 보장하기 위해 의정부역 일대 최초로 수익형 부동산 전문 임대관리 기업인 앱스하우스(국토교통부 주택임대사업 등록업체)와 임대관리 위탁계약을 체결해 10년 임대보장에 대한 보증보험증권을 발행해줘 공실 걱정 없는 안정적인 상품으로 꼽힌다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9,000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역 베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다. 창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(1만1천여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다. 의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통, 생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다. 의정부역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다. 또한 의정부역세권은 GTX(수도권 광역급행철도) C노선(의정부-금정간)과 SRT 의정부역 확정지로 2024년 사업완료시 서울을 14분 이내 이용할 수 있는 강남생활권으로 변모할 예정으로 2026년 목표로 진행되는 동부간선도로 전구간 지하화 사업과 시너지를 발휘할 것으로 예상된다. 동부간선도로 전구간 지하화 사업이 완료되면 의정부-강남(26.7km구간)이 현재 1시간거리에서 25분대로 단축될 것으로 보여 의정부의 서울 접근성이 개선될 조짐이다. 경기도 의정부 일대는 '경기북부2차 테크노밸리'가 조성될 예정이라 이에 '테크노밸리 프리미엄' 수혜에 대한 기대감도 고조되고 있다.문의 031-826-2597
강서구청 파크뷰에버 조감도●강서구청 파크뷰에버(오피스텔)=에이치원프라퍼티는 서울 강서구 화곡동에서 ‘강서구청 파크뷰에버’ 오피스텔을 분양한다. 지하 2층∼지상 18층 1개동에 전용면적 15.43∼15.88m² 283실 규모다. 시공은 한창종합건설이 맡았다. 옥상정원과 주민공동이용시설이 조성된다. 마곡지구와 가까워 배후수요가 풍부하다. 강서구청, 김포공항, 강서경찰서 신청사 등도 가깝다. 우장산공원이 앞에 있어 주거환경이 쾌적한 편이다. 서울 지하철 연장 사업인 서부광역철도가 개통하면 강서구를 지나게 돼 교통경이 더 좋아질 것으로 전망된다. 이 노선은 인천, 강서구, 홍대입구를 연결하는 서부권 중심 교통망이 될 것으로 보인다. 종합부동산세 강화 등 정부의 주택 규제 영향으로 기존 주택시장이 주춤하는 가운데 오피스텔 투자에 대한 투자자들의 관심이 커지고 있다. 입주는 2020년 3월 예정이다. 문의 1600-8897
인계동 엘리시아 조감도●수원 인계 엘리시아(오피스텔·상가)=경기도 수원시 팔달구 인계동 1019-6번지 일대에 ‘수원 인계동 엘리시아’ 오피스텔 7실(회사보유분)과 상가 1호(선임대)가 선착순 분양중이다. 오피스텔 7실은 모두 5층으로 4층 주차장을 통해 엘리베이터를 사용하지 않고도 계단을 통해 이동이 용이하다. 이중 4실은 서비스공간인 테라스가 제공되어 공간활용도가 높으며 분양가는 부가세를 제외한 1억 3천 8백~1억 4천 9백만원으로 기존 분양가 대비 1,000만원 가량이 저렴하다. 오피스텔의 경우 현재 보증금 500만원에 60~70만선에서 임대가 확정되어 있다. 상가는 104호를 공급중인데 현재 중국요리전문점으로 선임대가 확정이 되었다. 인계 엘리시아가 위치한 수원의 대표적인 중심상권이자 공실률 제로지역인 인계동은 갤러리아 백화점, 홈플러스, 수원시청, 주상복합, 88공원, 경기도문화의 전당 등 다양한 생활 인프라를 갖췄다. ‘수원 인계동 엘리시아’는 지하 1층~지상 13층으로 설계되며 2018년 2월 준공으로 지상 1층에는 상업시설 5실로 구성되어 원스톱 쇼핑시설을 누릴 수 있고 지상 5층에 오피스텔 13호실, 6층~13층까지 도시형 생활주택 104호실로 조성된다. 오피스텔 맞은편으로 수원 KBS 드라마센터가 위치하고 백성병원 바로 뒤편으로 최중심상권의 뒷 블럭에 위치해 메인상권을 이용하는 생활환경은 우수하고 소음, 빛 공해 등 최소화하였다. 상업시설에는 24시간 편의점, 세탁소, 분식, 패션잡화 등 다양한 업종이 추천되며 오피스텔의 거주자들을 확보하였다. 최신형 시스템을 적용하여 입주민의 편의를 도모하고 세탁기, 전기쿡탑, 시스템에어컨 등 가전 및 책상, 수납장의 가구가 풀옵션으로 풀퍼니시드 시스템으로 바로 입주해서 생활할 수 있다. 삼성전자의 본사이전으로 수원삼성전자, 삼성디지털시티 등 대기업 및 중소기업, 하청업체 등 기업체의 임대수요를 확보하고 아주대, 경기대학교 등 대학생 및 관련수요의 주거수요도 풍부하다. 대중교통으로 분당선 수원시청역을 도보로 이용하기 용이하며 사통팔달 교통의 중심지로 수원전역으로 이동이 편리하다. 특히 업무행정밀집지역으로 인근에 관공서 및 생활편의시설이 들어서 있으며 서울로의 출퇴근도 용이하며 투자와 동시에 수익이 나오는 후분양 상품이다. 문의 1600-2463
안성 엘리시아 조감도●안성 엘리시아(도시형 생활주택·상가)=경기 안성시 석정동 29-2외 6필지에 소형 아파트, 상가인 안성 엘리시아가 동시에 분양중이다. 대지면적 1,366.40㎡, 연면적 9,982.02㎡, 지하 3층~지상 14층, 1개동 규모로 192세대 소형 아파트(도시형 생활주택)과 상가 14호로 공급된다. 층별현황은 지하 3~지하 1층은 주차장, 1층~2층은 상업시설, 3층은 지상 주차장, 4~14층까지는 소형 아파트로 구성된다. 먼저 도시형 생활주택인 소형 아파트는 4가지 타입(A·B·C·D)으로 전용면적 기준으로 19.97~22.42㎡이며 확장시 실사용면적은 25.52~32.02㎡로 활용이 가능하다. 총 주차대수는 103대며 소형 아파트의 분양가는 9,000만원대부터 상가는 3.3㎡당 900만원대~2,600만원대(부가세 별도)로 책정되었으며 1층 1~3호의 경우 중국요리전문점으로 임대가 확정된 상태다. 임대수요 풍부한 안성시내의 중앙대로변에 위치해 한경대 및 안성시장 아양택지개발지구의 중심상권 형성하고 있다는 평가를 받고 있다. 도시형 생활주택의 경우 시설의 고급화로 기존 원룸상품과 차별화. 빌트인냉장고, 시스템에어컨, 드럼세탁기. 빌트인 가구와 인덕션, 고급자재로 설치. 슬라이딩 도어 설치로 1.5룸 제공된다. 요즘은 원룸형태이긴 하나 중간에 슬라이딩 도어를 설치하여 침실공간과 거실공간을 분리하여 1.5룸의 형태로 많이 사용하고 이 구조가 아주 큰 호응을 얻고 있다. 안성 엘리시아는 풀옵션형으로 풍부한 임대수요를 자랑한다. 먼저 안성제1산업단지 등 총 19개 산업단지와 근접해 280여개사 1만3천여명의 근로자를 고정 배후수요로 하고 있다. 또한, 도보 3분거리에 학생수 9,000여명의 국립대인 한경대와 중앙대 안성캠퍼스 등 학생들이 선호하는 입지며 6,500여세대로 조성되는 아양택지지구와 근접해 모든 생활인프라가 밀집된 지역으로 단지 인근에 안성시청을 포함한 각종 관공서, 대형마트, 병원, 시장, 초·중·고 등이 모여있다. 안성은 이미 수도권 최고의 사통팔달의 교통요충지다. 수도권 교통 및 물류의 중심거점으로 서울 1시간데 및 전국 1일 생활권의 중심지로 경부고속도로, 평택~음성 고속도로, 중부고속도로, 38번국도, 45번국도, 평택항 30분 이내망, 인천국제공항 및 김포공항 1시간대 거리의 편리한 교통망을 확보했다. 분양대금 납부조건은 계약금 10%, 1차 중도금 10%, 중도금 30% 무이자 혜택과 준공은 2019년 8월 예정이다. 문의 031-831-3900
오산 골드 스페이스 조감도●오산 골드 스페이스(오피스텔, 도시형 생활주택)=수익형 부동산 전문 시행회사인 우주디자인컴퍼니(주)는 경기 오산시 원동 214-1, 5번지 일대에 주거용 수익형 부동산인 ‘오산 골드 스페이스’를 분양중이다. 건축면적 492.95㎡, 연면적 3,213.30㎡, 지하 2층~지상 7층 규모로 지상 1~3층은 근린생활시설, 지상 4층~7층(4층 오피스텔, 5충~7층 도시형 생활주택)로 구성되며 이번 분양대상은 오피스텔(10호실), 도시형 생활주택(29세대)이다. 먼저 오피스텔은 전용 19.92㎡며 부가세를 제외한 분양가는 98,000,000원이다. 도시형 생활주택은 전용 14.52㎡로 서비스 면적 5.4㎡를 더하면 실사용면적은 19.92㎡로 늘어나며 분양가는 98,500,000~99,500,000원으로 책정이 되었다. 그 동안 신규 오피스텔이나 도시형 생활주택 공급 부족에 시달리던 경기도 오산시는 대표적인 공급가뭄지역으로 꼽힌다. 실제로, 오산시 오피스텔 공급물량은 2004년 최초 공급을 시작으로 약 10년간 606실 공급에 불과한데 LG디지털파크를 비롯한 각종 산단의 직장인을 포함한 수요는 증가세지만, 이들을 수용할 공급 물량이 따라가지 못했던 것이다. 공급 부족을 겪었던 지역인 만큼, 임대 수요는 풍부하다는 게 전문가들의 분석이다. 통계에 따르면, 2014년 오산시 1인 가구의 임대 비중은 무려 86.6%, 2인 가구는 53.1%를 차지한다. 오피스텔이 들어설 오산시 원동의 인구 역시 꾸준히 증가 추세에 있다. 특히, 인근 산업단지 임대 수요를 독점할 수 있다는 점에서 기대가 높다. LG디지털파크와 함께 가장일반산단, LG이노텍공장, 동탄일반산단, 진위일반산단 등 산업단지 종사자만 약 5만4천여명에 달한다. 지난해 하반기 LG디지털파크 확장으로 관련 수요는 더욱 증가할 전망이다. 주변 생활편의시설도 눈여겨 볼만하다. 오산시청 행정타운과 오산 이마트가 도보 5분 거리에 위치한 것은 물론 메가박스와 롯데시네마, 오산한국병원 등 문화, 의료시설과의 접근성이 뛰어나다.오산역세권 프리미엄도 누릴 수 있다. 오산역까지는 단 5분 거리에 있고 오산터미널과도 인접해 있다. 3분 거리에 있는 경부고속도로 오산IC를 통해 수도권과 동탄, 용인 등 광역으로 편리하게 이동할 수 있으며, LG산업단지의 통근버스정류장이 도보로 5분 거리에 위치해 직장인 실수요자들에게 극대화된 편의를 제공한다. 오산 골드 스페이스의 특장점은 다음과 같아 동탄2신도시, 오산 세교1·2신도시 최고의 핵심수혜지로 오산시청 행정타운 도보 5분, 오산역 도보 5분, 대형마트 도보 5분 이내 완벽한 생활인프라를 갖췄다. 오산의 마지막 노른자위 운암지구 조성, 동탄1호선 트램 등 개발호재 풍부하며 오산 구시가지에서 누리는 신규 임대수익 상품(신규 수익형 상품 전무)의 희소가치를 지녔다. 마지막으로 수도권 어디에서 찾아보기 힘든 비규제지역인 오산 분양가 1억 미만의 착한 분양가를 자랑한다. 매각방식은 시행사 지정 계좌로 선착순 입금 방식(계약금 10%, 단 오피스텔은 부가세 포함 입금)이며 매각일정은 2018년 11월 23일 금요일 오전 10시부터 오후 6시까지다. 오피스텔, 도시형 생활주택은 계약금 10% 중도금 10%, 잔금 80%며 2019년 10월 준공예정이다. 문의 031-376-9123
