수익형 부동산 대세론 골든로드 탄 수익형 상품 노려볼까
정부가 9.13부동산 대책을 발표하면서 주택시장에 대한 규제가 한층 더 강화됐다.
대출규제 및 세금강화로 주거용 부동산의 수익창출이 쉽지 않을 것으로 예상되면서 부동산 투자자들이 수익형부동산 상품으로 대거 관심이 이동할 것으로 보인다.
그중에서도 서울 주요 지역을 빠르게 이어주는 골든로드 교통 호재가 잇따르고 있는 가운데 분양업체들도 골든로드에 따라 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산 분양 물량을 쏟아내고 있어 관심이 몰리고 있다.
주요 골든로드로 GTX A·B·C노선, 착공에 들어간 5호선·7호선·8호선·9호선 및 김포도시철도, 수도권 제2외곽순환고속도로, 서울세종고속도로(제2경부고속도로) 등이 있다.
철도쪽에서는 먼저 GTX가 있다. GTX A노선 착공에 이어 GTX B노선과 GTX C노선 등에 정부가 예타 면제 고려 소식이 전해지면서 업계에서는 사업속도가 탄력을 받을 것으로 보고 있다.
이는 국가균형발전 및 지역경제를 활성화한다는 취지에서다. 내년도 예산도 추가 반영해 이들 사업을 조기 착공할 계획으로 알려졌다.
이처럼 GTX는 지하40~50m에서 평균시속 116km(최고180km)로 달려 수도권 전역을 1시간 이내 도착할 수있는 광역철도망으로 3개노선(A,B,C)이 서울도심 3개 거점역(서울역·청량리역·삼성역)을 중심으로 방사형으로 교차되도록 계획돼 있다.
GTX사업은 급행철도 노선을 수도권 외곽에서 서울 도심까지 빠르게 연결하는 방안으로 가히 교통혁명이라고 불리운다.
노선이 개통되면 경기도나 인천에서 서울 도심까지 2~3시간 걸리는 교통시간이 20~30분 이내로 대폭 단축되는 효과가 있기 때문이다.
이러한 편의로 GTX역 주변의 발전은 물론 강남 수요를 분산시켜 서울 집값을 안정화시킬 뿐만아니라 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산의 경우 인구유입으로 임대수요가 풍부해짐은 물론 상권발달과같은긍정적효과들이연이어발생되는경우가많아서다.
투자 가치면에서도 역시상승을보이는경우가많다.서울로의접근성이탁월해지는동시에서울이지닌풍부한문화인프라와생활인프라를공유할수있어지역생활편의도매우우수해지기 때문이다.
다음으로 5호선·7호선·8호선·9호선 등 지하철 연장 사업도 수익형 부동산의 최대 호재로 꼽히고 있다. 지하철이 연장되면 지역 교통망이 대폭 개선돼 서울 접근성이 향상되고 유동인구가 급증해 각종 생활인프라가 빠르게 조성되기 때문인데 이들도 골드로드로 불리는 이유다.
또한, 서울과 인접해 있으면서도 대중교통이 열약했던 김포에 교통난을 해소시켜줄 김포도시철도가 내년 7월 개통될 것으로 기대된다.
5·9호선·공항철도 등 서울 지하철 환승이 편리한 김포공항까지 약 20분대로 이동할 수 있으며 영등포구청과 여의도, 상암동 등 주요 업무지구로 이동하기 편리할 것으로 보인다.
골든로드로 불리는 고속도로 호재도 있다. 먼저 수도권 제2외곽순환고속도로 김포~파주 구간 건설이 본격 추진되면서 외곽선을 따라 수도권 북측 물류의 대동맥이 형성될 전망이다.
인천~김포 구간이 이미 개통된 데다 파주~양주 구간도 공사 중이어서 김포~파주 구간까지 연결되면 인천에서 양주까지 한번에 이동할 수 있다. 특히 이 도로가 지나는 김포와 파주에는 산업단지가 몰려 있는 만큼 물류에 따른 비용과 시간 절감 효과도 클 것이란 분석이 나온다. 이에 따라 수도권 북부 산업단지 인근 땅값도 들썩이고 있다.
업계에 따르면 한국도로공사는 최근 수도권 제2외곽순환고속도로 김포~파주 구간에 대한 실시설계를 마쳤다. 이달 말 시공사 입찰공고에 나설 예정이다. 내년 2월 착공해 2025년 완공할 계획이다. 연장 25.3㎞, 왕복 4차선으로 건설되는 김포~파주간 고속도로는 재정사업으로 진행된다. 사업비만 1조2676억원에 달하며 주요 수혜지역으로 김포시, 양주시, 포천시 등이 있다.
다음으로 제2의 경부고속도로라고도 불리우는 서울~세종 고속도로(총 구간 131.6㎞)가 있는데 대표적인 수혜지역으로 경기 구리, 하남, 성남, 용인, 평택, 안성, 세종 등이 있다.
2024년 완공 예정인 서울~세종간 고속도로는 서울과 세종을 70분대로 연결하는 국책사업으로 사업비 7조 5500억원 규모며 서울~세종 70분 대로 연결된다.
지난해 7월 국토교통부는 앞서 민간사업으로 추진되고 있던 서울~세종 고속도로를 한국도로공사가 시행하도록 해, 전 구간 개통 완료 시기를 기존 2026년 말보다 1년6개월 빠른 2024년 6월로 앞당겨졌는데 착공시기별로 ▲2016년 성남~구리(21.9km) ▲2017년 안성~성남(50.2km) ▲2019년 세종~안성(59.5km) 순이다.
장경철 부동산일번가 이사는 “수익형 부동산이 주목을 받으면서 어느 지역 어느 상품에 투자를 할지에 관심이 많다”며 “교통호재도 서울 등 주요 수도권 지역과 빠르게 연결되느냐에 가치가 달리지기 때문에 개통시기나 파급효과 등을 요목조목 따져봐야 한다”고 말했다.
수도권 골든로드 수혜 수익형 부동산 현황
<GTX A·B·C노선>
녹번역 래미안 베라힐즈 조감도●녹번역 래미안 베라힐즈(GTX A노선)=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 분양중이다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 11월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1,500만~2,300만원선(부가세 별도)으로 다산신도시 중심상업지 상가의 절반가격에도 못미치는 수준이며 전용률은 지하 1층(대형마트) 72.03%, 지상 2층~지상 4층(유치원)은 78.67%, 지상 1층은 67.39%인데 특히 지상 1층은 전면에 테라스 공간 활용이 가능하다. 최근 단지 내 고정 수요에만 의지했던 아파트 단지 내 상가가 변신하고 있다. 대표적인 사례가 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가로 그동안 대부분 단지 내 입주민을 수요층으로 한정했던 단점을 깨고 단지 밖 수요층까지 흡수하면서 인기를 끌고 있는 것이다. 서울의 명산중 하나인 북한산 자락에 위치하고 있어 등산을 즐기는 약 10만명 이상의 각광받는 등산코스중 한 곳으로 타지역에서 유입되는 유동인구 역시 적지 않은 편이다. 녹번역 삼성 북한산 베라힐즈 상가는 올 12월 입주하는 녹번동 래미안 베라힐즈 1305세대 및 10월 입주인 힐스테이트 녹번 952세대, 기입주(2015년 7월)한 북한산 푸르지오 1230세대 등 녹번동 재개발 아파트 3,500여 세대 배후로 하고 있다. 3호선 녹번역 도보 2분거리 역세권이자 독점 고객 확보가 용이한 항아리 상권 형태의 하이브리드 상권이라는 평가다. 납부방식은 부가가치세를 포함한 총 분양가로 계약시 10%, 중도금(계약일로부터 한달 후) 30%, 잔금 60%는 1금융권 대출로 대체가 가능하다. 문의 1600-2463
의정부역 베스트뷰 투시도●의정부역 베스트뷰(GTX C노선)=경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 안전한 임대수익을 보장하기 위해 의정부역 일대 최초로 수익형 부동산 전문 임대관리 기업인 앱스하우스(국토교통부 주택임대사업 등록업체)와 임대관리 위탁계약을 체결해 10년 임대보장에 대한 보증보험증권을 발행해줘 공실 걱정 없는 안정적인 상품으로 꼽힌다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9,000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역 베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다. 창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(1만1천여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다. 의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통, 생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다. 의정부역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다. 또한 의정부역세권은 GTX(수도권 광역급행철도) C노선(의정부-금정간)과 SRT 의정부역 확정지로 2024년 사업완료시 서울을 14분 이내 이용할 수 있는 강남생활권으로 변모할 예정으로 2026년 목표로 진행되는 동부간선도로 전구간 지하화 사업과 시너지를 발휘할 것으로 예상된다. 동부간선도로 전구간 지하화 사업이 완료되면 의정부-강남(26.7km구간)이 현재 1시간거리에서 25분대로 단축될 것으로 보여 의정부의 서울 접근성이 개선될 조짐이다. 경기도 의정부 일대는 '경기북부2차 테크노밸리'가 조성될 예정이라 이에 '테크노밸리 프리미엄' 수혜에 대한 기대감도 고조되고 있다.문의 031-826-2597
인계동 엘리시아 조감도●수원 인계 엘리시아(GTX C노선)=경기도 수원시 팔달구 인계동 1019-6번지 일대에 ‘수원 인계동 엘리시아’ 오피스텔 7실(회사보유분)과 상가 1호(선임대)가 선착순 분양중이다. 오피스텔 7실은 모두 5층으로 4층 주차장을 통해 엘리베이터를 사용하지 않고도 계단을 통해 이동이 용이하다. 이중 4실은 서비스공간인 테라스가 제공되어 공간활용도가 높으며 분양가는 부가세를 제외한 1억 3천 8백~1억 4천 9백만원으로 기존 분양가 대비 1,000만원 가량이 저렴하다. 오피스텔의 경우 현재 보증금 500만원에 60~70만선에서 임대가 확정되어 있다. 상가는 104호를 공급중인데 현재 중국요리전문점으로 선임대가 확정이 되었다. 인계 엘리시아가 위치한 수원의 대표적인 중심상권이자 공실률 제로지역인 인계동은 갤러리아 백화점, 홈플러스, 수원시청, 주상복합, 88공원, 경기도문화의 전당 등 다양한 생활 인프라를 갖췄다. ‘수원 인계동 엘리시아’는 지하 1층~지상 13층으로 설계되며 2018년 2월 준공으로 지상 1층에는 상업시설 5실로 구성되어 원스톱 쇼핑시설을 누릴 수 있고 지상 5층에 오피스텔 13호실, 6층~13층까지 도시형 생활주택 104호실로 조성된다. 오피스텔 맞은편으로 수원 KBS 드라마센터가 위치하고 백성병원 바로 뒤편으로 최중심상권의 뒷 블럭에 위치해 메인상권을 이용하는 생활환경은 우수하고 소음, 빛 공해 등 최소화하였다. 상업시설에는 24시간 편의점, 세탁소, 분식, 패션잡화 등 다양한 업종이 추천되며 오피스텔의 거주자들을 확보하였다. 최신형 시스템을 적용하여 입주민의 편의를 도모하고 세탁기, 전기쿡탑, 시스템에어컨 등 가전 및 책상, 수납장의 가구가 풀옵션으로 풀퍼니시드 시스템으로 바로 입주해서 생활할 수 있다. 삼성전자의 본사이전으로 수원삼성전자, 삼성디지털시티 등 대기업 및 중소기업, 하청업체 등 기업체의 임대수요를 확보하고 아주대, 경기대학교 등 대학생 및 관련수요의 주거수요도 풍부하다. 대중교통으로 분당선 수원시청역을 도보로 이용하기 용이하며 사통팔달 교통의 중심지로 수원전역으로 이동이 편리하며 최근 GTX C노선이 수원까지 연장함에 따라 더욱 주목을 받고 있다. 특히 업무행정밀집지역으로 인근에 관공서 및 생활편의시설이 들어서 있으며 서울로의 출퇴근도 용이하며 투자와 동시에 수익이 나오는 후분양 상품이다. 문의 1600-2463
<8호선 연장>
다산킹덤브띠크 조감도●다산킹덤부띠크=경기 북부 남양주 다산신도시 업무3-2B/L에 호텔식 복층형 오피스텔과 상가가 공급을 시작한다. 전매가 가능한 복층형 오피스텔인 ‘다산킹덤부띠크’는 지하 4층~지상 10층 규모의 상가와 오피스텔로 구성되었으며 지상 1층~지 상3층은 근린생활시설과 교육연구시설, 지상 4층~지상 10층은 주거용 오피스텔로 각각 25호실과 98세대 규모를 갖췄다. 당 사업지 바로 옆 부지에는 다산신도시내 유일한 복합커뮤니티센터(수영장, 도서관 등) 부지로써 주거 및 업무에 최적의 입지를 자랑한다. ㈜인톤(메리어트호텔 시공)이 디자인을 전담한 ‘킹덤부띠크’ 오피스텔은 고급스러운 호텔식의 북유럽 스타일을 컨셉으로 잡았으며, 크게 유니크한 6타입, 모던한 6타입, 럭셔리 스타일 6타입으로 총 18개 타입의 다산 신도시 내 유일한 전 세대 복층형 및 트윈복층 구조를 선보인다. 전 세대 내부뿐만 아니라 각층의 복도까지 웨이스코팅으로 평범한 벽을 고급스럽게 강조시켜 흡사 럭셔리 호텔을 연상케 했으며 하부층 룸에 강화유리를 사용해 채광을 확보하고 대리석 느낌의 타일로 고급스러운 느낌을 구현해냈다. 복층 누다락은 사생활 보호가 가능한 침실로 1인 가구들의 쉐어하우스로도 사용 가능해 외관뿐만 아니라 공간 활용도를 극대화한 인테리어를 선보일 전망이다. 해당 사업지가 있는 주거·행정 복합 신도시인 다산신도시는 약 270만㎡ 규모의 진건지구와 약 204만㎡의 지금지구 등으로 구분돼 전체면적 475만여㎡ 규모로 조성된다. 사농동·퇴계원 일원 약 30만㎡ 부지에 1711억원이 투입되는 '경기북부 제2차 테크노밸리'가 2026년 준공 예정이고, 29만㎡ 규모의 첨단복합단지 '그린스마트밸리(진건첨단IT산업단지)'와 '양정역세권 도시첨단산업단지' 등이 계획돼 있어 수요가 풍부하다. 또한, 오는 2019년에는 8만3969㎡ 규모의 '현대프리미엄아울렛'이 오픈을 할 예정이며 해당 사업지와 직선 700m 거리에 위치한다. 교통 환경으로는 사업지에서 5분 도보거리에 위치한 지하철 8호선 다산역이 개통예정으로 개통 시 서울까지 20~30분내 진입이 가능해 직장인들의 출퇴근 고민을 덜어줄 것으로 기대되며 역세권의 프리미엄까지 누릴 수 있어 다산 신도시 상업, 업무 지구 황금입지로 꼽힌다. 해당 사업지 동쪽으로는 다산초, 다산중, 진건지구의 유일한 다산고등학교가 근접해 있어 풍부한 교육 인프라를 확보하여 학원 및 초, 중, 고등학교 관련 업종과 다양한 의료시설 등 경기에 지장 없는 학세권 형성으로 풍부한 배후수요를 갖추고 있다. 현대인의 자연과 여유를 만끽할 선형공원, 체육공원이 밀접해있으며 남양주시에서 추진 중인 정약용의 목민심서를 배경으로 한 만평의 다산8경, 그 중에서도 1경(열상산수폭포)과 2경(석천계류) 근접하여 숲세권을 확보하며 녹지의 쾌적한 프리미엄 생활권을 보장받을 수 있다. 문의 1661-8068
<서울세종고속도로>
안성 엘리시아 조감도●안성 엘리시아=경기 안성시 석정동 29-2외 6필지에 소형 아파트, 상가인 안성 엘리시아가 동시에 분양중이다. 대지면적 1,366.40㎡, 연면적 9,982.02㎡, 지하 3층~지상 14층, 1개동 규모로 192세대 소형 아파트(도시형 생활주택)과 상가 14호로 공급된다. 층별현황은 지하 3~지하 1층은 주차장, 1층~2층은 상업시설, 3층은 지상 주차장, 4~14층까지는 소형 아파트로 구성된다. 먼저 도시형 생활주택인 소형 아파트는 4가지 타입(A·B·C·D)으로 전용면적 기준으로 19.97~22.42㎡이며 확장시 실사용면적은 25.52~32.02㎡로 활용이 가능하다. 총 주차대수는 103대며 소형 아파트의 분양가는 9,000만원대부터 상가는 3.3㎡당 900만원대~2,600만원대(부가세 별도)로 책정되었으며 1층 1~3호의 경우 중국요리전문점으로 임대가 확정된 상태다. 임대수요 풍부한 안성시내의 중앙대로변에 위치해 한경대 및 안성시장 아양택지개발지구의 중심상권 형성하고 있다는 평가를 받고 있다. 도시형 생활주택의 경우 시설의 고급화로 기존 원룸상품과 차별화. 빌트인냉장고, 시스템에어컨, 드럼세탁기. 빌트인 가구와 인덕션, 고급자재로 설치. 슬라이딩 도어 설치로 1.5룸 제공된다. 요즘은 원룸형태이긴 하나 중간에 슬라이딩 도어를 설치하여 침실공간과 거실공간을 분리하여 1.5룸의 형태로 많이 사용하고 이 구조가 아주 큰 호응을 얻고 있다. 안성 엘리시아는 풀옵션형으로 풍부한 임대수요를 자랑한다. 먼저 안성제1산업단지 등 총 19개 산업단지와 근접해 280여개사 1만3천여명의 근로자를 고정 배후수요로 하고 있다. 또한, 도보 3분거리에 학생수 9,000여명의 국립대인 한경대와 중앙대 안성캠퍼스 등 학생들이 선호하는 입지며 6,500여세대로 조성되는 아양택지지구와 근접해 모든 생활인프라가 밀집된 지역으로 단지 인근에 안성시청을 포함한 각종 관공서, 대형마트, 병원, 시장, 초·중·고 등이 모여있다. 안성은 이미 수도권 최고의 사통팔달의 교통요충지다. 수도권 교통 및 물류의 중심거점으로 서울 1시간데 및 전국 1일 생활권의 중심지로 경부고속도로, 평택~음성 고속도로, 중부고속도로, 38번국도, 45번국도, 평택항 30분 이내망, 인천국제공항 및 김포공항 1시간대 거리의 편리한 교통망을 확보했다. 분양대금 납부조건은 계약금 10%, 1차 중도금 10%, 중도금 30% 무이자 혜택과 준공은 2019년 8월 예정이다. 문의 031-831-3900
